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 Sujet  |
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manech
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1418 réponses |
 Posté - 05 mai 2009 : 08:55:12
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Toujours à propos de la même petite copropriété où chacun depuis longtemps fait ce qu'il veut, y compris avec les parties communes:
Le propriétaire d'une petite maison au fond de la cour s'est fait accorder (sans publication ) un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie de la cour commune.
Il a ensuite obtenu d'une AG l'autorisation de faire des travaux affectant les parties communes: il ne s'agit pas d'une extension démontable, mais d'une continuation de 6 m2 en dur de son lot. La déclaration de travaux a été faite en mairie. Ses charges ont été majorées. Là encore on a économisé les frais de publication.
Pour tout le monde son lot initial a été tout simplement agrandi.
Est-ce le cas? sinon, quel est le statut juridique de ces 6m2?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 09:13:22
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La construction nouvelle (le bâti ) est partie commune par accession.
Le volume défini par le bâti reste soumis au droit de jouissance exclusif.
Pour le § 1 la solution résulte du dernier état de la jurisprudence. La solution est un peu curieuse car il en résulte que l'entretien du bâti serait à la charge du syndicat.
Mais la jurisprudence précisera peut être ce point en laissant l'entretien à la charge de l'usager, notamment pour les piscines enterrées.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 09:18:42
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Merci.
Y a-t-il une solution pour "régulariser les choses"?
Par exemple qu'une AG accorde rétroactivement le droit de construire sur une partie commune (aliénation du droit à construire: majorité de l'article 26 je crois)?
que les 6 m2 construits deviennent un lot de copropriété enregistré, et qu'il y ait ensuite réunion du lot initial avec ce nouveau lot attenant? |
Edité par - manech le 05 mai 2009 09:29:43 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 09:46:45
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Citation :
Initialement posté par JPM
La construction nouvelle (le bâti ) est partie commune par accession.
Le volume défini par le bâti reste soumis au droit de jouissance exclusif.
Pas du tout JPM.
La construction est sous l'entière responsabilité du copropriétaire du lot. Et cette nouvelle verrue est partie privative.
Le syndicat aurait pu négocier que les frais d'entretien restent à la charge du lot. Cela n'a pas été fait, donc ici une fuite dans le toit de la verrue doit être réparée aux frais du syndicat. Les charges ont été augmentées, donc il y a pourtant équilibre.
Pour tout le monde son lot initial a été tout simplement agrandi.
Cela est correct. |
Edité par - Guymmo le 05 mai 2009 10:12:15 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 10:09:08
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Citation :
cette nouvelle verrue est partie privative.
Guymmo, si vous voulez-dire que le propriétaire en a la jouissance exclusive et privative, je ne crois pas qu'il y ait de contestation là dessus de personne. Mais cette "verrue privative" n'est pas la partie privative d'un lot de copropriété -aucun lot nouveau n'a été constitué- elle ne donne aucun droit de vote supplémentaire en AG. Et je me demande ce qui se passera en cas de vente. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 10:44:39
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Pourquoi pensez-vous que le statut de ces 6 m2 que ce propriétaire a pu ajouter aurait un statut different que le reste du lot ?
Evidemment je ne parle pas d'une jouissance privative mais bien d'une partie privative d'un lot en copropriété.
Aucun lot nouveau a été constitué : bien sur que non : on ne constitue uniquement un nouveau lot de copropriété dans le cas où on voudrait pouvoir vendre/acheter ce morceau de copropriété : alors ici cela n'a pas de sens parce que le bâti en question est intégré au lot existant.
En cas de vente : Peu de souci pour les 6m2 : il est évident que cela fait parti du lot.
Mais pour l'augmentation des charges : les documents (Règlement de copropriété) mentionnent la répartition des charges avant l'augmentation.
Dans trois ans le PV d'AG avec la modification va être " oublié ".
Apres une vente on revient sur les anciennes charges:
Il fallait peut-etre mieux publier la modification? Je pense que non finalement parce que là vous vous rendez compte que cette augmentation n'a pas de sens : elle apport 50 € par an et coute (au propriétaire du lot) 1000 € de frais : 200 € pour la publication, et 800 € de frais pour le syndic pour chercher et gérer ce qu'on modifie exactement et dans la foulée le syndic propose au syndicat de contribuer pour " mise à jour " du Règlement :
Je vous conseille de laisser tomber la publication : elle est trop couteuse en argent et surtout en temps. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 12:18:38
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| Je tente une réponse: les 6m2 supplémentaires viennent d'une "autorisation de travaux affectant les parties communes" relevant de la majorité de l'article 25. De fait il s'agissait d'une construction, pour laquelle il aurait fallu que le syndicat aliène son droit à construire (majorité de l'article 26). Je m'étonne d'ailleurs que la mairie ait accepté une déclaration de travaux faite par quelqu'un qui n'était pas propriétaire du terrain. |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 13:47:05
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| Pour la demande de permis de construire par un copropriétaire il fallait une copie du PV d’AG qui approuve la construction. Fallait. Parce que depuis juin 2008 les services techniques ne la demandent même plus : depuis cette data la procédure demande, je crois, que vous déclarez vous-même d'être copropriétaire et d’avoir l’autorisation de l'AG. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 14:14:52
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Il n'y a surement pas eu de permis de construire car ce n'était pas nécessaire (moins de 20 m2 donc DP).
Cela ne la rend pas autorisée pour autant car il faut tout de mme respecter les contraintes du PLU. |
Festina lente |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 14:18:45
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De Guymmo, qui n'a lu ni l'article 551 du Code civil, ni l'un des arrêts relatifs à l'incorporation par accession : Pas du tout ! JPM ! 
Voyez l'arrêt :
http://jpm-copro.com/Cass%2013-09-2006-1.htm
et notamment :
Mais attendu qu’ayant relevé que le syndicat et les copropriétaires mis en cause n’avaient jamais soutenu que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins, parties communes à jouissance exclusive, dépendaient des lots privatifs et avaient vocation à s’agréger à ces lots et qu’il n’était pas contesté que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins avaient un caractère commun mais que la jouissance exclusive prévue par le règlement de copropriété pour le sol avait vocation à s’étendre à ces constructions et aménagements, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif au titulaire de l’action, a pu en déduire, à défaut d’appropriation de parties communes, que cette action était personnelle et soumise à prescription décennale
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 14:22:53
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| Les procédures d'urbansime ont été respectées. La procedure de l'AG aussi. (sauf une possible confusion entre majorité art 25 ou 26, mais c'est pas là le sujet de discussion). |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 15:19:43
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Le juge invoque le principe d'accession par incorporation dans le cas d'une construction sans accord d'AG. Il est normal que cela soit sanctionné.
Le principe de l'accession immobilière par incorporation s'applique quand on construit sur le terrain d'autrui. Il est absurde de considérer qu'après accord de l'AG le copropriétaire construit sur un terrain d'autrui. Le syndicat n'est d'ailleurs pas autrui: le copropriétaire fait parti du syndicat.
La phrase cléf du cas référencé:
qu’il n’était pas contesté que les constructions et aménagements édifiés sur les jardins avaient un caractère commun
Il est évident que cela ne s'applique pas au copropriétaire qui obtient un accord en AG pour ajouter 6m2 à sa maison. La construction n'est pas pour l'ensemble de copropriétaires ! Cette construction est pour agrandir le lot et devient partie privative comme le reste du lot. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 18:56:38
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La solution est identique en cas d'autorisation, sauf transfert de propriété dûment constaté par un acte authentique, après décision spéciale de l'assemblée.
CA Paris 23 B 31/05/2000 Loyers et copropriété 2001 n°21.
A d'autres occasions, nous ne manquons jamais de rappeler, avec Gedehem, que même dans une copropriété classique, la notion de volume d'espace est déterminante.
Dès lors que le terrain est commun, le volume d'espace supérieur est commun aussi, serait-il affecté par un droit de jouissance exclusif.
Si l'usager, autorisé ou pas, construit dans ce volume, sa construction prend le régime juridique du volume, sauf vente partielle en bonne et due forme.
Un volume d'espace est désormais reconnu comme un bien immobilier. Une décision d'assemblée spécifique ne suffit pas au transfert de la propriété du volume, ni d'ailleurs à celui de la propriété d'une loge. Il faut un acte notarié constatant une vente du volume ou de la loge.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 21:40:19
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| Pour ma part je suis entièrement convaincue par l'argumentation de JPM. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 22:26:15
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Et moi aussi, ce qu'avait signalé par avance en faisant référence à cette notion de 'volume' JPM ! 
Les travaux de construction autorisés par une AG engagés 'privativement' sur un sol "partie commune" ne 'privatise' pas la construction elle même !
Le volume sans doute, pas le bâti.
Alors les travaux de construction non autorisés sur parties communes .....  |
Edité par - gédehem le 05 mai 2009 22:27:32 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 06 mai 2009 : 07:43:31
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Je crois qu'il y a confusion sur le terme travaux: dans le code de l'urbanisme (déclaration de travaux) il désigne des constructions dispensées de permis de construire pour différentes raisons, la surface concernée essentiellement.
Dans le code de la copropriété, l'autorisation de travaux ne concerne pas les constructions proprement dites avec fondations.
Une véranda? autorisation de travaux à la majorité de l'article 25, pas de modification de l'EDD (jurisprudence)
Un agrandissement avec fondations, c'est une construction; or comme le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes, (loi article 4) l' aliénation de ce droit au profit d'un copropriétaire doit être demandée à L'AG (majorité de l'article 26), et ne découle en rien d'un droit de jouissance exclusif et privatif précédemment accordé. S'il y a aliénation du droit à construire, alors, après modification de l'EDD, la partie construite devient privative au sens de la copropriété.
Il ne s'agit donc pas, Guymmo, d'une erreur de majorité, mais d'une erreur sur la nature de l'acte et sur ses conséquences: la plus importante étant la nécessité de publication, s'il y a aliénation de parties communes ou d'un droit accessoire aux parties communes.
Si j'ai bien compris, dans le cas que j'ai cité, le copropriétaire ne peut vendre les 6m2 supplémentaires, qui ne lui appartiennent pas. Normalement, lors du mesurage loi Carrez, ces 6m2 doivent être exclus.
Cependant il semble que la "prescription acquisitive trentenaire" puisse jouer |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 mai 2009 : 09:03:28
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La maison fait disons 50 m2. Le lot dispose d'un droit de jouissance exclusive sur une cour de 50m2.
Avec l'accord de l'AG et l'urbanisme le copropriétaire construit 6 m2 supplémentaire dans cette cour.
Lors d'une éventuelle vente, comment peut-on prétendre que la surface (loi Carrez) est autre que 56 m2 ? 
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manech
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1418 réponses |
Posté - 06 mai 2009 : 09:19:45
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Dans votre réponse, vous confondez de nouveau accord de l'AG pour des travaux article 25, pas de publication), et accord de l'AG pour une aliénation du droit à construire (article 26 publication, création de lot etc...):
Les premiers 50m2 constituent un lot de copropriété répertorié à l'EDD, conforme au plan joint ,avec tantièmes de propriété, donc de vote et de charges;
les 6 m2 adjoints construits sans que l'AG ait accordé le droit d'aliéner, continuent à être la propriété du syndicat et donc, même s'ils sont vendus avec le premier lot, ne peuvent légalement être comptés avec les autres. (si on disait à l'acheteur qu'il achète 56m2, il serait fondé à demander ensuite une diminution du prix, arguant que légalement il n'a acheté que 50 m2 même s'il a la jouissance -et non la propriété- de 6m2 supplémentaires qu'il peut faire entretenir par le syndicat!. (je ne sais plus où j'ai lu une jurisprudence sur un problème voisin)
PS Si j'écris vraiment des sottises, j'aimerais bien qu'elles soient signalées, expliquées et corrigées. merci |
Edité par - manech le 06 mai 2009 09:38:32 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 06 mai 2009 : 09:59:37
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Au bout de trente ans, la surface carrez est en effet de 56 m2...
Si l'on cherche l'origine de la propriété (le notaire le doit), on va trouver 50 m2 clairs, et 6 m2 nouveaux qu'il va falloir expliquer.
Droit de jouissance, ou droit de s'approprier la nouvelle construction, ou encore construction sans droit?
Ou encore prescription trentenaire, certes...
Si l'AG a 'autorisé' ces 6 m2 mais qu'elle est restée dans le flou de ce qui est, comme vous le dites, une autorisation de construire et une acceptation d'aliéner ces 6 m2, c'est bien le juge qui dira à qui appartiennent ces 6 m2 en revanche. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 06 mai 2009 10:03:30 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 06 mai 2009 : 10:19:12
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Le copropriétaire vend la maison avec un certificat loi Carrez qui mentionne 56 m2. Selon manech un acheteur serait fondé à demander ensuite une diminution du prix, arguant que légalement il n'a acheté que 50 m2 même s'il a la jouissance -et non la propriété- de 6m2 supplémentaires.
Le vendeur apporte au notaire
- l'EDD d'origine (qui mentionne maison 50m2 et droit de jouissance exclusive sur la cour 50m2),
- le PV d'AG qui approuve le projet " extension de 6 m2 devant la maison, plan joint ",
- le certificat d'urbanisme.
Il est évident que tout est en règle, le certificat loi Carrez de 56 m2 inclus.
Pourquoi, manech, pensez-vous avoir besoin en plus d'un accord supplémentaire d'aliénation du droit à construire ? L'accord de l'AG qui approuve le projet " extension selon plan joint " suffit.
L'extension de 6 m2 devient une partie privative comme le reste de la maison. |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 06 mai 2009 : 10:32:45
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Citation :
Initialement posté par JPM
Dès lors que le terrain est commun, le volume d'espace supérieur est commun aussi.
Mais non. Le volume n'est par forcément une partie commune.
Le principe de volume que propose JPM ne permet pas de créer un lot de copropriété qui consiste de seulement un jardin.
Un lot de copropriété consiste d'une partie privative et d'une quote-part dans les parties communes.
Dans une copropriété le droit de jouissance exclusive sur un jardin peut consister une partie privative.
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statut juridique d'une extension?
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