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Testan
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141
 Posté - 14 juil. 2011 : 22:23:34
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En prendre acte sans voter, c'est ce qui m'a été dit. Cependant, après la lecture des réponses des divers intervenants, je crois évident qu'il doit s'agir d'un vote. A la majorité de l'article 24 ou 26 ? Je pencherais pour l'article 26 qui me paraît le plus approprié.
Par contre, une décision d'AG de refuser une demande d'un copropriétaire, sans motif sérieux (ici, ce serait sans motif du tout, car il est évident que cela ne peut porter tort ni à aucun copropriétaire, ni même à la copropriété en général), constitue un abus de majorité. Et ceci serait soumis au juge qui trancherait. Qui ne serait pas obligé, bien sûr, mais qui trancherait presque à coup sûr, pour l'abus de majorité et autoriserait la modification demandée. |
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 Posté - 15 juil. 2011 : 07:01:52
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Je partage cette analyse.
En revanche, je me demande, et je demandes aux spécialistes comment se justifie le sydnicat de son motif, puisque en général un vote de résolution ne demande pas le motif du vote, que plusieurs motifs différents peuvent apparaitre aux divers copropriétaires oposés, et que seul l'avocat du syndicat défend le synidcat au tribunal? |
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143
Posté - 15 juil. 2011 : 07:31:46
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c'est précisément devant le juge que les motifs devront être formalisés, décrits, affirmés et défendus par l'avocat du syndicat -et j'espère ne jamais être dans la position de celui ci, parce que défendre l'indéfendable... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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144
Posté - 15 juil. 2011 : 09:24:05
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citation: A la majorité de l'article 24 ou 26 ? Je pencherais pour l'article 26 qui me paraît le plus approprié.
Restons "simples" et procédez au vote à l'article 24.
L'article 26 nécessite la double majorité, assez difficile à réunir sauf vote d'une résolution importante, et si l'AG n'a que ce point à voter et qqs autres de faible imprtance, vous êtes quasi certain de ne pas réunir la majorité nécessaire. Enfin dans la majorité des copros, et sans trop me tromper, c'est le cas !!! |
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Testan
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145
Posté - 15 juil. 2011 : 09:46:52
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quelboulot,
Moi, personnellement, je serais pour utiliser la majorité la plus simple, c'est à dire l'article 24. Cependant, certains à l'AG risquent de s'y opposer et s'ils ont raison, la nouvelle situation pourrait être contestée. Mais contestée par qui ? Là , je ne vois pas parmi les copropriétaires, qui irait contester ça. Mais peut-être le notaire à qui on va demander de rédiger un modificatif de l'EDD ? Il me paraît évident que si ça passait à l'article 26, nous n'aurions aucun souci. Le problème est que l'article 26 est vraiment difficile à atteindre. C'était d'ailleurs l'objet d'une autre question que j'avais posée sur le sujet de l'abus de majorité. La question était celle-ci : Si on considère que dans le cas d'un nombre suffisant de copropriétaires pour faire passer une décision à l'article 26 et que certains votent contre, donnant une décision négative de l'AG, on peut se trouver, et là ce serait le cas, devant un abus de majorité, qu'en est-il d'une autre décision qui serait aussi de refus, mais par absence de certains copropriétaires, c'est à dire dans le cas où il n'y a pas assez de copropriétaires pour faire passer une décision à l'article 26 ?
Car, ce qui est appelé "abus de majorité", c'est une décision de refus de l'AG d'une demande d'un copropriétaire, sans motif sérieux. Dans les deux cas, on aurait une décision de refus sans motif sérieux : S'il y a aseez de copropriétaires mais que certains disent non ou s'il n'y a pas assez de copropriétaires, c'est une décision analogue de l'AG. Et les motifs, en cas d'absence de copropriétaires, ne sont pas sérieux non plus.
Je pense que si ça ne pouvait pas être contesté devant le tribunal au titre d'abus de majorité, ce serait là un moyen extraordinaire pour justement abuser de sa majorité. En cas d'une demande d'un copropriétaire qu'on a envie d'embêter, il suffirait d'être absent à l'AG pour obtenir un refus inattaquable devant le tribunal. |
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Testan
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146
Posté - 15 juil. 2011 : 09:51:04
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je partage cette analyse.
En revanche, je me demande, et je demandes aux spécialistes comment se justifie le sydnicat de son motif, puisque en général un vote de résolution ne demande pas le motif du vote, que plusieurs motifs différents peuvent apparaitre aux divers copropriétaires oposés, et que seul l'avocat du syndicat défend le synidcat au tribunal?
J'ai lu pas mal de documentation sur le sujet. Ce qu'il en ressort est que, pour refuser une demande d'un copropriétaire, l'AG doit motiver son refus et cette motivation doit apparaître sur le PV. Si aucune motivation n'apparaît, le tribunal prononce presque automatiquement l'abus de majorité. Et si des motifs sont évoqués, le juge les apprécie. |
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147
Posté - 15 juil. 2011 : 10:01:28
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le pb est que si le quorum de l'art 26 n'est pas atteint, il n'y aura pas refus formel ce qui ne saurait à mon sens être qualifié d'abusif.
d'où l'intérêt de l'art.24... car quand bien même cela serait très éventuellement tangent, qui ira contester la décision d'AG dans les deux mois devant un TGI ?
édition : ajout mots italiques suite faute de frappe |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 15 juil. 2011 11:11:34 |
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Posté - 15 juil. 2011 : 10:45:17
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Testan a écrit : citation: J'ai consulté deux notaires qui m'ont donné une version identique qui est totalement conforme à la dernière réponse de JB22, c'est à dire que tous deux m'ont orienté vers une modification de l'EDD pure et simple par l'AG, comme préconisé par JB22. Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote."
Les copropriétaires n'ont aucun droit de modifier un EDD !!!! D'ailleurs comment pourraient ils le faire ??
SEULE l'AG est décisionnaire, et peut décider de modifier ou non le RDC et l'EDD. L'AG n'est pas une chambre d'enregistrement !!!
Testan : citation: Et ceci serait soumis au juge qui trancherait. Qui ne serait pas obligé, bien sûr, mais qui trancherait presque à coup sûr, pour l'abus de majorité et autoriserait la modification demandée.
Si vous êtes si sur de cette affirmation et de gagner devant le TGI, n'hésitez plus foncez; mais attention, ne jugez pas à la place du juge !!!
L'accord de l'AG que vous allez demander concerne les parties communes du SDC, c'est à dire la propriété de tous les copropriétaires. Ce bout de jardin ne vous appartenant pas, l'AG peut rejetter votre demande. Ou serait l'abus de majorité de l'AG ? L'AG décide de conserver ces parties communes en l'état, conforme au RDC.
Pas factoche comme histoire.
Testan : le jugement du tribunal que vous solliciterez pourrait faire une belle jurisprudence !!! 
Pas d'autre issue pour clore ce post !!!
Emmanuel wormser : pourquoi insister sur l'article 24 ? Si il y un vote, ce sera au minimum à l'article 26. |
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149
Posté - 15 juil. 2011 : 11:13:45
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Testan
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150
Posté - 15 juil. 2011 : 13:06:24
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A philippe388
citation:
Les copropriétaires n'ont aucun droit de modifier un EDD !!!! D'ailleurs comment pourraient ils le faire ??
SEULE l'AG est décisionnaire, et peut décider de modifier ou non le RDC et l'EDD. L'AG n'est pas une chambre d'enregistrement !!!
N'ai-je pas écrit plus haut que je demanderais un vote de l'AG ? Problèmes de lunettes ?
citation:
Si vous êtes si sur de cette affirmation et de gagner devant le TGI, n'hésitez plus foncez; mais attention, ne jugez pas à la place du juge !!!
En premier lieu, nous n'y sommes pas encore, puisque le vote n'a pas eu lieu. Ce n'est qu'une hypothèse. Mais est-ce juger à la place du juge que de soumettre des faits et son opinion sur ces faits au juge et de lui demander de juger ? Si on n'a aucune opinion, que peut-on donc demander au juge ?
citation:
l'AG peut rejetter votre demande. Ou serait l'abus de majorité de l'AG ?
L'abus de majorité, c'est justement de refuser une demande sans motifs sérieux. Alors, où serait l'abus de majorité, demandez-vous ?
citation:
Testan : le jugement du tribunal que vous solliciterez pourrait faire une belle jurisprudence !!!
La jurisprudence concernant l'abus de majorité n'attend pas mon éventuel jugement. Il y en plein de jurisprudence à ce sujet. Prenez le Code de la copropriété Dalloz et regardez sous l'article 24. Vous verrez que l'imagination de certains dans ce domaine est très fertile. Et vous verrez tous les cas similaires de demandes refusées sans motif valable.
A Emmanuel Wormster :
Je crois que vous avez raison sur la majorité. Je ne crains pas de contestation des autres copropriétaires, mais les deux notaires que j'ai contactés ont parlé d'une majorité de l'article 26. Je me demande si je n'aurais pas de problèmes de ce côté-là en demandant la rédaction d'un modificatif de l'EDD avec un PV d'AG faisant apparaître une demande de modification obtenue sur la base de l'article 24.
Concernant le refus de l'AG, vous dites :
citation:
le pb est que si le quorum de l'art 26 n'est pas atteint, il n'y aura pas refus formel ce qui ne saurait à mon sens être qualifié d'abusif.
Il me semble que le refus est tout aussi formel. Je demande une modification et l'AG me répond non. Je ne vois pas de différence entre ce refus-là et l'autre. Je vois effectivement une différence dans la manière dont s'est fait le refus en AG, mais le refus lui-même me paraît avoir strictement la même forme. |
Édité par - Testan le 15 juil. 2011 13:11:36 |
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Posté - 15 juil. 2011 : 13:14:47
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citation: Je crois que vous avez raison sur la majorité. Je ne crains pas de contestation des autres copropriétaires, mais les deux notaires que j'ai contactés ont parlé d'une majorité de l'article 26. Je me demande si je n'aurais pas de problèmes de ce côté-là en demandant la rédaction d'un modificatif de l'EDD avec un PV d'AG faisant apparaître une demande de modification obtenue sur la base de l'article 24.
Si vous allez chez "le" notaire deux mois et UN jour après la notification du PV de l'AG aux opposants et absents sans qu'un recours n'ait été formulé, que va vous dire le notaire ????
Signalez surtout dans la résolution qu'aucun frais ne sera à la charge du syndicat et vous verrez que cela "passera" sans pb.
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152
Posté - 15 juil. 2011 : 13:22:58
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L'article 24 s'applique des redécoupes de lots privatifs, mais encore une fois ce n'est pas le cas ici. Il s'agit de quelque chose qui a trait a une partie commune (attribution de la jouissance de la partie commune au lot x)
citation: le pb est que si le quorum de l'art 26 n'est pas atteint, il n'y aura pas refus formel ce qui ne saurait à mon sens être qualifié d'abusif.
d'où l'intérêt de l'art.24... car quand bien même cela serait très éventuellement tangent, qui ira contester la décision d'AG dans les deux mois devant un TGI ?
Dans l'histoire, on oublie le rôle du président de séance qui peut dfort bien, c'est son rôle, décider que ca se vote a l'article 26.
Ce ne sont pas les notaires qui décident de la majorité a laquelle un syndicat va voter une résolution.
En général le président de séance prend l'avsi du sydnic qui se doit de le donner, puisque le syndicat le paye pour cela. Si le sydnic n'est pas trop mauvais, il aura potassé la question auparavant, et si il est très séireux, ou qu'il fait partie d'un groupe, il aura interrogé son conseil juridique afin d'éviter une bourde qui l'entrainerait dans des problèmes.
citation: d'où l'intérêt de l'art.24... car quand bien même cela serait très éventuellement tangent, qui ira contester la décision d'AG dans les deux mois devant un TGI ?
la il ya un argument imparable très souvent utilisé d'ailleurs par les syndics:
C'est pas forcément légal mais n'entraine pas a grosse conséquence, et que je ne risque pas grand chose,donc faisons le, et mettons nous la tête sosu le sable pendant deux mois.
Il faut dire que.... ça fonctionne.... |
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153
Posté - 15 juil. 2011 : 13:28:46
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complètement en phase avec votre analyse, Ribouldingue ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JB22
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154
Posté - 15 juil. 2011 : 17:39:33
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Je constate que ma proposition de solution à l'article 26 a)
"Les actes d'acquisition immobilières et les actes de disposition autres qu ceux visés à l'article 25d;"
est inattaquable, reste à obtenir cette majorité. |
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155
Posté - 15 juil. 2011 : 19:02:31
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citation: JB22 Posté - 15 juil. 2011 : 17:39:33
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Je constate que ma proposition de solution à l'article 26 a)
"Les actes d'acquisition immobilières et les actes de disposition autres qu ceux visés à l'article 25d;"
est inattaquable, reste à obtenir cette majorité.
Soyons justes svp JB22.
Dans le cas exposé il ne s'agit pas, vis à vis du syndicat, de nouveaux actes de disposition, mais bien plus simplement de la modification d'actes de disposition déjà inscrits dans le rdc.
Après transfert, le syndicat ne se trouve ni plus "riche" ni plus "pauvre"... |
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etc
Contributeur senior
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156
Posté - 17 juil. 2011 : 21:52:09
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Après une petite absence, j’ai pu lire vos différentes interventions…
…je trouve satisfaisant que l’on en soit maintenant à la question de la majorité, donc d’un passage en AG, plutôt qu’au fait que deux copropriétaires se mettent à refaire tout seuls un EDD chez un notaire (débat qui nous déchirait au départ), et que cela concerne une partie seulement ou la totalité du jardin en jouissance exclusive (car c’est la même chose, n’en déplaise à certains).
Comme le confirme les arrêts cités par philippe388, si cette jouissance exclusive est vendue ou louée (partie ou totalité, je ne vois pas la différence) c’est avec tout le lot, elle fait partie de la description de ce lot, en est inséparable !
Elle ne peut (partie ou totalité) être cédée au profit de quiconque !
Qu’un copropriétaire jouisse d’un droit ne veut pas dire qu’il en dispose à sa guise !
Après, pour en venir à une solution aux fins de Testan…
…comme l’a dit Jean-Michel Lugherini :
« Ce que l’homme a fait, l’homme peut le défaire…… »
(ce que la copro à fait, elle peut le défaire)
Oui, à moins que certaines choses ne relève d’autres autorités (zones classées pour les façades, permis de construire, urbanisme…), l’AG peut faire tout ce qui est dans sa compétence (bien entendu en respectant les majorités requises jusqu’à l’unanimité, et spécialement pour ce qui serait d’imposer certaines choses à des copropriétaires).
Oui, l’AG peut créer un lot et le vendre (Jean-Michel Lugherini, page 2 ).
Oui, l’AG peut accorder un droit de jouissance exclusive (JB22, page 7).
La question première (pour que les deux précédentes soient possible) est la renonciation à un droit de jouissance exclusive (évoqué par Jean-Michel Lugherini en page 2, puis par JB22 5 pages plus tard).
(JB22, un peu de modestie SVP avant de faire vôtre 6 pages de travail des autres avec des « je préconise » ou « ma proposition » que j’ai trouvés un peu présomptueux)
D’après mon humble avis, cela n’est possible qu’au moins à la majorité 26, incluant obligatoirement le principal intéressé.
Comme « préconisé » par JB22, je pense que le raccourci « renonciation sous réserve de concession à un autre » est possible pour éviter la renonciation sans concession à un autre.
Cela se heurte-t-il au principe d’autonomie des décisions ? Hmm, ça parait quand même raisonnable…
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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JB22
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157
Posté - 17 juil. 2011 : 23:05:49
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De etc
"(JB22, un peu de modestie SVP avant de faire vôtre 6 pages de travail des autres avec des « je préconise » ou « ma proposition » que j’ai trouvés un peu présomptueux)"
Où avez-vous vu cette attribution de : six pages du travail des autres, alors que je préconise une solution radicalement différente, et le recours à un vote à l'article 26 en A.G.
Je ne vous juge pas, abstenez-vous de juger les autres, un peu de modestie comme vous dites.
C'est assez comique quand en plus vous reconnaissez que ma proposition a un sens:
"Comme « préconisé » par JB22, je pense que le raccourci « renonciation sous réserve de concession à un autre » est possible pour éviter la renonciation sans concession à un autre."
et d' ajouter:
"…je trouve satisfaisant que l’on en soit maintenant à la question de la majorité, donc d’un passage en A.G."
"Cela se heurte-t-il au principe d’autonomie des décisions ? Hmm, ça parait quand même raisonnable…"
Non, bien des décisions sont faites sous réserves, en particulier quand elle sont la conséquence de la réalisation d'une autre décision.
Par exemple vente d'une partie commune et révision du règlement de copropriété et de l' EDD. Les points deux et trois ne se feront que si le point un est réalisé.
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etc
Contributeur senior
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158
Posté - 18 juil. 2011 : 11:41:17
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« j’opte pour la renonciation… » (page 7), « j’ai toujours préconisé un vote… » (page 7), « je préconise une décision de l’AG » (page 7), et enfin « je constate que ma proposition […] est inattaquable » (auto-félicitation page 8).
Oui, un peu de modestie SVP…
citation: Où avez-vous vu cette attribution de : six pages du travail des autres, alors que je préconise une solution radicalement différente, et le recours à un vote à l'article 26 en A.G.
Il n’y a rien de radicalement différent, que des choses déjà dites, pourquoi revendiquer l’innovation ?
Proposition effectivement et difficilement attaquable, ce sont des points sur lesquels nous avons tous réussi à aboutir (et à adhérer je l’espère), ce n’est alors pas pour les attaquer.
citation: C'est assez comique quand en plus vous reconnaissez que ma proposition a un sens
Rien de comique, aucune contradiction à laquelle sourire, puisque j’adhère moi-même à ces points.
Et, oui, je suis content « que l’on en soit maintenant à la question de la majorité, donc d’un passage en A.G » car nous étions très peu à contredire ceux (Gédehem, rédaction universimmo…) qui soutenaient que deux copropriétaires pouvaient faire tout seuls leur soupe chez le notaire.
Peut-être que cela vous ait apparu évident en page 7, mais ce fut tout un travail pour les autres avant vous de le faire admettre.
L’unique chose pour laquelle je dois vous féliciter est d’avoir rassemblé en un post, les 3 points qui méritaient d’être retenus :
1) Passage en AG et pas une histoire de deux copropriétaires qui ne regarde pas le syndicat.
2) Renonciation à un droit de jouissance, en partie ou en totalité (mentionné 5 pages avant vous)
3) attribution d’un droit de jouissance, qui résulte soit du RDC, soit d’une décision de l’AG (mentionné 3 pages avant vous).
Belle clairvoyance en effet, la solution est bien résumée !
Je ne nie pas votre travail et contribution mais, si vous êtes en mal de paternité d’idées, on pourra pour vous faire plaisir mettre à la fin de ce sujet : « propos recueillis et mis en ordre par JB22 ». 
citation: Etc : "Cela se heurte-t-il au principe d’autonomie des décisions ? Hmm, ça parait quand même raisonnable…"
JB22 : Non, bien des décisions sont faites sous réserves, en particulier quand elle sont la conséquence de la réalisation d'une autre décision.
Oui, vous avez raison, bien que je n’ai pas soutenu le contraire pour avoir dit que c’était quand même raisonnable, je n’aurais pas dû exprimer de doute sur ce point.
(exemple que j’ai déjà vu : installation d’un ascenseur, un copropriétaire favorable doit vendre sa cave car il y aura la machinerie, il la vend bien entendu sous réserve de l’installation de l’ascenseur)
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