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saintefe
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 Posté - 30 juin 2011 : 12:05:38
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Bonjour,
J'ai pris la fonction de syndic bénévole d'une petite copropriété (10 copropriétaires) il y à 5 ans, mais je suis confronté à un problème de nécessité de refonte de l'EDD et RDC.
Un copropriétaire possédait 5 lots dont un avec 0/1000 de charges. Il a vendu les quatre autres lots.
Nous sommes tous d'accord pour refondre notre EDD, mais lui qui n'a plus rien à payer et des droits de vote à 0 se désintéresse totalement de la question, même d'une vente à la copropriété de son lot ou de l'envoi d'un pouvoir.
Comment faire pour obtenir l'unanimité lors d'une AG ? Si c'est unanimité des membres présents et représentés, c'est fichu. Si c'est unanimité des tantièmes présents et représentés, c'est bon (puisqu'il a 0).
Merci pour votre aide.
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BANZAI
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 Posté - 30 juin 2011 : 12:40:31
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comment pouvez vous avoir dans un réglement de copropriété un lot sans aucune charge?
quelle est la désignation de ce lot ? |
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Posté - 30 juin 2011 : 12:50:47
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saintefe : quel sorte de lot de copropriété ne paierait pas de charges ?? parking, cave, grenier, ... sont tous soumis aux charges.
Dans votre cas interressant, vous allez obtenir l'Unanimité en tantièmes, mais pas en nombre de copropriétaires.
1000 sur 1000 èmes la résolution est adoptée.
saintefe : quand les textes parlent de majorité des présents ou représentés à l'article 25, on compte les tantièmes et sur la totalité des 1000èmes. Pour votre résidence de 10 copros, 3 copros avec 501/1000 èmes sont majoritaires.
Mais quand on vote à l'article 26 à la double majorité, c'est la majorité des copropriétaires représentants les 2/3 des tantièmes. Pour vous, 6 copropriétaires et 666/1000èmes.
Les juristes d'UI auront peut-être une réponse sur votre cas, d'un copropriétaire sans tantièmes, si cela existe réellement. !!!!
Si c'est la cas, vous devrez aller chercher son pouvoir. Il n'a aucune raison dene pas vous le remettre puisque quelque soit les résolutions à voter, modif. du RDC ou le ravalement, il ne paiera rien. |
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Gédehem
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Posté - 30 juin 2011 : 14:25:57
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Le cas qui est interessant serait celui d'un lot de copropriété qui n'aurait pas de quote-part de parties communes !
Une propriété privative en copropriété ne peut être "lot de copropriété" qu'affecter d'une quote-part de partie commune, serait-elle de 1/10.000.000°
En copropriété, un local privatif qui n'a pas de quote-part de parties communes, ou une quote-part indiquée '0', n'est pas "lot de copropriété".
Quel est ce "lot" qui aurait 0 tantième ??? |
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saintefe
Nouveau Membre
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4
Posté - 30 juin 2011 : 15:54:04
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Merci pour vos réponse.
Ce lot est un WC, à usage privatif, dûment répertorié dans l'EDD réalisé en 1992 par un géomètre-expert et publié à la Conservation des hypothèques.
Je pense que cela a été fait ainsi pour que ce copropriétaire, qui a renoncé au droit d'usage de ce WC, ne paye pas de charges. Il y a eu à mon avis confusion entre tantièmes de parties communes et répartition des charges.
Je précise que ses relations avec les "anciens" copropriétaires ne sont pas au beau fixe, suite à une procédure judiciaire en 1991-1992. je n'ai donc pas la possibilité de récupérer son pouvoir... |
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Posté - 30 juin 2011 : 17:44:28
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saintefe : citation: Ce lot est un WC, à usage privatif, dûment répertorié dans l'EDD réalisé en 1992 par un géomètre-expert et publié à la Conservation des hypothèques.
Il aurait du être affecté de tantièmes !!!! Oubli du redacteur de l'EDD ?? du géomètre ???
C'est assez " amusant ", ce copropriétaire qui a vendu 4 autres lots dans cette copropriété mais à garder ces WC privatifs.
Lors de la cession de ses 4 lots, il y a certainement eu un oubli. Ces WC servent certainement à un des lots vendus.
Que fait il donc de ce WC ?? juste utile en cas de problème digestif certainement 
Ce lot sans tantièmes n'est pas un lot; ce copropriétaire n'est donc pas copropriétaire !!!!
Problème juridique à régler.
Vous avez précisé être confronté à la necessité de refonte de votre RDC et de l'EDD ?? pourqoui cette refonte de l'EDD ??
Prenez conseil auprès d'un juriste, car vous ne pouvez faire cela tout seul. Régler ce problème de lot sans tantièmes avec cette refonte.
gedehem : Unanimité en tantièmes des 9 autres copropriétaires, comment le 10ème copropriétaire pourrait attaquer une décision d'AG sur la modification des charges, alors qu'il n'a aucune influence sur les votes car aucun tantième!!!!
Dans cette modification prévue de l'EDD, ne faut il pas attribuer des tantièmes à ce lot??
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BANZAI
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Posté - 30 juin 2011 : 19:47:06
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si vous nous donniez le libellé exact de la désignation de ce lot....
ne serait ce pas une partie commune avec un droit de jouissance exclusif ?
vous parlez de droit d'usage....ce n'est pas compatible avec la pleine propriété d'un lot |
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Posté - 30 juin 2011 : 19:53:50
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Une partie commune à usage privatif n'est pas un lort de copropriété.
Saintefe : dites nous ce que dit votre RDC sur cet " usage exclusif".
Il devait certainement faire partie d'un des 4 lots vendus par ce copro.
Certainement la réponse à votre problème. Ce lot est une partie commune à usage privatif, par conséquent ce copropiétaire n'est plus copropriétaire dans votre syndicat.
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Gédehem
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Posté - 30 juin 2011 : 21:10:06
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Saintefe, peu importe ce qu'a fait ce géomètre :
L'art.1 de la loi de 65 est très clair :
" Art. 1 - La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
(....)"
Dans la mesure où ce WC n'est pas affecté d'une part de partie commune ce n'est certainement pas un "Lot de copropriété".
Comme le suggère Banzai, ce wc serait "commun", mais affecté d'un droit de jouissance exclusif au profit de tel copropriétaire..(celui qui avait les 4 "lots" qu'il a vendu), droit enregostré au fichier immobilier, droit qui peut être monayable, cessible, puisqu'entre dans le patrimoine de son bénéficiaire....
Ceci étant, avoir comme patrimoine un WC, c'est pas un bon truc pour draguer ...
Il faut voir si ce droit de jouissance était attaché aux lots. Mais à priori, il conserverait ce droit de jouissance ayant vendu les 4 lots. |
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Posté - 30 juin 2011 : 22:58:59
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citation: Les juristes d'UI auront peut-être une réponse sur votre cas, d'un copropriétaire sans tantièmes, si cela existe réellement. !!!!
Il y a un cas (à notre connaissance le seul) où le propriétaire d'un lot peut avoir des tantièmes généraux au titre de ce lot sans avoir la qualité de copropriétaire, sans donc pouvoir participer aux assemblées et sans participer aux charges : c'est celui des lots qui ne sont constitués que d'une jouissance privative sur une partie de terrain sans que cette jouissance soit attaché à un lot comportant des parties privatives. Or - c'est probablement l'effet d'une incohérence non détectée par les rédacteurs de la loi en 1965, un lot sans parties privatives n'est pas un lot de copropriété au sens propre, même s'il figure dans l'EDD avec des tantièmes... La Cour de cassation a statué à plusieurs reprises sur ce "phénomène" imprévu ! |
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andre78fr
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Posté - 30 juin 2011 : 23:27:34
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C'est plutôt drôle ce propriétaire d'un "chiotte" sans tantièmes...
A mon avis, il faut retourner le problème... ne convoquez que les copropriétaires au sens de l'article 1 (avec quote-part) et modifiez ainsi vos textes à l'unanimité.
Si le monsieur propre souhaite contester, à lui de prouver qu'il est copropriétaire et sortir par là même de son désintérêt... de toute façon, je ne vois aucun préjudice pour lui...
Mais peut être que cette idée va faire bondir des juristes...
André
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BANZAI
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Posté - 01 juil. 2011 : 09:50:10
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il faut impérativement avoir la transcription intégrale de ce qui est indiqué dans le réglement de copropriété
si ce droit de jouissance est au profit des 4 lots, chaque propriétaire de ces lots se retrouve bénéficiaire de ce droit de jouissance et ils doivent tous concourrir à l'acte pour la suppression de ce droit |
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Gédehem
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Posté - 01 juil. 2011 : 15:22:21
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UI fait mention des "lots" qui ne sont constitués que d'une jouissance privative sur une partie de terrain sans que cette jouissance soit attaché à un lot comportant des parties privatives, rappelant "qu'un lot sans parties privatives n'est pas un lot de copropriété au sens propre, même s'il figure dans l'EDD avec des tantièmes... "
Sauf qu'ici il ne s'agit pas de la jouissance sur une partie de terrain mais sur du bâti, à moins que ce WC soit posé à l'air libre sur la fraction de terrain, WC réduit à un trou dans le sol affecté de ce droit de jouissance ....
Dans la mesure ou ce WC est un local fermé par du bâti, serait-il en planche, bâti "partie commune" puisqu'on est en copropriété, il ne me semble pas possible de parler de "lot de copropriété" s'il n'y a pas de quote part de parties communes....
Sans doute que ce WC était "commun", peut-être aux 4 lots cités, WC alors affecté d'un droit de jouissance exclusif au profit du ou des propriétaires des 4 lots. |
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Posté - 01 juil. 2011 : 15:59:42
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saintefe : bien silencieux après toutes nos interrogations.
Que dit EXACTEMENT votre RDC sur ce WC ?? usage privatif pour un seul lot ?? pour les 4 lots vendus par ce copropriétaire ??
Si c'est le cas, ce WC faisant partie d'un ou des 4 lots, ce sont les nouveaux copros qui ont cet usage exclusif. Une partie commune à usage exclusif ne peut pas être détaché du lot ou des lots.
Ce copropriétaire ne serait plus copropriétaire de rien.
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