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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
 Posté - 29 avr. 2009 : 18:04:30
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sauf que dans le cas présent et comme vous l'avez très bien dit vous mème, on a un copropriétaire qui est opposant à une décision régulièrement adoptée en AG (meme si les bases comptables s'avèrent fausses), dont il conteste la validité pour des raisons probablement bonnes et non dans un cas d'erreur matérielle à rectifier.
il est impossible de modifier les comptes et laisser en l'état la décision de l'AG qui a approuvé ces mêmes comptes actuels et quand il y a annulation de décision de l'AG, c'est au TGI que ça se passe
retour à la case départ..... |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 19:53:57
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Pardon, mais soit on ne lit pas la même chose, soit les mots changent de sens selon celui qui les lit ! 
"les comptes 2008 ont été validés par l'AG sauf moi ....."
Nous lisons bien la même chose : "Les comptes 2008 qui selon moi sont faux ont été approuvés par l'AG. "
Que guilain et d'autres se soient opposés à cette approbation par l'AG c'est leur droit !
Mais les comptes 2008 étant approuvés par l'AG, ils sont maintenant exigibles des copropriétaires selon leur part !...
Effectivement nous n'avons pas la même façon de lire (et surtout de comprendre  ) ce qui est écrit !
Aussi, je vous invite à prendre connaissance des arrêts des 6.07.1994, 25.10.1993. En sanction de refus de correction des erreurs de répartitions entre copropriétaires.
Quelques autres exemples ? Cass 09.11.1988, CA 10.12.1997. concernant des remises en cause demandées par des copropriétaires en raison d'erreurs, d'omission ou de présentation inexacte.
Le fait que les charges soient immédiatement exigibles quand les comptes sont approuvés en A.G. n'interdit nullement à un copropriétaire lésé ou qui démontre des erreurs patentes d'en exiger la réparation. Heureusement.
Les ouvrages qui donnent ces références sont disponibles dans toutes les bonnes librairies ...
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Amicalement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 23:44:02
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Ne confondons pas tout !! 
Une décision d'AG n'est contestable que dans sa forme, c'est à dire une violation des textes, de la jurisprudence !
Une AG régulièrement convoquée et composée qui approuve des comptes selon les pièces prévues D.art.11 "pour la validité de la décision" et sans que rien ne soit caché n'est, pas contestable !
Le fait qu'une AG en connaissance de cause approuve tel acte, telle dépense, ne met pas à priori en cause la validité de la décision !
Le fait d'être opposant permet de contester une décision et c'est tout !
Le fait d'être opposant pour x et y raison n'induit pas l'annulation d'une décision prise régulièrement, ne permet pas d'affirmer qu'elle n'est pas valide !
Si toutes les décisions d'AG étaient prises sans opposition à l'unanimité dans nos syndicats cela se saurait !
Lorsque es comptes présentés à l'AG comportent des erreurs visibles de tous, exposées en séance, mais que malgré tout l'AG les approuve, elle ratifie par là les erreurs que guilain lui a mis sous le nez, qu'elle à peut être également constaté.
Il n'y a ici aucun vice de forme susceptible d'entacher de nullité la décision !
Il faut rappeler ici que l'action en contestation d'AG doit être engagée dans le délai des 2 mois qui suivent la notification du PV.
Autre chose est la présentation occultée, masquée, d'omission ou de fausse présentation !
Il y a alors tromperie, l'approbation des comptes n'ayant pu être faite en pleine connaissance de cause ! Mais c'est autre chose que ce qui est exposé par Guilain :
"les comptes 2008 ont été validés par l'AG sauf moi qui refusait en indiquant que les comptes présentés n'étaient pas cohérents et comportaient plusieurs erreurs."
"je remarque seulement aujourd'hui en me replongeant de nouveau dans les comptes présentés et les tableaux de charges que le syndic a "sur facturé" sur l'année 2008 ses honoraires(....) pour un exercice 2008, il facture X mais pas 8,5/12ème de X (mi mars a decembre)...de sorte qu'il a facturé une année complète qu'il n'a pas réalisé en réalité !"
Si j'ai bien lu, il n'y a rien ici d'occulté, de faux, de caché !
Tous les copropriétaires ont eu ces chiffres sous le nez durant au moins les 21 jours de la convocation, comptes qu'ils pouvaient controler comme il est prévu avant l'AG !
La supposée "facturation abusive" était visible : cette facturation est approuvée, point ! (Guilain, pourtant attentif, ne la constate qu'après !)
Je dirais même que si 'quitus' lui a été donné il couvre cet acte visible de tous !
Sauf à demander une expertise des comptes, action qui doit elle aussi être demandée dans les 2 mois, je ne vois rien dans l'exposé de Guilain qui soit contestable !
On peut déplorer encore ici la passivité, le laxisme des copropriétaires, sans aucun doute du CS qui devait être à la peche ou au ciné, mais de la à considérer qu'une tell approbation n'est pas valide, il y a un très très grand pas ... !
(Attention a ces vieux arrets antérieurs à la réforme comptable introduite en 2004.)
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 11:32:19
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Autre chose est la présentation occultée, masquée, d'omission ou de fausse présentation !
Il y a alors tromperie, l'approbation des comptes n'ayant pu être faite en pleine connaissance de cause ! Mais c'est autre chose que ce qui est exposé par Guilain :
"les comptes 2008 ont été validés par l'AG sauf moi qui refusait en indiquant que les comptes présentés n'étaient pas cohérents et comportaient plusieurs erreurs."
"je remarque seulement aujourd'hui en me replongeant de nouveau dans les comptes présentés et les tableaux de charges que le syndic a "sur facturé" sur l'année 2008 ses honoraires(....) pour un exercice 2008, il facture X mais pas 8,5/12ème de X (mi mars a decembre)...de sorte qu'il a facturé une année complète qu'il n'a pas réalisé en réalité !"
Si j'ai bien lu, il n'y a rien ici d'occulté, de faux, de caché !
Merci de vos contributions. Je dois donc préciser la situation pour vous eclairer plus.
On ne peut pas vraiment dire qu'il y a tromperie...je ne pense pas que ce syndic en soit arrivé là (ce qui n'est pas le cas du précédent...) mais je pense bien qu'il y a des erreurs ou des manques ne permettant pas de cerner l'exactitude des comptes 2008 :
1- erreurs sur les charges de l'exercice relevées (indiqué oralement lors de l'AG mais non relevé dans le PV reçu) :
. frais de transmissions d'archives débités à tort par l'ex syndic et ce sans facture au dossier de surcroit. Deux courrier AR a l'ex syndic avaient été envoyé pour récupérer ces fonds...en vain à ce j.
. frais d'opérations débités du compte bancaire non séparé mais non remboursés par le syndic (à sa charge).
+ "sur facturation" du nouveau syndic mais découvert seulement apres l'ag (a priori, trop tard donc...)
2- incohérences (présentées oralement lors de l'AG par moi même mais non reprises dans la rédaction du PV) :
. le resultat de l'année présenté en annexe 2 est erroné car le nouveau syndic n'a pas repris dans le cumul des appels le 1er trim appelé par le précédent syndic...de sorte que le resultat a répartir est faux (il y a quand même 4000 € d'écart...j'attends de voir comment il va nous envoyer la base de repartition...)
. l'annexe 4 indique "aucun travaux" alors même que des appels provisionnels ont été fait en 06/2008 par le nouveau syndic pour un dossier bien précis (prix de vente d'une partie privative a la copro + provision frais notaire correspondants).
. l'annexe 5 est manquante alors même qu'il y a 1 dossier travaux non soldé car une facture fournisseur n'est toujours pas payée (contestée dans son montant, les fonds sont bien disponibles) + un autre dossier travaux dont le solde à appeler l'a été en 06/2008 également (et de surcroit, je calcul un trop appelé dont il n'est fait mention nulle part et qui ne nous a pas été restitué par ailleurs).
. l'annexe 2 ne mentionne aucune données sur les années précédentes (2007 en l'occurence), ne permettant ainsi aucune comparaison...
Voyez donc qu'il y a des erreurs, ce qui à mon sens a pour effet de cacher la situation réelle de la copro (resultat 2008, annexes 4 et 5 et trop appelé à repartir)...
Comment vouliez vous valider des comptes aussi bancales et mal présentés ! Le pire, c'est que j'avais relevé ces erreurs (oralement malheureusement) que j'avais signalé à la compta avant l'AG en leur demandant de revoir la copie pour que soient présentés des comptes validables a l'AG ! Rien n'a été fait...Le PV d'AG ne reprend même pas mes remarques à ce sujet non plus (en plus de me mettre abstentionniste alros que j'avais refusé la validation, ce qui me semble assez logique vu les manquements et erreurs).
Que feriez vous dans telle situation ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 11:46:47
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Moi ?
J'aurais fait un rapport écrit de mes constations que j'aurais porté à la connaissance du syndic mais aussi du CS (dont vous nedites tjrs rien !).
Au besoin quelques copies pour distribuer aux copropriétaires ...
Et lors de l'AG, faute de voir les comptes rectifiés, j'aurais fait les réserves qui conviennent en demandant au pdt de séance d'annexer au PV les motifs de mon opposition..... (D.art.17..)
Mais ce n'est pas moi qui étais à votre AG ....  |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 12:46:10
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Moi ?
J'aurais fait un rapport écrit de mes constations que j'aurais porté à la connaissance du syndic mais aussi du CS (dont vous nedites tjrs rien !).
Au besoin quelques copies pour distribuer aux copropriétaires ...
Et lors de l'AG, faute de voir les comptes rectifiés, j'aurais fait les réserves qui conviennent en demandant au pdt de séance d'annexer au PV les motifs de mon opposition..... (D.art.17..)
Mais ce n'est pas moi qui étais à votre AG ....
Bien reçu, j'ai fait l'erreur de ne pas formaliser par des ecrits...
Concernant les mentions au PV, ai je encore le temps de les signifier ou serait ce totalement vain et sans conséquence (en plus de la notification de correction qa apporter sdur la nature de mon vote) ?
Autant dire que l'année 2009 va etre scrutée d'encore plus près. Les erreurs forment la jeunesse, dommage cependant que les syndics se comportent de la sorte !
nb : concernant le CS, celui ci n'est pas "expert" en compta, comme la majorité des copro. Immeuble qui voit les membres de son CS changer tous les ans depuis belle lurette, symptomatique !
J'ai un peu l'impression d'être l'empecheur de tourner en rond qui alerte pour deux sous...alors le soutien, j'ai bien du mal à en trouver, le syndic se cachant derriere celà aussi, même si n'est pas un mauvais bougre au demeurrant, j'essaie de m'en persuader pour garder de relatives bonnes relations pour qu'il travaille un peu quand même pour notre copro... |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 14:51:34
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| tout ceci étant dit, il faut bien constater que la charge additionnelle de 2008 sera minorée sur 2009, ce qui revient à dire que tout ça est sans nulle conséquence autre qu'une anticipation peu dramatique |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 19:36:39
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jp26 que voulez vous dire par : la charge additionnelle de 2008 sera minorée sur 2009.
C'est quoi la charge additionnelle ?
Un budget repart en début d'année à 0 en prévision comme en réalisé. Il n'y a pas report d'une année sur l'autre. La différence apparaitra éventuellemnt sur le compte 512, c'est tout... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 21:12:07
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" .. ce nouveau syndic avait été nommé le 12 Mars 2008 avec la mention au PV précise "pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 13 mars 2009, moyennant les honoraires de X € ttc".
Je remarque seulement aujourd'hui en me replongeant de nouveau dans les comptes présentés et les tableaux de charges que le syndic a "sur facturé" sur l'année 2008 ses honoraires(....) pour un exercice 2008, il facture X mais pas 8,5/12ème de X (mi mars a decembre)...de sorte qu'il a facturé une année complète (mars 08/mars 09.ndlr) qu'il n'a pas réalisé en réalité !" |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 10:45:24
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rambouillet, je veux dire que ce syndic a imputé 12 mois sur 2008 alors que la période va de mars à mars soit 8 mois 1/² sur 2008 ( ce qui a constitué une charge additionnelle indue),
et qu'en conséquence, la période de janvier à mars 2009 qui a déjà été imputée et payée en 2008, ne sera pas payée en 2009, l'exercice 2009 ne constatant alors que 8 mois 1/² au lieu de 12, ce qui constitue une minoration compensant exactement la charge additionnelle de 2008
mais peut être me trompe-je? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 12:02:46
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OK j'ai compris il s'est fait payé par avance... 
ceci aurait du être vu dans le controle des comptes car une partie aurait du être imputée au compte "48 compte de régularisation - 486 : charges payées d'avance " et apparaitre dans l'annexe 1 ! |
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horreur et damnation - comptes 2008
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