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J’ai acquis un appartement déjà loué (vente signé en septembre soit 4 mois avant le congé du bail), en vue de l'habiter à l'expiration du bail (31 janv 2004) à mon retour en France du Quebec. J’ai le regret d’envisager envers le locataire actuel une procédure d’expulsion. Celui-ci ne m’ayant pas manifesté clairement son intention de partir à l’issue du bail ce 18 janvier 2004, ni à accepter aucun arrangement amiable (prime au déménagement, paiement de mes frais d'hotel, etc.) prétextant que successivement "je partirai que si je trouve autre chose répondant à mes conditions (irréalistes)", puis "si vous avez acheté déjà loué, c'est que vous cherchez les complications", "que ca fait depuis 86 ans que j'habite cet appart", "de toute facon j'ai un bail à vie", etc.
Malgré que le congé a été fait dans les règles (6 mois préavis, offre d'achat inférieur à mon prix d'achat) et visé par notaire, il m'assure être dans son droit pour rester après la fin du bail, capable de faire durer la procédure des années au delà de la trêve hivernale (15 mars). Car il dit avoir été conseillé de procéder ainsi aussi bien par son avocat que par un conseiller juridique de ... la mairie de Paris ! (vérification en cours ...)
J'ai parcouru l'ensemble des sujets sur les expulsions de ce forum, et je ne vois pas quelle peut être réellement son "arme secrète" contre une procédure d'expulsion (ou du moins la faire traîner au-delà de la trêve hivernale ? Bluff ou réalité ?
J'ai envisagé à : 1. Consultation locataire non effectué loi SRU 2000 Le vendeur n’a pas effectué les formalités de consultations préalables des locataires prescrites par la loi SRU du 13 décembre 2000. Mais vu que la vente et le congé du bail a été visé par un notaire informé de ce point, je ne pense pas que celle-ci aurait pu se faire si c'était si rédhibitoire ou rendait l'un ou l'autre caduc.
2. Age + ressources (Article 15. Alinéa III Loi 1989) Le locataire parait âgé mais exerce la profession de commercant, gérant 2 épiceries tenus par plusieurs employés. De plus, il vit en célibataire avec un fils majeur. Donc n'est pas spécialement en situation précaire contrairement à moi (en licenciement, de retour du Quebec, appart à récuperer pour moi et une femme enceinte de 8 mois 1/2 ...)
Mais quand même peut-être ici son premier atout... se démerder pour déclarer moins que 1.5 x le smic annuel soit 22096.26 € de ressource annuel(merci à Prados et Joseph pour l'info).
3. Logement de remplacement A supposer qu'il arrive à déclarer des revenus annuels inférieurs à 22096.23 €, le même article 15. Alinéa III Loi 1989 dit "Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat [...] sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert". Ce fameux logement "offert en remplacement", j'ai cherché à lui le trouver en lui envoyant tous les 2 mois (soit 3 fois) une sélection d'une trentaine d'appartement à louer et à vendre, répondant aux critères qu'il a lui-même exprimés. Ce logement à offrir en remplacement devait-il forcément m'appartenir et le lui être attribué quoiqu'il arrive ? De plus, en tant que nouveau bailleur arrivant en pleine période de préavis de congé, cet alinea m'était-il applicable ? J'ai compris que non... me-serais je trompé ?
4. Prolongement Loi 48 sur un autre logement ??? Ce locataire a réussi à maintenir 3 baux de 6 ans à un loyer très en-dessous du marché. L'agence vendeur m'a indiqué que ce locataire a obtenu cela du propriétaire l'époque pour qu'il quitte un logement loi 1948. Peut-être un logement offert en remplacement ?(voir point 3)... point aussi en cours de vérification. Me concernant, vu que ce logement n'est pas loi 1948 (construit dans les années 60), que ce locataire n'est pas en situation précaire, moi si, que je n'ai contracté aucun engagement envers ce locataire, je ne pense pas que cet accord signé en 86 par un précédent propriétaire et que les dispositions de la loi 48 me soit applicable... si ??? Peut-être là son arme secrète ?... prolonger le droit au maintien de la loi 48 d'un logement à un autre.
Pour conclure : - Quelqu'un aurait-il vécu quelque chose de similaire ? et comment ca s'est dégoupillé ? Toutes infos serait la bienvenue, je pourrais apporter des précisions si nécessaires, avant de demander de l'aide d'un professionnel.
- Quel est le timing pour les premières démarches de mise en demeure et avis de tribunal ?
- Quel est le meilleur accompagnement pour gérer et procéder à une expulsion ? Un huissier, un avocat, une commission de conciliation, un négociateur immobilier ?. Sachant que je partage mon temps entre Paris et Montreal, j'envisage de me faire accompagner dans cette pénible affaire. Je serai reconnaissant si quelqu'un pouvais me recommander par message privé quelqu'un de rôdé et efficace à une procédure d'expulsion contre un locataire visiblement de mauvaise foi et lui-même rôdé à resister (il avait largement les moyens pour répondre à la préemption d'achat, il a réussi à maintenir un loyer en dessous du marché et a résister plus de 18 ans à toute tentative de délogement... je doute que les précédents propriétaire, tous professionnels du logement, l'ont maintenu par pure philantropie )
A noter que si je me permets de parler "d'arme secrète", c'est qu'aussi rien au niveau du bail n'indique un quelconque "droit au maintien type loi 48, ou tout autre clause du type "bail à durée indéterminée" et justifiant un loyer type 48 depuis 18 ans, de plus le notaire lui-même n'y voyait aucun empêchement au congé de ce bail ...
Bonjour, Comme vous le mentionnez, le logement ne peut être soumis à 48 s'il a été construit après et je ne pense pas que les dispositions suivent le locataire. Actuellement si réellement le congé pour vendre a été régulier, le locataire est un occupant sans droit ni titre, consultez le tribunal des référés qui sera le plus diligent à prononcer un avis d'expulsion. Malheureusement, entre l'avis et l'application il y a un monde de plus l'engorgement des tribunaux peut faire traîner l'affaire (1 voire 2ans). La mise en demeure peut intervenir dés la faute du locataire mais est réputée nulle s'il la répare dans les deux mois, ceci ne vous concernant pas puisque vous n'êtes pas son bailleur. Enfin son droit au maintient se limite aux conditions cumulatives suivantes: être âgé de plus de 70 ans ET posséder des ressources inférieures à 1,5 smic.
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Sujet fermé
Posté - 18 janv. 2004 : 06:21:51
! (vérification en cours ...) 
