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deju
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 Posté - 19 juil. 2011 : 16:54:28
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Bonjour
lors de notre dernière AG j'ai voté contre l'approbation des comptes
en présentant le résultat d'un audit comptable
que j'avais fait réalisé à réception des documents de convocation d'AG :
anomalie entre dépenses courantes entretien etc et contrat de maintenance
sommes immobilisées excessive etc..
suite à mon vote contre, j'ai demandé par écrit, l'application de l'article 17 pour faire annexer au PV au titre de mes réserves ce rapport d'audit
j'ai eu droit un un refus véhément du directeur local de ce syndic national
qui présent n'était ni président de séance, ni secrétaire de séance,..
décision suivie par le bureau de l4AG
quels sont mes recours?
merci
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oldman24
Contributeur senior
France
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 Posté - 19 juil. 2011 : 17:15:55
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Ce directeur local n'avait aucun droit pour assister à cette séance de l'assemblée générale et encore moins de prendre parti contre vous !
Le président de l'AG aurait du intervenir et prier ce monsieur de quitter la salle !
Cet incident a t'il été relaté dans le PV ?
Qui était le secrétaire?
Quand a été rédigé et signé le PV ?
Vous a t'il été notifié, dans les formes , en raison de votre opposition sur l'une des résolutions ?
Maintenant, il ne vous restera plus qu'Ã ester en justice , si le jeu en vaut la chandelle ? |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2011 : 17:59:19
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citation: Ce directeur local n'avait aucun droit pour assister à cette séance de l'assemblée générale ????
sauf s'il représentait la "société" nationale , syndic de cette copropriété et que personne dans l'assistance ne lui avait demandé de quitter la salle
refuser entièrement l'approbation des comptes est une erreur cela bloque ,si ce refus voté, la totalité de la comptabilité (paiement entreprises,poursuite des mauvais payeurs......) et c'e'st surtout au syndicat que cela pose ou peut poser des problèmes
l'article D17 prévoit que les réserves éventuelles formulées soient mentionnées sur le PV de l'AG ; pas d'y annexer un audit comptable de X pages
Sur quelles pièces comptables avez vous fait établir ce document (factures???)
les dépenses courantes entretien ne portent pas uniquement sur les contrats de maintenance ,quelqu'ils soient
sommes immobilisées excessives c'est à dire?????
le quitus concerne notamment la façon de gérer la copropriété
le CS avait il émis des réserves après la vérification faites par lui lors de la préparation de l'AG avec le syndic |
Édité par - felix1930 le 19 juil. 2011 18:02:52 |
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Posté - 19 juil. 2011 : 19:41:36
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votre "directeur" représentait certainement le syndic et à ce titre avait le droit d'assisiter à l'AG.
Par contre son rôle était de conseiller le président de séance. Ce qu'il semble avoir fait mais pas dans les formes souhaitées. C'est regrettable, mais le président de séance désigné par l'AG n'était peut-être pas assez d'aplomb.... ?
Quant à mettre les réserves, cela ne concerne que des réserves sur les conditions de votes et non sur les chiffres que vous avez relevés. Donc le président de séance via le secrétariat n'avait pas obligation à noter vos réserves...
Si l'AG a voté à la majorité 24 l'approbation des comptes, ils sont approuvés tels quels. Si par contre, votre propre compte est entaché d'iirégularité suite à ce vote, vous pouvez porter réclamation auprès de votre syndic (et la justice si nécessaire : 10 ans) |
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deju
Nouveau Membre
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Posté - 19 juil. 2011 : 20:50:25
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l'audit comptable a été réalisé à partir des documents remis avec la convocation annexes comptables et relevé général des dépenses
le refus d'approbation des comptes est motivé par des augmentations de dépenses +30% en trois ans (attestation TVA, honoraire formation gardien sécurité -espaces verts photocopies etc...)
l'audit a conseillé une renégociation des contrats de maintenance trop de dépenses annexe ex portail, voir une signature de contrat ex remplacement du gardien par société
les sommes immobilisées sont par ex les réserves etc
j'ai demandé à quel titre le responsable se permettra de juger de mon vote et de mes observations en fait il a dirigé les débats
je comprends qu'un audit est volumineux mais d'autres solutions pouvaient êtrproposées envoi aux copropriétaires demandeurs, envoi des pages de résumé etc et ceci sans agressivité
si la contestation ne peut porter que sur la forme l'envoi en LRAR ne comportait que les annexes l'envoi du relevé général des dépenses a été effectué en courrier simple une semaine plus tard.
est ce que ces précisions suffisent pour m'apporter une solution
j'attends le PV mais je pense qu'il ne comportera aucune mention. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2011 : 20:59:00
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citation: Initialement posté par rambouillet
Quant à mettre les réserves, cela ne concerne que des réserves sur les conditions de votes et non sur les chiffres que vous avez relevés. Donc le président de séance via le secrétariat n'avait pas obligation à noter vos réserves... Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Où lisez-vous que les réserves ne doivent porter que sur les conditions du vote ?
Les réserves peuvent porter sur tout ce qui pourrait rendre la décision irrégulière, que ce soit pour un motif de procédure (majorité insuffisante par exemple) ou pour un motif de fond (illégalité en soi de la décision).
Si un copropriétaire s'oppose à l'approbation des comptes pour un motif tel qu'erreur, manques de justificatifs, facturations indues, manque de sincérité, manque de lisibilité etc, il est parfaitement en droit de faire inscrire une réserve dans le PV où il explique la raison de son opposition. En l'occurence la réserve inscrite pourrait être : "J'ai relevé une incohérence entre les dépenses d'entretien et le contrat de maintenance et un montant excessif des sommes immobilisées."
L'inscription de telles réserves est de droit, que ces réserves soient fondées ou non : ce n'est ni au président ni au secrétaire de se faire juge ou censeur.
En l'espèce, les incohérences entre dépenses constatées et contrat sont peut-être réelles : à voir de près.
En revanche les immobilisations dépendent du montant du fonds de roulement et des provisions votées par l'assemblée générale. Le syndic ne les maîtrise pas. On ne peut donc refuser d'approuver les comptes pour ce motif. Mais cela peut opportunément conduire à faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée une révision du montant du fonds de roulement.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2011 : 22:01:58
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J'oubliais : quel recours ?
Saisir le TGI en référé.
Si vous estimez que cela en vaut la peine. |
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Posté - 19 juil. 2011 : 22:54:24
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Posté - 19 juil. 2011 : 22:57:55
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Bonsoir à tous,
Je partage l'avis de Ainohi sur les réserves. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Édité par - kikiladoucette le 19 juil. 2011 22:59:21 |
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Posté - 20 juil. 2011 : 07:41:37
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kikiladoucette, il n'y a aucun texte qui m'oblige à évoluer dans mes positions ..... 
la "régularité" de la décision ne porte pas sur un éventuel audit fourni ou non car il n'y a aucune obligation à l'insérer dans une convocation. Quant au "relevé général des dépenses" doit-il être joint ou non, il faudriat savoir à quoi correspond ce document.
Dans la convocation, il doit y avoir (je résume) les 5 annexes prévues citation: 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
+ le relevé annuel des charges du copropiétaire, sur lequel apparaitra le solde positif ou négatif du dit copro en fonction des chiffres proposés à l'approbation de l'AG.citation: 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
et dans ce dernier cas, il n'est pas prévu de "sanction"...  |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juil. 2011 : 08:40:48
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ce qui peut surprendre c'est que l'audit ne porte que sur des éléments comptables (dépenses) dont certains ont peut être été approuvés il y a qq AG précédentes tels le montant des réserves travaux ou autres.
De même pour le coût des attestations TVA, d'une photocopie et autres qui figurent certainement dans le contrat du syndic et qui on été acceptés par les copropriétaires lors d'une AG.
Pour exemple, l'audit de X pages adressé à Y copropriétaires x par 0,25/0,30€ cela peut représenter un montant élevé en frais de photocopie + un coût de notification (LRAR) important; surprenant sur les annexes comptables mais peut être pas sur les justificatifs vérifiables,comme déjà indiqués
Il est possible légalement,dans les conditions fixées en AG, à chaque copropriétaire de consulter individuellement les pièces justificatives des charges supportées dans l'année par le syndicat tels les factures,les contrats de fournitures et d'exploitation ,les quantités consommées...etc.........fait/pas fait
Et le CS,qui normalement doit vérifier les comptes et surtout les justificatifs des dépenses, aucune observation de sa part???
citation: J'oubliais : quel recours ?
Saisir le TGI en référé.
Si vous estimez que cela en vaut la peine.
En fonction de nos connaissances (?) dans cette affaire et le PV n'étant pas encore notifié qui peut "dire" si un recours est justifié ou pas
et s'il en vaut la peine
si le responsable a diriger les débats c'est regrettable mais le président de l'AG est là pour ça, c'est à lui de recadrer le "syndic" |
Édité par - felix1930 le 20 juil. 2011 08:43:14 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 20 juil. 2011 : 13:03:05
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vous dites:
"le refus d'approbation des comptes est motivé par des augmentations de dépenses +30% en trois ans "
l'augmentation n'est pas une réserve à apporter à l'approbation des comptes
il fallait contester éventuellement des factures non justifiées (pas d'intervention) des factures erronnées (si non conforme au contrat de maintenance souscrit) des factures à retirer du relevé (si elles concernent une autre copropriété ou un autre exercice)
le premier contrôle à effectuer consiste en la vérification des factures SUR PIECES, c'est à dire en se rendant dans les locaux du syndic: il faut consulter les justificatifs |
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