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ainohi
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 Posté - 21 juin 2011 : 23:03:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cas classique (c'est le plus connu) du choix et de l'embauche de l'employé du syndicat, son licenciement, y compris contre la volonté de l'AG. Mauvaise lecture du texte. On pourrait s'interroger sur la question de savoir si l'embauche et le licenciement du personnel sont des actes de gestion courante. Le décret coupe court au débat : c'est de la gestion courante. Cela étant, si l'assemblée se prononce, le syndic est tenu de se conformer aux décisions de l'assemblée. En matière de licenciement cela peut poser des problèmes de respect de la procédure au vu du code du travail, mais c'est une autre question. Du point de vue du droit de la copropriété, une décision de licencier prise par l'assemblée est valide.
citation: Initialement posté par Gédehem
Cas tout aussi classique, parmi d'autres, pour la réalisation de travaux "urgents", travaux conservatoires, y compris contre l'avis ou une décision de l'AG si l'immeuble est en péril Si l'assemblée peut être convoquée, c'est préférable, ses décisions s'imposent au syndic. De toutes façons, le syndic est obligé de convoquer l'assemblée aussitôt après avoir pris les mesures de sauvegarde indispensables. S'il y a péril et que l'assemblée refuse les travaux nécessaires, le syndic ne dispose d'aucun pouvoir pour appeler les fonds nécessaires. Il doit signaler le problème à l'administration compétente qui, elle, a les pouvoirs nécessaires.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il en a d'autres, comme par exemple celles prévues D.art.55. Le syndic peut, dans certains cas, se dispenser d'autorisation de l'assemblée pour agir en justice. Cela ne signifie pas qu'il doit, dans ces cas, agir à l'encontre d'une éventuelle décision de l'assemblée comme vous le dites. Vous lisez ce qui n'est pas dans le texte. C'est de la dénaturation.
citation: Initialement posté par Gédehem
La question est : un vote de l'AG qui interdirait au syndic de faire respecter le RDC le dégage t-il de sa reponsabilité ? Vous ne trouverez jamais une décision générale de cet ordre. Hypothèse absurde.
On pourra cependant trouver des situations embarrassantes pour le syndic. Tout dépend de quoi il s'agit. S'il s'agit de ne pas respecter un ordre public de protection à l'égard du syndicat, il n'y a aucun problème vis à vis du syndicat. Mais si des tiers sont susceptibles d'engager la responsabilité délictuelle du syndic, il peut y avoir problème et les copropriétaires pris individuellement sont des tiers vis à vis du syndic.
Problème également s'il s'agit d'un ordre public de direction.
Si une consultation de l'assemblée est nécessaire, agir en justice ou engager une dépense hors budget par exemple, on ne peut reprocher au syndic de s'être conformé aux décisions de l'assemblée. Ensuite, il faut rechercher quelles sont les conséquences possibles. Si les tiers éventuellement lésés par la décision prise peuvent obtenir réparation en attaquant le syndicat en justice, on ne peut rien demander de plus au syndic puisque la possibilité pour ces tiers de faire valoir leurs droits subsiste. En cas de péril, si l'assemblée refuse les travaux indispensables, le syndic doit signaler le fait aux autorités compétentes qui prendront les mesures appropriées. Il ne peut rien faire de plus : s'il entreprend les travaux de sa propre initiative, il risque de devoir payer l'entreprise de ses propres deniers sans avoir, pratiquement, aucun moyen de recours vis à vis des copropriétaires.
Si la copropriété crée une situation d'irrégularité permanente qui l'expose à des sanctions civiles ou pénales, le syndic, en restant syndic, risque d'être considéré comme complice. Comme il ne dispose pas de pouvoirs juridictionnels, il ne peut imposer à la copropriété ce qu'elle refuse et il n'a d'autre choix que de démissionner de son mandat.
citation: Initialement posté par Gédehem
A l'évidence non, et c'est le sens de ce qu'il faut bien comprendre dans l'affaire de Nungy : ..le syndic qui ne fait pas respecter le RDC engage sa responsabilité, conjointement avec celle du syndicat, vis à vis de tel copropriétaire qui subit un préjudice.
En revanche, et c'est ce point qu'il faut aussi bien voir, le syndicat condamné ne sera pas fondé à se retourner contre le syndic puisqu'il lui a refusé d'agir. Cette affaire n'a rien d'évident. Il n'est même pas sûr qu'il ne s'agisse pas d'une affaire personnelle entre deux copropriétaires qui ne concerne pas le syndicat. C'est ce que tend à dire l'avocat de Nungy. Il n'est pas évident non plus qu'il y ait non respect du règlement de copropriété de la part du copropriétaire bruyant. Dans ces conditions, le syndic, en se lançant dans une action pour le compte du syndicat, risque de se voir reprocher par la suite les frais engagés. Il doit consulter l'assemblée et se soumettre à sa décision.
citation: Initialement posté par Gédehem
Non seulement nous ne parlons pas de la même chose, mais ce que vous avancez ignore L.art.14 : inaction ou pas du syndic, c'est TOUJOURS le syndicat qui est mis en cause, condamné pour cette inaction.
En refusant au syndic d'agir pour faire respecter le RDC ne prive pas la victime de tout recours : c'est le syndicat qui sera assigné.
En revanche, comme dans le cas du quitus, le syndicat n'aura que ses yeux pour pleurer s'il est condamné : ayant interdir au syndic d'agir, il ne pourra se retourner contre lui pour "réparation". Il faudrait savoir. Si c'est toujours le syndicat qui est mis en cause, la responsabilité du syndic est dégagée. C'est ce que je me tue à vous dire. Vous êtes donc d'accord avec moi. Le problème, c'est que vous dites le contraire deux lignes plus haut et deux lignes plus bas.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic à pour mission, de par la loi, d'entretenir l'immeuble, de l'administrer, d'établir les comptes, de faire appliquer le RDC, etc, etc ....
Ces obligations faites au syndic ne procèdent pas de la volonté des copropriétaires, ainsi que vous tentez de l'exposer, mais de la loi ! Mais non ! La loi encadre le mandat du syndic, comme elle encadre d'ailleurs les mandats des dirigeants de sociétés commerciales. Elle ne donne aucun pouvoir juridictionnel ou administratif au syndic.
citation: Initialement posté par Gédehem
Quid d'un syndicat qui interdirait au syndic d'établir un budget prévisionnel ???? Rien, matériellement, ne peut empêcher le syndic d'établir un projet de budget. Mais les copropriétaires peuvent refuser d'adopter un budget. Le syndic répond que dans ces conditions il ne peut pas gérer et explique pourquoi (devoir de conseil). Il démissionne ou attend qu'il n'y ait plus de fonds pour faire désigner un administrateur judiciaire. Mais si les copropriétaires versent d'eux-mêmes les subsides nécessaires, il n'y a pas de problème, la machine peut quand même tourner.
citation: Initialement posté par Gédehem
Quid d'un syndicat qui interdirait au syndic de tenir les comptes ? Rien ne peut l'empêcher de tenir des comptes. Mais les copropriétaires peuvent refuser d'examiner et d'approuver les comptes. C'est embêtant parce qu'un copropriétaire individuellement pourra demander des comptes sur de longues années. Le risque s'accroît alors d'année en année. Le syndic pourrait, pour préserver sa sécurité, demander une approbation judiciaire des comptes.
citation: Initialement posté par Gédehem
La "volonté" des copropriétaires passerait par dessus les obligations légales qui s'imposent au syndic ? Non, mais le syndic ne dispose pas des pouvoirs administratifs ou juridictionnels qui lui permettraient de passer outre la volonté de l'assemblée.
citation: Initialement posté par Gédehem
"si le syndic introduit une instance, que cela coûte 5000 euros et que les copropriétaires refusent d'approuver les comptes, que fait-il ? Qui règlera les factures impayées de l'avocat et de l'expert ?"
Surprenante question : c'est le syndicat qui devra payer, que l'AG approuve ou non la dépense ! Si elle n'approuve pas et estime que le syndic a outrepassé ses pouvoirs, elle devra engager sa responsabilité ! Avez-vous une jurisprudence à citer à l'appui de cette assertion ? Quatrième demande de ma part.
citation: Initialement posté par Gédehem
Considérer le syndic de copropriété comme un mandataire lambda, sarl, indivision ou autres, n'a aucun sens. C'est faire des amalgames qui ne sont pas, c'est faire abstraction de textes spécifiques.
Comme nous ne parlons pas du tout de la même chose, restons en là !
(*) au fait, pourquoi un texte spécifique à la copropriété, si ce n'est parce que la copropriété n'est pas une "personne" comme les autres ?
Pourquoi cela n'a aucun sens ? Il n'y a que des textes spécifiques. La copropriété n'est pas plus spécifique que d'autres types de personnes morales encadrées par la loi. Les sociétés commerciales sont encore plus encadrées que les copropriétés. |
Édité par - ainohi le 21 juin 2011 23:08:03 |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2011 : 11:00:41
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"si le syndic introduit une instance, que cela coûte 5000 euros et que les copropriétaires refusent d'approuver les comptes, que fait-il ? Qui règlera les factures impayées de l'avocat et de l'expert ?""
Surprenante question : c'est le syndicat qui devra payer, que l'AG approuve ou non la dépense ! Si elle n'approuve pas et estime que le syndic a outrepassé ses pouvoirs, elle devra engager sa responsabilité !
"Avez-vous une jurisprudence à citer à l'appui de cette assertion ? Quatrième demande de ma part."
"L'assemblée peut refuser de ratifier l'initiative du syndic (ici de faire réaliser des travaux dits "urgents" dans convoquer aussitot une AG.ndlr). En ce cas, le syndicat reste engagé vis à vis des entreprises contractantes mais pourra se retourner contre le syndic pour ibtenir des dommages et interets" (CA Paris 4.10 2004 in Loy et Copro 2005)
Inversement, ayant ratifier un acte irrégulier du syndic, (quitus, interdiction d'agir), acte ayant porté préjudice à un copropriétaire ou un tiers, le syndicat ne pourra pas se retourner contre le syndic.
Mettre sur le même plan syndic de copropriété, gérant de sarl, et à y être président d'association, pourtant tous représentants légaux de personnes morales, n'a pas de sens, serait même ridicule.
S'il y a des textes spécifiques, qui énoncent des spécificités aux uns ou aux autres, c'est bien parce qu'il y a des différences notables, entre pdt d'assiciation, syndic de copropriété et gérant de sarl par exemple, ce dernier pouvant être salarié. Ce qui n'est pas possible au syndic. !
Ce qui est spécifique à un pdt d'association ne l'est pas au syndic de copropriété, au gérant de sarl !
Le pdt d'association doit il avoir un "contrat de mandat", Ã suposer qu'il soit "mandataire" ?
A quand le syndic "propriétéaire de part de la société syndicat de copropriétaires ", comme son homologue "gérant de Sarl", puisqu'ils auraient le même statut de "mandataire" selon vous ??? 
"Si c'est toujours le syndicat qui est mis en cause, la responsabilité du syndic est dégagée. C'est ce que je me tue à vous dire."
Inutile d'en arriver à cette extrémité !
Bien entendu que dans tous les cas, c'est le syndicat qui est tenu pour responsable de tout , y compris des erreurs, fautes de son mandataire !
Rien de neuf ici !
Et ceci, y compris si le syndic ne satisfait pas à ses obligations légales et/ou contractuelles.
Seule différence de taille : en dispensant le syndic de répondre à ses obligations, le syndicat se ferme toute voie de recours contre le syndic dans l'hypothèse où il (le syndicat) serait condamné à réparer un préjudice lié à l'inaction du syndic.
Excusez du peu !!! 
Le syndicat qui vote le quitus se tire une balle dans le pied, c'est bien connu.
Le syndicat qui dispense le syndic de répondre à ses obligations se tire une balle dans les 2 pieds, plus 2 ou 3 dans la tête : nul ne peut présager la réaction d'un copropriétaire ou d'un tiers qui estime subir un préjudice du fait de cette inaction.
Dans l'affaire dont nous parlons ici, l'initiative de mettre à l'ODJ la question de la dispense (interdiction ?) de mettre œuvre les moyens de faire respecter le RDC, revient sans aucun doute au syndic.... ce qui n'est pas innocent !
Ce dernier "roule dans la farine" le syndicat, manœuvre bien connue !
Car en se faisant "couvrir" par l'AG, alors que faire respecter le RDC est une de ses obligations légales y compris contre la volonté des copropriétaires, il se fait dégager de toute responsabilité au cas où le syndicat serait assigné, et surtout condamné pour cette inaction !
BRAVO ! 
Ceci étant, la question de fond reste : l'AG d'un syndicat a t-elle compétence pour dispenser le syndic de répondre aux obligations qui lui sont faites par la loi, ceci hors de la question de sa responsabilité ?
Certainement pas, le syndicat ne pouvant décider contre une disposition légale, contre les obligations faites au syndic par L.art.18. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2011 11:28:00 |
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ainohi
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Posté - 22 juin 2011 : 12:21:09
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Vous êtes en pleine contradiction.
Vous dites que le syndicat est toujours responsable. Je suis entièrement d'accord, le syndic agissant en tant que mandataire du syndicat engage ce dernier.
Mais vous dites aussi que le syndic détient des pouvoirs propres et qu'il peut faire fi de certaines décisions de l'assemblée. C'est contradictoire. On ne peut être responsable de ce qu'on ne contrôle pas.
Quand aux autres représentants de personnes morales, la situation de leurs dirigeants, gérants de SARL, présidents de SA, présidents d'associations etc, en ce qui concerne leur responsabilité vis à vis de la personne qu'ils représentent, il faut être lucide, elle est proche de celle du syndic de copropriété vis à vis du syndicat. Le président d'association peut être salarié dites-vous. Eh bien non. Il peut bénéficier, il est vrai, du régime social et fiscal des salariés (c'est d'ailleurs de droit pour tous les présidents de SA), mais le droit du travail ne s'applique pas au dirigeant salarié pour la raison simple qu'il est lié par un mandat de représentation et non par un contrat de louage de service avec lien de subordination caractérisant le contrat de travail. Régimes fiscaux et sociaux et statuts juridiques ne se superposent pas toujours.
Le régime de la copropriété est un régime spécifique comme d'autres, ni plus ni moins. Il ne comporte rien d'extravagant qui en ferait un monstre en contradiction avec les principes du droit les plus fondamentaux. Donner au syndic des pouvoirs sur lesquels l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas de prise est en faire un agent de la puissance publique. Je voudrais bien savoir où c'est inscrit dans la loi Hoguet.
Dans l'affaire de Nungy, on rappelle que le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété. Oui, mais comment ? La réponse n'est pas facile à donner. Y a-t-il même une violation du règlement de copropriété ? Cela peut se discuter. Il y a une décision à prendre, dans un sens ou dans l'autre. Cette décision peut entraîner des conséquences financières. Qui paiera ? Le syndicat. De qui est composé le syndicat ? Des copropriétaires. Comment s'expriment-ils ? En assemblée générale. Alors, de deux choses l'une. Soit les copropriétaires sont détenteurs de droits de propriété avec tous les droits et obligations attachés à la propriété, soit ils sont des administrés. Quand une affaire n'est pas évidente et que les décisions prises peuvent entraîner des conséquences importantes, il est tout à fait normal que la décision soit prise par le mandant et non par le mandataire de son propre chef. C'est du simple bon sens et c'est, fort heureusement, conforme aux principes de base du droit comme aux dispositions propres aux copropriétés.
Revenons à l'affaire de Nungy.
Supposons que le syndic ait, sans autorisation de l'assemblée générale, introduit un référé. C'est dans ses pouvoirs. Malheureusement, le juge des référés, ne voyant pas d'évidence et devant la nécessité de mener une expertise, refuse de statuer. Du temps et des frais inutiles. Le syndic introduit alors une action sur le fond. S'il est avisé, le copropriétaire attaqué fera valoir que l'autorisation de l'assemblée n'a pas été obtenue : le syndic n'est pas habilité, fin de non-recevoir garantie. C'est de la pure fiction parce que, dans la réalité, le syndic, à moins d'être complètement idiot, n'ira pas foncer stupidement dans le mur et que l'avocat à qui il demanderait de plaider lui conseillerait vivement de n'en rien faire et de passer par l'assemblée générale au préalable et de s'en tenir à la décision de l'assemblée générale.
Maintenant si vous me dites que mon scénario n'est pas réaliste, j'aimerais bien que vous me donniez un exemple tiré de la jurisprudence où on aurait donné raison à un syndic ayant passé outre une décision de l'assemblée pour ester en justice. |
Édité par - ainohi le 22 juin 2011 12:25:10 |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2011 : 15:40:30
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Et une obligation de plus faite au syndic, de par la loi, une !
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10180
Question (comme celle sur le compte séparé obligatoire sans dispense possible ) :
Entre t-il dans la compétence de l'AG d'un syndicat de dispenser, d'interdire au syndic de satisfaire à une obligation légale qui lui est faite ???
Réponse : ...........  |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2011 15:41:12 |
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ainohi
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Posté - 22 juin 2011 : 16:20:10
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citation: Initialement posté par GédehemEt une obligation de plus faite au syndic, de par la loi, une ! http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10180Question ( comme celle sur le compte séparé obligatoire sans dispense possible ) : Entre t-il dans la compétence de l'AG d'un syndicat de dispenser, d'interdire au syndic de satisfaire à une obligation légale qui lui est faite ??? Réponse : ........... Je vous l'ai déjà dit, votre question est stupide. Il n'est dans la compétence de personne de violer la loi, ou alors il n'y a plus de loi.
Cela étant, il n'entre pas dans la compétence du syndic de se substituer aux juges ou aux autorités administratives pour corriger les irrégularités décidées par l'assemblée générale comme vous le prétendez. C'est au moins la quatrième fois que je vous le répète.
Et je vous demande pour la cinquième fois une jurisprudence donnant gain de cause au syndic qui aurait agi contrairement à une décision de l'assemblée.
Il me revient à la mémoire l'article 42 : une irrégularité commise par l'assemblée non contestée dans le délai légal n'est plus contestable.
L'assemblée ne veut pas financer les travaux ? Le syndic n'a pas le droit de commander les travaux et de lancer les appels de fonds correspondant au prix de ces travaux. Ou il risque de la payer de sa poche.
L'assemblée ne veut pas ester en justice ? Le syndic n'est pas habilité à ester en justice.
L'assemblée ne veut pas embaucher le candidat à l'emploi de gardien ? Le syndic ne peut l'embaucher.
Maintenant si l'assemblée ordonne au syndic de jeter le président du conseil syndical par la fenêtre... Vous allez dire qu'il ne doit pas le faire et que c'est la preuve qu'il dispose de compétences exclusives que l'assemblée ne contrôle pas. Si vous voulez... Je commence à fatiguer.
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Nungy
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 Posté - 24 juin 2011 : 02:36:59
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Allez encore une fois réveillés...
Voisins qui rentrent à 1h20 du matin, enfant qui court sur le parquet
puis qui hurle à la mort pendant 20nm car ne veut pas dormir.
Les parents le laissent dans sa chambre, car il se calmera bien tout seul...
Il est 1h40. Je n'appelle pas la police, ils ne se déplacent pas pour ça.
Je ne monte plus. Ils n'ouvrent plus leur porte.
Il y a quelques mois ils le disaient déjà , ils n'arrivent pas à le coucher car il ne veut pas. Ils disent que je peux m'y coller si j'y tiens.
BREF
Je HURLE comme un damné pendant 30 secondes pendant que ma femme excédée aussi tape dans les murs.
Et MIRACLE ils prennent conscience que ça peut effectivement déranger la famille juste en dessous
et commencent à s'occuper de leur enfant.
Plus de bruit enfin au bout de quelques minutes.
Donc là dessus, naturellement je ne peux que 'fermer ma gueule', on me dira partout que c'est un trouble normal de la vie courante.
Quand bien même cela arrive une nuit sur deux. On va pas reprocher à des parents de vivre la nuit avec leur enfant hein !
Je dois sûrement être un râleur et ma femme une râleuse
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Édité par - Nungy le 24 juin 2011 03:01:22 |
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filomat
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Posté - 25 juin 2011 : 13:30:06
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Le meilleur moyen de ne pas être gêné par le bruit des voisins c'est d'habiter au bord d'une autoroute, à moins qu'ils n'y mettent "le paquet" : Un de mes voisins qui faisait résonner son piano de concert m'expliquait qu'il avait le droit de rajouter 10 décibels au bruit existant déjà ... Quand tout le monde rajoute ses dix décibels on a vite fait de dépasser les 100 (le seuil de la douleur).
Comme Nungy j'ai acheté un autre appartement dans un endroit très calme ou, évidemment, on entend tout ce qui se passe chez les voisins, ce qui, au début, est difficile à supporter quand on vient d'un environnement bruyant (environnement qui loin d'accoutumer au bruit développe la sensibilité au bruit ): Lorsqu'il n'y a pas "volonté de nuire" on est bien obligé de supporter, et c'est souvent bien pire qu'au bord de l'autoroute - ou je reviens à chaque fois que j'ai besoin de dormir.
J'ai aussi tenté la maison de campagne, ni bruit de voitures, ni bruit de voisins et ... vous n'allez pas me croire ... dès que j'y arrive le bruit me manque tellement que j'en attrape systématiquement la migraine !
Il va vite grandir Nungy, le petit du dessus, bientôt vous pourrez lui offrir des balles de ping-pong pour qu'il joue avec sur le carrelage de la cuisine ou de la salle de bains, en attendant qu'il n'atteigne l'adolescence et qu'il ne se trouve un tambour, banjo ou autre "boum-boum" qui ne le quittera que lorsqu'il aura rencontré la femme de sa vie !
J'ai aussi un voisin qui est totalement silencieux (depuis qu'il s'est fait opérer et qu'il ne ronfle plus la nuit), hormis quand il éternue ou se mouche (quel tarin !) ou qu'il ne pousse un juron dans sa cuisine ... eh bien croyez moi il me gène encore plus que les voisins du dessus dont la petite trépigne au dessus de ma tête, car je n'ose pas faire un pas chez moi : Je me dis que le voisin écoute tout ce que je fais !
A choisir entre le voisin adepte des réconciliations nocturnes et celui qui manie la perceuse à percussion et le marteau du matin au soir ... je préfère encore les réconciliations ... c'est plus marrant !
Mais l'un n'empêche pas l'autre ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Nungy
Nouveau Membre
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Posté - 28 juin 2011 : 13:31:01
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Je dois mal tomber.
- ils ont acheté une petite batterie à leur enfant;
- ils se réconcilient sur l'oreiller à 3h du mat' mais n'oublient pas de donner auparavant des coups de marteau en rentrant à 23h45.
Il y a 4 jours j'ai pris la décision de ne plus dormir chez moi.
Je revis peu à peu. Il ne plane plus cet aléa, ce risque quotidien et quasi inéluctable de se faire réveiller par des violences sonores.
J'arrive à enchaîner des périodes de sommeil de 8h minmium, ce qui n'était plus arrivé depuis belle lurette.
Je suis allé à la Maison de la Justice de mon coin ce lundi. En effet, il y a une permanence de l'ADIL le lundi matin là -bas.
A la fin, la conseillère m'a carrément encouragé à faire pareil que mes voisins.
En effet, SI ceux-ci font du bruit régulièrement entre 1h et 3h du matin de façon irresponsable,
je peux alors me permettre d'en faire autant avant qu'ils ne se lèvent vers 10h le matin.
Et si jamais ça devait s'aggraver, passer par le conciliateur judiciaire puis éventuellement le juge de proximité.
Ceci marche uniquement pour les problèmes de bruit de comportement.
Par chance, ces procédures ne coûte quasiment rien.
Pour le parquet posé à l'arrache en violation du réglement de copro, et qui se rappelle à moi tous les jours,
il faut pouvoir ou vouloir sortir 5000 Ã 7000 euros...
Je suis découragé à l'avance.
Cela pousse quasiment à en arriver à se faire justice par soi-même, c'est à dire devenir fou.
Par conséquent, je fais comme tout le monde finit par le dire sur les forums:
FUIR peu à peu, jusqu'à déménager bientôt.
Je m'en souviendrai.
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Édité par - Nungy le 28 juin 2011 13:47:35 |
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