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Jany2718
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 Posté - 13 juil. 2011 : 10:39:25
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Bonjour.
Le règlement de copropriété d’un immeuble prévoit l’affectation d’un lot commun à la conciergerie et donne les millièmes correspondants.
La dernière AG a décidé de supprimer ce service , de vendre la loge et de modifier le RDC.
Il apparaît que les frais relatifs à la modification du RDC ont été mis entièrement à la charge de l’acquéreur du lot devenu privatif, nouveau copropriétaire. Cela me paraît anormal. Pour ma part j’estime que les frais de modification sont des charges communes à repartir entre les copropriétaires avant la vente de la loge . Qu’en est-il exactement ?
Est-il indispensable de prévoir un nouveau RDC dans ce cas sachant que le lot était déjà identifié et affecté de millièmes ?
La question serait probablement différente si la loge n’avait pas été affectée de millièmes spécifiques dans le Rgt de Copro . En effet, dans ce cas , il faudrait prévoir la vacation d’un géomètre expert pour fixer les nouveaux millièmes de l’ensemble des lots ou pour chiffrer les nouveaux millièmes à affecter au nouveau lot, mais comment répartir ces frais : entre les copropriétaires existants avant la vente de la loge, ou entre les copropriétaires existants après la vente , ou au seul nouveau copropriétaire ? merci pour les commentaires des spécialistes.
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Posté - 13 juil. 2011 : 12:56:41
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Jany2718 : attention, vous parlez de la loge du gardien, il y a certainement un logement associé à cette loge.
Que dit votre RDC sur cette loge ??
De plus vous désirez supprimer le service de gardiennage !! c'est la première des choses à s'occuper avant de penser à mettre à la charge de l'acheteur la modiciqtion du RDC, ce qui parait assez bizarre comme idée.
C'est le SDC qui décide de modifier le RDC avec la vente de ce lot; pourquoi l'acheteur pairait il cette dépenses, qui incombe plutot à tous les copros qui vont recevoir le produit de cette loge suivant leurs tantièmes, si l'AG décide de supprimer le poste de gardien, puis de vendre la loge !!
1. Si vous désirez vendre la loge ou l'appartement de la loge, l'AG devra voter à l'Unanimité la suppression du poste !!!!
2. Si vous désirez licencier le gardien pour le remplacer par une entreprise, l'AG devra se prononcer à l'artcle 26, double majorité.
3. Sans gardien, et pour la vente de la loge c'est également la double majorité.
Vous comprendrez qu'avant de penser à le vente, aux partages des frais, ...... il vous sera déjà difficile d'atteindre la double majorioté de l'article 26 et encore plus l'Unanimité, ce qui est votre cas. !!!!
jany2718 : " ne pas mettre la charrue avant les boeufs" !! |
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 Posté - 13 juil. 2011 : 13:03:35
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Philippe388, le vote a deja eu lieu... |
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Posté - 13 juil. 2011 : 13:07:40
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Si la loge est deja conue et identifiée comme lot avec des tantièmes, il n'y a aucune modification du RdC liée a la loge. Il peut y en avoir liée a la suppression du service de gardiennage, mais cela n'a pas de sens de le mettree à la charge de l'acheteur.
On peut imaginer que dans l'argent de la vente, une partie va compenser cette dépense. Mais quel intéret de lier les deux faits? |
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Posté - 13 juil. 2011 : 13:23:41
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ribouldigue : ayant le même problème dans notre résidence, je suis parti sur un projet futur, sans relever que les votes avaient eu lieu.
Il est difficile de supprimer un gardien et vendre la loge, car il faut l'Unanimité.
jany2718 : avez vous obtenu cette Unanimité ? quel est le nbre de copropriétaires dans votre SDC ?
Pour vendre la loge, il faut qu'elle soit un lot de copropriété avec des tantièmes, c'est le cas de Jany2718.
Mais la loge ne participait pas aux paiement des charges de copropriété, il faut donc modifier l'EDD. Le cout sera passé en charges générales, payables par tous les copropriétaires. |
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Jany2718
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Posté - 13 juil. 2011 : 15:04:24
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Merci pour toutes ces précisions.
Je précise que le local en question ( appartement et loge confondus) était déjà libre par suite du départ de l'ancien gardien.
La décision de vendre pouvait donc être prise à la majorité de l'article 26 ( alinéas a et b) ou mieux f .
La question est d'expliquer pourquoi le syndic semble vouloir imputer les frais de mise à jour du RDC au nouveau copropriétaire et aussi de savoir si cette modification du RDC est vraiment nécessaire sachant que la résolution de l'AG validant la vente de ce lot est probablement suffisante. A cet égard , pouvez-vous me préciser quels frais du syndic ou autres, sont à la charge de l'acquéreur d'une part et du vendeur d'autre part d'une façon générale lors de la vente d'un lot . |
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Posté - 13 juil. 2011 : 15:56:55
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Jany2718 : le syndicat décide de vendre le lot, les frais de modif du RDC et de gestion du dossier par le syndic sont à la charge du SDC, ce sont des charges de copropriété !!!
L'acheteur paiera ses charges dès qu'il sera propriétaire du lot, mais pas avant !!!
jany2718 : citation: La question est d'expliquer pourquoi le syndic semble vouloir imputer les frais de mise à jour du RDC au nouveau copropriétaire
Un drole d'idée !!! demandez au syndic le texte de loi qui imposerai à un acheteur potentiel d'un lot de copropriété de payer des charges de mise à jour du RDC, ou d'autres charges du à la vente du lot ( géomètre expert, frais du syndic, ...)
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Jany2718
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Posté - 13 juil. 2011 : 16:15:39
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Oui, c'est aussi mon avis.
Mais cette modification du RDC est-elle obligatoire , sachant que le lot en question existe déjà et est affecté de sa part de millièmes ? |
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Posté - 13 juil. 2011 : 17:19:40
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jany2718 : que dit exactement votre RDC sur cette loge, l'appartement, ces tantièmes et la suppression du poste de gardien ?? |
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JB22
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Posté - 13 juil. 2011 : 21:03:23
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Les prix de ventes des biens immobiliers sont libres, ont peut donc convenir de conditions particilières.
Un exemple les honoraires de l'agent immobilier sont, en principe, à la charge du vendeur, mais dans la pratique on diminue du prix convenu le montant de la commission qu'on met à la charge de l' acheteur pour des raisons fiscales. |
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Jany2718
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Posté - 14 juil. 2011 : 21:03:49
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Oui en effet, si l'acte de vente prévoit cette disposition ( modification du RDC) il n'y a rien à dire . Toutefois on peut se demander l'utilité sde cette formalité achant que les millièmes affectés à ce lot étaient bien connus et indiqués dans le RDC ... En ce qui concerne les diagnostics , le coût de ces formalités doit en principe incomber au vendeur (ici le SDC), sauf si l'acte de vente prévoit de les affecter à l'acquéreur. Mais qu'en est-il si rien n'est prévu dans l'acte de vente quant au débiteur de ces frais de diagnostics?
Cette question révèle la particularité de l’enregistrement comptable de l’opération ( vente d’une partie commune par le SDC) et ses conséquences fiscales pour les copropriétaires.
En effet le produit de cette vente doit être considéré comme la réalisation d’un élément d’actif et non comme une recettes venant en déduction des charges .
Ce produit doit en principe être redistribué effectivement et concrètement aux copropriétaires en proportion des tantièmes correspondants. En outre, cette cession devrait en principe faire l’objet d’une imposition sur la plus-value éventuellement réalisée ( selon la période de détention du bien vendu au regard de chaque copropriétaire). Le problème est toutefois de calculer cette plus-value sachant que lors de l’achat de chaque lot par les copropriétaires , la partie commune considérée ( la loge et/ou le local d’habitation réservé au gardien) , n’a pas été évaluée séparément, mais sa valeur s’est trouvée implicitement intégrée dans le prix global du lot acheté pour la part des millièmes attachés audit lot. Il faudrait savoir s’il existe une disposition dans le CGI pour exclure de l’impôt sur la plus-value le profit réalisé par chaque copropriétaire à l’occasion de la vente de parties communes d’un immeuble en copropriété , mais cela serait bien étonnant ( qu'il existe une dérogation...) . Qu’en est-il exactement à ce sujet ?
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Posté - 15 juil. 2011 : 10:49:35
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jany2718 : citation: Ce produit doit en principe être redistribué effectivement et concrètement aux copropriétaires en proportion des tantièmes correspondants.
jany : pas en principe, le syndic est OBLIGE de distribuer le produit de cette vente à TOUS les copropriétaires, même ceux qui sont débiteurs !!!!
Fiscalement, téléphonez aux impots pour avoir tous ces renseignements. pas de soucis, ils auront une réponse précise.
Jany2718 : vous ne m'avez pas répondu sur les textes EXACTS de votre RDC concernant cette loge; cela serait interressant, merci. |
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Jany2718
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Posté - 15 juil. 2011 : 11:29:14
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OK: quelle est la source légale de cette obligation de distribuer effectivement le produit de la vente ?
le syndic peut-il procéder à la compensation ?
Sauf erreur, le CGI ne prévoyant pas cette exclusion, la plus-value doit être déclarée...hum hum ...
Le RDC est ancien : il prévoit semble-t-il ( mais à vérifier) qu' au cas où le service de l'immeuble serait assuré par un concierge, celui-ci serait logé gratuitement dans le local établi à cet effet et serait choisi par le syndic.
Le local en question est décrit parmi les autres lots privatifs sans particularité quant à sa destination et est affecté d'un référence et de certains millièmes ( 50) qui ont donc toujours été déduits de la base de répartition ramenée à 950 pour la répartition des charges .
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Posté - 15 juil. 2011 : 12:35:48
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Jany2718 : l'article 16 de la loi de 1965 :
citation: Article 16 En savoir plus sur cet article...
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
Article 16-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
jany2718 : il y aura certainement une modification du RDC et de l'EDD. vous aurez un nouveau copropriétaire et la base de répartition sera changée. De plus 50/1000 èmes parait très peu., à comparé avec d'autres lots similaires.
Qu'entendez vous par compensation faite par le syndic ???? |
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Jany2718
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Posté - 15 juil. 2011 : 12:49:45
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La compensation est définie par le Code civil : " lorsque deux personnes se trouvent débitrices, l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes…jusqu'à concurrence de leur quotité respective. (article 1289 et suivants du Code civil).
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Posté - 15 juil. 2011 : 13:19:28
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jany2718 : cela est écrit dans l'article 6 :
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Pas de compensation; tous les copros toucheront leur quote-part. |
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Jany2718
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Posté - 15 juil. 2011 : 14:26:01
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D'accord pour l'article 16-1. Mais si un copropriétaire est débiteur envers de SDC, il n'y a pas de raison pour que sa part dans le produit de la vente de la partie commune considérée lui soit payée intégralement par un chèque .
Le Syndic devrait procéder "par compensation" et diminuer sa dette de la part qui lui revient ou lui verser la part restante après extinction de la dette.
Ce qui importe à mon avis est de ne point affecter cette recette en diminution d'une charge, car il ne s'agit pas d'une recette d'exploitation ( ou d'une moindre charge) mais de la conversion d'un élément d'actif en unités monétaires ou de la réalisation d'un avoir .
Reste à traiter la question de la plus-value réalisée, mais cela est une autre question qui n'échappera pas au contrôleur fiscal qui viendrait , par hasard, à apprendre cette cession... |
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Posté - 15 juil. 2011 : 15:10:31
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jany2718 : citation: Mais si un copropriétaire est débiteur envers de SDC, il n'y a pas de raison pour que sa part dans le produit de la vente de la partie commune considérée lui soit payée intégralement par un chèque .
ET SI !!!!! Vous n'avez pas compris que la loi IMPOSE au syndic de verser la toatalité de la quote-part de la vente à TOUS les coprorpiétaires, y compris les mauvais payeurs.
Si le syndic soustrait les dettes de la quote-part du produit de la vente aux copros débiteurs, ceux-ci gagnerait devant le TGI, et en plus toucheraient des dommages et intérêts versés par TOUS les uatres copropriétaires.
Un tel syndic commettait une faute grave.
On se fait pas justice soi-même !!!! Même si vous trouvez cela anormal, la loi c'est la loi !!!!!
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Jany2718
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Posté - 15 juil. 2011 : 15:26:47
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selon l'article 16-1 :
" La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot."
"remise directement" n'exclut pas la compensation prévue par l'article 1289 du CC.
L'article 16-1 précise seulement que le bénéfice du produit de la vente doit revenir à chaque copropriétaire ( doit être porté à son crédit) , pour sa part, même si son lot est grevé d'une sûreté. |
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nefer
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Posté - 15 juil. 2011 : 15:28:46
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citation: Initialement posté par philippe388jany2718 : citation: Mais si un copropriétaire est débiteur envers de SDC, il n'y a pas de raison pour que sa part dans le produit de la vente de la partie commune considérée lui soit payée intégralement par un chèque .
ET SI !!!!! Vous n'avez pas compris que la loi IMPOSE au syndic de verser la toatalité de la quote-part de la vente à TOUS les coprorpiétaires, y compris les mauvais payeurs. Si le syndic soustrait les dettes de la quote-part du produit de la vente aux copros débiteurs, ceux-ci gagnerait devant le TGI, et en plus toucheraient des dommages et intérêts versés par TOUS les uatres copropriétaires. Un tel syndic commettait une faute grave. On se fait pas justice soi-même !!!! Même si vous trouvez cela anormal, la loi c'est la loi !!!!!
lors de la vente d'une partie commune, le compte de chaque copropriétaire doit être créditée de sa quote part
la somme réduit donc le débit d'un compte copropriétaire débiteur
et les copropriétaires dont le compte est créditeur peuvent se voir établir un réglement du montant de leur crédit |
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Jany2718
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Posté - 15 juil. 2011 : 16:01:21
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OUi, c'est bien ce que je comprends.
Mais ce crédit n'est pas une recette venant en diminution des charges, mais la liquidation d'un actif économique.
Il en est de même lorsqu'une avance de trésorerie est restituée. |
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