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 Sujet  |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 01 mai 2009 : 10:44:43
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Un lot de notre copropriété (gérée par un syndic professionnel) avait été modifié (terrasse couverte devenue appartement). Suite au décés du copropriétaire le notaire chargé de la succession a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'AGO:
"- entériner la transformation du lot,
-approuver la nouvelle répartition des millièmes établies par le géomètre expert,
- donner tout pouvoir au syndic à effet de signer l'acte modificatif aux frais [des héritiers]"
Lors de cet AG nous étions seulement 62% des copropriétaires présents ou représentés.
J'ai fais remarquer que nous n'étions pas la majorité requise (66% ou la totalité, je ne sais plus laquelle était nécessaire).
Le syndic a fait voter malgré tout cette résolution qui a été accepté à l'unanimité des présents et représentés, donc 62%.
Quelles peuvent être les suites de ce vote ?
Est-ce que le syndicat -l'ensemble des copropriétaires- peut être impliqué dans les frais d'une annulation éventuelle ?
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 11:14:05
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Article 25 de la loi du10 juillet 1965:
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:
...
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;
...
f)La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou pluseurs parties privatives;
..."
L'A.G. a ratifié les travaux fait sans autorisation et la nouvelle répartition des charges à la majorité des voix, la situation est donc régulière. |
Edité par - JB22 le 01 mai 2009 11:15:18 |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 11:50:51
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la majorité a t elle dite "obtenue avec la majorité art 25", ou lors d'un second vote à la majorité de l'article 25-1.
De plus, y a t il eu un recours dans les deux mois de la réception deu PV ? |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 11:56:39
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| ce qu'il faudrait aussi savoir : la terrasse était-elle une partie couverte à usage privatif ou une partie privative... |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 12:11:56
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Citation :
Initialement posté par rambouillet
la majorité a t elle dite "obtenue avec la majorité art 25", ou lors d'un second vote à la majorité de l'article 25-1.
De plus, y a t il eu un recours dans les deux mois de la réception du PV ?
1 - Sur la convocation il était prévu : « unanimité ». C’est ce qui m’a perturbé à l’AG.
2- L’AG vient de se faire (le 29 mars). Le PV n’est pas envoyé
Citation :
Initialement posté par rambouillet
ce qu'il faudrait aussi savoir : la terrasse était-elle une partie couverte à usage privatif ou une partie privative...
C’était une partie privative. Le notaire avait constaté un « changement de destination » car un studio était devenu un T3
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 13:46:55
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si les tantièmes ont été changées, normalement c'est l'unanimité, mais si cette modification permet à chacun de voir ses tantièmes baissaient, il y a de fortes chances qu'il n'y ait pas de réclamation...  |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 09:48:35
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Est-ce que le syndicat -l'ensemble des copropriétaires- peut être impliqué dans les frais d'une annulation éventuelle ?
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 10:11:39
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pouvez vous préciser : annulation éventuelle
par qui ? et comment ? |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 10:24:31
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De rambouillet
"la majorité a t elle dite "obtenue avec la majorité art 25", ou lors d'un second vote à la majorité de l'article 25-1."
jpp13 nous dit dans son premier post:
"Le syndic a fait voter malgré tout cette résolution qui a été accepté à l'unanimité des présents et représentés, donc 62%."
Je confirme mon post du 1er mai, la résolution est régulière car adoptée dans les conditions de l'article 25 a et f de la loi.
Pour que le syndicat puisse être "impliqué dans les frais d'une annulation éventuelle" encore faudrait-il que la résolution d'A.G. soit annulée par un tribunal.
De jpp13
"Sur la convocation il était prévu : « unanimité »."
Cette mention dans la convocation n'est pas "obligatoire" elle n'a de valeur que d'information, ce qui compte c'est que la loi soit respectée, ce qui est votre cas, application de l'article 25 a et f.
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Edité par - JB22 le 02 mai 2009 10:25:32 |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 11:46:21
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Citation :
Initialement posté par rambouillet
pouvez vous préciser : annulation éventuelle
par qui ? et comment ?
De la part de personnes extérieures à la copropriété tels que : Notaire, Service d'urbanisme de la municipalité, Fonctionnaire du service du Fichier immobilier.
Car tous ces organismes doivent être informés par les héritiers qui nous ont dit à l'AG avoir rencontrés |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 12:49:50
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Les tiers au sydicat ne peuvent qu'enregistrer la décision du syndicat.
Concernant la majorité nécessaire c'est bien celle de l'art.25.
Ce point n'est pas précisé, mais la modification des tantièmes ne devait concerner que ce lot, et dont le total cumulé du syndicat ..
Il était à (mettons) 250/10000°, lui sont ajoutés 100/°°) pour passer à 400. De ce fait le syndicat compte 150/°°° de plus soit 10.150/10.150° .
Le lot de jpp13 qui était (mettons) à 200/10.000 devient 200/10.150°. Il conserve donc sa fraction "200".
En révanche, si tous les tantièmes de tous les lots ont été modifiés ce devait être l'unanimité. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 13:47:01
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De gédehem
"En révanche, si tous les tantièmes de tous les lots ont été modifiés ce devait être l'unanimité."
Je ne partage pas ce point de vue.
Effectivement par mesure de simplicité et pour éviter les fractions de tantièmes on procéde par ajout de nouveaux tantièmes, on arrive alors, dans l'exemple cité à 10250 tantiémes.
Mais il est permis de ramener le total a 10.000, mais pour éviter les fractions il faudra établir les tantièmes sur la base de 1.000.000. (Pas pratique)
200/10.250 = 197.04/10.000 ou 19704/1.000.000
Les valeurs relatives ne sont pas modifiées il n'y a pas modification de tous les tantièmes.
La solution des 10.250 est la plus simple et la plus compréhensible, c'est pourquoi elle est, en général, retenue. |
Edité par - JB22 le 02 mai 2009 13:50:48 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 15:32:39
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Bonjour JB22,
Étes vous sur que 200/10250=197.04
Ma calculette donne 195.121.( après avoir multiplié par 100 ).
Alors, où est l'erreur ? Mais ce n'est pas grave  .
Le principal est le raisonnement !
Enfin , il me semble aussi avoir lu que le fichier immobilier demande, de préférence, des tantièmes sans virgule !
Dans ces conditions, ce seraient 19512/1.000.000 qui lui conviendraient ?
Qu'en pensez vous ?
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 02 mai 2009 16:39:32 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 19:24:27
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Bien vu et bonsoir oldman24
Dans l'exemple de gédehem le nouveau total des tantièmes est 10.150, par erreur j'ai tapé 10.250.
"Enfin , il me semble aussi avoir lu que le fichier immobilier demande, de préférence, des tantièmes sans virgule !"
Exact, dans l'exemple il accepte les arrondis, ce qui fait en 10.000° un écart maximun, en plus ou en moins, pour chaque lot de 0.5/10.000°.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 22:35:53
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Sur quellez réglementation s'appuie le "fichier immobilier" peut 'demander' quoi que ce soit ?
Les tantièmes de copropriété sont une fraction d'un ensemble indivis !
Il est évident que lorsqu'on passe de (mettons) 250/10.000 à 250/10.150° on dominue la part '250'.
Mais votre 250 de ce qui est commun est sans changement !
Lorsqu'UN lot est modifié nécessaitant l'adjoction de tantièmes à ce lot, procéder au re-calcul de toutes les quotes-parts de parties communes d'une part et au re-calcul de toutes les grilles de charges, est non seulement une bêtise de première mais impose l'unanimité !
Autrement dit l'ajout de tantièmes au lot modifié est impossible.
Pat ailleurs, les frais de publication EDD/RDC modifié incomberait au syndicat qui l'a voulu ainsi.
Ajouter 100/°°° à UN lot modifié ne requiert QUE la maj.art.25.
Les frais de modif EDD/RDC seront à charge du demandeur.
Il n'y a ici aucune ambiguité sur la seule procédure à suivre lorsque des tantièmes sont à ajouter suite à modification d'un lot privatif. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 23:50:48
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Une terrasse couverte est devenue un appartement !
Et hop, je te ratifie celà à la majorité de l'article 25, voire à celle de l'article 24 avec l'aide de 25-1 !
Vous êtes bien braves, les gars
Il faudrait peut être savoir ce qu'on appelle terrasse couverte.
S'il s'agit de la terrasse supérieure, il y a surélévation nonobstant l'existence de la couverture dont on ne sait trop en quoi elle consistait.
S'il s'agit d'une terrasse d'étage, comme dans le cas précédent, il y a vraisemblablement création de nouvelles parties privatives, d'autant qu'on part peut être d'un droit de jouissance exclusif.
En l'état, admettons au moins que l'on manque d'information pour déterminer la majorité nécessaire qui pourrait être celle de l'article 26 pour valider la cession d'une partie d'espace commun et sans doute de droit à construire.
Il me semble d'ailleurs que Rambouillet a posé le doigt sur ce problème.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 02:55:50
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Bonjour,
L'article 25-f ne peut être utilisé, de quelque manière que ce soit pour le calcul des tantièmes déterminant les charges générales. Cet article 25 f est en effet rédigé ainsi :
Art 25 f) "La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives"
L'article 25 f parle donc d'une modification des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 et non des tantièmes. Et quelles sont les charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ? Les voici :
Article 10 al.1 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot."
Il ne s'agit là que des charges spéciales entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Utiliser cet article 25 f) pour modifier ou ajouter des tantièmes s'appliquant aux charges générales est manifestement abusif.
Par contre, l'article 11 peut être utilisé quand l'assemblée décide des "actes de disposition", c'est à dire quand elle cède une partie de son patrimoine ou l'usage de celui-ci, quand elle attribue par exemple un droit d'usage exclusif sur une portion des parties communes, l'assemblée peut, à la même majorité qui était nécessaire à prendre cette décision, prendre la décision de modifier ou d'ajouter des tantièmes de charges générales.
Article 11 alinéa 1er :
"Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité."
Pour attribuer l'usage d'une portion de partie commune, si celle-ci n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble, il faut la majorité de l'article 26. Pour décider des tantièmes impliqués par cette cession il faut donc également la majorité de l'article 26.
La décision prise avec 62 % des voix est donc illégale et peuvent la contester les absents non-représentés (38% des voix) et en obtenir l'annulation. Dans ce cas, le contestataire devra attaquer le syndicat des copropriétaires |
Edité par - LD47 le 05 mai 2009 02:58:19 |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 08:06:22
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L'apreté des débats confime bien l'indécision du syndic quant à la majorité requise sur cette résolution.
Le lot concernait une "terrasse couverte" (libellé de l'EDD joint au Réglement de Copro) tranformée en appartement T3 AVANT la livraison de l'immeuble et dont le promoteur avait gardé la propriété.
Les copropriétaires ont découvert la magouille après la livraison et pendant des annèes n'ont pas su comment s'y prendre pour résoudre le problème aux moindre frais, car le promoteur-propriètaire refusait toute coopération.
Le promoteur-propriètaire vient de décéder et pour effectuer le partage les héritiers ont révélé la situation au notaire qui a demandé de mettre la résolution à l'ordre du jour de l'AG
Citation :
Initialement posté par LD47
La décision prise avec 62 % des voix est donc illégale et peuvent la contester les absents non-représentés (38% des voix) et en obtenir l'annulation. Dans ce cas, le contestataire devra attaquer le syndicat des copropriétaires
Quelle peut être la responsabilité civile des 62% des copropriétaires qui ont accepté cette "illégalité" si une admistration signale la situation aux Tribunaux ? |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 10:15:58
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Bonjour jpp13,
Il n'y a pas de responsabilité personnelle pour les décisions d'AG. La responsabilité est collective. Elle est celle du syndicat des copropriétaires.
Concernant le cas que vous citez, il est très important de savoir à qui est cette terrasse, transformée en T3. Si c'est une partie commune, il y a effectivement lieu d'autoriser et d'ajouter les millièmes afférents. S'il s'agit de la transformation d'une terrasse partie privative en appartement privatif, c'est un tout autre problème, qui va certainement faire débat. En tous cas, si c'est le cas, il n'y aurait pas lieu d'ajouter de tantièmes si la modification a été faite après l'établissement de la copropriété, puisque les tantièmes ne se calculent qu'en tenant compte de la valeur relative des lots au moment de l'établissement de la copropriété. Si la modification a eu lieu avant, il s'agit de corriger le règlement pour tenir compte de la situation réelle au moment de l'établissement de la copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 14:31:26
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C'est donc le notaire chargé de la succession qui vous propose de mettre à l'ordre du jour :
"- entériner la transformation du lot,
-approuver la nouvelle répartition des millièmes établies par le géomètre expert,
- donner tout pouvoir au syndic à effet de signer l'acte modificatif aux frais [des héritiers]"
1) Le syndic doit lui demander de rédiger les projets de résolution correspondants
2) D'y joindre une note précisant les conditions dans lesquelles il se propose de régulariser la situation à l'égard de toutes les administrations concernées : conservation des hypothèques, fisc, urbanisme, etc..;
Dans ces conditions, s'il y a des problèmes la responsabilité du notaire est engagée.
Mais : question importante : date de naissance de la copropriété ? C'est dire celle de la première livraison d'un lot de l'immeuble achevé. Il faut voir ce qu'il en est de certaines prescriptions.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 15:33:06
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Citation :
Initialement posté par jpp13
Un lot de notre copropriété (gérée par un syndic professionnel) avait été modifié (terrasse couverte devenue appartement). Suite au décés du copropriétaire le notaire chargé de la succession a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'AGO:
"- entériner la transformation du lot,
-approuver la nouvelle répartition des millièmes établies par le géomètre expert,
- donner tout pouvoir au syndic à effet de signer l'acte modificatif aux frais [des héritiers]"
Lors de cet AG nous étions seulement 62% des copropriétaires présents ou représentés.
J'ai fais remarquer que nous n'étions pas la majorité requise (66% ou la totalité, je ne sais plus laquelle était nécessaire).
Le syndic a fait voter malgré tout cette résolution qui a été accepté à l'unanimité des présents et représentés, donc 62%.
Quelles peuvent être les suites de ce vote ?
Est-ce que le syndicat -l'ensemble des copropriétaires- peut être impliqué dans les frais d'une annulation éventuelle ?
La facilité avec laquelle le notaire intimide les copropriétaires pour accepter "enteriner" des transformations sauvages me choque. Ainsi il est beaucoup plus facile de construire sans autorisation. D'y vivre, et laisser le soin au notaire de régulariser. Pourquoi on ne vote pas, par principe, contre cette facon de regulariser. ?
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Chngement millème, responsabilité syndicat
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