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SVD53
Nouveau Membre
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 Posté - 26 avr. 2009 : 03:13:19
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Bonjour,
J’habite dans une copropriété de 7 appartements. En 2001, j’ai acquis un lot de copropriété comprenant, d’une part, une partie privative à usage de pièce de rangement, pouvant, selon l’état descriptif de division, être utilisée pour l’habitation et, d’autre part, un nombre de tantièmes des parties communes. Un lot normal qui était utilisé jusque là comme pièce de rangement. Ce lot était affecté d’un nombre de tantièmes bien inférieur aux tantièmes attachés aux appartements, sa valeur relative, au moment de l’établissement de la copropriété, étant bien inférieure à la valeur relative de surfaces équivalentes aménagées en appartements.
Cette pièce de rangement étant suffisamment aérée (fenêtre et vasistas) et disposant déjà des arrivées d’eau et évacuations, y compris un WC déjà installé, j’ai pu l’aménager en surface d’habitation à proprement parler. C’est devenu un studio où s’est installé mon fils, étudiant.
Depuis que j’ai acquis cette pièce du précédent propriétaire qui n’en faisait pratiquement rien, pour en faire, moi, quelque chose, j’ai déclenché une vague d’hostilité de la part des autres copropriétaires qui, dans un premier temps, prétendant, malgré le fait que l’état descriptif de division dise le contraire, que ce n’était qu’une surface de rangement et que je n’avais pas à le changer. Diverses tentatives et attaques pendant des années, tendant à me faire remettre les choses en leur état d’origine ont été faites, aussi bien par les autres copropriétaires (tous les six), que par le syndic, me faisant même un courrier me demandant la remise en état. J’ai répondu et ça s’est arrêté. Le syndic nous a quittés et a été remplacé par un nouveau syndic, à qui l’ancien a dû très certainement expliquer l’ignominie de ce que j’avais fait. Les autres copropriétaires ont dû aussi bien le lui expliquer. Il est donc, lui aussi, remonté contre moi et décidé, avec l’aide des autres copropriétaires, à me faire mordre la poussière.
Au cours de l’AG qui a eu lieu en mars 2008, au moment des questions diverses, après une intervention sur le sujet, de l’un des copropriétaires, le nouveau syndic a déclaré que, malheureusement, j’avais aménagé cette surface et qu’il était difficile de me faire revenir en arrière. Par contre, ce qu’il préconisait, puisqu’il y avait eu un changement d’usage de ce lot, c’était un changement des tantièmes, pour qu’ils ressemblent aux tantièmes des appartements. J’ai répondu que je n’étais pas d’accord. Que, d’une part, les tantièmes se déterminent au moment de l’établissement de la copropriété, à partir des valeurs relatives des lots à ce moment-là, que les améliorations apportées aux parties privatives après l’établissement de la copropriété ne devaient, en aucun cas, être prises en compte pour la détermination des tantièmes et, ce, quelle que soit la date de cette détermination (article 5 de la loi de 1965). Que, d’autre part, les tantièmes ne pouvaient être modifiés qu’à l’unanimité et que je m’y opposais. L’AG s’est terminée ainsi.
Début mars 2009, nous sommes convoqués à l’AG annuelle. Sur l’ordre du jour figure, en point 5 : Modification des charges attachées au lot n° 18, sur la base de l’article 25 f : Majorité nécessaire : majorité de tous les copropriétaires
Article 25 f :
La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
Article 10 alinéa 1er :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Fin mars, l’AG a lieu. Je suis nommé président de l’assemblée, le syndic est nommé secrétaire et il y a un scrutateur. Arrivés à la discussion sur la résolution n° 5, j’explique que l’article 10 alinéa 1er ne concerne que les « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun », et non les charges générales. J’explique aussi que la modification prévue par l’article 25 f ne s’appliquait qu’en cas de changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives et que je n’avais en rien changé l’usage de mon lot qui était prévu pour l’habitation et qui a été aménagé comme tel. Mes explications ne convainquent personne. Ils ne veulent pas être convaincus. Ils veulent même être convaincus du contraire et ils le sont. On passe au vote. 6 copropriétaires sur les 7 (le septième c’est moi qui ai voté contre) votent pour la modification des tantièmes, les multipliant par 2,5. Le syndic déclare alors : « la résolution est adoptée ». Sur quoi, je lui ai répondu : « Cher Monsieur, vous avez été nommé secrétaire de séance, pour noter les décisions de l’assemblée. Celui qui a été nommé président, chargé de déclarer adoptée ou rejetée une résolution, c’est moi. Je déclare la résolution rejetée puisqu’elle n’a pas obtenu l’unanimité nécessaire à son adoption. Je vous prie de le noter ». Tollé général. On me traite de tous les noms. Je ne connais rien au droit de la copropriété. C’est au syndic de décider la majorité, etc, etc. Le syndic note sur le PV : « Résolution adoptée ». L’AG continue et se termine. Le syndic présente son projet de PV pour signature. Je le lis, constate qu’il a bien écrit « Résolution adoptée » et déclare que je refuse de signer ce document tant qu’il n’a pas été modifié. Je déclare ne pas être aux ordres du syndic et refuse de signer un texte illégal. Je leur dis que si une telle résolution illégale était prise par l’AG, je la contesterais devant le tribunal. Qu’en l’occurrence, si, en tant que président de l’AG, je signe un document disant qu’une décision de changement de tantièmes a bien été prise à la majorité de l’article 25, je serais en porte-à-faux devant le tribunal en contestant le fait justement que la résolution a été prise. Pour moi, la résolution a été rejetée, c’est évident, et il est hors de question que je signe un document disant le contraire. Débat houleux. Pour permettre à l’AG de se terminer, j’accepte quand même une modification du PV en ces termes : « Le président déclare la résolution rejetée puisqu’elle n’a pas obtenu l’unanimité nécessaire. Le syndic maintient sa position en affirmant que c’est la majorité de l’article 25 qui s’applique ». Tout le monde signe ce document et nous rentrons.
Alors que je n’étais opposant à aucune des décision prises par l’AG, je viens de recevoir, par courrier recommandé ave AR, le PV de l’AG. Ce mode de transmission s’appliquant aux opposants ou absents non représentés, il me paraît donc évident que le syndic compte appliquer cette résolution sur la base que c’est à lui de décider de la majorité qui s’applique.
Je dois donc engager une action devant le tribunal pour empêcher cet abus de droit.
La question que je me pose est la suivante :
Le président d’AG ayant déclaré la résolution rejetée, celle-ci est rejetée. Le PV en fait état et toute personne qui n’est pas d’accord se trouve donc dans la position d’opposant avec le droit de contester la décision prise du rejet.
Comment puis-je contester devant le tribunal une décision qui n’a pas été prise, puisqu’à défaut de l’unanimité, l’AG n’a pas décidé l’augmentation des tantièmes et qu’elle a été déclarée non prise par le président de séance ?
Il me semble plutôt que je devrais attaquer le syndic qui outrepasse ses droits en décidant lui-même à la place de l’AG.
Pour attaquer le syndic, j’ai le temps, mais pour attaquer le syndicat des copropriétaires, je suis limité par le délai de deux mois.
Quelqu’un peut-il m’apporter une aide ?
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ETASPAK
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JB22
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Posté - 26 avr. 2009 : 18:45:10
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De SVD53
"« Le président déclare la résolution rejetée puisqu’elle n’a pas obtenu l’unanimité nécessaire. Le syndic maintient sa position en affirmant que c’est la majorité de l’article 25 qui s’applique ». Tout le monde signe ce document et nous rentrons."
Le syndic se doit, de par son devoir de conseil, d'informer le syndicat des modalités de vote: il informe donc que, selon lui, la résolution serait susceptible de contestation.
C'est l'assemblée qui vote et décide.
Suivant le P.V. de l'A.G. la résolution a été rejetée.
A défaut de contestation par un copropriétaire dans les délais légaux la résolution est applicable, le syndic ne peut, de lui-même, appliquer une autre décision.
En résumé, la décision vous est favorable, ce n'est donc pas à vous de contester.
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SVD53
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 22:15:18
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Citation :
Initialement posté par JB22
De SVD53
"« Le président déclare la résolution rejetée puisqu’elle n’a pas obtenu l’unanimité nécessaire. Le syndic maintient sa position en affirmant que c’est la majorité de l’article 25 qui s’applique ». Tout le monde signe ce document et nous rentrons."
Le syndic se doit, de par son devoir de conseil, d'informer le syndicat des modalités de vote: il informe donc que, selon lui, la résolution serait susceptible de contestation.
C'est l'assemblée qui vote et décide.
Suivant le P.V. de l'A.G. la résolution a été rejetée.
A défaut de contestation par un copropriétaire dans les délais légaux la résolution est applicable, le syndic ne peut, de lui-même, appliquer une autre décision.
En résumé, la décision vous est favorable, ce n'est donc pas à vous de contester.
Merci de votre réponse. C'était bien mon avis. Cependant, comme je l'ai écrit, le syndic a décidé le contraire et applique le contraire. C'est surtout qu'il applique le contraire qui pose problème. C'est à dire que le prochain appel de charges se fera avec la nouvelle répartition non décidée par l'AG, mais décidée par le syndic. Dois-je donc attaquer le syndic sur la base de sa responsabilité personnelle ?
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Résolution rejetée déclarée adoptée par le syndic
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