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 Posté - 07 juil. 2011 : 18:43:05
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Comme dit Banzai, voua joutez une condition à la loi qui n'existe pas.
Si elle vous donne son RAR le 20 juillet, elle ne paye que jusqu'au 19 aout.
La loi ne dit pas non plsu qu'elle vous doit le justificatif, vous ajoutez une SECONDE condition à la loi. C'est au juge de juger. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 07 juil. 2011 : 19:28:32
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La loi ne dit pas non plus qu'elle vous doit le justificatif, vous ajoutez une SECONDE condition à la loi. C'est au juge de juger.
Excusez moi d'interrompre, mais la Loi ne se contente pas de oui-dires ou de la simple bonne foi du locataire, et donc il va de soit qu'il faille que le locataire justifie sa demande de préavis réduit pour pouvoir en bénéficier. Moi cela me parait logique, sinon, les locataires n'ont qu'à tous faire des demandes de fin de bail avec préavis réduit sans aucune justification.
En cas de d'emploi retrouvé, ou de premier emploi, le délai de préavis que doit respecter le locataire est réduit à un mois (nous sommes OK sur ce point), mais le locataire doit pouvoir justifier de son retour ou de son arrivée sur le marché du travail pour bénéficier d'un délai réduit : donc sera joint en annexe à la demande (datés, signée, et envoyée en LRAR/AC) de quitter les lieux tout en bénéficiant d'un délais de préavis écourté, une copie du justificatif prouvant bien que le locataire exerce légalement sa demande de préavis réduit de bon droit.
Juridiquement, il me semble donc que BailleurX est dans son droit de réclamer un justificatif auprès du locataire qui souhaite de son côté bénéficier légalement d'un préavis réduit. Et cela n'entraine nullement une seconde condition à la Loi, puisqu'en cas de litige, le juge demandera lui-même ledit justificatif prouvant les dires du locataire.
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Édité par - Luc Standon le 07 juil. 2011 19:29:13 |
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Posté - 07 juil. 2011 : 19:39:43
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Luc, vous qui etes un habitué de ce forum, cette question a maintes fois été discutée.
Dites nous ou la loi IMPOSE de joindre le justificatif au courrier RAR????
citation: mais la Loi ne se contente pas de oui-dires ou de la simple bonne foi du locataire, et donc il va de soit qu'il faille que le locataire justifie sa demande de préavis Oui, mais au juge...
Le courrier RAR doit la raison, mais si le justificatif n'est pas joint, cela n'est NULLEMENT une cause de refus. C'est peut-etre difficile pour le bailleur, j'en suis bien d'acrod, mais c'est comme ça.
C'est en ce sens que j'écris que Bailleurx ajoute une seconde condition que la loi n'impose pas.
citation: donc sera joint en annexe à la demande (datés, signée, et envoyée en LRAR/AC) de quitter les lieux tout en bénéficiant d'un délais de préavis écourté, une copie du justificatif prouvant bien que le locataire exerce légalement sa demande de préavis réduit de bon droit. Ouh la la....
Daté = inutile puisque c'est la date de la poste qui fait foi
En revanche il faut la date de sortie, celle de fin de préavis oui et mon conseil est d'y indiquer la date de l'EDL de sortie.
Copie d ejustificatif, c'est mieux mais non imposé.
Enfin, ce n'est pas une DEMANDE, mais une DENONCIATION ou une INFORMATION. ON ne demande rien au bailleur, on l'informe que.... |
Édité par - ribouldingue le 07 juil. 2011 19:43:18 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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24
Posté - 07 juil. 2011 : 21:01:17
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Dites nous ou la loi IMPOSE de joindre le justificatif au courrier RAR????
Tentez donc l'expérience avec un bailleur HLM : Imaginer un locataire informer son bailleur HLM qu'il y aura dans un mois une rupture du contrat de bail avec un préavis réduit, sans pour autant que le locataire joigne à sa lettre le justificatif. Bien le bailleur HLM refuse simplement le préavis réduit, et applique de droit le préavis de trois mois.
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: mais la Loi ne se contente pas de oui-dires ou de la simple bonne foi du locataire, et donc il va de soit qu'il faille que le locataire justifie sa demande de préavis Oui, mais au juge...
Donc un bailleur privé reçoit un préavis réduit (sur un bail de 89), et il doit passer obligatoirement par la case "administration judiciaire" afin de saisir un juge qui demandera au locataire le justificatif permettant à ce dernier de bénéficier légalement d'un préavis réduit à un mois ?
Cela n'a pas de sens, et c'est faire une mauvaise interprétation de la Loi afin d'engorger les tribunaux.
Taper sur Google "modèle de lettre de résiliation d'un bail à l'initiative du locataire avec préavis réduit" (par exemple) : pratiquement tous stipuleront de joindre au courrier le justificatif permettant de bénéficier du préavis réduit.
Ce qui est logique faute de quoi (exemple) : le bailleur accepte la date du départ du locataire (fixé à 1 mois dès réception de la LRAR), puis le bailleur garde le DG (représentant 1 mois de location). Fair-Play oblige, c'est le locataire qui engagera donc la procédure devant le juge 
On attend deux mois, le bailleur ne restitue pas le DG au locataire (celui qui est parti en bénéficiant d'un préavis réduit sans joindre son justificatif). Le locataire demande son DG, le bailleur dit alors :
- "Vous avez bénéficier d'un préavis réduit sans pour autant le justifier, de fait le préavis est de trois mois, estimez-vous donc heureux que je ne vous réclame pas 2 mois de loyer+charges pour compléter votre préavis légale de trois mois, faute de justification."
Le locataire fait donc un recours au tribunal pour récupérer son DG.
Le bailleur (devient alors défendant) : répondra :
- Certes Monsieur le juge, selon l'art. 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui souhaite quitter son logement peut donc à tout moment donner congé au propriétaire. Ce congé doit être pur et simple, et le bailleur ne peut le refuser. Aussi en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être donné en respectant des conditions de forme et de délai. En effet, la lettre doit être envoyée par recommandé avec accusé de réception. En cas d'emploi retrouvé, ou de premier emploi, le délai de préavis que doit respecter le locataire est réduit à un mois. Mais n'ayant jamais pu obtenir la justification de la demande du locataire pour qu'il puisse légalement bénéficier légalement d'un préavis réduit, le locataire ne se sentant pas dans l'obligation de joindre la justification à sa lettre de résiliation (encore en vertu du même article 15 de la Loi de 89), j'ai donc appliquer le préavis légal de 3 mois conformément au contrat de bail.
Quelle mauvaise foi de la part du bailleur dira alors le locataire devant l’audience et devant la tribune magistrale !  Le bailleur continuera alors son argumentation et sa démonstration :
- Je rappel à la cour magistrale, en qualité de simple bailleur privée, que :
a) le préavis est réduit à un mois quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à -dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement ou en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail. Ce qui exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions.
Comment sans justificatif savoir si la demande du locataire s'inscrit légalement dans le cadre du préavis réduit, si ce dernier ne souhaite pas joindre son justificatif, et que je ne peux l'y contraindre ?
b) Toutefois, il est juste qu'un arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les non-renouvellements de CDD (8/12/99).
c) Ce droit au préavis réduit n'est pas accordé non plus aux non-salariés qui renoncent à leur activité (Cour de cassation, 16/3/94).
d) Quand le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.
e) Quand le locataire trouve un premier emploi (clause ajoutée par la Loi de Modernisation sociale du 17 janvier 2002). Nous y voilà !
f) Quand le locataire est titulaire du RSA : Il doit bénéficier officiellement de cette allocation. Il ne s'agit donc pas d'une simple condition de ressources.
g) Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide. Autant qu'il est facile de savoir l'âge de son locataire, mais concernant son état de santé, là encore...
Donc je restituerait le DG dans son intégralité, lorsque mon ancien locataire aura justifié devant cette cour qu'il avait légalement le droit de bénéficier d'un préavis réduit, cette pièce sera alors au dossier (principe du contradictoire). Dès lors, en vertu du justificatif ainsi obtenu le bailleur restitue le DG au locataire (sans autre frais), et encore une fois être certain que le justificatif ne correspond pas à une exclusion de pouvoir bénéficier d'un préavis réduit.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Le courrier RAR doit la raison, mais si le justificatif n'est pas joint, cela n'est NULLEMENT une cause de refus. C'est peut-être difficile pour le bailleur, j'en suis bien d'accord, mais c'est comme ça.
OK cela valide donc ma démonstration : en qualité de bailleur, je prend donc note du départ du locataire sous un mois à compter de la réception de sa LRAR.
Faute d'avoir de justificatif validant les oui-dires du locataire de bénéficier d'un préavis réduit, je garde l'intégralité du DG, et j'attends patiemment que le locataire m'assigne pour récupérer son DG.
Une fois devant le juge, j'exprime simplement avoir applique le préavis légale de trois mois, faute de justification à la LRAR du locataire qui demandait un préavis réduit. De fait son départ pouvait tout aussi bien correspondre à une exclusion au principe de préavis réduit. Logique aussi non ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Ouh la la....
Daté = inutile puisque c'est la date de la poste qui fait foi
En revanche il faut la date de sortie, celle de fin de préavis oui et mon conseil est d'y indiquer la date de l'EDL de sortie.
Vous chipotez, mais nous nous sommes compris
citation: Initialement posté par ribouldingue
Copie de justificatif, c'est mieux mais non imposé.
Ben oui, sinon j'applique de droit le préavis de trois mois, en attente de justificatif.... légale
citation: Initialement posté par ribouldingue
Enfin, ce n'est pas une DEMANDE, mais une DENONCIATION ou une INFORMATION. ON ne demande rien au bailleur, on l'informe que....
Oui le locataire informe le bailleur de son départ : article 12 de la Loi de 89, mais il demande de bénéficier d'un préavis réduit à un mois à la place du préavis de trois mois
Ça sent le roussi là  |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 07 juil. 2011 : 21:24:34
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citation: Ça sent le roussi lÃ
j'ajoute la croute
en tous cas ma locataire n'est pas en position de force sa lettre n'est pas signée
elle ne mentionne aucune date de sortie
elle n'est pas conforme car elle est optionnelle sur 2 délais possible sans préciser lequel est prioritaire
et personnellement je souhaite un justificatif pour accepter le délais réduit à un mois
car si je trouve un locataire qui accepte de prendre le logement au 5 aout et que la locataire me dit dans 10 jour "ha mais non finalement le logement ne sera pas libre au 5 aout , je n'ai pas eu l'emploi que j'escomptais et finalement je n'ai plus d'urgence a partir" je serais ennuyé avec l'autre locataire
ou inversement si j'attend le 30 septembre pour relouer et que le 2 aout la locataire me dit" voilà j'ai degoté un emploi je vous avais envoyé mon préavis pour eventuellment pouvoir partir au bout d'un mois donc le mois étant écoulé je parts demain..." je me retouve avec mon logement vide pendant 2 mois
toute cette situation ne me semble pas aller dans le sens de la justice car il m'est impossible de savoir en la circonstance quand le logement sera libre
ce ci dit ce débat me semble finalement fort intéressant sur le fond
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Édité par - bailleurx le 07 juil. 2011 22:22:21 |
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Posté - 08 juil. 2011 : 06:54:16
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Je suis tout a fait conscient de la gène, puir ne pas dire plsu qu'induisent les différentes bévues législatives, en effet, et essayez de faire pression, maintenant que vous connaissez les limites de l'exercice.
Il est rare qu'un locataire (ni même un bailleur d'ailleurs, fut-il bailleur sous X) connaisse tous les détails de ces textes dans les moindres recoins. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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27
Posté - 08 juil. 2011 : 10:27:36
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Reprenons donc :
citation: Initialement posté par bailleurxpour préciser le cadre elle est au chômage depuis qu'elle et rentré dans le logement,elle a suivi une formation mais n'a pas retravaillé donc n'a pas perdu d'emploi depuis qu'elle est locataire... elle m'ecrit : citation: par la présente je vous informe de mon souhait de quitter le logement .....
le préavis requis pour mon départ est de 3 mois et débutera à réception de mon courrier, sachant qu'il peut être réduit à 1 moi puisque je suis actuellement à la recherche d'un emploi et qu'une embauche est envisageable prochainement.
Dans le cas ou une prise de poste serait validée, je vous transmettrais les documents justificatifs dés que possible
Voici ce que je répondrais :
citation: Date Lettre simple [ Mais vue le problème, n'hésiter pas à adresser en LRAR et d'envoyer une copie le lettre simple, et une copie par Email à votre locataire] OBJET : Réponse à un congé donné par le locataire. Mademoiselle, En date du 30 juin 2011, j’ai bien accusé-réceptionné votre lettre sur laquelle vous m’informez de votre décision de mettre fin au bail que je vous ai consenti pour le logement situé sis XXXXX, et que vous occupez actuellement depuis le XX/XX/20XX, au titre d'un bail régie par la Loi du 6 juillet 1989. En outre, vous m'informez de votre demande à vouloir bénéficier d'un préavis réduit à un mois à la place du préavis légale de trois mois. Or pour bénéficier légalement de cette particularité sous condition, il faut que vous puissiez justifier que votre demande ne corresponde pas à l'une des conditions d'exclusion de ce type de préavis écourté. Regrettablement au jour de la réception de votre courrier, vous n'êtes pas certaine vous-même de pouvoir bénéficier d'un tel préavis réduit, votre demande étant hypothétique et sujet à l'attente de la réponse de votre possible futur employeur. Conformément au contrat locatif signé mutuellement, le délai de préavis est de trois mois à compter de la réception de votre demande. Pendant cette période de préavis, vous devez donc acquitter normalement vos loyers et vos charges. Conformément à votre courrier, je prends donc acte de votre départ pour la date du 30 Septembre 2011. Le délais de préavis réduit sera toutefois appliqué pendant cette période de préavis de trois mois, si votre demande rentre bien dans les conditions d'octroi de pouvoir bénéficier d'un préavis réduit. A cet effet, je reste donc dans l'attente d'un justificatif de votre part dans les meilleurs délais afin d'écourter la date de votre départ, faute de quoi le préavis initiale de trois mois restera de vigueur. Aussi, je vous remercie de bien vouloir prendre vos dispositions pour libérer les lieux à cette date, après avoir rempli les obligations vous incombant, et en particulier avoir effectué les réparations locatives à votre charge, et résilier l'ensemble des abonnements que vous avez personnellement souscrits ( gaz, électricité, téléphone, câble, internet, etc.). Pour que votre dépôt de garantie puisse être libéré dans les délais les plus courts, après paiement des loyers en cours, fournir, en fin de contrat la dernière facture EDF portant la mention « Contrat résilié ». ATTENTION : les réparations locatives sont plus étendues que l’on ne le croit habituellement, référez-vous au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Exemples de réparations locatives méconnues des locataires : Murs : remplacement de quelques carreaux, rebouchage des trous, raccord de peinture. Portes et fenêtres : réparation des poignées, graissage, remplacement des vitres cassées, remplacement du mastic… Plomberie : remplacement des joints, flexibles de douche, détartrage, débouchage, remplacement des flotteurs de chasse, joints cloche… Électricité : remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles Chaudière : réglages des brûleurs, remplacement des petites pièces, ramonage, remplacement des tuyaux souples de raccordement… Pour le nettoyage des murs, je vous recommande fortement l'utilisation de la « Pierre Blanche » aussi connu sous l'appellation « Pierre d’Argent », c’est un produit naturel à base d'argile très efficace. N’hésiter pas à me contacter pour toute anomalie, de doute ou en cas de problème. Vous devez également obtenir de la Trésorerie des Impôts du lieu d’habitation de votre logement « un Récépissé de déclaration de déménagement d’un locataire » indiquant le bon de paiement de la taxe d’habitation afférente au logement que vous occupez, votre date de départ, l’adresse de votre nouveau domicile et la mention « bon pour déménagement ». Ce document atteste que vous vous êtes acquittés de la taxe d’habitation due au 01 janvier de l’année en cours, et me permettra de vous faire parvenir le remboursement de votre dépôt de garantie à votre nouvelle domiciliation. Je vous demande donc de me faire parvenir le bordereau de situation qui vous sera délivré par la recette perception, conformément à l'article 1686 du code général des impôts. Conformément au point XX de la clause XX de votre contrat locatif portant sur l’état des lieux contradictoire, une visite conseil, préalable à l’état des lieux sortant, sera organisée selon votre disponibilité entre le 1er Aout 2011 et le 15 Août 2011. Nous nous recontacterons dans les meilleurs délais, afin de fixer au mieux la date et l’heure de cette visite conseil (facultative). Conformément au point XX sur le congé et les visites des lieux de la clause XX portant sur les obligations du bailleur et du locataire de votre contrat locatif, je vous rappelle que pendant le délai de préavis applicable au congé, vous avez l’obligation de laisser visiter les lieux deux heures par jour par accord entre les parties, et à défaut entre 17h00 et 19h00, sauf dimanches et jours fériés. Je vous avertirais, dans la mesure du possible, 24 heures à l’avance en cas de visites à des fins locatives. Par cette présente, je vous propose donc d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la restitution des clés de ce logement en date du 30 Septembre 2011. Nous nous recontacterons pour fixer l’heure de l’état des lieux sortant, au mieux de nos emplois du temps respectifs, soit lors de la visite conseil, soit dans les dix jours précédant de votre congé. Restant à votre disposition, veuillez recevoir, Mademoiselle, l’expression de mes sincères salutations. Signature |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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28
Posté - 08 juil. 2011 : 10:43:32
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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29
Posté - 08 juil. 2011 : 12:16:01
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merci luc
je vais vous engager comme secrétaire vous faite ça super bien
je crois quand même que j'inclurais votre 2 eme réponse à la première
pour que les choses soient définitivement claire à ce sujet
citation: OBJET : Réponse à un congé donné par le locataire.
Mademoiselle,
En date du 30 juin 2011, j’ai bien accusé-réceptionné votre lettre sur laquelle vous m’informez de votre décision de mettre fin au bail que je vous ai consenti pour le logement situé sis XXXXX, et que vous occupez actuellement depuis le XX/XX/20XX, au titre d'un bail régie par la Loi du 6 juillet 1989.
En outre, vous m'informez de votre demande à vouloir bénéficier d'un préavis réduit à un mois à la place du préavis légale de trois mois. Or pour bénéficier légalement de cette particularité sous condition, il faut que vous puissiez justifier que votre demande.
Regrettablement au jour de la réception de votre courrier, vous n'êtes pas certaine vous-même de pouvoir bénéficier d'un tel préavis réduit, votre demande étant hypothétique et sujet à l'attente de la réponse de votre possible futur employeur.
Conformément au contrat locatif signé mutuellement, le délai de préavis est de trois mois à compter de la réception de votre demande. Pendant cette période de préavis, vous devez donc acquitter normalement vos loyers et vos charges. Conformément à votre courrier, je prends donc acte de votre départ pour la date du 30 Septembre 2011.
Le délais de préavis réduit sera toutefois appliqué pendant cette période de préavis de trois mois, si votre demande rentre bien dans les conditions d'octroi de pouvoir bénéficier d'un préavis réduit. A cet effet, je reste donc dans l'attente d'un justificatif de votre part dans les meilleurs délais afin d'écourter la date de votre départ, faute de quoi le préavis initiale de trois mois restera de vigueur.
Des que votre demande sera motivée (ou justifiée) votre préavis réduit à un mois sera effectivement applicable pendant la période du préavis initial... soit 1 mois après la réception du justificatif qui donne le droit de bénéficier d'un préavis réduit... Soit pat exemple pour un justificatif reçu le 2 aout un départ écourté au 02 Septembre 2011, à la place du 30 Septembre 2011 initialement prévu
ATTENTION : les réparations locatives sont plus étendues que l’on ne le croit habituellement, référez-vous au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Exemples de réparations locatives méconnues des locataires :
Murs : Nettoyage (par brossage à sec sur les enduits), lessivage des peintures et raccord de peinture.
Portes et fenêtres : nettoyages, réparation des poignées, graissage des gonds, remplacement des vitres cassées, remplacement du mastic…
Plomberie :nettoyage détartrage, remplacement des joints, vidage des siphons, remplacement des flexibles de douche, des flotteurs de chasse, joints cloche…
Électricité : remplacement des interrupteurs, prises de courant, ampoules, fusibles...
Electomenager : nettoyage dégraissage remplacement des petites pièces ampoules, filtres, boutons....
si vous le souhaitez une visite conseil (facultative), préalable à l’état des lieux sortant, pourra être organisée selon votre disponibilité 15 jours avant la date effective de remise des clefs nous conviendrons à ce moment là pour fixer l’heure de l’état des lieux sortant, au mieux de nos emplois du temps respectifs.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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30
Posté - 09 juil. 2011 : 09:40:32
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