| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
fonfonsd
Nouveau Membre
20 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 18 juil. 2011 : 11:43:09
|
bonjour à tous, j'ai pas trouvé la même question sur le forum, mais si déjà traité ne pas hésiter à me le dire.
Je possède une résidence de 4 appartements :
2 F2
1 F1
et un petit studio.
la résidence m'appartient seul.
Je loue les 4 appartements en location nue. Je voudrais passer le petit studio en meublé ce qui serait plus simple pour le louer car il est vraiment destiné aux étudiants vu sa grandeur et son prix ( 250 euros par mois)
Puis je faire cette opération ?
Comment calculer l'amortissement de l'appartement ?
merci
|
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 19 juil. 2011 : 08:25:56
|
Concernant le nu, il faut faire attention que lors des trois dernières années vous n'ayez pas déclaré un déficit déductible, car celui-ci devra alors être réintégré.
Concernant le passage en meublé, il faudrait passer le logement à l'actif de votre exploitation si vous décidez de faire de la comptabilité au réel, sinon vous pouvez vous contentez d'une compatblité microbic ultrasimple (en ce cas vous déclarez vos recettes, loyers plus charges receus, et vous êtes imposé sur 50%)
Pour passer à l'actif, il faut connaitre la valeur vénal de ce logement le jour du passage, , par xempel si votre immeuble vallait valeur de marché 200 000 euros, vosou définissez ou vous demandez a un expert de vous définir la valeur de ce studio, par exemple 35 000 euros, et vosu devez délcarez dans la liasse 2033 (feuille 2033 C de tetxe) apparaitre ce chiffre de 35 000 euros en augmentation de l'actif brut, et obtenir une valeur totale de l'actif brut en fin d'année de 35 000 euros plsu la valeur vénale des meubles (par exmeple 300 euros)
Ces 35 000 vont se décomposer en terrain 15% soit 5000 et quatre autres composants, voir les nombreux fils sur ces sujets sur ce forum.
Du coup vous pourrez amortir 35 000 - 5 000 = 30 000 sur une durée variable entre 15 ans et 40 ou 50 ans ou plus sleon la décomposition faite. |
|
|
|
fonfonsd
Nouveau Membre
20 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 19 juil. 2011 : 10:49:23
|
ok merci aurait tu un livre à me conseiller pour bien m'integré du système et de la comptabilité, pour éviter de poser trente six mille question
merci |
|
|
|
3
Posté - 19 juil. 2011 : 13:15:13
|
|
Pas vraiment puisque depuis les changements de 2009 je n'ai pas l'imrpession que les livres écrits avec les règles précédentes aient été mlis a jour. |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 11 sept. 2011 : 10:37:48
|
bonjour
je reprend ce sujet puisque j'ai exactement la même question, je viens de louer un logement qui était loué vide en meublé
Ribouldingue vous dites
citation: Concernant le nu, il faut faire attention que lors des trois dernières années vous n'ayez pas déclaré un déficit déductible, car celui-ci devra alors être réintégré.
je n'ai jamais eu de deficit sur cet immeuble qui comprend 4 logements,
par contre j'ai fait des travaux que j'ai passé en frais d'amélioration puisque je suis au réel (basique pas de scellier robien malraux ou autre...)
de plus quand je fais mes déclarations je ne distingue pas chaque logements je fais une déclaration globale par immeuble
les frais que j'ai fait depuis 2008 pour cet immeuble ne sont pas tres important puisque le gros des travaux que j'ai réalisé porte sur 2007
je voudrais donc savoir plusieurs choses:
que dois je faire distinguer absolument les frais concernnat unique ce logement ? y attribuer une quote part des frais sur les partie commune ?
ou puisje donner une estimation moyenne des frais sachant que ça n'excède pas 6 000€ pour les 4 logements ?
quand vous dites
citation: il faudrait passer le logement Ă l'actif de votre exploitation
en clair ça consiste en quoi ?
uniquement utiliser la déclaration 2033C pour ce logement? et continuer à déclarer le reste sur la 2044
citation: vosou définissez ou vous demandez a un expert de vous définir la valeur de ce studio,
en admettant que la valeur venale du logement que je viens de louer en meublé soit disons 40 000€ (sur la base d''un loyer à 335€ + ch)
citation: et obtenir une valeur totale de l'actif brut en fin d'année de 35 000 euros plsu la valeur vénale des meubles
Ă partir de lĂ je sĂŞche...
à la fin de quelle année 2011 dans mon cas ?
la valeur vénale des meubles (à ce jour je suppose)
doit elle être prouvée par des factures par exemple ?
comprend elle les équipement de la cuisine meubles et électroménager ?
les petits accessoires comme couvercles toilettes, ballais, oreillers, couverts assiettes...
citation: la valeur vénale des meubles (par exmeple 300 euros)
Ces 35 000 vont se décomposer ...
mais finalement ou sont déclaré ses meubles ?
citation: Ces 35 000 vont se décomposer en terrain 15%
y a t-il forcement une valeur de terrain? si non en fonction de quoi cette valeur varie t'elle ?
merci de vos réponses
|
Édité par - bailleurx le 11 sept. 2011 10:42:03 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 11 sept. 2011 : 11:49:25
|
j'ai trouvé ça ça m'a semblé assez clair
http://www.pap.fr/argent/impots/com...es-bic-a6967
donc si je comprends bien vu que mes revenus de location meublée seront assez bas (inferieur à 31600€ en 2011) pas nécessaire de passer au réel, même si j'ai d'autre part des revenus foncier ?
pas non plus nécessaire de me déclarer au registre du commerce ?
juste inscrire le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C dans la rubrique "Revenus industriels et commerciaux non professionnels" ??
et de +
citation: Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux. Ainsi, l'exonération est totale lorsque le le bien est loué depuis au moins 5 ans et si les recttes annuelles ne dépassent pas 90.000 €
ben ca alors c'est le bouquet...
|
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 11 sept. 2011 : 20:10:43
|
|
citation: Initialement posté par bailleurxj'ai trouvé ça ça m'a semblé assez clair http://www.pap.fr/argent/impots/com...es-bic-a6967donc si je comprends bien vu que mes revenus de location meublée seront assez bas (inferieur à 31600€ en 2011) pas nécessaire de passer au réel, même si j'ai d'autre part des revenus foncier ? pas non plus nécessaire de me déclarer au registre du commerce ? juste inscrire le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C dans la rubrique "Revenus industriels et commerciaux non professionnels" ?? et de + citation: Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières. Le régime des plus-values professionnelles est beaucoup plus avantageux. Ainsi, l'exonération est totale lorsque le le bien est loué depuis au moins 5 ans et si les recttes annuelles ne dépassent pas 90.000 € ben ca alors c'est le bouquet...
Quel que soit le régime fiscal que vous choisirez, microbic ou réel vous devrez vous faire immatriculer près du CFE Impots
Le régime des plus values professionnelles est réservé aux LMP et non aux LMNP , avec un seul logement ce ne sera pas votre cas. |
|
|
|
philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 12 sept. 2011 : 07:02:02
|
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 12 sept. 2011 : 08:38:32
|
ok merci pour ces réponses
je peux envisager de passer progressivement plusieurs de mes logement en meublés
donc si je comprends bien je ne pourrais passer en LMP que lorsque mon CA de locations meublées (non saisonniers) représentera + de 31 600€ par an (ou selon ce qui sera en vigueur à ce moment là )
ou encore lorsqu'il representera plus de la moitié de mon revenu global imposable ?
c'est bien ça?
dans ce cas les revenu ne seront plus à declarer en micro BIC mais au réel en BIC
C'est bien ca ?
et le delais de 5 ans pour que Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué soient imposées selon le régime des plus-values professionnelles courrat donc à partir du moment ou je de viendrais LMP
c'est bien ça?
en attendant les logements que je loue en meublé je les declare comment et quelles démarches administrative suis je obligée de faire?
quelles autres démarches aurais-je à faire et quand ?
(tenant compte que la moitié de mon revenu global pourrait être inférieur au revenus tirés de la location meublée, qui lui même pourrait être inférieur à 31 000€)
|
Édité par - bailleurx le 12 sept. 2011 08:56:32 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 12 sept. 2011 : 08:56:06
|
|
citation: Initialement posté par bailleurx
je peux envisager de passer progressivement plusieurs de mes logement en meublés
citation: Initialement posté par bailleurx
je passerais en LMP lorsque mon CA de location meublées (non saisonniers) représentera + de 32 600€ par an (ou selon ce qui sera en vigueur à ce moment là ) ou plus de la moitié de mon revenu global imposable ?
Et depuis la réforme de 2009, cumulativement pour être LMP, il faut votre inscription au RCS.
Je ne connais pas vos finances, mais si comme vous le dites précédemment, vous n'avez pas de frais, attention au passage LMP, si vous êtes bénéficiaire de votre activité de location.
citation: Initialement posté par bailleurx
dans ce cas les revenu ne seront plus à déclarer en micro BIC mais en au réel en BIC
Cela dépends de vos charges courantes et de vos prévisions, mais le régime réel reste le plus avantageux, si vous tenez correctement votre comptabilité, avec des amortissements, et de nombreux frais variés.
citation: Initialement posté par bailleurx
et le delais de 5 ans pour que Les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué soient imposées selon le régime des plus-values professionnelles court donc à partir du moment ou je de viendrais LMP
Oui, et encore, faut il avoir épuiser l'ensemble de vos amortissements qui se retrouveront en ARD dans votre comptabilité. La c'est de la technique comptable.
Je repasse plus tard...
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 12 sept. 2011 : 09:03:37
|
merci luc
je ne comprends pas cette phrase?
citation: mais si comme vous le dites précédemment, vous n'avez pas de frais, attention au passage LMP, si vous êtes bénéficiaire de votre activité de location.
si j'en suis benéficiaire? heu ...ben oui... enfin je pense... je fais ça pour moi si c'est ça la question (et aussi un peu pour ma fille avec qui je suis en indivision) |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 12 sept. 2011 : 10:52:25
|
|
citation: Initialement posté par bailleurx
en attendant les logements que je loue en meublé je les declare comment et quelles démarches administrative suis je obligée de faire?
quelles autres démarches aurais-je à faire et quand ?
(tenant compte que la moitié de mon revenu global pourrait être inférieur au revenus tirés de la location meublée, qui lui même pourrait être inférieur à 31 000€)
La fameuse inscription au CFE, en votre nom propre, de votre lieu de résidence qui sera le siège sociale de votre activité par la même occasion.
C'est le plus simple.
Quand : moi je vous conseil de déclarer le début d'activité au 1er Janvier de chaque année, cela évite les pro-rata. Mais vous devez faire la demande par anticipation, il me semble, sous réserve de confirmation par Ribouldingue où un autre membre du forum.
Si vous faites une déclaration P0 tardive, par exemple, à partir de ce moi, et déclarer comme début d'activité le 1er Janvier 2011, là cela se complique un peu plus au niveau administratif, et il vous faudra probablement passer par une demande spéciale au Greffe du Tribunal de Commerce pour appuyer votre demande.
Pour le moment vous faites de la location vide. Donc ce sont des revenus fonciers déductibles dans la limite des 10.7K€.
Lorsque vous faites du meublé -> BIC.
Là on est OK. Moi je vous conseil le LNMP pour commencer plutôt que démarrer directement en LMP.
Ceci aura l'avantage d'épuiser progressivement votre crédit d'impôt des années antérieurs en régime fiscale foncier émanant des locations vides.
Mais une fois que vous ferez votre BIC (au réel de préférence), il faut tenir une comptabilité (même sommaire simplifié).
Là il faudra reporter la valeur de vos logements à l'actif. C'est ce que Ribouldingue explique dans son précédent message. Voir aussi les différents sujets dans cette rubrique, certains membres du forum sont d'ailleurs très spécialisé.
Mais vous ne pourrez pas reporter d'un coup tout vos amortissements, vous créer donc des amortissements sur plusieurs années : 20 ans ou 30 ans par exemple, bien que suite à la récente réforme fiscale sur les plus-values de résidence secondaires, je vous conseillerais plutôt de faire vos amortissements au minimum sur 30 ans.
Une fois vos amortissements calculés, là encore vous ne pourrez pas tout réintégré chaque année, il y aura donc un "stocks" d'amortissements cumulable et comptablement portable d'une année sur l'autre, en plus de vos amortissements "classiques" ou ordinaires, ce sont les ARD : Amortissements Réputés Différés. La fameuse case qui est oublié par les services fiscaux.
Ces ARD sont logiques, puisque fiscalement la déduction de vos amortissements est aussi limité par les services fiscaux. Ils sont malin ceux d'en haut 
Sans hypocrisie et à contrario de l'appel des 16 plus riches fortunes de France désirant de payer plus d'impôts, le but du jeu étant de réduire sa fiscalité.
Donc, si lorsque vous passerez au statut LMnP/LMP et que vos amortissements ne permettent pas de créer un déficit, vous serez imposé assez lourdement sur vos bénéfices liés à votre nouveau statut de loueur meublé et à votre nouvelle activité commerciale de location de logements. Pour le coup ce montage ne serait donc pas en votre faveur.
Donc avant de changer de régime fiscal : Location vide (revenus fonciers) contre location meublé (revenus BIC).
Avant de choisir le statut fiscal : LMP ou LMNP.
Faites une simulation au régime réel avec vos charges, vos amortissements, et vos frais. Sans oublier qu'en régime BIC, vous aurez la possibilité d'intégrer dans vos déductions comptables beaucoup plus de frais que les 20€ qui vous sont généreusement accordés par logement dans la case 222 de la déclaration 2044 
citation: Initialement posté par bailleurx
si j'en suis benéficiaire? heu ...ben oui... enfin je pense...
Tout l'objet réside en faite dans le but d'être déficitaire pour ne pas payer d'impôts
NB - La bourse de Paris (CAC40) ouvre à perte et chute de -5% 1 heure après l'ouverture et la journée n'est pas fini  Aujourd'hui c'est jour de paie pour les baissiers et ceux qui ont miser sur la chute des valeurs Ah je vous jure, qu'ils sont énervants ces baissiers décroissants |
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 12 sept. 2011 : 12:06:09
|
|
citation: Tout l'objet réside en faite dans le but d'être déficitaire pour ne pas payer d'impôts
heu.. je ne suis pas rusée...
je n'ai pas de deficit foncier depuis trèéés longtemps
les logements que je voudrais passer en meublé sont déjà payés (je n'ai pas de credit dessus), et comme je l'ai déjà dit j'ai tres peu de frais a part les taxe foncieres et les assurances
pour vous donner le cas concret pour cet immeuble avec 4 logements et 1 commerce dans une petite ville de province
j'ai 21000€ de recette et maxi 4000€ de frais et charges par an pour l'ensemble
c'est pk je me disais qu'en passant en meublé (disons pour commencer en LMNP) ca devrait alléger un peu mon IR
même si le commerce restera en régime foncier normal
si je déclare disons pour la premiere année 2011 1500€ en BIC (pour les 4 mois qu'il reste)
puis l'année 2012 disons par exemple 14 000 €
je peux le faire sans autres formalités? (sans avoir recours à un comptable et sans m'inscrire au registre du commerce?)
si je declare en BIC (non pro) quels ont les autres taxes que j'aurais à payer ( à part l'IR sur 50% des revenus déclarés en BIC)
pour les recettes en BIC la CSG RDS sera-t- elle calculée sur l'ensemble de la somme déclarée ou juste sur 50%
encore une autre question
quand j'aurais fini de payer mes emprunts sur mes autres immeuble, si une partie de mes logements passent en BIC et que le reste (loué nu, ou commerce) passe en dessous du seuil pour le micro foncier, aurais je le droit de changer de régime?
|
Édité par - bailleurx le 12 sept. 2011 12:09:25 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 14 sept. 2011 : 07:26:33
|
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 14 sept. 2011 : 10:25:18
|
|
et d'apres ce que je comprends (CAD pas grand chose) ce sera plus prudent certainement... |
|
|
|
15
Posté - 17 févr. 2012 : 09:17:04
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
