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guilain
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74 réponses |
 Posté - 25 avr. 2009 : 20:49:10
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Bonsoir a tous,
Lors de notre dernière AG le 12 Mars, les comptes 2008 ont été validés par l'AG sauf moi qui refusait en indiquant que les comptes présentés n'étaient pas cohérents et comportaient plusieurs erreurs.
Pour le quitus, j'ai egalement refusé.
A réception du PV, je constate que je suis mentionné abstentionniste sur le vote des comptes, qu'il n'y a pas de mention concernant ma remarque sur l'incohérence des comptes.
Pour le quitus, mon refus est bien noté.
A ma demande de verif, le syndic me confirme mon abstention sur les comptes, mais indique qu'il peut envoyer un additif concernant les comptes incohérents.
j'ai beau dire que ce n'est pas juste, ni même cohérent (ne serait ce que parce que j'ai refusé le quitus qu'ils ont bien noté)...rien n'y fait...
Autre problème de taille, je remarque seulement aujourd'hui en me replongeant de nouveau dans les comptes présentés et les tableaux de charges que le syndic a "sur facturé" sur l'année 2008 ses honoraires.
Je m'explique : ce nouveau syndic avait été nommé le 12 Mars 2008 avec la mention au PV précise "pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 13 mars 2009, moyennant les honoraires de X € ttc".
Je remarque cependant que pour un exercice 2008, il facture X mais pas 8,5/12ème de X (mi mars a decembre)...de sorte qu'il a facturé une année complète qu'il n'a pas réalisé en réalité !
Au final, entre autres petites erreurs, les comptes ressortent négatifs (dépenses 2008 > aux appels effectués)...l'impact de la "sur facturation" du syndic y étant pour 50%.
Ma question : puis je encore contester cette répartition de la "perte" 2008 (pas encore appelé par le syndic)...il me reste encore jusqu'au 12 Mai théoriquement...mais a cause de ce fichu vote mal reporté sur le PV, puis je vraiment le faire ?
Merci de vos conseils précieux,
nb : décidément, pour un nouveau syndic en place, ça commence mal...d'ailleurs, il me dit que les incohérences et mauvaises présentations de la compta sont du au fait du changeement mais aussi d'un bug de leurs logiciels de compta...et qu'il n'y peut rien !!! pas mal pour un professionnel de repondre ça, non ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 21:15:13
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Dans la mesure où vous n'avez pas notifé au pdt de séance (avec copie au secrétaire et scrutateurs) une demande de rectification de PV au motif que votre vote d'opposition n'a pas été correctement enregistré vous n'etes pas "opposant" et n'etes donc pas recevable d'une action en contestation !
Quand bien même vous seriez bien enregistré comme "opposant", vous ne pourriez engager une action en contestation que pour un vice de forme, une illégalité.
Si le syndic présente des comptes qui indique "3 + 2 = 6" et que l'AG approuve de "3+2=6", le total "6" est entériné sans que nul ne puisse contester !
On ne vous a jamais fait d'exposé sur ces personnes particulièrement intelligentes et parfois même en responsabilité dans la vie professionnelle qui, par le fait qu'ils deviennent copropriétaires, se retrouvent "moutons belants passifs parfois séniles " ????  |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 21:45:17
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Dans la mesure où vous n'avez pas notifé au pdt de séance (avec copie au secrétaire et scrutateurs) une demande de rectification de PV au motif que votre vote d'opposition n'a pas été correctement enregistré vous n'etes pas "opposant" et n'etes donc pas recevable d'une action en contestation !
selon vous, dois je donc envoyer sans tarder un courrier ar au Pdt de Seance pour demander rectification (copie syndic egalement, non ?) ?
et le syndic doit il ensuite d'envoyer a chaque copro un additif ?
Citation :
Quand bien même vous seriez bien enregistré comme "opposant", vous ne pourriez engager une action en contestation que pour un vice de forme, une illégalité.
Si le syndic présente des comptes qui indique "3 + 2 = 6" et que l'AG approuve de "3+2=6", le total "6" est entériné sans que nul ne puisse contester !
celà a quand même un impact sur l'appel individuel qu'il va faire...je ne peux même pas le contester dans son montant ?
Pour revenir sur l'histoire de la facturation de ses honoraires évoquée, êtes vous d'accord avec cette erreur ou est ce normal ?
Pour conclure pensez vous qu'il faille simplement faire part au syndic de ses "erreurs" en faisant appel a sa bonne volonté pour réduire sa rémunération future ? Sont ils ouverts a ce type de discussion ?
Merci encore, |
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alice78
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917 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 16:52:22
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Pas d'accord avec vous Gedehem,
Si le syndic comptabilise 3+2 = 6 et que tous les copropriétaires sauf un sont d'accord, le récalcitrant peut faire valoir ses droits en justice.
Pour ma part, Guilain, si vous avez les pièces justifiant vos dires, je tenterais le juge de proximité, sur la base du 45-1 du décret, vous n'avez rien à perdre !!
· Article 45-1
· Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Ce n'est pas parce qu'il y a 90 % de C... en copropriété que les 10% restant doivent le devenir !!!
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Edité par - alice78 le 26 avr. 2009 16:53:38 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 18:12:05
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Ses droits ici ?? De quel "droit" parlez vous ??? 
Dans la mesure où une décision d'AG approuve des comptes faux, ces comptes approuvés sont opposables sauf à contester la décision d'AG .... qui ici ne serait sans doute pas invalidée !
Dans la mesure où tant l'AG que la décision elle même est conforme aux textes, il n'appartient pas au juge d'estimer à la place des copropriétaire s'il fallait approuver 5 plutot que 6 !
Ayant approuvé "6", ces 6 seront recouvrables auprès de tous les copropriétaires sans distinction, chacun selon sa part !
En citant ici D.art.45-1 vous faites une confusion !!!
Lorsque l'AG approuve "6666" on ne peut répartir dans votre compte individuel QUE sur la base de ces "6666" répartis selon votre quote-part.
On ne peut donc vous imputer sur la base de 6788 ... ni de 6520 ....
C'est cela le sens de D.art.45-1.
Mais si l'AG a appprouvé "6666" alors qu'en fait les comptes auraient du être de 6500, la répartition dans votre compte individuel devra être faites sur "6666" qu'il vous sera difficile de contester !
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Edité par - gédehem le 26 avr. 2009 18:19:08 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 18:52:51
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| Mais rien n'empêche de tenter de faire une jurisprudence !! |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 20:05:17
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Bon, visiblement, pas beaucoup de chances d'aboutir, donc...
Pour revenir sur la contestation eventuellement possible de la nature de mon vote...dois donc quand même envoyer au Pdt de seance (et scrutateur et syndic) ce courrier indiquant erreur sur mon vote a l'article validation des comptes et demande de modification + adjonction du commentaire comptes incohérents et erronés ?
Apres, si je dois tenter l'art cité, ce serait dans de meilleures disposition, non ?
Merci, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 20:53:21
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"Chance" d'aboutir à faire annuler cette décision d'AG , Aucune, très certainement !
Pour la "rectification" du PV tenant compte de l'expression de votre vote, il vous faut la demander au pdt de séance.
Mais ici cette rectification ne va rien changer au sens du vote, de la décision d'approbation. Mise à part votre satisfaction personnelle, cette rectification ne changera rien du tout si vous n'envisagez pas d'action en contestation de décision, il est vrai vouée à l'échec !
"Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° Ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa." |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 21:35:30
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Alice 78, vous tenteriez le "juge de proximité"???
en général, c'est le TGI qui est compétent pour les affaires de copropriété, avec intervention obligatoire d'un avocat qui n'est pas gratuit
cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 23:51:59
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Pour le juge de proximité, il faut se dépecher 
La Chancellerie vient d'annoncer clairement son intention de supprimer les juridictions de proximité.
Rien de surprenant à celà ; juger est une activité qui n'exige pas que des qualités humaines, mais aussi des connaissances que beaucoup de juges de proximité n'ont pas.
Mais il va falloir envisager sans aucun doute le développement d'une procédure de référé-copropriété avec des dispositions spécifiques relatives à la compétence. Le Juge pourrait ainsi suspendre la tenue d'une assemblée mal convoquée lorsque l'infraction est flagrante. Celà est d'ailleurs déja possible mais exige une grande reactivité de l'avocat consulté.
Car l'avocat sera nécessaire. Problème de coût auquel il faudrait réfléchir.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 08:37:14
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JP 26,
Oui, je tenterai le juge de proximité, car il ne s'agit pas d'une annulation de résolution, mais d'un trop payé sur charges s'il est flagrant qu'il y a une erreur de calcul. |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 09:06:22
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et quel article du code de la copropriété allez vous utiliser pour justifier cette attribution de compétence?
d'autant plus que la conséquence de la rectification sera nécessairement l'annulation des résolutions adoptant ces montants......litigieux |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 09:34:39
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La compétence du juge ne découle pas du "code" de la copropriété, sauf lorsqu'un texte le précise !
Lorsque le litige porte sur un montant dans le champ de compétence du juge de proximité ou du TI, ce sont eux qui sont compétents :
litiges < à 4000 €.
Le TGI n'a pas compétence exclusive en copropriété !  |
Edité par - gédehem le 27 avr. 2009 09:36:20 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 20:15:00
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Bonsoir.
Il n'y a personne pour rappeler à Guilain même s'il avait approuvé les comptes par l'A.G. cela ne valait pas approbation de son compte personnel ? (Il y a de nombreux arrêts à ce sujet).
D'autre part, n'y a-t-il toujours personne pour lui dire également que les comptes approuvés peuvent être remis en cause en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte ?
Guilain est en droit de demander au syndic (où juridiquement) une correction de son compte individuel si le fait est avéré nécessaire.
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Amicalement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 21:37:15
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Sans doute, mais comme rappelé à Guilain et d'autres, la rectification d'une imputation dans le compte personnel n'a rien à voir avec la rectification des comptes du syndicat !
Si l'AG approuve 6666 (justes ou faux) et que le syndic impute à Guilain sur une autre base (mettons 6730) ou sur autre chose que sa quote-part il y a bien erreur d'imputation qu'il convient de rectifier.
Si l'AG a approuvé 6666 (faux) et que le syndic répatie ces 6666 selon la bonne quote-part spécifique à Guilain il n'y a aucune erreur d'imputation : le compte de guilain est juste ...
Il n'y a pas ici d'erreur susceptible d'être rectifiée. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 22:48:24
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Relisez bien la question de Guilain, GDM : Citation :
... les comptes 2008 ont été validés par l'AG sauf moi qui refusait en indiquant que les comptes présentés n'étaient pas cohérents et comportaient plusieurs erreurs ...
Sans précisions de la part de l'interrogateur, vous interprétez. Ni plus, ni moins. 
Telle qu'est posée la question, dans l'absolu et en l'absence de renseignements complémentaires, Guilain est en droit de voir rectifier les erreurs le concernant.
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Amicalement |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 10:32:35
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Pardon, mais soit on ne lit pas la même chose, soit les mots changent de sens selon celui qui les lit !
"les comptes 2008 ont été validés par l'AG sauf moi ....."
Nous lisons bien la même chose : "Les comptes 2008 qui selon moi sont faux ont été approuvés par l'AG. "
Que guilain et d'autres se soient opposés à cette approbation par l'AG c'est leur droit !
Mais les comptes 2008 étant approuvés par l'AG, ils sont maintenant exigibles des copropriétaires selon leur part !
Que je sache, sauf à contester la décision devant un juge et à la voir sanctionnée, ce n'est pas parce que vous avez été opposant à une décision que cette décision ne s'impose pas à vous !
Pour les comptes comme pour toute autre décision, les décisions d'AG s'imposent à tous, opposants et défaillants compris ! |
Edité par - gédehem le 28 avr. 2009 10:34:51 |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 12:07:01
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Gedehem a écrit :"Que je sache, sauf à contester la décision devant un juge et à la voir sanctionnée, ce n'est pas parce que vous avez été opposant à une décision que cette décision ne s'impose pas à vous !
Pour les comptes comme pour toute autre décision, les décisions d'AG s'imposent à tous, opposants et défaillants compris !"
mais vous êtes toujours certain que c'est le TI ou le juge de proximité qui est compétent et qui va éventuellement sanctionner cette décision? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 12:24:02
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Pardon, mais dans ce que j'ai écrit qui parle ici du TI ou du juge de proximité ?
Ne pas confondre la contestation d'une décision = TGI.
avec le réglement d'un litige, ici d'une imputation abusive dans un compte individuel ou une créance = TI jusqu'à 4000 € |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 13:36:12
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j'ai écrit"
Alice 78, vous tenteriez le "juge de proximité"???
en général, c'est le TGI qui est compétent pour les affaires de copropriété, avec intervention obligatoire d'un avocat qui n'est pas gratuit
cordialement"
Gédehem a répondu "La compétence du juge ne découle pas du "code" de la copropriété, sauf lorsqu'un texte le précise !
Lorsque le litige porte sur un montant dans le champ de compétence du juge de proximité ou du TI, ce sont eux qui sont compétents :
litiges < à 4000 €.
Le TGI n'a pas compétence exclusive en copropriété ! "
et maintenant Gedehem demande "qui a parlé du TI et du juge de proximité?"..........comprenne qui pourra
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 17:25:09
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JP, sans polémiquer, il faut que vos propos soient clairs pour qu'on s'y retrouve !!! 
Vous me citez (29/04 à 12h07)... pour parler d'un point (juge de proximité ou TI) dont parle Alice (26/04 16h52)!!
A tout mélanger difficile de suivre !
La juridiction compétente est celle prévue par la procédure ou par un texte particulier !
En matière de copropriété c'est le TGI ... pour les affaires qui relèvent du TGI !
Lorsque tel article de la loi de 65 prévoit que c'est le TGI, c'est le TGI.
Pour le reste, litiges < à 4000 € c'est le TI.
En copropriété le TGI n'a pas compétence exclusive.
Le syndic qui veut recouvrer un impayé de 1500 € n'a pas besoin du TGI ....
Pas plus que le CS qui n'obtient pas un document demandé au syndic ou le copropriétaire qui n'obtient pas copie d'un PV d'AG et de sa feuille de présence, entre autres exemples....: juge de proximité ou TI .
Certes, au TI la présence d'un avocat n'est pas indispensable ! Mais pour avoir un dossier incontestable ses conseils voire son intervention est indispensable.
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horreur et damnation - comptes 2008
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