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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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sarti
Nouveau Membre
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 Posté - 01 févr. 2012 : 01:33:35
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Bonjour,
Actuellement j'ai un studio meublé que je loue à la semaine en saisonnier, courant 2012 j'aurai un 2nd appartement qui sera lui aussi loué à la semaine et un gîte rural en 2013.
Les revenus du studio sont d'environ 11000€/an, pour le T2 je les estime à 17000€ et pour le gîte ils devraient être de 16000€ (actuellement ma résidence principale qui sera louée de Juin à Septembre et j'y habiterai le reste de l'année).
Au final ça fait +/- 44 000€ de revenus annuel.
Actuellement je n'ai pas de statut particulier, puisque je n'ai que le studio, j'aimerais donc me donner un cadre juridique à cette activité (LMP, SARL...) où je pourrai récupérer la TVA (si possible), y déduire les charges courantes (charges de copropriétés, factures comme internet/EDF), les taxes foncières, les intérêts d'emprunt (3 crédits sont en cours sur ces 3 biens dont 2 in fine), mes frais de déplacements... ce que je voudrais c'est aussi pouvoir cotiser aux différents organismes pour la retraite et l'assurance maladie, actuellement je n'ai pas d'activité professionnelle.
Vers quoi pourrais-je m'orienter ?
Merci de m'avoir lu et de m'apporter vos conseils !
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Édité par - sarti le 01 févr. 2012 01:38:27 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 01 févr. 2012 : 10:26:45
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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 2
Posté - 01 févr. 2012 : 11:53:48
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Bonjour,
je loue moi-même 4 logements en saisonnier et suis "loueur en meublé NON professionnel".
Je commence par préciser que je suis non professionnel par choix.
En effet, je vais répondre là à une de vos questions, pour être loueur en meublé professionnel, il y a plusieurs conditions et celle qui est la plus "éliminatoire" est qu'il faut que vos revenus issus des locations soient supérieurs aux autres revenus.
C'est mon cas, mais par choix (je ne souhaite pas cotiser). Je fais donc une croix sur ma retraite. Je ne veux pas débattre sur le fait que j'ai raison ou tort, je me cantonne à donner des faits. Je n'ai plus d'autre activité professionnelle et les revenus de mon épouse ne sont "malheureusement" pas aussi élevés que "mon" chiffre d'affaire
Pour parler plus clairement si vous êtes marié(e)ou pacsé(e) et que les revenus de votre conjoint sont supérieurs à votre chiffre d'affaire, vous ne POUVEZ PAS être loueur professionnel.
Si le" CA locatif" (meublé) est supérieur aux revenus de votre conjoint, vous pouvez être loueur professionnel. Vous conservez toutefois le choix de l'être ou de ne pas l'être (c'est là la question)....
Il y a de nombreuses informations sur le net qui répondent à vos questions mais je vais essayer de répondre point par point en étant direct*.
-Premier point concernant votre résidence principale : vous ne pourrez pas déduire les charges de crédit. Par ailleurs, isoler les charges liées aux location va être compliqué. Si vous n'aviez que cette location, la réponse serait simple : déclarez vos revenus au micro-BIC: abattement de 50%. Là où vous compliquez, c'est que vous avez d'autres locations meublées.
-Vous voulez un "statut". Il ne faut pas confondre cadre juridique et statut. En effet, SARL est un cadre et LMNP peut être un statut. Selon votre situation, il n'y a aucun intérêt à créer une SARL pour votre activité de loueur en meublé. Je suis moi-même en nom propre (pas de création de SARL ou autre structure juridique qui peut être plus une usine à gaz qu'autre chose). Jje fais ma déclaration au réel simplifié : j'additionne mes rentrées, déduis mes charges (dont les intérêts du crédit) et amortis mes immeubles. Je mets tout ceci dans la liasse 2033 puis la reporte dans la 2031 et enfin dans la 2042 classique que remplit chaque famille.
-La location de meublés n'est pas soumise à TVA**. Concrètement parlant, lorsque vous réglez votre facture EDF, vous payez la TVA et notez en compta le montant TTC (case 242 de la 2033 C). Par contre, vous ne pouvez la récupérer. En revanche, lorsque vous facturer une semaine, vous n'avez pas non plus de tva. Ainsi quand vous facturez 100, vous empochez 100.
-A titre indicatif, je me suis posé les mêmes questions, j'ai consulté (avocat d'affaire et comptables qui m'ont fait payez des consultations). Finalement, là où j'ai trouvé le plus d'éléments, c'est sur ce forum. Certes, celà demande du temps, mais je pense que ça vaut le coup. Un avocat d'affaires consulté me suggérait même de faire une SCI... ce qui (sauf exceptions) est incompatible avec des revenus BIC.
-Je reviens sur votre préoccupation de retraite, maladie... Vous avez 3 possibilités :
-Vous êtes marié(e) ou pacsé(e) : tant que les revenus de votre conjoint sont supérieurs aux chiffre d'affaire des locations, VOUS NE POUVEZ ETRE LMP. Vous êtes alors lmnp (ce qui ne veut rien dire  !).
-Vous êtes marié(e) ou pacsé(e) : les revenus de votre conjoint sont inférieurs au CA des locations : vous avez le choix entre passer LMP et rester LMNP
-Vous êtes célibataire : vous avez le choix mais je pense que ce n'est pas le cas car vous auriez du mal à vivre au quotidien et trouver des banques pour vous prêter aurait été difficile.
En tant que LMP, vous cotiser aux organismes.
En tant que LMNP, vous ne cotisez pas (c'est mon cas).
Sur le reste de la déclaration, rien ne change : CFE (ex taxe pro), taxe foncières, intérêts de crédit, amortissement de l'immeuble, ...etc seront notées dans votre comptabilité.
L'autre différence notable (c'est d'ailleurs pour cela que certains cherchent ce statut LMP), c'est si le résultat "fiscal" est déficitaire :
-EN LMP, il vient en déduction des autres revenus (salaires)
-EN LMNP, il ne peut pas diminuer les autres revenus... il est reportable.
IL faut toutefois savoir que si pour votre retraite vous vous contentez de votre pension liée à vos cotisations, elle sera très faible. Il faut donc penser à un complément... Ma démarche personnelle a été de dire : tant qu'à devoir compléter et ne pas connaître l'avenir (les règles changeant régulièrement et allant encore changer), autant faire une croix dessus, faire l'économie des cotisations et prévoir un autre moyen.
*: ne voyez donc pas de "méchanceté" mais toujours prendre des détours allonge les phrases et finalement risque de faire perdre le fil.
**: Conformément à l'article 293 B du CGI, la TVA n'est pas applicable à nos prestations. Je ne saurais trop vous conseiller de le mentionner clairement sur tous vos documents (contrats)
Le texte en rouge est consécutif à une judicieuse remarque de Bailleurx. J'ai rectifié directement pour ne pas créer de confusion
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Édité par - fluo le 01 févr. 2012 14:24:27 |
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sarti
Nouveau Membre
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 Posté - 01 févr. 2012 : 12:24:59
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@fluo
Merci de votre looongue réponse !
Tout d'abord je suis célibataire, c'est pour ça que, concernant l'assurance maladie, je me pose la question sinon je pourrais être en ayant-droit sur mon conjoint.
Sinon CMU + mutuelle ??
Par rapport à la retraite, c'est ce que je me suis dis aussi, mais d'un autre côté ça m'assurait quelque chose de l'État... je suppose que vous devez souscrire à des produits financiers et faire une retraite par capitalisation ?
Pour du déficit foncier, il est quasi-nul, donc ce n'est pas ça qui va me porter dans mon choix.
@bailleurx
Merci du lien. |
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fluo
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4
Posté - 01 févr. 2012 : 12:59:58
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Je continue de répondre sans idéologie et indique purement les possibilités :
citation: Sinon CMU + mutuelle ?? Pourquoi pas, bien que j'ai un doute de compatibilité entre cmu et mutuelle
citation: je suppose que vous devez souscrire à des produits financiers et faire une retraite par capitalisation ? Un peu et surtout, je considère que le patrimoine acquis servira à ce moment (revente ou utilisation des revenus issus)
citation: Pour du déficit foncier, il est quasi-nul, donc ce n'est pas ça qui va me porter dans mon choix. En effet.
Par contre, je ne comprends pas tout de votre situation. Autrement dit, de quoi pouvez-vous vivre aujourd'hui avec les crédits en cours ?
En effet, pour pouvoir vous donner des réponses précises, il faut connaître des choses difficiles à expliquer sur un forum à des inconnus... d'où, peut-être, l'utilité de rencontrer un professionnel qui pourra avoir une approche globale en ayant tous les éléments.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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5
Posté - 01 févr. 2012 : 13:42:06
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excusez moi fluo je crois noter une petite erreur dans votre explication
citation: si vous êtes marié(e)ou pacsé(e) et que les revenus de votre conjoint sont supérieurs à votre chiffre d'affaire, vous ne POUVEZ PAS être loueur professionnel.
S'ils le sont ne le sont pas , vous pouvez mais conservez le choix de l'être ou de ne pas l'être. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2012 : 15:39:30
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pour completer la réponse de fluo
je precise que si vous détenez un bien en indivision que vous louez meublé (ce qui est mon cas) vous devez declarer vos revenus en BIC au réel (vous n'avez pas droit au micro bic même pour 500€ de revenus issus des locations)
et ce même si les co-indivisaires dépendent du même foyer fiscal
les impôts considèrent que c'est une "entreprise" du fait que vous êtes au moins 2 à vous partager les "bénéfices" d'un même bien |
Édité par - bailleurx le 01 févr. 2012 15:41:02 |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 01 févr. 2012 : 16:24:26
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Tout à fait exact.
Par contre, pour aller plus loin, que se passe-t-il en cas de mariage (c'est mon cas).
-Monsieur et Madame achètent et exploitent en indivision => Réel (éventuellement) simplifié
-Monsieur et Madame se marient. Peuvent-ils revenir au micro BIC ?
Je développe le fond de ma question. Aujourd'hui, je suis intéressé pour être au réel (simplifié) car j'ai encore des charges de Crédit et j'amortis mon immeuble. Dans 10 ans (on sera loin et vieux  ), le gros des amortissements se finira, les intérets du crédit diminueront et il sera peut-être intéressant de revenir au micro-Bic.
Auront-nous le droit ? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2012 : 21:11:37
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apparemment non (vous ne devriez pas avoir le droit de declarer en micro BIC)
sauf a laisser croire au fisc que le bien appartient a l'un ou a l'autre
mais il semble qu'ils ne s'en soucient guerre en ce cas
ils ont tellement d'autre questions auxquelles ils ne savent pas répondre que ce genre de configuration ne semble pas être très prioritaires à leur yeux |
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sarti
Nouveau Membre
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Posté - 16 févr. 2012 : 00:14:56
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En tout cas je vous remercie de vos réponses. |
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