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badidonc
Contributeur débutant
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 Posté - 04 juil. 2011 : 22:51:05
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Je vais me renseigner!!! vous faites bien !!!
n'empeche que g adressé mon courrier au membre du CS par mail, pour les aviser de ma position, et la, c'est le pompon !!! ENORME !!!
L'un des membre y a repondu en oubliant pas de l'adresser au syndic !!!
voici sa reponse:
Le problème soulevé par monsieur "badidonc" concerne 3 sortes de relations :
1)- relation entre la copropriété et le prestataire : ce dernier, ayant exécuté la prestation demandée par la copropriété est en droit d'être payé; nous ne pouvons donc différer le règlement;
2)- relation entre monsieur "Badidonc" et son vendeur : elle ne nous regarde pas puisque nous sommes des tiers par rapport à leur contrat;
3)- relation de la copropriété avec les copropriétaires : la dépense étant effectuée, je ne vois pas comment ne pas la répartir entre les copropriétaires dès maintenant.
Ma recommandation est la suivante :
1)- étant donné la modicité de la somme par rapport au volume de nos charges, on peut solder dès maintenant entre nous cette affaire en répartissant la dépense sans attendre la prochaine assemblée générale;
2)- revoir les conditions d'exécution de la délégation donnée au Conseil Syndical en fonction des prescriptions légales et en tenant compte de la périodicité annuelle de notre AG; il faut faire attention de ne pas multiplier les AG en raison de leurs coûts et des délais à respecter; il convient également de ne pas paralyser l'action de la copropriété.
En gros, cela prouve que le syndic ne gere rien et le CS se prend pour le syndic !!! du pain beni !!! La copropriete??? c qui??? j'adresse une lettre au syndic et le CS (un de ses membre dont je fais parti) se permet de zapper le role pur du CS: Le CONTROLE !!!!
Mais quelle attitude adopter et quelle reponse je fais au CS (uniquement) et quelle reponse au syndic?
Merci de votre aide |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
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 22
Posté - 05 juil. 2011 : 16:50:40
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citation: Initialement posté par badidonc
1)- relation entre la copropriété et le prestataire : ce dernier, ayant exécuté la prestation demandée par la copropriété est en droit d'être payé; nous ne pouvons donc différer le règlement; Il est en droit d'être payé. Par qui ? Là est toute la question.
Prestation demandée par la copropriété ? Par le syndic au nom de la copropriété. Mais si le syndic outrepasse les limites de son mandat, c'est comme s'il agit sans mandat : il n'engage pas la copropriété et doit supporter personnellement les conséquences de ses actes, en l'occurrence supporter les dépenses hors budget et hors gros travaux votés en assemblée.
Toutefois le prestataire peut invoquer le mandat apparent : il n'est pas dans les usages qu'un prestataire demande justification des pouvoirs du syndic avant d'accepter une commande. La copropriété doit alors le payer mais elle dispose d'un recours contre le syndic.
citation: Initialement posté par badidonc
2)- relation entre monsieur "Badidonc" et son vendeur : elle ne nous regarde pas puisque nous sommes des tiers par rapport à leur contrat; Exact
citation: Initialement posté par badidonc
3)- relation de la copropriété avec les copropriétaires : la dépense étant effectuée, je ne vois pas comment ne pas la répartir entre les copropriétaires dès maintenant. Autrement dit, quoi qu'ait décidé l'assemblée générale, on peut engager n'importe quelles dépenses, elles seront toujours payées par les copropriétaires. On n'est pas obligé d'être d'accord.
citation: Initialement posté par badidonc
1)- étant donné la modicité de la somme par rapport au volume de nos charges, on peut solder dès maintenant entre nous cette affaire en répartissant la dépense sans attendre la prochaine assemblée générale; Si la somme est effectivement modique, il est peut-être légitime de considérer que c'est de l'entretien courant. Les textes n'indiquent pas quel excès de dépenses par rapport au budget est acceptable. Mais si la trésorerie du syndicat est insuffisante pour absorber le surcroît de dépense par rapport au budget, il y a quelque chance que la qualification d'opération d'entretien courant soit abusive. On peut aussi considérer le pourcentage du dépassement. A mon avis, 10% sur le total du budget est une limite à ne pas dépasser. Mais en ce cas, il ne devrait pas y avoir d'appel de fonds spécial. Ou alors, c'est que la dépense n'est pas si modique.
citation: Initialement posté par badidonc
2)- revoir les conditions d'exécution de la délégation donnée au Conseil Syndical en fonction des prescriptions légales et en tenant compte de la périodicité annuelle de notre AG; il faut faire attention de ne pas multiplier les AG en raison de leurs coûts et des délais à respecter; il convient également de ne pas paralyser l'action de la copropriété.
Les prescriptions légales sont claires : on ne peut attribuer une enveloppe budgétaire à la discrétion du conseil syndical.
Pour ne pas se trouver embarrasser, il faut prévoir. Si l'état de l'immeuble et de ses équipements est bien suivi, il est rare qu'on soit confronté à l'urgence. S'il y a des éléments fatigués qui ne sont plus fiables, il faut les changer ou les réparer sans attendre la panne qui crée l'urgence, et, pour cela, soumettre des devis concurrentiels à l'assemblée.
A l'occasion de gros travaux, il peut y avoir des inconnues. Mais c'est aussi à prévoir. On peut alors donner mandat au syndic, après accord du conseil syndical, d'engager des dépenses supplémentaires nécessaires dans une limite déterminée. Cela se vote dans les conditions de l'article 25.
citation: Initialement posté par badidonc
Mais quelle attitude adopter et quelle reponse je fais au CS (uniquement) et quelle reponse au syndic ? Il y a eu manifestement abus de pouvoir mais il ne semble pas qu'il y ait de mauvaise foi de la part du conseil syndical. Aussi, dans la mesure où il est clairement décidé d'en finir avec des pratiques condamnables et où le changement des serrures était véritablement une nécessité, après avoir été pour la dernière fois d'avoir été mis devant le fait accompli, il pourrait être acceptable de ratifier rétroactivement la décision de ce complément de travaux.
Mais qu'après cela il soit bien entendu qu'on ne traverse plus en dehors des clous. |
Édité par - ainohi le 05 juil. 2011 16:56:11 |
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badidonc
Contributeur débutant
96 message(s)
Statut:
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23
Posté - 05 juil. 2011 : 18:57:59
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Merci pour votre reponse:
La somme modique pour ce copropriétaire, est de 4500€ . Le cout de la rénovation était de 23000€. En fait, l'Ag a vote les travaux d'après un devis, mais apres, l'entreprise a rajouté 2 mois avant les travaux un complément de 4500€, prétextant que pour respecter la loi SAE, le changement des serrures etait nécessaire, car elles ne répondent pas aux normes AFNOR. Pourquoi cet élément na pas ete soulevé des le début, alors que le changement des serrures est l'un des axes principal de la loi SAE !!! Sur ce point, j'emet des reserves mais je fait confiance au CS pour sa bonne foi, mais aps pour son incompétence en la matière.
Il n'empêche que le syndic a signe le devis avec l'accord du CS, mais n'en a pas prévenu les copropriétaires. PIRE: le syndic n'a pas inscrit a l'ordre du jour ce point qui pour moi est primordial. On peut suspecter le syndic de passer en force avec un appel de fond 14 mois plus tard, soutenu par le CS qui a peut être merdé sur ce point!!! Les membres du CS ont fait un boobying et tout le monde a payer sans broncher!!! Sauf moi.
Moi je met les pieds dans le plat volontairement pour dénoncer ces pratiques. Si je paye, l'affaire est réglé. Si je paye pas, j'oblige le CS et le syndic a prendre position et a rendre des compte a la prochaine AG
J'ai repondu aux membres du CS:
Voici mon courrier
Je me permet de vous adresser ce mail en réponse au mail de Mr X. J'ai adressé ma correspondance avec le syndic aux membres du CS par courtoisie, par respect et pour mettre en évidence un manquement de la part du syndic. J'avais déjà exposé mon point de vue lors de la dernière réunion du Conseil Syndical.
Ce mail n'était en aucun cas adressé directement aux membres du CS. Mr X a jugé bon d'y répondre en prenant position,mais en joignant une copie au syndic.
Je me permet donc d'y répondre, mais sans joindre une copie au syndic, car il n'a pas a être au centre de désaccord entre copropriétaires ou membres du CS!!!
Le syndic, dans cette affaire, n'a pas fait son travail, occultant toutes les règles de gestion d'une copropriété. Combien de copropriétaires ont été étonné de recevoir cet appel de fond, pour des travaux réalisés 1 an avant, sans en avoir été avisé au préalable, ni par courrier, ni lors de la dernière AG ? C'est la BASE !!! Par respect aussi pour l'ensemble des copropriétaires, même pour des sommes "modiques" . Chacun a le droit d'être informé pour anticiper ces frais. Les copropriétaires ont un droit de regard sur l'action du syndic et du CS. Si bcp paient et ferment les yeux, ça n'est pas mon cas.
Lorsque j'ai appelé le gestionnaire, celui ci était INCAPABLE de justifier cet appel de fonds, me renvoyant vers les membres du CS. INCROYABLE. A sa décharge, il n'était pas gestionnaire a cette époque mais il représente le syndic et se doit d'être en mesure de répondre aux interrogations des copropriétaires.
Je ne discute pas la décision du CS de valider ces travaux. Je fais confiance au CS, comme bcp, mais la confiance n'empêche pas le contrôle. Je me réserve le droit de vérifier que ces travaux étaient réellement nécessaire, et imposaient de le faire immédiatement. Il parait étonnant que le changement des serrures n'étaient pas prévues a la base,. On peut suspecter l'entreprise d'avoir minimisé son devis pour passer en AG et surfacturé ensuite. N'étant pas copropriétaire a cette époque, je ne suis pas en mesure de juger la situation avec pertinence. Je rappelle le risque d'entreprendre des travaux sans l'accord en AG. Chaque copropriétaire peut contester cette décision lors de la prochaine AG. Le syndic reste responsable de ses actes et de sa gestion!!!
De plus, j'aimerais savoir si le syndic a pris des honoraires sur ces travaux??? Si tel est le cas, c'est illégal et inacceptable au vue du travail réalisé !!!
Je reviens donc sur les points évoqués par Mr X:
Concernant le point 1:
relation entre la copropriété et le prestataire : ce dernier, ayant exécuté la prestation demandée par la copropriété est en droit d'être payé; nous ne pouvons donc différer le règlement
C'est une prestation signée par le syndic, validé par le CS mais JAMAIS demandé par la copropriété ....Pour cela il faut que ça soit voté !!! Toutefois, on peut trouver de la souplesse et faire voter en AG des travaux après exécution, MAIS avec le risque d'être rejeté en AG. Le CS prend t'il le risque?
Pour le règlement de la prestation, le syndic aurait du l'anticiper et l'inscrire a l'ordre du jour de la dernière AG, pour permettre l'appel de fond. Pourquoi ne l'a t'il pas fait? C'est incompréhensible.On peut supposer qu'il a caché volontairement ces frais, pour éviter de rendre des comptes aux copropriétaires et les mettre au pied du mur en lançant l'appel de fond en mai.
2)- relation entre monsieur Badidonc et son vendeur : elle ne nous regarde pas puisque nous sommes des tiers par rapport à leur contrat;
Je m'adressais au syndic, demandant juste des justificatifs afin de faire valoir mon droit vis a vis du vendeur. Rien d'autre !!! Apparemment, je n'ai été assez clair sur ce point. Le syndic n'a répondu que sur ce point, éludant volontairement ses manquements qui concernent les 3/4 de mon mail. Je lui réserve ma réponse dans les prochains jours
Je n'ai jamais demandé au syndic ou au CS de prendre partie.
Malgré tout, je tiens a souligner que dans cette affaire, je me sens lésé car si les serrures avaient été inclus dans le devis initial comme ça aurait du être le cas, je n'aurais pas a supporter cet appel de fond !!!
3)- relation de la copropriété avec les copropriétaires : la dépense étant effectuée, je ne vois pas comment ne pas la répartir entre les copropriétaires dès maintenant.
C'est le problème du syndic !!! Il y a des règles, respectons les !!!
Recommandation:
1)- étant donné la modicité de la somme par rapport au volume de nos charges, on peut solder dès maintenant entre nous cette affaire en répartissant la dépense sans attendre la prochaine assemblée générale;
Ça n'engage que vous !!! Je considère que le syndic est responsable de cette situation, il doit en supporter la situation. Ce n'est pas le rôle des copropriétaires de supporter les erreurs du syndic. Je demande que cet appel de fond soit mis en attente pour être discuté et voté lors de la prochaine AG.
2)- revoir les conditions d'exécution de la délégation donnée au Conseil Syndical en fonction des prescriptions légales et en tenant compte de la périodicité annuelle de notre AG; il faut faire attention de ne pas multiplier les AG en raison de leurs coûts et des délais à respecter; il convient également de ne pas paralyser l'action de la copropriété.
Il est évident que le cadrage de la délégation doit être revu, car elle n'est absolument pas légale en l'état, et peut être contesté a tout moment par un copropriétaire , ce que je ne souhaite pas faire a titre personnel.
En tout état de cause, je me permet de rappeler que le rôle du CS n'est pas de gérer la copropriété, mais de contrôler la gestion du syndic. Celui ci se décharge bcp trop vers le CS a mon goût, avec le risque de se trouver en porte a faux vis a vis des copropriétaires!!! .
Est ce que je me positionne correctement?
Si vous avez un avis ou un conseil n'hesitez pas !!!
Merci d'avance |
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