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bamara63
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 Posté - 16 juin 2011 : 08:57:14
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Bonjour,
Lors de la prochaine AG le syndic nous propose de voter la résolution suivante obligeant les copropriétaires qui voudraient engager des travaux sur parties privatives à en informer préalablement le syndic. Bien que je sois totalement favorable à ce projet j'ai des doutes sur sa valeur juridique.
Merci de vos lumières.
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Posté - 16 juin 2011 : 09:05:43
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ce projet de résolution est trop flou. Si un copro veut peindre un mur devra t il en informer le syndic et pourquoi ... 
Il vaut mieux rappeler que :
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; "
et que ce type de travaux nécessitent un accord PREALABLE de l'AG à l'article 25b. Tout le reste n'a aucune valeur.
Il n'existe pas d'autres contraintes...
"article 26 :
...L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
..."
et
"article 9 :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
..."
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filomat
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 Posté - 16 juin 2011 : 09:30:54
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Le g de l'article 25 ferait exception si les travaux privatifs présentent un intérêt colllectif sur le plan des économies d'énergie, selon modalités à fixer par le conseil d'état, et qui ne le sont pas actuellement (dans ce cas ce serait le syndic qui serait maitre d'ouvrage des travaux sur parties privatives).
Le nouveau syndic (depuis juste deux ans) de ma résidence s'est jeté sur la bonne aubaine avant même que le conseil d'état n'ait statué : assemblée ce soir, j'espère que les copropriétaires sont majeurs et vaccinnés mais je n'en suis par sûr ... ll y a beaucoup de jeunes qui croient encore au père Noël et les grands moyens sont utilisés pour obtenir le tiers fatidique des tantièmes du 25.1.
Comme le dit Rambouillet "tout le reste n'a aucune valeur" et pour le moment le g de l'article 25 de la loi de 1965 fait partie de ce "reste". |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 16 juin 2011 09:33:54 |
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Posté - 16 juin 2011 : 11:27:02
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bamara63 : cette résolution ne sert à rien; Le syndic n'a pas à se mêler des travaux privatifs SAUF si ils touchent les parties communes.
Mais c'est au copropriétaire qui désire faire des trvaux privatifs touchant les parties communes de demander l'autorisation à l'AG et non au syndic : mur porteur, sol, air conditionné, fenêtre et volets, vérandas, ....... |
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bamara63
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Posté - 16 juin 2011 : 16:01:51
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Merci pour toutes ces réponses très instructives et argumentées et en particulier celles de Rambouillet et l'expérience de Filomat.
En fait la résolution est plus faite pour éviter la dégradation des parties communes par les va et vient des entreprises qui se servent des ascenseurs comme monte charge et salissent les parties communes que pour faire une inquisition dans les parties privatives. Il est cependant bon de rappeler la Loi au syndic (c'est un peu dommage) car on finirait par voter n'importe quoi en toute confiance.
Cordialement |
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Posté - 16 juin 2011 : 16:17:40
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bamara63 : si des copropriétaires dégradent les parties communes comme les ascenseurs, les escalier, ... cela n'a rien à voir avec les parties privatives.
Cette résolution n'a pas à être adoptée par l'AG.
Si un copropriétaire est identifié comme l'auteur des faits, le SDC serait en droit de réclamer les frais de remise en état des parties communes.
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bamara63
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Posté - 16 juin 2011 : 22:18:15
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Bonsoir Philippe,
Nous le savons tous trés bien lorsqu'il y a des travaux dans un immeuble les entreprises ne font pas toujours preuve de la plus grande délicatesse pour respecter les parties communes et le fait de contraindre un futur copropriétaire d'annoncer qu'il va engager des travaux sur son lot permet de remettre un peu les pendules à l'heure en lui précisant ses obligations et celles des entreprises qu'il va introduire dans l'immeuble. Rien que de lui réclamer les coordonnées des assureurs des intervenants permettra de mettre en alerte les entrepreneurs ou tout du moins les conducteurs de travaux qui sauront qu'ils seront sous surveillance. C'est peut être un voeux pieu mais au moins on se laisse une chance de limiter la casse. Ceci étant je partage votre analyse que nous sommes sur deux terrains différents. |
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Posté - 16 juin 2011 : 23:06:41
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bamara63 : le syndicat, le syndic et les copropriétaires n'ont aucun droit de s'occuper de la vie privée des voisins, d'exiger de prévenir le syndic quand il vont repeindre leurs toilettes ou changez de banquette, et de leur demander les assurances de tous les sociétés ou personnes venant les livrer, leur poser leur papier-peint, .....
Le syndic s'occupe des parties communes et non des parties privatives.
ET pourquoi vous limiter aux futurs copropriétaires ???
citation: le fait de contraindre un futur copropriétaire d'annoncer qu'il va engager des travaux sur son lot
citation: qui sauront qu'ils seront sous surveillance.
Voilà une drole de façon de vivre en communauté, tout à fait en dehors des lois.
bamaral63 : pour les contraindre Ă parler, vous allez les attacher, les menacer et plus !!!!!
En copropriété et dans la vie normale on ne contraind pas ces voisins et les gens en général !!
Tout cela est assez triste, pour rester très poli !!! 
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GĂ©dehem
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Posté - 16 juin 2011 : 23:45:03
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Il n'y a rien d'anormal à ce que le syndicat, par le syndic, soit informé d'éventuels travaux privatifs, ne serait-ce que pour vérifier qu'ils ne sont pas soumis à autorisation préalale de l'AG.
Ceci concerne aussi bien les copropriéaires que leurs ayants droits !
Sans doite que la restructuration intérieur par la suppression de cloisons n'entre pas dans cette catégorie. Pour autant, les éventuelles nuisances voire dégradations dans les parties communes (les entreprises ne sont que de passage) purraient porter préjudice au syndicat.
Il reste tout de mêm certains travaux type pose de carrelage dans une pièce qui en était dépourvue, d'un plancher flottant à la place de la moquette, etc, qui nécessite autorisation de l'AG pour vérifier que les régles d'isolation phoniques sont bien respectées.
Le copropriétaire qui par exemple change un revetement de surface prévu à l'origine pour un autre de nature différente doit être autorisé par une AG ....
Si personne n'oblige à informer préalablement, c'est un peu plus l'encombrement des tribunaux par ces recours (merci les talon du dessus !  ) qui ne devaient pas avoir lieu si les choses étaient faites correctement.
Rien d'inquisitorial dans une telle résolution. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2011 23:50:24 |
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bamara63
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Posté - 17 juin 2011 : 08:19:16
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citation: Voilà une drole de façon de vivre en communauté, tout à fait en dehors des lois.
bamaral63 : pour les contraindre Ă parler, vous allez les attacher, les menacer et plus !!!!!
En copropriété et dans la vie normale on ne contraind pas ces voisins et les gens en général !!
Tout cela est assez triste, pour rester très poli !!!
Un peu facile de déformer les propos en faisant passer les autres pour des fach....
Si les gens prenaient leurs responsabilités et respectaient les règles de vie en communauté ce forum n'existerait même pas.
Mais vous devez avoir raison laissons faire les irresponsables  ceux qui n'en ont rien à faire des autres et qui ruinent ce que les autres tentent de préserver. Grace à des gens comme vous ils auront un bel avenir car tout leur est permis puisque ceux qui osent s'insurger contre ce laisser aller sont des ..... je vous laisse finir la phrase.
Quelqefois j'ai l'imression qu'une simple question sur un forum devient un défouloir pour raconter tout et n'importe quoi ! Ca dérape sévère et c'est bien dommage ! |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 20 juin 2011 : 12:30:06
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Je ne vois pas ce qu’il y a de mal dans cette résolution, sauf qu’elle doit se voter à l’unanimité.
Cette clause est souvent incluse dans les règlements de copropriété.
Le syndicat peut se mêler de certains travaux privatifs qui le regardent (ex : fenêtres peintes en violet) et requièrent l’autorisation de l’AG.
Une telle clause peut permettre au syndic de prévenir le copropriétaire que des autorisations peuvent être nécessaires.
Mais je l’admets, c’est fonctionner à l’envers, c’est plus au copropriétaire d’être sûr de ce qu’il fait et de demander les éventuelles autorisations.
Peut-être que des antécédents dans votre copropriété ont motivé la mise à l’ordre du jour de cette résolution?
Pour ne parler que des travaux privatifs qui n’affectent pas les parties communes et ne requièrent aucune autorisation, cette clause peut toutefois avoir sa place dans un règlement de copropriété.
Exemple :
Un copropriétaire veut abattre toutes les cloisons dans son appartement.
Il en a parfaitement le droit et n’a aucune autorisation à demander.
Après, je ne vois pas ce que la clause d’un règlement de copro l’obligeant à informer le syndic a d’illégal.
Cette clause a souvent sa place dans les immeubles anciens.
Pourquoi ? Car les cloisons en ciment, mâchefer, ou autre, portent plus qu’elles ne sont portées (contrairement à du placoplâtre).
Dans ce cas-là , si vous faites tout péter dans votre appart de 200m2, il y a de très fortes chances que votre plancher se soulève et que celui du dessus s’affaisse.
Soulever Ă la main rien que 50cm2 de ce type de cloison et vous comprendrez (facile 30Kg !)
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 20 juin 2011 : 13:39:48
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C'est le genre de résolution qui est tout a fait inutilisable:
Comment fait on et que fait on si un copropriétéire ne délcare pas ses travaux?
Si il ne délcare pas et que cela ne porte pas a conséquence, franchment, qui va payer une action en justice?
Si il ne déclare pas et que cela porte a conséquence, la résolution en question n'ajoute rien.
Même dans le cas ou le syndicat voterait l'action judiciaire, qu'est-ce que le syndicat peut espérer gagner en justice, ne pouvant guère démontrer de préjudice?
Est-ce que un syndicat n'a pas d'autres chats a fouetter plutot?
Enfin, je refais mon plan de travail de cuisine, je déclare ou je ne déclare pas? En courrier RAR ou en courrier normal? |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 juin 2011 : 14:37:42
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Robouldingue !!!!
Dans ce genre d'affaire, il faut se méfier des réponses à l'emporte-pièce !
En particulier pour faire la différence entre la réfection de votre plan de travail dans la cuisine, la tapisserie du salon, et l'abatage de cloisons séparatives, le changement de la moquette par du carrelage, du plancher flottant, ou même l'installation d'un aquarium de 500 l au coin du séjour.
Ce sont les travaux privatifs pouvant avoir un impact sur le gros œuvre de l'immeuble, son insonorisation, son équilibre, ses charges au sol, etc ..., qui sont concernés, ce qui exclu le changement d'un bouton de porte ou de votre plan de travail.
Rien d'anormal donc à ce que la pose d'un plancher flottant (ou d'un carrelage) à la place des moquettes initialement prévues et posées fasse l'objet d'une déclaration/information du syndic (*), afin de s'assurer que les régles de pose, et en particulier l'insonorisation, soient bien réalisées.
(*) certains considèrent que cela doit faire l'objet d'une autorisation de l'AG, le revêtement privatif de confort "affectant directement les parties communes" (L.art.25b), opinion que je partage. |
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Posté - 20 juin 2011 : 17:47:39
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Gédéhem je suis bien d'accord avec vous, mais comment vous rédigez la résoltuion pour tenir compte de tout ceci qui est censé?
Et sur l'inefficacité d'une telle résolution? |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 juin 2011 : 21:50:20
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Par exemple :
" Les copropriétaires devront informer le syndic des travaux privatifs qu'ils souhaitent engager lorsque ceux-ci sont susceptibles d'affecter les parties communes ou le gros œuvre de l'immeuble (suppression ou déplacement de cloisons provatifs, modification des canalisations de distributions ou d'évacuation, modificaction des revêtement de sol d'origine et leur remplacement par des matérieux différents.)"
Une telle clause doit être ajoutée au RDC. A défaut elle n'est pas opposable aux nouveaux acquéreur, c'est bien connu. |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2011 21:52:33 |
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Posté - 21 juin 2011 : 09:04:28
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Et pour vous re-répondre, sans animosité aucune, je pense que c'est totalement inefficace.... car personne n'engagera aucune action sur la seule base de cette résolution....... |
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Posté - 21 juin 2011 : 09:50:53
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gedehem : citation: " Les copropriétaires devront informer le syndic des travaux privatifs qu'ils souhaitent engager lorsque ceux-ci sont susceptibles d'affecter les parties communes ou le gros œuvre de l'immeuble (suppression ou déplacement de cloisons provatifs, modification des canalisations de distributions ou d'évacuation, modificaction des revêtement de sol d'origine et leur remplacement par des matérieux différents.)"
Mais la plupart des RDC précise l'obligation de demander l'accord de l'AG pour effectuer des travaux privatifs sur les parties communes, et cela se vote à l'article 25.
Un tel article ne serait qu'un doublon !!!!
Un copropriétaire qui ne demande pas l'accord de l'AG pour effectuer des travaux privatifs touchant les parties communes est hors la loi, et le syndic peut lancer une action sur la base de l'article 25 pour exiger une remise en état.
Un copropriétaire respectueux de la loi et du RDC posera une résolution à l'AG pour des trvaux privatifs touchant les parties communes; c'est la seule manière d'informer le SDC et les copropriétaires.
Un copropriétaire non respectueux, nous en connaissons tous, se fichera de l'accord de l'AG, ne demandera rien à personne pour poser du parquet ou casser un mur. Alors informer à l'avance le syndic !!!!
Cette résolution ne sert pas à grand chose; tous est déjà prévu dans la loi. Les copropriétaires n'ont pas à informer préalablement le syndic des futurs trvaux, ceux-ci sont déjà obligés d'avoir l'accord de l'AG.
D'ailleurs le syndic n'a pas le pouvoir de décider et de donner un accord pour des travaux privatifs sur les aprties communes. Seule l'AG peut donner cet accord.
Cette information péalable au syndic n'a pas de base jurirdique. Seule la notification par le copropriétaire en RAR d'une demande de résolution pour ces trvaux est obligatoire.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 21 juin 2011 : 15:00:18
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Il ne s'agit pas d'une clause qui ferait doublon, tous les travaux affectant les parties communes devant être autorisés par l'AG.
Le point soulevé par Bamara est tout autre : quid d'une information préalable du syndic(at) pour des travaux privatifs susceptibles d'affecter les parties communes ???
Combie demandent l'autorisation de l'AG pour faire un passage dans un mur porteur, malgré la clause souvent prévue au RDC ?
Ici il s'agit d'obliger l'information préalable du syndicat (par le syndic) pour tous les travaux susceptibles d'affecter les parties communes, depuis le trou dans le mur porteur jusqu'à la pose d'un carrelage à la place de la moquette d'origine.
Il n'y a pas doublon : c'est autre chose. |
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Posté - 21 juin 2011 : 18:51:37
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Oui, mais: Si un copropriétaire ne respecte pas cette résolution, expliquez nous ce qui va se passer...
J'en tremble deja... |
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Posté - 21 juin 2011 : 20:16:01
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gedehem : citation: Ici il s'agit d'obliger l'information préalable du syndicat (par le syndic) pour tous les travaux susceptibles d'affecter les parties communes, depuis le trou dans le mur porteur jusqu'à la pose d'un carrelage à la place de la moquette d'origine.
drole de réponse !!!! pas très claire !!! Rien de juridique dans cette résolution, qui fait bien un doublon, puisqu'il y a obligation de demander une autorisation à l'AG.
SI je vous suis, vous obligeriez par une résolution les copropriétaires à informer le syndic qu'ils vons faire des trvaux sur des aprtries communes !!!! Cela n'a aucun sens, car l'obligation n'est pas d'informer le syndic mais de demander l'autorisation de 'lAG.
Quelles pourraient être les conséquences si un copro. n'informe pas le syndic qu'il va faire des travaux, alors qu'il notifie par RAR sa demande de poser une résolution dans ce sens !!!!
Résolution idiote car la loi existe déjà , et totalement innaplicable. Un copro qui ne demande pas l'autorisation à l'AG, le syndic a tout pouvoir de faire respecter le RDC et la loi en obligeant le copro. de remttre en état les parties communes !!!
VOus nous expilquez que seul le juridique est importnat en copropriété et vous êtes d'accord avec une telle résolution sans aucune base juridique !!! Un pt coup de fatihue ????
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bamara63
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Posté - 22 juin 2011 : 23:37:33
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Finalement la résolution a été votée bien qu'elle n'ait aucune base juridique et cela sans plus inquiété le syndic.
J'ai donc rappelé les articles précités à la Présidente du Conseil syndical en lui rappelant que le syndic n'a pas parole d'évangile.
En fait je lui ai proposé un modèle de circulaire à afficher dans les halls dés que le CS contate qu'il y a des travaux engagés dans un appartement rappelant les textes de loi en vigueur. Bien entendu ceci n'empêchera pas les dérives mais au moins cela pourra peut être en limiter l'ampleur et si le SDC doit aller plus loin le copropriétaire maître d'ouvrage dont la responsabilité civile pourrait être recherchée sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1 ne pourra pas prétendre qu'il n'était pas au courant !
On tente de lutter comme on le peut !
En tout cas merci de vos contributions Ă ce post. |
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