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lovart
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 09 déc. 2003 : 12:00:10
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Bonjour ma mere agée et sans grandes ressources , va disposer d'un bien a Paris a cause du déces de son usufruitiere , ses locataires ont plus de 70 ans et sont en loi de 48 , elle veut vendre cet appartement , mais les locataires refusent toute entente . Ces locataires ont eux-mêmes des appartement qu'ils louent a Paris et a Deauville !!! Leurs revenus sont bien superieurs a 1 fois et demi le Smic , mais avoir cet appartement en loi de 48 est tout benefice pour eux .... Pourriez vous nous conseiller ou nous indiquer un specialiste sur Paris de ce genre de probleme , on accepte de leurs verser une somme pour qu'ils quittent les lieux , merci
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 14:42:48
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Ah ! La loi de 1948 !
Il s'agit d'une législation de circonstance due aux conséquences de la dernière guerre.
Une petite remarque en passant : le "luxe" de cette législation concernait les villes importantes qui étaient encore resté debout. Un privilège analogue ne pouvait être accordé à des villes qui avaient été totalement rasées. Je me souviens encore, que j'ai connu, jusqu'à la fin des années 1960, dans une ville de Bretagne, sous-préfecture du Morbihan, en face de Groix, les baraques françaises ou américaines qui permettaient le relogement des sinistrés afin de suppléer la destruction de la totalité de la ville. Ces dernier îlots ont été seulement supprimés au début des années 1970, soit 25 ans après la capitulation du 8 mai.
Pour en revenir à la loi de 1948, qui est une "usine à gaz", je ne résiste pas au plaisir de vous renvoyer vers les dispositions de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948. Il est édifiant !
Le loi de 1948 confère au preneur trois avantages principaux :
- sur le loyer,
- sur le droit au maintien (le droit de reprise, pour l'essentiel, concerne le logement du bailleur) et
- sur la transmission du droit au bail.
Sur le fond, les immeubles dont la catégorie se situe au-delà de la catégorie II B ne sont plus concernés par le loi de 1948.
S'agissant des locaux qui relèvent des catégories II B et II C, les dispositions de la loi de 1986 (loi Méhaignerie toujours de droit positif concernant ces questions, art. 28 et s. loi de 1986) ont prévu une procédure de sortie de loi de 1948. A cet effet, un bail intercalaire de huit années est établi. A l'issue, le bail est reversé dans le domaine de la loi de 1989. Si vous êtes concerné par cette catégorie, vous ne pourrez retrouver la libre disposition du bien, pour le vendre que dans onze ans (8 + 3). Encore faut-il que le preneur ne réunisse pas deux conditions alternatives.
. La proposition d'un bail intermédiaire de sortie de loi de 1948 n'est pas opposable à un preneur de bonne foi dont les ressources cumulées, avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret. En clair, dans ce cas, on ne peut procéder à une sortie de la loi de 1948.
. Lorsque la sortie de la loi de 1948 est possible, en raison du critère des ressources du preneur, il faut noter que, nonobstant le versement du bail, après huit ans, dans le domaine du droit commun des baux d'habitation (loi de 1989), le preneur agé de plus de 65 ans continue de bénéficier du droit au maintien. Cette disposition peut être rapprochée de celle de la loi de 1989 (art. 15 III) qui ne permet pas de donner efficacement congé à un locataire agé de 70, dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le S.M.I.C., sans lui proposer un relogement. Sauf si le bailleur est lui-même agé de plus de 60 ans et que ses propres ressources sont inférieures à une fois et demie le S.M.I.C. Ceci étant, les système du III de l'art. 15 de loi de 1989 ne se retrouve pas dans mécanisme de l'art. 28 et s. de la loi de 1986. Le bail obéira aux dispositions de la loi de 1989, notamment s'agissant le prix du loyer, mais le preneur continue de bénéficier du droit au maintien s'il est agé de plus de 65 ans, sans condition de ressources.
S'agissant des locaux qui se situent en-deçà de la catégorie II C, ils continuent de relever de la loi de 1948.
Il convient cependant de noter que s'ils deviennent vacants, et dans la mesure où ils répondent à des normes minimales de confort, il sont versés dans le domaine libre. Lorsqu'ils sont occupés, il est sans doute encore possible de donner un congé de pure forme qui devrait permettre de mettre obstacle à la transmission du droit au bail, et uniquement cet avantage.
Dans votre cas, tout dépend de la classification du local.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 02:56:29
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Lovart m'a demandé "off" comment savoir si un local relève des catégories II B ou II C, ou d'une autre.
Seulement quelques éléments.
- La référence à une catégorie peut être de nature conventionnelle, en relation avec la fixation du loyer. A défaut, il peut être demandé au juge de la déterminer.
- Les critères des catégories, ainsi que ceux des sous-catégories, de même que le mode d'emploi de tout ce fourbi se trouvent justement dans l'annexe I du décret 48-1881 du 10 décembre 1948.
Vous comprendrez aisément que le commentaire de ces mécanismes dépasse largement le cadre du présent forum.
En outre, les réponses apportées par des intervenants, par définition, bénévoles, constituent seulement des pistes.
Eu égard à l'intérêt en cause, l'affaire mérite certainement un examen juridique réalisé à titre professionnel, avec toutes les garanties qui s'y attachant.
A ce titre, vous pourrez recourir aux services spécifiques de UNIVERSIMMO, au lien suivant :
http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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lsl
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 26 juin 2004 : 17:01:24
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Bonjour, j'ai le même problème que vous actuellement. J'ai récemment acquis un logement qui se trouve sous loi 48. Mais la personne vivant dans ce logement a loué plusieurs appartements sous loi 48. Avez vous trouver une solution à votre problème ? vous a t'on indiquer ou conseiller un spécialiste pour ce genre de problème?
merci par avance
Mr LAU
Citation :
Initialement entré par lovart
Bonjour ma mere agée et sans grandes ressources , va disposer d'un bien a Paris a cause du déces de son usufruitiere , ses locataires ont plus de 70 ans et sont en loi de 48 , elle veut vendre cet appartement , mais les locataires refusent toute entente . Ces locataires ont eux-mêmes des appartement qu'ils louent a Paris et a Deauville !!! Leurs revenus sont bien superieurs a 1 fois et demi le Smic , mais avoir cet appartement en loi de 48 est tout benefice pour eux .... Pourriez vous nous conseiller ou nous indiquer un specialiste sur Paris de ce genre de probleme , on accepte de leurs verser une somme pour qu'ils quittent les lieux , merci
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