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tibelle
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 Posté - 12 févr. 2012 : 15:32:42
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Bonjour Ă tous,
Je pense acheter un appartement pour le louer en meublé à des étudiants, avec bail d'1 an au départ.
Il s'agit d'un bien de 100000 financé à 60% par un crédit sur 6 ans avec un revenu locatif estimé à 550 euros par mois.
Pas de travaux et quasi pas de charges de copro.
Il s'agirait de mon 1er investissement locatif, et les infos glanées sur le net sont parfois contradictoires...
Aussi, ayant découvert ce forum et déjà passé plusieurs heures sur le net sans trouver de réponse fiable, je me lance pour poser mes questions :
1- Vais je ĂŞtre soumis Ă la CET? et si oui comment en calculer le montant?
2- Sur le régime micro-bic au réel LMNP, comment calculer le montant de l'imposition finale? ( car en déduisant les frais de notaire la 1ere année, je pense avoir un solde à 0 durant 2 à 3 ans, mais le bénéfice sera ensuite positif)
3- Y aura t-il d'autres impĂ´ts (hors foncier) ou taxes Ă payer?
Le vocabulaire employé n'est peut-être pas adéquat, mais comme je l'ai dit en préalable, je suis vraiment novice en matière locative, et avant de me lancer j'aimerai être sûre de ces éléments pour éviter toute mauvaise surprise.
D'avance merci à ceux qui voudront bien me répondre.
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tibelle
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Posté - 12 févr. 2012 : 18:53:44
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Après une nouvelle après midi de recherche, j'ai réussi à répondre à la question 2 en faisant différentes simulations sur le site impot.gouv.
J'ai donc vu qu'en plus de l'augmentation de mon impĂ´t sur le revenu j'aurai aussi des contributions sociales Ă payer.
Par contre dur dur de trouver pour la CET
Et pas trouvé non plus pour la question 3.
Merci encore Ă ceux qui voudront bien m'aider!
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bailleurx
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 13 févr. 2012 : 10:08:55
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bonjour je suis comme vous en pleine découverte des déclarations en locations meublées
voici donc ce que je peux apporter comme réponses à vos questions
pour une simulation de la CET
vous avez ceci
http://www3.finances.gouv.fr/formul...remplir1.php
mais j'espère que le resultat est faux j'ai essayé et j'arrive à un montant 3x plus elevé que la simulation que m'a faite les centre des impôts
(a qui vous pouvez aussi demander)
votre revenu locatif vous permet de declarer en micro BIC (qui donne automatiquement droit à un abattement de 50% ) par contre si vous avez 550 € de loyer vous serez forcement bénéficiaire vous ne pourrez pas arriver à 0 sauf si vous louez pas (car dans ce regime vous n'avez rien le droit de déduire - le 50% d'abattement sont cencé convrir vos charges)
si vous pensez pouvoir être à 0 ce n'est possible qu'en BIC au réel (super) simplifié
alors là vous pourrez certainement arriver à 0 surtout si vous avez acheté à credit
par contre ce regime implique de tenir une vraie comptabilité (simpliiée  )
pour les impĂ´ts vous aurez
-la CET
- le foncier et
- (sous réserve que j'ai bien compris) la CSG RDS (environ 12,5% peut être bientôt + 2%) sur les bénéfices soit 0 si votre résultat est à 0 mais si vous choisissez le micro bic 12,5% de ((550x12)-50%) soit 400€ de CSG RDS (dont environs 2, 5eme reviendront l'année suivante à déduire de votre revenu... pk faire simple quand on peut faire compliqué....)
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ZX-6R
Contributeur débutant
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 Posté - 13 févr. 2012 : 11:45:04
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60 000 euros sur 6 ans??? diantre, vous ne souhaitez donc pas optimiser votre placement???
C'est pour moi une grossière erreur. Si vous etes allergiques au credits, vous perdez tout l'interet du LMNP!
En passant au BIC reel, vous ne payeriez pas d'impots pendant très longtemps! (charges et amortissements) |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 13 févr. 2012 : 13:51:20
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Bonjour,
D'autant plus qu'avec un remboursement de 10.000 par an cela vous oblige Ă sortir au minimum 3.400 + le foncier + les charges + la CSG.
En vous souhaitant de le loué rapidement sinon la note va augmenter.
Un crédit sur 6 ans n'est pas un crédit immobilier car le minimum en durée est 7 ans donc vous avez du prendre un crédit à la consommation pour travaux ou autre dont les taux d’intérêts sont plus élevés que ceux des emprunts immobiliers.
Comme l'indique ZX-6R , vous auriez du passer par le régime réel avec un emprunt sur une durée plus longue afin de vous permettre de déduire vos intérêts d'emprunts et aussi d'amortir comptablement votre bien pour supprimer toute imposition sur votre bien.
Il faut bien savoir que l'objectif n'est pas de supprimer l'impôt mais de faire en sorte de réduire la note durant la période d'acquisition.
Si vous sortez fiscalement un résultat positif vous allez intégrer cette somme dans vos revenus personnels et en plus vous paierez 13,5 % de CSG sur la partie imposable de vos revenus locatifs.
Vous aurez toujours la possibilité de passer au réel avant le 1 février 2013 pour les revenu de 2013 mais il faut bien calculer le gain entre le micro bic et le réel.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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tibelle
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Posté - 13 févr. 2012 : 19:06:04
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merci à tous pour vos réponses, vraiment!
concernant le CET, le site impot.gouv me simule 0, mais après appel au CDI j'aurai le minimum contributif à payer soit environ 330 euros... c'est cher!
concernant, le prêt, j'ai déjà vu diverses banques. Il est possible sur 72 mois en prêt immo (3,63% pour info).
L'intérêt du microbic au réel existe pour moi, en déduisant les frais de notaire la 1ere année. Ne trouvant pas d'info fiables à 100%, et pour m'informer au mieux sur le statut, j'ai acheté aujourd'hui le livre de Me Le Boullc'h sur la location meublée.
J'y lis qu'il est effectivement possible de passer en charges (en frais généraux) les frais de notaire la 1ere année.
Voici ma question :
Dans mon cas, si ces charges (frais notaire) créent un déficit dès la 1ere année, ce déficit est il bien reportable sur 6 ans max? (l'info n'est pas mentionnée dans le livre). Si oui, je calcule que j'aurai un solde à 0 pendant environ 6 ans, soit le temps du prêt.
(ensuite, en passant au forfait de 50%, j'ai calculé environ 1000euros d’impôts en plus, csg incluse, et je me dis que c'est mieux de payer 1000 euros d'impôts que 2000 ou plus d'intérêts à la banque; mais c'est un avis perso bien sûr!)
Ah! Autre question SVP : pour les amortissements, en suivant la méthode de Ribouldingue (je collectionne les Pieds Nickelés!!), je trouve environ 2900 euros à déduire chaque année. Est ce que je suis juste? (je me suis servie de cette base pour mes calculs de solde à 0 sur 6 ans)
A nouveau, merci pour vos réponses
(et aussi pour le forum car même si j'ai encore des points très flous, ça s'éclaircit un peu depuis que je vous ai trouvé!) |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 14 févr. 2012 : 10:47:31
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Concernant la CET, payez la si on vous la reclame, je ne sais pas qui la paye encore, mais pas tout le monde!
Pour le régime, c'est soit BIC au réel soit micro BIC (pas micro BIC au réel).
Il me semble, d'après mes recherches, qu'avant, on amortissait les frais de notaire sur 5 ans, et que maintenant on les passe en charge la 1re année. D'autres disent encore qu'on a le choix (mais qu'il faut se tenir à une des 2 méthodes dans la durée). Je ne sais pas qui a raison. Mon expert comptable applique toujours la 1re méthode. Quand je passerai LMP, je me pencherai sur le sujet...
Donc vous avez effectivement les frais de notaires à déduire pendant 6 ans maximum.
Pour les amortissements, c'est 85% du prix d'achat à décomposer en composants (chacun ayant sa durée propre). Pour un bien de 100k€ compter environ 6000 euros les 5 premières années puis 3200€ les suivantes jusqu'à la 15e ou ca devrait descendre à 2000€ (je dis environ car moi j'ai amorti notaire et quelques travaux, mais ca devrait etre proche)
Enfin pour la question de payer 1000€ d'impôts ou 2000€ d'intérêts, le raisonnement n'est pas si simple! Chacun doit faire le calcul par rapport à ses objectifs. Ceux qui veulent devenir rentiers choisieront un crédit le plus long possible par exemple.
bonne journée, |
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tibelle
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Posté - 14 févr. 2012 : 13:30:04
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bonjour,
je ne pensais pas que les amortissements étaient si importants la 1ere année. je vais me pencher plus à fond sur le sujet.
je me dis aussi qu'effectivement, il va m'être difficile de me passer des services d'un comptable, au moins au début!
je vais me renseigner sur les tarifs...
en tout cas merci pour les Ă©claircissements!
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ZX-6R
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Posté - 14 févr. 2012 : 14:00:35
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Certains composants s'amortissent sur 5 ou 7 ans donc ca alourdit les premières années effectivement.
Pour le comptable, si vous payez l'IR il est gratuit. (L'adhésion à un CGA donne droit à une déduction pour frais de compta de 915€ maximum sur votre IR) C'est bien la seule déduction que donne le LMNP sur l'IR. Pour l'étape suivante faut passer LMP mais c'est bcp plus ardu, il faut cumuler recettes >23k€ et >50% des revenus du foyer fiscal + déclaration au RCS et, et ce n'est écrit nulle part, mieux vaut ne pas être salarié à 100% car le fisc n'aime pas qu'on se déclare LMP en étant salarié à temps plein, donc mieux vaut passer à temps partiel... bref, c'est plus compliqué, vous l'aurez compris :) |
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tibelle
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Posté - 14 févr. 2012 : 15:05:51
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ouhlala, j'en suis pas lĂ , en effet!!
c'est mon 1er investissement, on va voir comment ça se passe.
l'info que vous me donnez sur les frais de comptable déductibles de l'IR me fait bien plaisir en tout cas!!
je n'ai dès lors aucun intérêt à me passer d'un comptable (car je paie l'IR).
Cette réduction s'applique aux frais de comptable ou uniquement CGA?
Car j'ai cru comprendre que le CGA ne fait que contrôler les comptes? ou bien il nous aide à remplir la déclaration, calculer les amortissements et compléter les docs comptables et fiscaux etc...? et dans ce cas on peut effectivement se passer d'un comptable?
Avez vous une idée des tarifs pratiqués par ces professionnels?
Merci
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 14 févr. 2012 : 15:27:46
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Un CGA ne fait rien... mais il vous donne droit de ne pas augmenter vos recettes de 25% si vous avez un résultat positif et de déduire les frais du comptable de l'IR, ce qui vaut le coup.
Pour un bien, la première année vous devriez vous en sortir pour 500€ (mise en place du dossier), puis une centaine d'euros par an j'imagine ensuite pour le suivi. Je n'ai plus en tete les chiffres exacts. Quoi qu'il en soit, ca ne depassera pas 915€! (compter 100 l'adhésion au CGA) |
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tibelle
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11
Posté - 14 févr. 2012 : 16:45:49
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Parfait!
Merci encore pour les renseignements,
Me voilà rassurée sur la fiscalité liée à ce projet,
L'appart est trouvé, le compromis est sur le qui-vive, yapluka!!
Et peut-ĂŞtre Ă bientĂ´t sur le forum |
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tibelle
Nouveau Membre
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Posté - 15 févr. 2012 : 09:55:16
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Bonjour,
ZX-6R, je reviens vers vous.
J'ai bien regardé les différentes façons d'amortir le bien et ne tombe pas du tout sur les sommes que vous m'indiquez.
Pouvez vous svp me donner la façon dont vous procédez?
Voici la mienne :
valeur du bien 97000 dont 1500 euros de mobilier (y compris cuisine équipée).
IMMEUBLE :
Terrain : 15% non amortissable soit 0
Structure : 50% sur 40 ans (construction ancienne avant 1929) soit 47750x2,5% soit 1194
Menuiserie, cloison, couverture : 20% sur 25 ans soit 764
Électricité, chauffage, sol, peintures : 15% sur 15 ans soit 945
(pas d’ascenseur)
MEUBLES
Cuisine, mobilier, vaisselle 1500 euros sur 6 ans (car pas neuf) soit 250
TOTAL (les 6 premières années) : 3153
Donc, au mieux j'ai 3153 (et moins ensuite), loin des 6000 que vous calculez.
Merci d'avance de vos Ă©claircissements, |
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ZX-6R
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Posté - 15 févr. 2012 : 10:34:15
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Mon détail :
Gros Ĺ’uvre 40 ans
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures 20 ans
Installations Générales et Techniques (IGT) 15 ans
Agencements 25 ans
Mobilier 5 ans
Frais d'achat 5 ans
Achat 90k€ => amortissable 85% => 77k€
Gros Œuvre 40% 31k€
F-E-C-ME 20% 15k€
IGT 15% 11k€
Agencements 25% 19k€
Notre différence vient des frais d'achats que j'amortis sur 5 ans (notaire + agence) soit 2700€ par an
Je préfère les amortir car je compte passer LMP l'an prochain. (on conserve les amortissements mais pas les deficits qd on passe LMNP à LMP)
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tibelle
Nouveau Membre
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14
Posté - 15 févr. 2012 : 10:51:15
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Effectivement, mĂŞme hors frais de notaire, votre calcul est plus favorable.
Par contre, je pense qu'on ne peut plus amortir les frais de notaires sur 5ans (pour les acquisitions récentes ou nouvelles)
soit on les déduit soit en charges la 1ere année,
soit on les inscrit à l'actif de son bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation
mais peut être votre acquisition est antérieure au changement de règles en la matière.
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ZX-6R
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Posté - 15 févr. 2012 : 23:47:22
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L'inscrire Ă l'actif du bilan avec les frais d'acquisition revient Ă l'amortir avec les frais d'acquisition, sur... 5 ans non?
Mais effectivement je crois que cette méthode n'est plus la bonne (même si mon comptable continue de l'appliquer..) Il faut je crois dorénavant les passer en charges la 1re année. |
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bailleurx
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Posté - 16 févr. 2012 : 07:44:50
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au demeurant ce n'est pas une obligation de passer les frais de notaire en charges
si j'ai bien compris c'est une possibilités
voir ce post qui traite des 2 possibilités
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12029
texte cité
citation: BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
4 A-13-05
N° 213 du 30 DECEMBRE 2005
page 39
"Par analogie avec ces règles, les frais d’acquisition des divers éléments affectés à l’exercice d’une
profession non commerciale mentionnés au premier tiret du n° 2 de la doctrine administrative 5 G 232 en date du
15 septembre 2000 ne doivent plus être traités comme des frais d’établissements, mais comme des frais d’acquisition d’immobilisations qui peuvent, au choix du contribuable, être soit immédiatement déduits en charge, soit être incorporés au coût d’acquisition des immobilisations, et le cas échéant faire l’objet d’un amortissement.
Les précisions données aux nos 69 à 71 ci-dessous s’appliquent par conséquent également en matière de
bénéfices non commerciaux.
A. NATURE DES DEPENSES CONCERNEES
69. Les frais concernés sont ceux supportés lors de l’acquisition des immobilisations, corporelles ou
incorporelles, inscrites à l’actif du bilan :
– les droits de mutation et d’enregistrement ;
– les honoraires de notaire ;
– les frais d’insertion et d’affiches ;
– les frais d’adjudication ;
– les commissions versées à un intermédiaire ;"
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Édité par - bailleurx le 16 févr. 2012 07:46:11 |
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tibelle
Nouveau Membre
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Posté - 16 févr. 2012 : 08:31:24
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"L'inscrire Ă l'actif du bilan avec les frais d'acquisition revient Ă l'amortir avec les frais d'acquisition, sur... 5 ans non?"
non, on ajoute les frais d'acquisition au prix de vente et ensuite cette somme totale est répartie par composant : terrain, structure, etc...
Donc on en amortit en fait 85% (terrain déduit), et pas sur 5 ans mais sur la durée de chaque composant.
Il est effectivement intéressant de ne pas les amortir, mais de les passer en charge dès la 1ere si on pense être bénéficiaire dans les 6 ans (charges déductibles des revenus de même nature sur 6 ans maxi) |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 16 févr. 2012 : 10:13:21
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Parfaitement exact, merci d'avoir relevé mon erreur. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2012 : 15:29:47
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pour info Ă tibelle
vous pouver faire une citation en utilisant pendant la redaction (ou la correction) d'un message les icones qui se trouvent en haut dans la 3eme ligne (pour la citation c'est représenté par une feuille avec une fleche rouge à droite)
quand vous ecriver ca ressemble Ă ca
[quote ] vous ecrivez ici ce que vous avez copié ailleurs ou ce que vous citez [/quote ]
ou vous ecrivez votre texte puis vous le selectionnez et vous cliquer sur le symbole
et quand vous publiez votre reponse ca ressemble Ă ca
citation: vous ecrivez ici ce que vous avez copié ailleurs ou ce que vous citez
pour modifier un texte dejà publié vous avez en haut de chaque texte des petites icones (dont une avec un crayon devant une feuille "editer le message")
vous ne pouvez modifier que pendant 24h après c'est bloqué
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Édité par - bailleurx le 16 févr. 2012 15:32:42 |
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