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JPM
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 Posté - 26 juin 2011 : 01:00:19
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On fait mine de s'apercevoir qu'une importante partie du patrimoine immobilier en copropriété est en médiocre, voire déplorable, état d'entretien.
C'est sans doute la généralisation des diagnostics qui a dessillé les yeux des pouvoirs publics. 30 à 50 pages dans chaque acte de vente d'un lot de copropriété + le rapport de mesurage, c'est une source fiable d'informations.
On peut ajouter les investigations dans le cadre du Grenelle II et le nouveau rapport demandé à l'ANAH.
Du précédent rapport de l'ANAH, j'ai retenu les indications relatives aux difficultés financières de maints copropriétaires, qui rebondissent bien entendu sur les syndicats, plus les indications certes sommaires mais pertinentes relatives à une gestion souvent incertaine et peu efficace des recouvrements de provisions et charges.
Du coup j'ai repris les rapports du Ministère de la Justice sur le contentieux de la copropriété. Ils sont fort instructifs mais muets malheureusement sur les injonctions pour lesquelles il n'existait pas jusqu'à présent de statistiques. Il parait que désormais elles seront établies. On aura sans doute des surprises 
On ne peut qu'applaudir à la promotion des plans pluriannuels de travaux et se demander pourquoi elle vient si tard. Il faut pourtant rappeler qu'un certain nombre de syndicats utilisent ce mécanisme depuis une vingtaine d'années, - et parfois plus -, dans le silence feutré des gens heureux.
Une certitude est qu'une relance des campagnes cohérentes d'entretien, - pour ne pas parler des améliorations à ce stade, exige préalablement une campagne pour le règlement ponctuel des provisions et charges et pour le recouvrement tout aussi ponctuel des impayés.
Dans une kyrielle de syndicats les recouvrements débutent trop tardivement et sont traités de mauvaise manière. Il y a plusieurs raisons à cela:
La première est sans nul doute liée à la méconnaissance par les syndics des modalités d'utilisation de l'injonction de payer, et en premier lieu de la constitution des dossiers qui doivent accompagner les requêtes. La conséquence est l'accueil mitigé réservé par de nombreux juges de proximité ou d'instance aux dossiers qu'ils reçoivent.
L'expérience montre que certains syndics, professionnels ou non, ont une bonne presse auprès de la juridiction compétente pour leurs ensembles importants. Les magistrats savent que les dossiers présentés sont fiables. Les délais de traitement au TI sont brefs. Les copropriétaires débiteurs indolents le savent et le nombre des impayés se réduit petit à petit aux cas " sérieux " des copropriétaires en difficulté respectable.
On en vient alors au traitement social des recouvrements. C'est au stade de l'exécution des décisions judiciaires qu'il doit se placer. Il faut le dire bien haut, quitte à faire hurler certains.
Cela permet d'abord d'éliminer les faux cas sociaux dont le nombre n'est pas négligeable. Et de consacrer plus de temps aux vrais et sérieux. Les huissiers ne disent rien d'autre et ils ont raison.
Préluder par des tentatives amiables et autres médiations est souvent une solution aussi mauvaise pour le syndicat que pour les débiteurs eux-mêmes, a fortiori lorsqu'ils sont réellement en difficulté. Leurs difficultés s'accroissent sans qu'ils prennent conscience de la nécessité de mesures radicales. C'est souvent la catastrophe.
Les organismes d'aide sociale réagissent plus rapidement quand le demandeur peut arguer de l'existence d'une décision judiciaire. C'est bien compréhensible.
Une autre raison à ces retards est que lorsqu'il est impossible pour une raison ou une autre de recourir à l'injonction de payer, les syndics ne disposent pas toujours des fonds nécessaires au paiement des premiers frais. Dans la plupart des budgets prévisionnels il n'existe aucune ligne pour les frais de contentieux alors que le syndicat enregistre chaque année 10 à 20 dossiers de recouvrement et parfois plus. Les syndics doivent faire campagne pour y remédier et les conseils syndicaux doivent s'y joindre. Il faut veiller soigneusement à conserver en caisse une "provision" pour les frais de recouvrements.
Par ailleurs les syndics connaissent mal les modalités de traitement de certains cas particuliers : successions compliquées (difficultés avec les notaires refusant de faire connaître les successibles), successions vacantes (difficultés avec l'administration curatrice), SCI fantômes ou non et a fortiori celles faisant métier de marchand de sommeil ou de loeur en meubl à la semaine). On a connu dans le passé les difficultés avec le régime particulier des rapatriés d'AFN.
On doit noter à cet égard les démarches opportunes effectuées par l'ARC pour le traitement des successions vacantes. C'est un bon exemple.
Il y aurait encore beaucoup à dire sur tout celà .
Il semble nécessaire de sonner le tocsin à propos des recouvrements. Il sera toujours temps de compléter. Tel a été mon humble souci.
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oldman24
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Posté - 26 juin 2011 : 10:53:11
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Bonjour JPM ,
Trés bonne contribution mais , pour le moment :
_0 pointé, pour les réponses,
_24 seulement pour les lectures,
C'est dommage pour un partisan de la " copropriété sereine "
Mais ceux qui viennent sur le site ont du lire, avant votre topic, l'abus 2611 de UNARC
qui rappelle l'arrété Novelli du 19-03 2010 et les infos du Particulier !
Bon courage quand même, de la part d'un ancien des chars (comme vous ) ! |
Édité par - oldman24 le 26 juin 2011 13:53:50 |
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Sunbird
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Posté - 26 juin 2011 : 11:29:28
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Bonjour,
j'ai découvert cette procédure sur l'UNARC qui me semble assez efficace :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/greffe.htm
Sinon rien de plus à ajouter, sauf peut être qu'il n'est pas dans l’intérêt de tous les syndics d'aller dans une procédure rapide et peu couteuse. Je trouve qu'il y a une mutation de la fonction de gestionnaire vers celle de commercial dont l'objectif est d'avoir une augmentation du chiffre de son portefeuille.
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filomat
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Posté - 26 juin 2011 : 12:36:03
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JPM
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Posté - 26 juin 2011 : 13:14:59
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Pour Sunbird
Vous évoquez la procédure de déclaration au greffe.
Elle ne peut présenter d'intérêt que pour un syndic non professionnel retraité qui peut se payer le luxe de passer deux ou trois heures à une audience du tribunal d'instance.
Sauf cas exceptionnels, on ne peut pas exiger des syndics professionnels qu'ils se présentent aux audiences.
La procédure d'injonction de payer évite cette servitude.
Elle ne présente de véritable intérêt que lorsque c'est le syndic lui même qui assure le suivi de la procédure. Cela est parfaitement possible mais contrairement à ce qui est parfois prétendu, c'est une prestation relativement lourde qui justifie une rémunération exceptionnelle.
Aussi est-il nécessaire pour que le mécanisme fonctionne bien que les Magistrats tiennent compte de cette rémunération pour l'allocation de dommages et intérêts ou d'une indemnité au titre de l'article 700.
Autant dire que les consuméristes qui prétendent que ce travail ne mérite aucune rémunération travaillent contre les copropriétaires plus que contre les syndics.
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JPM
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Posté - 26 juin 2011 : 13:19:58
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Observation de Filomat : citation: Si vous avez un plan pluriannuel de travaux en cours ne changez surtout pas de syndic : le nouveau à peine arrivé annule tout, continue les appels de fonds en les conservant sur le compte séparé, et propose un autre plan dix fois plus ambitieux et dix fois plus inutile jusqu'à se le voir refuser en assemblée générale.
Le conseil est judicieux.
Mais le tableau noirci ne peut décrire qu'un ensemble de copropriétaires incapables de mener correctement leur barque. Dans certains cas, ce n'est pas le syndic qu'il faut changer mais bien les copropriétaires !
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Posté - 26 juin 2011 : 13:35:55
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citation: JPM Posté - 26 juin 2011 : 13:19:58 -------------------------------------------------------------------------------- Observation de Filomat : citation: Si vous avez un plan pluriannuel de travaux en cours ne changez surtout pas de syndic : le nouveau à peine arrivé annule tout, continue les appels de fonds en les conservant sur le compte séparé, et propose un autre plan dix fois plus ambitieux et dix fois plus inutile jusqu'à se le voir refuser en assemblée générale. Le conseil est judicieux. Mais le tableau noirci ne peut décrire qu'un ensemble de copropriétaires incapables de mener correctement leur barque. Dans certains cas, ce n'est pas le syndic qu'il faut changer mais bien les copropriétaires !
JPM,
Si je puis me permettre, consultez, "un peu", les contributions de filomat et vous comprendrez que cela ne peut s'appliquer à son cas, svp !
Car "qu'il faut changer mais bien les copropriétaires " est une solution plus que simpliste et totalement impossible dans le cadre de copros j'allais écrire "en déshérence"... voir désespérance !!! |
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JPM
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Posté - 26 juin 2011 : 15:08:25
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Vous avez certainement raison, Quelboulot, et je n'ai pas tort pour autant.
Je viens d'avoir quelques contacts avec des copropriétés en désespérance comme vous dîtes fort bien. Pour tout dire j'ai eu des contacts très directs avec la désespérance des vrais taudis à certains moments de mon existence mais pas dans le secteur immobilier réputé organisé !!!
Je connais parfaitement l'histoire sociale des barres, les populations qui s'en vont parce que d'autres arrivent et tutti quanti.
La carence dans la gestion des fichiers de copropriétaires et le recouvrement des impayés est l'un des facteurs de la désespérance qui est survenue dans certaines copropriétés qualifiées difficiles de nos jours.
Si l'on quitte le secteur des barres pour venir dans celui des copropriétés de taille plus humaine l'observation reste vraie pour pas mal de syndicats qui ont trainé des créances impayées pendant des mois et des années pour finir par les passer en produits et pertes parce que le syndic n'avait pas pris les garanties les plus élémentaires dont le coût d'inscription est modique (je parle des hypothèques).
Pourrait-on compter le nombre des privilèges spéciaux qui n'ont pas été mis en jeu correctement faute d'une opposition correctement réalisée ? Sans doute pas.
Combien de chaufferies et de couvertures auraient pu être refaites avec les millions de francs envolés avant l'an 2000 ? On ne le saura jamais.
D'où mon tocsin car il ne serait pas difficile de remettre de l'ordre dans tout cela. Il y a des retraités volontaires qui occupent leur temps à donner un coup de main à des entreprises en difficultés. Il parait que les résultats sont excellents. Il y aurait certainement des volontaires dans notre branche pour faire la même chose avec la remise en ordre des recouvrements sans empiéter sur les prérogatives des avocats mais en collaboration avec eux.
Je donne un exemple précis : il n'y a pas 40 % de syndicats dans lesquels les fichiers de copropriétaires sont à jour en ce qui concerne les SCI classiques et les incapables mineurs ou majeurs.
Et je vous livre la confidence d'un syndic pro cette semaine : avec le beau temps d'avril et mai combiné aux soldes qui ont commencé avant les vacances : un allongement de l'encaissement des provisions au 1er juillet jusqu'au 15 septembre pour une part importante. Il rebondira sur celui des provisions au 1 er octobre à cause de la rentrée scolaire.
Ce qui n'efface pas d'autres difficultés actuelles qui affectent plus spécialement d'autres catégories de copropriétaires.
On verra, mais il me semble que le bonhomme a plein d'expérience et de bon sens. Pas besoin pour cela d'avoir fait Dauphine ou HEC.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juin 2011 : 14:54:10
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JPM
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Posté - 27 juin 2011 : 16:21:49
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La copropriété ne doit pas se voir réserver à une "élite".
Bien sur.
Mais ce n'est pas chez les PDG que l'on trouve les meilleurs copropriétaires ni même les meilleurs conseillers syndicaux.
Il y a pas mal de salariés de niveaux divers y compris des cadres qui connaissent toutes les finesses de leur convention collective et se complaisent à ignorer le B A BA de la copro et même leur règlement de copropriété.
Comment ce la peut-il se faire ?
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 28 juin 2011 : 11:50:23
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La formation des délégués syndicaux en entreprises est assurée par leurs syndicats (ils suivent régulièrement des stages et ont toute compétence pour participer aux diverses réunions avec la direction des ressources humaines, les comités de sécurité, d'établissement et même figurer au conseil d'administration de l'entreprise.
Quid de celle des copropriétaires ?
Même si j'ai souvent remarqué que les mêmes personnes s'investissaient aussi bien dans la représentation de leurs collègues en entreprise que dans celle des copropriétaires de leur résidence... ce qui n'est pas forcément un bien à mon avis, car, à priori, on pourrait penser que celà n'a rien à voir ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 28 juin 2011 11:54:45 |
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Posté - 28 juin 2011 : 12:16:35
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filomat : citation: désormais tout le monde doit se méfier de tout le monde et personne ne peut plus faire confiance à personne.
Pour ma part je pense que dans un espace de libre circulation tout le monde doit avoir le droit d'habiter en copropriété ... ou bien personne.
filomat : vos interventions sont toujours assez curieuses, et ne correspondent pas avec la réalité de la vie en copropriété.
Ces dernières phrases ne veulent pas dire grand chose. Interdire le droit d'habiter en copropriété ?? j'avoue ne pas comprendre ??
filomat : habitez vous dans en copropriété ???
Abordez la vie sans pouvoir faire confiance à personne, et la vie en copropriété également est assez triste, et vous devez d'abord, filomat, vous faire confiance pour faire confiance aux autres.
Une vie " normale" ne peut se batir que sur la confiance, et pas autrement.
Mais la confiance passe également par le controle. En copropriété, le CS est élu par les copropriétaires qui portent leur confiance dans ses volontaires bénévoles pour controler les comptes et le gestion du syndic. Un syndic " normal" accepte ce controle.
Quand vous n'avez plus confiance en votre femme, votre mari, votre syndic, votre CS, votre boucher, votre docteur, votre président de la république,...... vous en changez à la prochaine élection, pour donner votre confiance au suivant.
Pourquoi ne pas obliger les citoyens de voter aux élections présidentielles, cela existe dans d'autres pays ???
On ne peut pas critiquer la démocratie, filomat, quand on reste devant le match de foot au lieu d'aller voter à l'AG annuelle des copropriétaires.
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filomat
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Posté - 28 juin 2011 : 13:21:22
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Cette année j'y suis allé Philippe ... Mais je n'ai pas tenu jusqu'à la fin ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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