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 Sujet  |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
 Posté - 28 avr. 2009 : 14:54:49
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Bonjour à tous
J'ai eu differents avis divergents de la DDEA et de la mairie concernant la situation suivante.
Une partie des annexes d'un chateau doit faire l'objet d'une cession.
Ces annexes étaient anciennement un "immense" logement de gardien. Sa facade sur rue est entierement bâti, et n'offre donc pas la possibilité de créer des emplacements de stationnement qui pourraient être matérialisé dans le jardin situé à l'arrière des batiments.
L'acquereur, investisseur, souhaiterait réaliser dans cette annexe deux voire trois logements, mais, l'interpretation du PLU est ambigüe.
Le PLU mentionne dans son art 12(zone N):
" le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées. il sera réalisé pour ce faire sur le terrain le nombres de places minimum fixé en annexe du reglement."
L'annexe du reglement stipule:
"Il sera prévu en moyenne 2 places par logements.
VISITEURS: Pour les opérations comportant au moins deux logements, un minimum de 50% en plus du nombre total de places devra être réservé aux visiteurs et accessible en permanence".
La destination de cet immeuble qui servait de logement de gardien peut elle être bien qualifié d'immeuble à usage d'habitation?!
En considerant cet immeuble à usage d'habitation, l'amenagement de celui en plusieurs logements impliquent-elles l'obligation des créations de places de stationnements?
Bien amicalement à tous.
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Alexis |
Edité par - Allezquesi le 28 avr. 2009 14:56:53 |
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Eric Lescure
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 16:03:14
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Bonjour,
Citation :
Initialement posté par Allezquesi
La destination de cet immeuble qui servait de logement de gardien peut elle être bien qualifié d'immeuble à usage d'habitation?!
Vous parlez plus haut "d'annexe", il faut donc rechercher la destination du local principal pour connaître la destination générale des constructions existantes.
Par ailleurs, un logement de gardien constitue un logement de fonction, il n'emporte donc pas de facto la destination générale de la construction existante ; par exemple, l'existence d'un logement pour le gardien d'un bâtiment industriel ne permet pas de qualifier la destination de ce bâtiment "d'habitation".
Citation :
Initialement posté par Allezquesi
En considérant cet immeuble à usage d'habitation, l'aménagement de celui en plusieurs logements impliquent-elles l'obligation des créations de places de stationnements?
La règle du PLU est basée sur le nombre de logement et non pas sur un usage d'habitation ; elle implique la création de places de stationnement proportionnellement au nombre de logements créés ; en dernier ressort, en cas d'impossibilité à réaliser les places, le paiement d'une PNRAS peut être étudié si cette participation a été instituée par commune.
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Cdlmt,
Eric |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 18:25:01
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Merci pour votre réponse,
Si je comprends bien, la cession de l'immeuble considéré en l'état comme un logement, sans stationnement, ne serait pas illegale au regard du POS compte tenu de la situation de fait.
Cela induit-il qu'il serait alors illégal de détacher une parcelle bâti de cette unité foncière pour en faire un second lot? ou plus précisement, le reglement du POS l'emportet-il sur le droit de la propriété, dès lors qu'il n'est pas possible de créer des emplacements (sauf peut être a payer la PNRAS) ?
Cordialement
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Alexis |
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Eric Lescure
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 18:38:43
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1) Si le logement existant n'a pas de stationnement, cette situation constitue une violation de l'article 12 du PLU, qu'il y ait ou pas cession de l'immeuble dans lequel il se trouve.
2) En cas de détachement d'une parcelle bâtie, sur cette parcelle, les logements existants ou à créer devront respecter l'article 12 du PLU quand bien même qu'aucune formalité d'urbanisme serait nécessaire.
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Cdlmt,
Eric |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 18:59:04
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Citation :
Initialement posté par Eric Lescure
1) Si le logement existant n'a pas de stationnement, cette situation constitue une violation de l'article 12 du PLU, qu'il y ait ou pas cession de l'immeuble dans lequel il se trouve.
C'est extraordinaire d'aberration,
Je ne sais pas comment est rédigé le PLU à Paris, mais cela voudrait dire qu'une telle disposition rendrait tout les propriétaires d'appartement de tout les immeubles de la capitale illegaux si ceux ci étaient construits avant la date d'une telle disposition !!!
Quelles sont les consequences juridiques de la revente d'un ancien immeuble violant les dispositions de l'art 12? recours de tiers? actions de la Mairie? |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 19:03:53
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MMMMMh, non Eric.
la simple cession en l'état ne rend pas la situation plus irrégulière au regard de la règle... qui ne lui est donc pas opposable (respect du principe d'antériorité).
en outre , les dispositions du règlement POS/PLU sont opposables uniquement dans le cadre des dispositions du L123-5 qu'on a un peu tendance à oublier quand ça nous arrange...
Allezquesi -ou dois-je dire Alex..L. ? - la division du bien bati sans aucun travaux n'est donc pas soumise à l'article 12.
La question de l'autorisation d'urbanisme est ici secondaire : le L421-8 prévoit que les travaux, même non soumis à autorisation, doivent respecter les règlements d'urba.
Si la commune veut donc obtenir, en présence de travaux et en l'absence d'autorisation d'urbanisme, de telles places ou le montant de la PNRAS correspondante, il lui reste à engager une action pénale au titre du L160-1 du CU, en se portant partie civile et en demandant à titre de DI le montant de la PNRAS... Rock and Roll.
cette procédure est sussurée dans cette réponse ministérielle :
http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-6300QE.htm |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 21:02:36
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Merci à vous deux pour vos participations et votre aide au "débat".
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Allezquesi -ou dois-je dire Alex..L. ? - la division du bien bati sans aucun travaux n'est donc pas soumise à l'article 12.
Dois je dire Emmanuel ou Professeur?!
Une dernière question d'un specialiste des situations tordus (moi), à des specialistes de l'urbanisme:
Eric Lescure rappelait dans ce sujet les nouvelles dispositions d'urbanisme s'appliquant sur les locaux accessoires d'un immeuble principal, qui font que ceux ci heritent de la destination du bâtiment principal.
Comment s'appliquent cette règle lorsque la cession d'une propriété ayant déjà sa propre parcelle cadastreé, et, toutes ces limites mitoyenne à une propriété plus vaste?
Plus précisement l'existence de l'unité foncière sur le bâtiment existant objet du présent débat, et appartenant au même propriétaire que le chateau est elle de nature à echapper au rattachement de l'affectation ou de la destination du bâtiment principal?
J'espere n'être pas trop confus!!!
Bien respectueusement
Alexis |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 21:57:11
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si, moi y en a pas compris...
accessoirement, moi y en a pas professeur  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 08:32:01
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Je vais essayer de reformuler, c'est tellement simple d'être compliqué, et, si compliqué d'être simple.
Un proprietaire possede:
- Une première unitée foncière A de 3 hectares avec chateau.
- Il y a quelques années (environ 30 ans), il rachete un corps de batiment à usage d'habitation B ayant toute ses limites mitoyenne sur le chateau, afin d'en faire quelque temps une annexe de gardien et puis finalement retombe dans l'abandon.
La situation actuelle est que le lot A et B forment deux parcelles cadastrales, mais aussi un ensemble homogène appartenant au meme propriétaire.
A ce titre là, doit on appliquer le principe de la destination principale l'emportant sur les locaux accessoires (B devient L'affectation de A)?
Ou alors la destination mentionnée dans le titre du lot B l'emporte t elle sur la destination principale (B garde sa destination d'origine?) ?
En espereant avoir été plus clair!
l |
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 29 avr. 2009 08:34:26 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 08:37:56
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B est nécessairement l'annexe de A donc a la même destiantion.
la destination n'est pas appréciée à la lecture de l'acte de propriété mais selon la réalité des lieux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 09:14:50
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Maintenant, tout est clair.
Merci beaucoup à vous |
Alexis |
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Eric Lescure
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 16:46:54
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Emmanuel, je prends connaissance avec retard des réponses (manque de temps disponible) :
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
MMMMMh, non Eric.
la simple cession en l'état ne rend pas la situation plus irrégulière au regard de la règle... qui ne lui est donc pas opposable (respect du principe d'antériorité).
Je n'ai pas assez exposé mon raisonnement : Compte-tenu que l'annexe où se trouve le logement de gardien va subir des travaux pour créer des logements, en regard de la JP SEKLER (situation de non conformité des constructions existantes au PLU), la question des stationnements éventuellement déjà manquants pourrait se poser notamment dès lors qu'une formalité d'urbanisme (DP ou PC) est nécessaire sauf à démontrer que les travaux vont rendre la construction plus conforme à l'article 12 ou ne rendre plus difficile l'éventuelle mise en conformité ou sont "étrangers" à celui-ci.
Cette précision étant dite, vos réponses sont claires, plus précises que les miennes, vous avez, à mon sens, parfaitement répondu aux interrogations de Allezquesi.
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Cdlmt,
Eric |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 17:23:10
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Eric,
C'est bien sûr aussi à Sekler et à sa petite soeur Thalamy que je pensais.
mais on se plaçait ici dans le cas de division sans travaux, si mes souvenirs sont bons.
j'ajoute que s'il y a travaux, qu'ils soient ou non soumis à autorisation, la mise en conformité avec le POS/PLU s'impose dès lors que les travaux aggravent l'irrégularité (L160-1) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Eric Lescure
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 17:26:49
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Tout à fait d'accord
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Cdlmt,
Eric |
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Sujet |
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Emplacement de stationnements
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