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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 15 févr. 2004 : 00:41:09
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Je suis désolée Joseph Toison mais le projet de résolution n'étant pas conformément formulé (il l'était dans le sens contraire) et l'assemblée ne pouvant délibérer que sur les questions portées à l'OJ (art. 13 D) le mandat de ce syndic est nul de plein droit puisque précisément il a détourné la loi en ne formulant pas le projet de résolution tel qu'il est EXIGE par celle-ci.
En plus, il demande des honoraires pour ce type de prestation qui fait partie de la gestion courante d'un syndic. Il y a donc en outre "abus du syndic professionnel" donc acte délictuel.
A la question qui a été portée à l'OJ de l'AG de GERALDINEM l'AG n'a pu que répondre par oui ou non, la réelle question étant autrefois "ouverture OU non compte bancaire ou postal séparé" d'une part, et depuis la nelle loi SRU cette ouverture de compte séparé est OBLIGATOIRE. Il détourne la loi et ne l'applique pas.
DOnc ce syndic fait comme les autres faisaient autrefois : faire en sorte que les copr. n'accepte pas ce compte séparé en leur disant qu'ils vont "payer" pour ça en + de ces honoraires (parfaitement illégal) et continuer à "bricoler" avec le compte groupé des budgets de plusieurs copropriétés.
Résultat des courses, de erreurs comptables à tous les niveaux au préjudice du syndicat mais pas du syndic, bien entendu.
Je maintiens donc ma position. Désolée !!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 01:40:09
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Je ne suis aucunement convaincu par ce que vous dites et j’estime, après lecture additionnelle de votre plus récente contribution, que votre position est erronée : en effet, selon ce que nous rapporte Geraldinem, son AG (il s'agit de son AG de l'an passé) a délibéré sur une dispense - ce qui n'est aucunement contraire à l'expression de l'article 18 de la loi de 1965 ni à toute autre disposition de forme telle celle de l'article 13 du décret de 1967 que vous appelez à la rescousse - d'ouvrir un compte séparé ; et seule une voix, celle de Geraldinem, s'était opposée à cette dispense, qui a dès lors été accordée dans des conditions qui ne sont pas irrégulières.
Le fait que le syndic demande des honoraires pour la tenue d'un compte séparé n'est aucunement en soi délictueux, au contraire de ce que vous indiquez. On doit juger cela indépendamment du fait que l’on est ou pas favorable au compte séparé.
Que la façon dont les syndics défavorables au compte séparé (ils sont légion) posent la question correspondante soit telle (y compris à travers des honoraires spécifiques de tenue comme tel est le cas ici à l’instar de la pratique en la matière de maints syndics) qu'elle incite les copropriétaires à ne point retenir ce mode de gestion est certain, mais ce fait ne doit pas nous faire dire que la question concernée n'a pas été juridiquement posée.
Je précise que, d'une façon générale, je suis favorable au compte séparé, surtout pour les copropriétés de taille importante, et que je trouve spécieux les arguments généralement mis en avant par les syndics pour ne pas recourir à cette modalité, étant en conséquence un partisan - comme je l'ai plusieurs fois écrit sur les forums - d'honoraires rémunérant convenablement le travail des syndics et non pas mégotés ou présentés de façon tronquée avec des suppléments subreptices de diverses sortes en sus des honoraires de gestion courante.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 15:45:59
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Je rejoins pleinement les observations de Toison.
Mais je constate aussi que beaucoup de syndics, surtout quand ils sont liés à un groupe important, agissent comme certains fournisseurs de liaisons ADSL. Forcer la main est le moins qu'on puisse dire.
Il faut défendre les syndics quand ils sont injustement attaqués. Cela n'interdit pas de dénoncer des abus criants, en face desquels les copropriétaires semblent éprouver un plaisir délicieux.
Il faudrait un nouveau Flaubert pour raconter cela.
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saskia
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 17:07:55
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Bonjour,
Notre syndic nous demande 4508 euros pour l'ouverture d'un compte séparé puis 23 euros par lot et par an pour frais de gestion courante de ce compte (150 lots): évidement , c'est prohibitif! tellement que je me demande si une telle résolution à faire voter est légale? Quelqu'un peut-il m'éclairer là dessus?
On est bien loin des 305 euros de Geraldinem.
Notre assemblée ayant déjà eu lieu le 4 février 2004, cette année encore nous aurons un compte "individualisé" au sein du compte bancaire du syndic. Mais il ne perd rien pour attendre...Je pense que je vais être obligée de lui mettre le couteau sous la gorge: des honoraires plus normaux ou on change de crèmerie! (les frais de cloture de compte sont aussi prohibitifs)
PS: nous payons 15 000 euros de gestion courante pour 150 lots principaux, une copropriété jusque là sans problème, la plupart des copropriétaires râlent par derrière mais payent ce qu'on leur demande et votent à la quasi unanimité le renouvellement du mandat du syndic.
Il faut dire qu'à l'assemblée générale, c'est la dernière résolution à voter et le syndic fait tellement trainer les choses que le loueur de la salle nous presse de quitter rapidement les lieux (une heure de retard) et comme cela, on évite les discussions!
Pour mémoire les frais de photocopie nous sont comptés à 0.30 euros et un duplicata d'arrété de compte 19 euros au copropriétaire demandeur.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 17:41:41
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La différence avec les fournisseurs de services télématiques, c'est qu'il est pratiquement impossible pour un particulier de négocier avec eux tandis qu'une copropriété peut le faire, même si le syndic appartient à un groupe de dimension nationale. De plus, si le syndic se montre intransigeant, il y a toujours la possiblité de trouver un syndic acceptant le compte séparé : ils ne sont pas aussi rares qu'on le prétend souvent.
Insacorh,
Adepte de la transparence, je vous réponds qu’effectivement, depuis quelques semaines je travaille dans un cabinet de syndic (chez qui le compte séparé est devenu la règle). Est-ce infamant ? Je maintiens les propos de mon dernier message, en particulier en ce qui concerne la photocopie (isolée) à 18 cts qui vous scandalise alors que le coût réel pour le syndic est de 5 à dix fois supérieur. Que ceux qui par leur profession sont amenés à évaluer les coûts du travail administratif dans leur entreprise me contredisent.
Pour autant je pense tenir des propos mesurés connaissant les deux aspects, vu de l’intérieur comme gestionnaire et vu de l’extérieur comme copropriétaire. Si vous relisez l’ensemble de mes messages, vous pouvez constater que je suis parfois assez sévère pour la profession qui a des progrès à faire. Par ailleurs les copropriétaires ont aussi à prendre leurs responsabilités et à ne pas laisser faire n’importe quoi. A ce sujet j’adhère totalement à ce que dit Valazur plus haut. En un mot, une copropriété a le syndic qu'elle mérite.
La rentabilité de la profession de syndic a fait l'objet d'un débat assez fourni il y a quelques mois sur ce forum. Tout dépend des méthodes de travail, des immeubles gérés et de l'attitude de leurs copropriétaires. Mais ce n'est pas en général une activité très lucrative. Il suffit de considérer le prix des fonds de commerce : pour un même chiffre d'affaire, un portefeuille de copropriétés a deux fois moins de valeur qu'un portefeuille de gérance locative. Il y a en effet à ma connaissance assez peu de faillites de syndic, quoique cela arrive parfois. Mais ce qui est fréquent, c'est la décision de certains petits cabinets de gestion ou agences immobiières de ne plus s'occuper de copropriétés : le portefeuille est cédé, ou même parfois, le syndic démissionne purement et simplement. J'en connais un exemple d'administrateur de biens qui est en train de démissionner de plusieurs immeuble, dont certains ont un nombre de lots assez important et qui ne présentent pas de difficultés de gestion insumontables : il en a assez, tout simplement. Il préfère probablement se consacrer principalement à la gérance locative et accorder plus d'attention à son activité de transaction.
Comparez le coût d'un acte juridique chez un notaire, un avocat ou un administrateur de bien (rédaction de bail par exemple), ou le coût de la tenue d'une comptabilté de petite entreprise par un expert-comptable, avec les honoraires de gestion du syndic, compte tenu du temps passé avec les copropriétaires, les fournisseurs, en visites à l'immeuble, en sus du travail administratif proprement dit. Ce n'est pas cher. Les honoraires de prestations courantes sont en général sous-évalués avec, en contrepartie, des honoraires pour prestations particulières gonflés, parfois de façon extrêmement abusive.
Reste qu'une mauvaise prestation est toujours trop chère. La seule solution, c'est de trouver un syndic compétent et sérieux. Il en existe.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 17:51:57
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Pendant que j'ajoutais ma contribution précédente, je n'avais pas vu tomber celle de saskia.
Pour saskia : 100 euros par an et par lot, cela me semble tout à fait raisonnable. 19 euros le duplicata, c'est en effet fort cher. Là est l'abus. Mais il serait abusif d'exiger que cela soit gratuit : un duplicata pour un copropriétaire qui a perdu son original, c'est du temps perdu que le syndic ne consacrera pas à gérer la copropriété. Perdre 5 mn, ce n'est pas grave. Perdre 100 fois 5 mn, ce le devient : ce sont visites d'immeuble qu'on n'a plus le temps de faire, consultations de fournisseurs bâclées, ordres du jours mal préparés, contentieux non suivis etc.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 21:58:36
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SASKIA
Votre OJ est très mal préparé. C'est complètement illogique que le mandat du syndic soit renouvelé en fin de séance alors que certainement des gens sont déja partis d'une part.
D'autre part, les résolutions votés antérieurement à celle concernant le renouvellement du mandat du syndic sont nazes car admettons que cette résolutions soit la 6ème, comme elle doit l'être après :
1° Election du Président de séance,
2° Election du Bureau,
3° Approbation des comptes,
4° Quitus à donner au syndic pour sa gestion.....
5° Approbation du budget prévisionnel,
6° Renouvellement du mandat du syndic,
7° Approbation des conditions générales et particulières du contrat du syndic,
8° Ouverture d'un compte séparé,
9° etc..... autres résolutions : travaux, provision spéciales en vue de travaux futurs,
Et ne pas oublier : si OJ complémentaire l'évoquer en même temps que la ou les résolutions concernées et non pas "gardé pour la fin de l'AG" comme l'est également le vote du mandat du syndic dans votre AG.
En effet, comment voulez-vous qu'un syndic soit investi d'un droit quelconque à vous faire voter des travaux, par exemple, alors que son mandat n'ait pas été renouvelé AVANT d'appeler à vote sur telles ou telles résolutions ?
Autrement dit, si son mandat n'est pas renouvelé en fin de séance, trouvez-vous normal que l'AG ait voté en faveur de travaux à effectuer AVANT que le syndic soit investi précisément d'un mandat pour faire voter les résolutions ultérieures ?
Qui a établi l'OJ de votre AG ? Qui a présidé la séance ? Qui a mené les débats ?
Je n'ai jamais vu un tel OJ. Peut être d'autres oui ?
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JD
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 22:04:25
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Citation :
Initialment entrer par saskia
Bonjour,
Notre syndic nous demande 4508 euros pour l'ouverture d'un compte séparé puis 23 euros par lot et par an pour frais de gestion courante de ce compte (150 lots): évidement , c'est prohibitif! tellement que je me demande si une telle résolution à faire voter est légale? Quelqu'un peut-il m'éclairer là dessus?
On est bien loin des 305 euros de Geraldinem.
Notre assemblée ayant déjà eu lieu le 4 février 2004, cette année encore nous aurons un compte "individualisé" au sein du compte bancaire du syndic. Mais il ne perd rien pour attendre...Je pense que je vais être obligée de lui mettre le couteau sous la gorge: des honoraires plus normaux ou on change de crèmerie! (les frais de cloture de compte sont aussi prohibitifs)
PS: nous payons 15 000 euros de gestion courante pour 150 lots principaux, une copropriété jusque là sans problème, la plupart des copropriétaires râlent par derrière mais payent ce qu'on leur demande et votent à la quasi unanimité le renouvellement du mandat du syndic.
Il faut dire qu'à l'assemblée générale, c'est la dernière résolution à voter et le syndic fait tellement trainer les choses que le loueur de la salle nous presse de quitter rapidement les lieux (une heure de retard) et comme cela, on évite les discussions!
Pour mémoire les frais de photocopie nous sont comptés à 0.30 euros et un duplicata d'arrété de compte 19 euros au copropriétaire demandeur.
Nous venons de nous séparer en AG de notre syndic F qui proposait facturer plus de 22000 € si nous votions pour un compte séparé (pas que pour cela).
Le nouveau syndic ne fonctionne V.....G..... que sur des comptes séparés pour les mêmes honoraires.Il indique qu'il ne souhaite pas payer son personnel à faire des rapprochements bancaires. |
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ouverture d'un compte séparé et honoraires
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