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JB22
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 Posté - 07 juil. 2011 : 18:42:27
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"Un droit de jouissance sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décison de l' assemblée générale."
Partant de ce principe le copropriétaire "A" renonce à son droit de jouissance sur une partie du jardin sous réserve que ce droit soit accordé par l'assemblée générale au copropriétaire "B".
Le copropriétaire "B" accepte la jouissance sur la partie du jardin.
La décision de l' A.G. nécessite une modification de l' EDD.
Modification à la charge de "B" le bénéficiaire.
L'accord des parties "A" er "B" sur une éventuelle indemnisation ne regarde pas le syndicat.
Le droit de jouissance reste attaché à un lot. |
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Testan
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 122
Posté - 14 juil. 2011 : 02:21:55
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Bonjour,
Une presque conclusion :
J'ai consulté deux notaires qui m'ont donné une version identique qui est totalement conforme à la dernière réponse de JB22, c'est à dire que tous deux m'ont orienté vers une modification de l'EDD pure et simple par l'AG, comme préconisé par JB22. Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote, faudrait-il quand même au moins une majorité de l'article 26 pour en prendre acte ? La logique semble dire que non.
Sur un autre point, JB22, vous faites une citation : "Un droit de jouissance sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale.". Y a-t-il un article de la loi de 1965 ou du décret de 1967 qui dise cela ("ou d'une décision de l'assemblée générale") ? Si oui, il existe une solution moins onéreuse pour modifier l'EDD, c'est justement une décision de l'AG, apparaissant sur un PV, dont le bénéficiaire du changement demande à un notaire de l'annexer au règlement/EDD. Le changement de l'EDD se fait par l'annexion de ce document dont tout nouvel acheteur a forcément connaissance et dont tous les copropriétaires actuels aussi, par le fait que c'est l'AG qui l'a validé.
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Posté - 14 juil. 2011 : 07:28:25
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accompagné quoiqu'il en soit et quelque soit le formalisme mis en oeuvre d'une mutation..........gratuite ou onéreuse sur laquelle notre ami "trésor public" viendra se rappeller à votre bon souvenir sur la valeur de ces droits
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 14 juil. 2011 : 08:06:41
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citation: Initialement posté par JB22
"Un droit de jouissance sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décison de l' assemblée générale."
Partant de ce principe le copropriétaire "A" renonce à son droit de jouissance sur une partie du jardin sous réserve que ce droit soit accordé par l'assemblée générale au copropriétaire "B".
Le copropriétaire "B" accepte la jouissance sur la partie du jardin.
La décision de l' A.G. nécessite une modification de l' EDD.
Modification à la charge de "B" le bénéficiaire.
L'accord des parties "A" er "B" sur une éventuelle indemnisation ne regarde pas le syndicat.
Le droit de jouissance reste attaché à un lot.
Pour répondre à Testan, en ce cas, il ne s'agit pas d'une RATIFICATION par le syndicat, mais bel et bien d'une DECISION nécessitant ACCORD, donc l'unanimité selon article 26.
Tout est dans la phrase 'renonce SOUS RESERVE que...', et la réserve est bien une demande de modification de l'EDD. IL n'est nullement pénalisé en cas de refus puisqu'il conserve bien une jouissance exclusive d'une partie commune.
IL n'y a rien dans la gestion du syndicat qui IMPOSE l'acceptation de ce changement au prétexte que cela va dans le sens de la bonne gestion du syndicat ou même qu'un refus irait dans le sens inverse.
Donc il suffit qu'un copropriétaire vote non.... sans avoir a justifier de sa raison d'ailleurs.
En effet, l'accord financier n'intéresse pas le syndicat. Mais le reste oui. |
Édité par - ribouldingue le 14 juil. 2011 08:24:20 |
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JB22
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125
Posté - 14 juil. 2011 : 09:53:59
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Réponse à Testan
"faudrait-il quand même au moins une majorité de l'article 26 pour en prendre acte ? La logique semble dire que non."
C'est parce que j'opte pour la renonciation par A , sous condition et la concession d'un droit de jouissance à B, que je préconise une décision de l' A.G. à l'article 26, par mesure de sécurité.
Une décision à l'article 25 pourait être contestée dans le délai de deux mois de la réception du P.V., encore faudrait-il avoir un motif valable, et qu'un copropriétaire en prenne le risque ?
Réponse à ribouldingue
"Donc il suffit qu'un copropriétaire vote non.... sans avoir a justifier de sa raison d'ailleurs."
Un refus de l' A.G. non justifié par l'intérêt du syndicat peut constituer "un abus de majorité" susceptible d'un recours en justice.
L'article 26 ne demande qu' une double majorité: des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix." |
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 Posté - 14 juil. 2011 : 10:31:17
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et l'article 24 relevé plus haut ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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127
Posté - 14 juil. 2011 : 11:46:57
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Comme relevé par Emmanuel
citation: Emmanuel Wormser Posté - 14 juil. 2011 : 10:31:17
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et l'article 24 relevé plus haut ?
Pour rappel
citation: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 06 juil. 2011 21:43:19
...
En ce qui concerne la nouvelle répartition des charges il conviendra au propriétaire intéressé de l’établir. Néanmoins, et bien que cette nouvelle répartition n’ait pas d’incidences sur les autres coproprios qui n’auront aucune modification quant à leur tantième, l’article 11*2 de la L65 prévoit que dans l’hypothèse d’une aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’AG statuant à la majorité de l’article 24. ...
Et, pour rappel, la rédaction de l'article 11 de la loi de 1965
citation: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090328LOI Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Article 11 Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Alors, si vous laissiez "tomber" les autres articles de majorité de vote en AG pour en revenir au plus simple, l'article 24 ????????????????????
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Édité par - quelboulot le 14 juil. 2011 11:49:35 |
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Posté - 14 juil. 2011 : 11:51:35
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Testan, quand aux avis des notaires consultés
citation: J'ai consulté deux notaires qui m'ont donné une version identique qui est totalement conforme à la dernière réponse de JB22, c'est à dire que tous deux m'ont orienté vers une modification de l'EDD pure et simple par l'AG, comme préconisé par JB22. Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote, faudrait-il quand même au moins une majorité de l'article 26 pour en prendre acte ? La logique semble dire que non.
Comment une AG peut-elle "prendre acte" sans un vote ????????? |
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129
Posté - 14 juil. 2011 : 12:23:55
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Beaucoup d'affirmations sur cette question; mais comment deux copropriétaires pourraient s'arranger entre eux, contre argent, de la destination de parties communes dont ils ont la jouissance, appartenant à tous les copropriétaires sans que l'AG soit consultée !!!
Cela est totalement contraire à la notion même de copropriété.
Aucun intervenant n'a proposé un texte de loi, un jugement, une cassation pour étayer que la jouissance exclusive d'une partie commune pouvait se céder entre voisins, sans vote de l'AG, sans modification du RDC,.......
Testan consulte des notaires, mais n'apporte toujours pas de documents juridiques. Un notaire qui affirme que l'AG prend acte, sans vote, d'une modification des parties communes me parait un peu rapide.
D'ailleurs Testan qui interprête les termes des notaires nous parle de l'article 26 pour prendre acte, puis il nous informe qu'il pencherai pour un NON !!!!
Beaucoup de contradictions dans tous ses propos des divers intervenants.
En copropriété, TOUTES les décisions, de plus concernant les parties communes, sont OBLIGATOIREMENT prises par l'AG. Les copropriétaires ne s'arrangent pas des parties communes sans vote de l'AG.
Quelboulot : l'article 24 c'est l'accord de l'AG pour la modification du RDC concerne des trvaux et des actes d'acquisition de lots de copropriété.
Un jardin à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, il est un accessoire du lot, ET une partie commune du SDC. |
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JB22
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Posté - 14 juil. 2011 : 13:15:53
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"Comment une AG peut-elle "prendre acte" sans un vote ?????????"
Cela ne veut pas dire que l' A.G. ne peut pas voter, seulement qu'elle n'a aucun motif ou raison pour voter contre dans la mesure ou les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu.
J'ai toujours préconisé un vote, mais il ne faut pas oublier qu'il peut y avoir " abus de majorité ou de minorité". |
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Posté - 14 juil. 2011 : 14:17:41
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citation: Cela ne veut pas dire que l' A.G. ne peut pas voter, seulement qu'elle n'a aucun motif ou raison pour voter contre dans la mesure ou les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu.
Franchement, ce que vous écrivez JB22 n'a aucun sens...
A partir du moment ou vous demandez à des "électeurs", les copropriétaires, de voter en AG, ne commencez pas par écrire : "n'a aucun motif ou raison pour voter contre dans la mesure ou les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu"
Que vous en déduisiez que le vote devrait être favorable, peut-être, mais pas que le vote "est fait".
Sinon, à quoi cela sert-il de voter, en AG de copro comme dans tout autre système de vote...
Maintenant, chaque cas étant un cas d'espèce, rien ne permet d'écrire que : "les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu"
Quant à l'abus de majorité
citation: J'ai toujours préconisé un vote, mais il ne faut pas oublier qu'il peut y avoir " abus de majorité ou de minorité".
Dont on semble se "gargariser" depuis le début de ce post ou presque... Il sera toujours temps pour les intéressés de le faire constater en justice si nécessaire !!!
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Posté - 14 juil. 2011 : 15:06:46
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JB22,
Vous arguer de ce que l'AG doit enregistrer, mais n'a pas le loisir de dire non du moment que ce n'est pas contraire aux intérets du syndicat. OK
Une argumentation simplissime;
Parce que X1 possède A et Y1 possede B, le reglement tel qu'il est est OK
Parce que X2 possède A maintenant (et ne jardine pas) et Y2 possède B (et jardine bneaucoup) le reglement n'est plus adapté et il faut en changer
Demain potentiellement parce que X3 possèdera A et jardinera normalement et Y3 possèdera B il faudra revenir a une autre définition
Dans cet ordre de chose, l'intérêt du syndicat dirait très simplement que on ne va pas changer le réglement de copropriété ni l'EDD a chaque changement de propriétaire, et que l'intéret du syndicat réside quand même un peu dans une stabilité des définitions.
Qu'il devrait surtout s'abstenor de changer quelque chose au prétexte que X2 jardine moins que la moyenne.
J'ai un peu l'impression finalement que si on invoque l'intéret du syndicat, on aurait plutot tendance a dire qu'il ne va pas forcément dans le sens des copropriétaires atuels X2 et Y2, et que donc si le syndicat dit non, non seulement cela est acceptable, mais en plus c'est justifié.
Emmanuel
citation: En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Il ne s'agit pas de fraction d'un lot.
Il ne s'agit pas non plus de voter un modification de la répartition des charges,
Il s'agit d'acter du transfert de jouissance d'une partie commune et d'une modification de l'EDD a transfert de l'attribution de la jouissance du lot A au lot B.
La modification n'impacte pas une partie privative (auquel cas en effet elle ne regarde pas la copropriété, celle-ci étant simplement invitée à CONSTATER) mais une partie commune, sujet sur lequel on lui demande de DECIDER. |
Édité par - ribouldingue le 14 juil. 2011 15:21:45 |
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Posté - 14 juil. 2011 : 15:33:34
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JB22 : Une AG vote, et décide. Si la décision est contestable, alors il faut la dénoncer devant le juge.
Vous estimez que l'AG n'a pas de motif pour voter contre, mais cela n'est que votre interprétation personnelle, elle n'implique que vous.
Il a été déjà souligné qu'il n'y a pas d'abus de majorité si l'AG rejette une modification du RDC.
Une AG peut tout à fait refuser une aliénation des parties communes, la pose d'une véranda sur ces jardins à jouissance exclusive.
ribouldingue : citation: Il s'agit d'acter du transfert de jouissance d'une partie commune et d'une modification de l'EDD a transfert de l'attribution de la jouissance du lot A au lot B.
Si cette jouissance ne peut pas être détachable du lot, la question est réglée; si elle cette jouissance est transférable d'un lot à un autre, une décision de l'AG s'imposera comme toute décision en copropriété concernant les parties communes.
La jouissance exclusive est elle totalement liée au lot, sans possibilité de la détacher ?? La seule question à se poser; ils est étonnant de ne pas trouver de textes la dessus !!!!
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Posté - 14 juil. 2011 : 15:44:03
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Philippe, je réponds a l'opinion du vote a l'article 24, chaussez donc vos lunettes de presbyte et ne faites pas de cette phrase un argument pour autre chose. |
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JB22
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:12:38
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philippe388:
Dans cet ordre de chose, l'intérêt du syndicat dirait très simplement que on ne va pas changer le règlement de copropriété ni l'EDD a chaque changement de propriétaire, et que l' intérêt du syndicat réside quand même un peu dans une stabilité des définitions.
La répétition d'un acte légal ne peut pas nuire au syndicat.
Code de la copropriété (Litec).
"Sont abusives les décisions prises sans aucun motif sérieux ou inspirées par des préoccupations partisanes (pour des refus d'autorisations opposés à des copropriétaires: Civ. 1re, 28 octobre 1964: Bull.civ. 1, n 343.
-Trib.grande inst. Nice, 30 avril 1968: Gaz. Pal. 1968, 2, 284...)" |
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:24:19
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Je ne vois pas ou le motif que j'invoque est partisan (le parti de QUI?) ni sans motif sérieux.
Ne pas vouloir accepter d'envisager des modification répétitives du RdC et de 'EDD probables puisque l'acceptation entraine la dépendance d'un morceau du régelemtn de copropriété de la personnalité d'un copropriétaire, alors même que l'essence d'un réglement de corpropriété est d'avoir un ensemble de règles et de répartions PERENNES me parait un motif sérieux, même s'il peut etre discuté.
Imposer une uinité de facade d'un immeuible n'a rien d'obligatoire niu de nécessairee, ni même souvent de contingent, et c'est pourtant un motif sérieux qui s'impose très souvent.
On pourrait tres bien avoir des facades multicolores.
Je n'ai d'autre part jamais parlé de nuisance, ou alors c'est involontaire et excessif de ma part. Il n'est dit nulle part que l'acte refusé doit etre nuisant.
UN motif sérieux n'est pas forcément un motif qui évite une nuisance. |
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JB22
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Posté - 14 juil. 2011 : 18:05:28
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De Testan
J'ai consulté deux notaires qui m'ont donné une version identique qui est totalement conforme à la dernière réponse de JB22, c'est à dire que tous deux m'ont orienté vers une modification de l'EDD pure et simple par l'AG, comme préconisé par JB22. Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote."
Testan n'a qu' à faire l'opération avec l'un des deux notaires, qui vont encore plus loin que moi qui préconise un vote, alors que les notaires disent que l' A.G. n'a qu'à prendre acte.
Chacun restant sur ces positions et pas d'arbitre pour départager...la discussion peut durer indéfiniment. |
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Posté - 14 juil. 2011 : 18:42:21
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citation: Testan n'a qu' à faire l'opération avec l'un des deux notaires, qui vont encore plus loin que moi qui préconise un vote, alors que les notaires disent que l' A.G. n'a qu'à prendre acte
Lors de l'AG, lors de l'information du syndicat, le syndic n'aura qu'à dire aux copropriétaires présents : "dites oui de la tête"...
Il y a tant de "vote" en AG qui y ressemblent que... pourquoi pas !!!
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JB22
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Posté - 14 juil. 2011 : 19:29:23
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De quelboulot
"le syndic n'aura qu'à dire aux copropriétaires présents : "dites oui de la tête"...
Le syndic n'a pas à diriger l' A.G., il y a un président pour cela.
Il n'y a pas de "forme impossée" pour le vote, seul le vote par correspondance est interdit. |
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Posté - 14 juil. 2011 : 19:50:32
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citation: Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote."
JB22, ceci ne veut rien dire...
Vous envoyez balader quelboulot avec sa blague qui a du fond quand même, comment en pratique une AG (il s'agit de cela) prend acte????
Il y a un nouvel article de la loi de 1965 qui n'a pas encore été inventé? |
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