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Nouveau sur le site, enfin, en tant que « questionneur », j’ai pu apprécier depuis plus d’un an la diversité des sujets traités et surtout la pertinence des réponses apportées.
Pour éviter toute jalousie je tairai les noms des « répondeurs » qui me semblent les plus pertinents.
Ma question :
Copropriétaire dans un immeuble ancien, le syndic a autorisé ( ou laisser « faire ») depuis de nombreuses années les différents copropriétaires qui souhaitaient se retirer du système de production d’eau chaude collective.
Actuellement, sur 50 copropriétaires, 15 utilisent encore le système collectif.
Bien évidemment ce système de production d’eau chaude collectif est inscrit dans le règlement de copropriété depuis le début des années cinquante.
De fait :
- Tous les copropriétaires continuent de payer les charges d’entretien du système collectif, contrats d’entretien, réparations etc.… (qu’ils utilisent ou non ce système)
- Les copropriétaires qui utilisent encore le système collectif payent, en plus, les frais de fuel et d’eau froide au prorata des m3 consommés.
Il est évident que le m3 d’eau chaude délivrée est de plus en plus cher pour ceux qui utilisent encore le système collectif.
De plus ce dernier commence « à rendre l’âme » et son remplacement devient impératif.
Le coût de ce remplacement est hors de proportion avec le service rendu.
A la demande du C.S deux devis ont été réalisés :
- 1 - Remise en état du système collectif. - 2 - Mise en place d’un système de production d’eau chaude individuel dans les 15 appartements qui le nécessitent.
La solution 2 étant la moins onéreuse à tous les niveaux, coût des travaux pour l’ensemble de la copropriété et coût du m3 d’eau chaude délivré pour les 15 copropriétaires encore raccordés au réseau collectif, il est envisagé à la prochaine A.G. de faire voter les copropriétaires sur une résolution du type :
- L’AG décide la suppression du système de production d’eau chaude collectif. - Afin que les propriétaires actuellement raccordés à ce réseau ne soient pas pénalisés par cet abandon, il est décidé que les frais d’installation de systèmes de production d’eau chaude individuelle dans les logements concernés seront pris en charge par l’ensemble de la copropriété sur la base des tantièmes des charges générales.
Problème :
A quelle majorité voter cette résolution ? Etant entendu que l’unanimité ne sera jamais réalisable ne serait-ce que par la non-participation d’un seul copropriétaire. (sans parler de l’opposition éventuelle de certains)
Est-il envisageable de procéder à ce vote selon la double majorité de l’article 26 de la Loi de 1965 ?
Situation claire ou courante qui semble avoir été honnêtement traité dans votre cas puisque ceux qui ont abondonné l'ECS collective ont continué à payer les charges d'exploitation.
Dans un cas comme vôtre, l'abandon définitif du système collectif est assmilé à une amélioration. C'est l'entourloupette juridique finalement utilisée par la jurisprudence pour apporter une solution définitive à une affaire célèbre qui a duré plus de 20 ans.
Attention le mécanisme est un peu complexe : en principe la suppression d'un service commun (production d'ECS) et de l'élément d'équipement commun correspondant, exigent l'unanimité.
L'assimilation des suppressions à une "amélioration" place l'opération sour le régime de l'article L 30 qui renvoie à la majorité de l'article L 26. Il semble qu'il est possible de recourir, en cas de nécessité à une seconde assemblée puisque les améliorations sont bien visées par le dernier alinéa de l'article L 26.
Dans votre cas tous les copropriétaires doivent participer au vote. Il est évidemment souhaitable d'obtenir avant l'assemblée, la certitude de l'accord unanime des raccordés actuels, pour éviter une contestation, tojours possible de la décision.
L'arrêt de base le plus récent : Cass civ 22/02/1995 Revus de droit immobilier 1995 p 381 avec note de M. Capoulade
Nous allons essayer de convaincre le maximum de copropriétaires de l’utilité de l’abandon du système de production d’eau chaude collectif et de la nécessité de participer au vote en étant présent ou représentés à L’AG. Nous prévoyons d’annexer à la convocation une fiche explicative détaillée sur le sujet.(que je pourrais vous transmettre sur votre adresse email si vous le désirez) Votre réponse apporte un bémol à l’utilisation de l’article 26 en précisant : « Dans votre cas tous les copropriétaires doivent participer au vote. Il est évidemment souhaitable d’obtenir avant l’assemblée, la certitude de l’accord unanime des raccordés actuels, pour éviter une contestation, toujours possible de la décision » Votre réponse me laisse supposer que dans notre situation, si l’assemblée vote à la double majorité de l’article 26 l’abandon de ce système et à l’unanimité des copropriétaires qui utilisent encore le système de production d’eau chaude collectif, la décision est non contestable. A contrario, si le vote s’effectue à la double majorité de l’article 26, mais sans l’unanimité des propriétaires actuellement raccordés (sans parler de vote « contre », mais simplement d’absence de vote), peut-on considérer que passé le délai de deux mois après notification aux intéressés de la décision prise en AG, tout recours contre cette décision est impossible.
En ce qui concerne mon conseil, les contacts avec les propriétaires encore branchés relève de l'action psychologique plus que des règles juridiques.
Une décision d'assemblée peut toujours être contestée par les absents ou les opposants. Si la contestation venait d'un propriétaire débranché, il s'agirait sans nul doute d'un abus du droit d'agir en justice. Il serait en effet dépourvu d'intérêt à agir, même en l'espèce, s'il prétendait vouloir se brancher à nouveau sur une installation obsolète.
Si la contestation venait d'un propriétaire branché, ce serait évidemment plus compliqué. Vous triompheriez surement mais il faudrait plaider.
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Sujet fermé
Posté - 31 janv. 2004 : 23:55:39
