ð Est-il possible de diviser un appartement et d’incorporer l’une de ses fractions à un autre appartement ?
Suite à deux arrêts rendus par la Cass les 26 mai 1988 et 5 juillet 1989, il a été trouvé un équilibre entre les droits individuels des coproprios et l’intérêt de la collectivité des copros. Ces arrêts posent le principe du libre exercice par les coproprios du droit de diviser leur lot et en conséquence de modifier l’EDD.

Toutefois il ménage le droit du syndicat des coproprios de contester la division si celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble. Par ailleurs l’AG est appelée à approuver la modification de la répartition des charges entre les lots issus de la division (art 11*2 L65) et éventuellement à autoriser les travaux affectant les parties communes entrainés par la division

ð A quelle règle est soumise l’opération envisagée ?

· Modification EDD et RC : La modification de l’EDD autorisée par AG peut être effectuée par les coproprios intéressés seuls, cela résulte de l’article 71-B-1 et D-3 du décret du 14 octobre 1955 qui précise que toute modification des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’EDD établi par les seuls coproprios des fractions intéressées par la modification. Cet acte modificatif étant soumis à pub foncière doit être établi par acte authentique.

En ce qui concerne la nouvelle répartition des charges il conviendra au propriétaire intéressé de l’établir. Néanmoins, et bien que cette nouvelle répartition n’ait pas d’incidences sur les autres coproprios qui n’auront aucune modification quant à leur tantième, l’article 11*2 de la L65 prévoit que dans l’hypothèse d’une aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’AG statuant à la majorité de l’article 24.

Cette intervention de l’AG peut être difficile à justifier mais il convient de souligner que l’assemblée n’est appelée qu’à approuver la nouvelle répartition et qu’il ne lui appartient pas de modifier cette répartition. Elle ne peut que l’approuver ou refuser de l’approuver. Dans ce dernier cas, ce sera le TGI de la situation de l’immeuble qui devra soit ratifier la répartition soit en proposer une différente.

· Règles à suivre pour établir la nouvelle répartition des tantièmes et des charges : en ce qui concerne la nouvelle répartition des tantième de copro, art 5 L65 dispose que la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copro de la consistance de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation.

En d’autres termes les tantièmes de copro doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l’ensemble desdites parties. Seules seront prises en considération la consistance, la superficie, la situation des lots à l’exclusion de leur utilisation.

En ce qui concerne la répartition des charges celle-ci repose sur une distinction : les charges relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes qui seront réparties proportionnellement aux valeurs relative des parties privatives comprises dans les lots et les charges relatives aux équipements communs qui elles seront réparties en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot.

Quelles sont les règles à suivre pour établir le numérotage des lots : par suite des modifications intervenues, les n° affectés aux lots modifiés sont supprimés pour faire place à de nouveaux numéros. L’administration a donné dans une instruction du 11 mars 1959 les directives suivantes :

Des numéros nouveaux pris à la suite des numéros existants sont attribués d’abord à chacun des nouveaux lots provenant du lot initial divisé puis aux lots nouveaux constitués par la réunion du lot existant et de la partie détachée du lot divisé.

· Travaux nécessités par le remodelage de l’appartement : la redistribution des appartements va généralement entraîner des travaux, deux possibilités peuvent se présenter : soit l’opération n’affecte pas le gros œuvre des parties communes, dans ce cas l’AG n’aura qu’à accepter ou refuser la nouvelle répartition des charges, soit les travaux affectent une partie commune et dans ce cas l’accord préalable de l’AG est indispensable.

Initialement posté par Jean-Michel Lugherini

Pour les uns, la question initiale est à rapprocher de :
http://cfpnmontpellier2008.unblog.f...et-11-avril/


et rappel: des tantièmes concernant "le droit de jouissance exclusive" aront été intégré dans les tantièmes du lot
et donc

Selon......l'étude çi-jointe.......

Initialement posté par philippe388

redaction Universimmo : merci pour ce lien très interressant.

On parle de lots de copropriétés; le jardin à jouissance exclusive n'est PAS un lot de copropriété, il n'est pas affecté de tnatièmes de charges !!!

Initialement posté par Emmanuel Wormser

il me fait rire... car la limitation du droit du copro sur le jardin à un simple droit de jouissance est notamment fondée sur le fait que le sol de la copro est nécessairement commun... donc la jouissance se limite théoriquement à la surface et au dessus, le tréfond en étant exclu... ce qui interdirait donc que des racines trouvent leur place dans le sol... etc etc...

d'un autre coté, il met en évidence une des rares faiblesses de la loi de 1965, par ailleurs tout à fait remarquable vu son âge auguste !

je note par ailleurs avec intérêt la règle de majorité article 24 relevée par Jean-Michel... qui résoudra la question de l'atteinte de quorum qui inquiète notre interlocuteur.

Initialement posté par rédaction Universimmo



Mais justement, la cour d'appel ne semble pas considérer le lot comme un simple droit de jouissance mais comme un lot construit alors qu'il ne l'est pas : elle l'assimile apparemment à un lot transitoire à construire, mais sans le dire... Ca risque de ne pas tenir en cass. si jamais les parties y vont...

La cession d’un droit réel et perpétuel reste possible.

là, on ne va pas être d'accord... si le calcul des quotes-parts de droits et des charges générales n'intègre pas la superficie de ce jardin privatif, en tant que copro sans jardin j'exige la révision du RdC !

Ne confondons pas tantièmes de votes (EDD) et tantièmes de charges...

Droit de jouissance exclusif sur parties communes

COPROPRIETE : droit et règles - Droit de jouissance exclusif sur parties communes

Écrit par Paris Avocat

Définition du droit de jouissance exclusif sur parties communes

La copropriété est caractérisée lorsqu'un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. La partie privative est la propriété exclusive de chaque copropriétaire et les parties communes sont détenues en indivision par l'ensemble des copropriétaires.

Parfois, il peut être attaché un droit de jouissance exclusif sur une partie commune au lot. Ce droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l'accessoire d'un lot.

C’est par exemple le cas lorsqu’un droit de jouissance sur une terrasse ou un jardin est accordé au copropriétaire du rez-de-chaussée. Ces derniers devront porter le même numéro que le lot auquel ils sont rattachés.

Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie sur laquelle il s'exerce et n'est paas assimilable à un droit de propriété.


Le droit de jouissance exclusif n'est cependant pas un droit de propriété. C’est ce qu’a clairement affirmé un arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2007: "un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot". Un doit privatif de jouissance exclusif sur les parties communes ne peut donc être assimilé à une partie privative. Par conséquent un lot de copropriété (partie privative) ne peut être constitué exclusivement d'un droit privatif de jouissance affecté d'une quote-part des parties communes.

Il faut donc être prudent dans la rédaction des règlements de copropriété et dans la définition des lots, le droit de jouissance exclusive ne pouvant être qu'un droit accessoire au lot.




COPROPRIETE : droit et règles - Droit de jouissance exclusif sur parties communes



Écrit par Paris Avocat




Comment acquiert-on un droit de jouissance privatif ?

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La question se pose alors de savoir si un droit de jouissance sur des parties communes peut s’acquérir par prescription (usucapion). La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 27 octobre 1997, précisant « qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion ». Ainsi, un droit réel de jouissance privatif sur des parties communes peut s’acquérir à l’issue du délai de prescription de droit commun de trente ans. Il ne nécessite alors pas de titre. Cependant, il faut qu'aucun droit de jouissance exclusif n'est été, au préalable accordé.

En aucun cas le droit de jouissance exclusif d'un lot de copropriété ne peut muter en droit de propriété.

Il faut en effet noter que la jouissance exclusive d’une partie privative qui résulte d’une simple tolérance des autres copropriétaires ne saurait conduire à l’acquisition par prescription.

Je ne confonds pas les deux.

Un jardin à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, il n'est pas affecté de tantièmes de charges.

Il ne peut pas être cédé à quiconque en dehors du lot.

Initialement posté par Jean-Michel Lugherini

je n'y reviens plus