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gerard13
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 Posté - 22 juil. 2011 : 14:14:37
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Bonjour,
Lors de la prochaine assemblée (08/2011) à l'ordre du jour est indiqué la modification du règlement de copropriéte afin d'autoriser la pose d'une baie vitrée sur une Loggia, et ceci voté selon l'article 26 (notre règlement de copro l'interdit).
l'avocat de la personne ayant déjà posée la baie vitrée a fait un courrier au syndic afin que cette résolution soit votée selon l'article 25 avec un deuxieme vote si nécessaire.
qui a raison ?
merci de vos conseils.
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ainohi
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Posté - 22 juil. 2011 : 16:56:50
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citation: Initialement posté par gerard13
Bonjour,
Lors de la prochaine assemblée (08/2011) à l'ordre du jour est indiqué la modification du règlement de copropriéte afin d'autoriser la pose d'une baie vitrée sur une Loggia, et ceci voté selon l'article 26 (notre règlement de copro l'interdit).
l'avocat de la personne ayant déjà posée la baie vitrée a fait un courrier au syndic afin que cette résolution soit votée selon l'article 25 avec un deuxieme vote si nécessaire.
qui a raison ?
merci de vos conseils.
C'est le syndic qui a raison.
L'assemblée générale ne peut prendre de décisions que conformes au règlement de copropriété. Si le projet de décision n'est pas conforme au règlement de copropriété, il faut au préalable modifier le règlement. Cela ne peut se faire qu'à la double majorité de l'article 26 :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
...
b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
et à la condition que la décision n'ait pas pour effet d'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
L'avocat a probablement imaginé, dans l'intérêt exclusif de son client, des arguments spécieux par lesquels il ne faut pas se laisser abuser. |
Édité par - ainohi le 22 juil. 2011 16:57:52 |
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gerard13
Nouveau Membre
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 2
Posté - 22 juil. 2011 : 17:53:50
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merci pour cette réponse,
y a t il un deuxieme vote possible lors de cette assemblée ?
merci, |
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Posté - 22 juil. 2011 : 18:09:42
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le syndic n'a pas raison :
* modifier le RDC pour permettre l'installation d'une baie vitrée sur une loggia, si celle ci est privative ne relève pas de l'article 26 mais de l'unanimité.
* par contre voter une résolution autorisant la pose d'une baie vitrée sur une loggia privative, relève de l'article 25 (modification de l'aspect extérieur) même si le RDC l'interdit
donc toput dépend comment est présenté le projet et la nature de la loggia.... |
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JB22
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Posté - 22 juil. 2011 : 18:30:17
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"même si le RDC l'interdit"
On ne peut valablement voter une résolution qui ne respecte pas le règlement de copropriété, il faut donc au préalable modifier le règlement de copropriété.
Si la loggia est partie commune: article 26
Si elle est privative unanimité.
"L'avocat a probablement imaginé, dans l'intérêt exclusif de son client, des arguments spécieux par lesquels il ne faut pas se laisser abuser"
C'est pas l'avocat qui fait la loi.
"la personne ayant déjà posée la baie vitrée "
Dans ce cas, le syndicat n' a aucune obligation de ratifier ce coup de force d'autant plus que le R.C. interdit cette opération.
Il peut donc demander la remise en état des lieux.
Il n' y a pas de deuxième vote à l' article 26. |
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andre78fr
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Posté - 22 juil. 2011 : 18:43:01
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mmm il peut y avoir un second vote mais à une nouvelle assemblée et à la double majorité "allégée"...
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
(...)
"A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité." |
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JB22
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Posté - 22 juil. 2011 : 18:55:51
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"c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;"
Les travaux réalisés ne sont pas ceux du syndicat mais d'un copropriétaire.
Le syndicat n'a rien à voir dans les travaux d'un copropriétaire tant qu'il ne touche pas les parties communes ou l'aspect extérieur. |
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ainohi
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Posté - 22 juil. 2011 : 19:18:10
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citation: Initialement posté par rambouillet
le syndic n'a pas raison :
* modifier le RDC pour permettre l'installation d'une baie vitrée sur une loggia, si celle ci est privative ne relève pas de l'article 26 mais de l'unanimité.
* par contre voter une résolution autorisant la pose d'une baie vitrée sur une loggia privative, relève de l'article 25 (modification de l'aspect extérieur) même si le RDC l'interdit
donc toput dépend comment est présenté le projet et la nature de la loggia....
La majorité requise pour adopter un projet ne dépend pas de la façon dont on le présente mais de la nature de ce projet.
Modifier le règlement de copropriété :
Dans le cas qui nous intéresse, j'imagine que la proposition fait suite à une demande du copropriétaire et qu'on ne prétend pas l'obliger à vitrer sa loggia. La décision de modifier le règlement de copropriété afin que cela ne soit plus interdit doit donc être prise à la double majorité de l'article 26.
L'unanimité n'est requise que si le projet conduit à une modification de la destination de parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
Autoriser des travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Article 25, mais à condition que l'autorisation soit régulière.
En l'occurence il faut d'abord modifier le règlement de copropriété.
C'est donc bien à l'article 26 que le projet devra être adopté.
Comme il ne s'agit pas d'un projet de travaux d'amélioration, il ne peut y avoir un deuxième vote à des conditions de majorité moins contraignantes. |
Édité par - ainohi le 22 juil. 2011 19:19:43 |
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andre78fr
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Posté - 22 juil. 2011 : 19:20:29
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En effet, je voulais juste rappeler que certains votes à l'article 26 pouvaient entraîner un second vote à une nouvelle AG mais ça ne s'applique pas au cas présent... au temps pour moi !
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Posté - 22 juil. 2011 : 20:56:42
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dans le cas présent, sauf si la loggia est une partie commune, l'utilisation de la majorité 26 pour modifier le RDC sur la jouissance d'une partie privative ne peut être utilisée. En effet, mettre une baie sur une loggia à la demande du proprio, c'est une modification, à sa demande, d'une partie privative et non d'une partie commune.
Pour ma part, je dirai (et j'insiste sur la partir privative de la loggia) que la clause est illicite, car un RDC ne peut agir sur la jouissance d'une partie privative :
citation: Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
c'est pourquoi, je maintiens que l'article 25 est de bon aloi, l'AG ayant tout loisir de refuser cette fermeture au motif de la modification de l'aspect extérieur.
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JB22
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Posté - 22 juil. 2011 : 21:26:28
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"Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."
Dans le cas présent ce n'est pas le règlement de copropriété qui veut apporter des restrictions aux droits du copropriétaire, mais le copropriétaire qui veut augmenter ses droits donc diminuer ceux des autres, en imposant une baie vitrée, interdite par le règlement.
Un règlement de copropriété s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice. |
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ainohi
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Posté - 22 juil. 2011 : 22:03:01
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Il faut raisonner avec méthode. Il y a deux questions : la modification du règlement de copropriété et l'autorisation de vitrer la loggia.
1. Modification du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété contient une clause disant en substance : "Il est interdit aux copropriétaires de fermer leur loggia".
Il est proposé d'abroger cette clause. A quelle majorité cela peut-il se décider ?
Il faut vérifier qu'on est en dehors des deux conditions où l'unanimité est requise. Donner la possibilité de fermer les loggia, est-ce imposer à un ou plusieurs copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ? Non. Est-ce imposer une modification aux modalités de jouissances de parties privatives ? Il est bien question de modalité de jouissance de parties privatives, mais il n'est pas question d'imposer quoi que ce soit. La réponse est donc : Non.
L'unanimité n'étant pas requise, on applique le b de l'article 26 :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
...
b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
La clause interdisant de fermer les loggia concerne l'administration des parties communes : il s'agit de préserver l'aspect extérieur de l'immeuble. Il est possible de la modifier ou de l'abroger.
Cela se décide à la double majorité de l'article 26.
2. Autorisation de vitrer une loggia.
La clause du règlement de copropriété interdisant la fermeture des loggia ayant été abrogée, un copropriétaire demande l'autorisation de vitrer la sienne.
Il s'agit d'autoriser des travaux sur des parties privatives ayant une incidence sur l'aspect extérieur de l'immeuble.
Cela se décide à la majorité de l'article 25.
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ainohi
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Posté - 22 juil. 2011 : 22:16:33
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citation: Initialement posté par JB22
"Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."
Dans le cas présent ce n'est pas le règlement de copropriété qui veut apporter des restrictions aux droits du copropriétaire, mais le copropriétaire qui veut augmenter ses droits donc diminuer ceux des autres, en imposant une baie vitrée, interdite par le règlement. Le copropriétaire demandeur souhaite l'abrogation d'une disposition relative à la conservation de l'aspect extérieur de l'immeuble. Il ne tend pas à réduire les droits des autres copropriétaires. Ce projet de modification au règlement de copropriété ne vise pas à accroître les droits d'un copropriétaire au détriment des autres mais à donner à l'ensemble des copropriétaires une possibilité de modifier leurs parties privatives qu'ils n'avaient pas jusqu'alors. C'est un projet de portée générale qui profiterait ou nuirait à tous de la même manière.
citation: Initialement posté par JB22
Un règlement de copropriété s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice. Un règlement de copropriété est de nature contractuelle. Il peut se modifier à la convenance des parties en cause, normalement à l'unanimité des parties, c'est le droit commun, mais aussi à la double majorité de l'article 26 lorsque la modification porte sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. |
Édité par - ainohi le 22 juil. 2011 22:18:49 |
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JB22
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13
Posté - 23 juil. 2011 : 10:32:21
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"Un règlement de copropriété est de nature contractuelle. Il peut se modifier à la convenance des parties en cause, normalement à l'unanimité des parties, c'est le droit commun, mais aussi à la double majorité de l'article 26 lorsque la modification porte sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes."
Je n'ai jamais dit que l'on ne pouvait pas modifier un règlement de copropriété ( à l' article 26 ou à l'unanimité).
La phrase "Un règlement de copropriété s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice."
signifie que même irrégulier ou comportant des clauses réputées non écrites, le règlement s'applique, que celui-ci ai fait l'objet de modification ou non. |
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JPM
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14
Posté - 23 juil. 2011 : 18:46:05
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La baie vitrée a été posée sans autorisation de l'assemblée et sans modification du RC dont une clause interdit la fermeture des loggias.
On ne sait pas quel est le régime juridique de la loggia. Partie commune ou partie privative, voire même droit exclusif de jouissance d'une partie commune (le volume d'espace défini par le bâti) ?
Dans les cas classiques, l'autorisation de fermer une loggia est donnée à la majorité de l'article 25 (b).
M. Sizaire a traité cette question dans un article d'Administrer Octobre 1988 p. 20. Il insiste en premier lieu sur l'importance de la qualification de la loggia dans le règlement de copropriété pour fournir une solution.
Il traite à juste titre un aspect toujours méconnu de la question : le droit de l'architecte à la sauvegarde son oeuvre. Il note à cet égard que la présence d'une clause d'interdiction de fermeture des loggias dans le RC est généralement liée à une exigence de l'architecte.
Sous cette réserve importante il évoque les différentes solutions en fonction de la nature juridique de la loggia sans omettre le droit exclusif de jouissance.
En l'absence d'indication sur le statut de la loggia il est impossible de répondre à la question. Il faut aussi connaître le texte exact de la clause, qui est peut être résumé lapidairement par Gérard 13.
Une chose certaine est que la question est mal présentée par l'avocat.
Dans le meilleur cas de figure, il faut deux questions distinctes avec deux votes distincts :
1 ) Sort de la clause
2) s'il y a lieu ratification d'une installation juridiquement vicieuse.
A noter que M. Sizaire est décédé il y a quelques jours. On peut saleur sa mémoire car il a rendu de grands services à la doctrine et à la pratique dans notre domaine et dans des domaines voisins.
Pour ce qui est du droit de l'architecte, il y a des cas dans lesquels une décision judiciaire a ordonné la suppression de modifications importantes apportées à l'immeuble.
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nefer
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 Posté - 23 juil. 2011 : 19:52:21
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Il est exact qu'il ne faut pas oublier le droit de l'architecte sur son oeuvre
Dans une copropriété concernant un problème sur les balcons, nous avons consulté et obtenu l'accord écrit de l'architecte avant le passage de la résolution à l'ordre du jour de l'AG |
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gerard13
Nouveau Membre
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Posté - 08 août 2011 : 21:50:56
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Bonjour,
voici quelques précisions:
1/ Les loggias sont des parties privatives
2/ le texte précis de la résolution:
14/Demande de Mme X et de Mme Y par l'intermediare de son conseil : Modification du règlement de copropriété : Abrogation et modification du 4eme paragraphe de l'article 13 page 71 du RDC à savoir "il est également interdit de fermer, intégralement ou partiellement de quelque maniere que ce soit, les terrasses, loggias, balcons, et notamment par des equipements en aluminium ou autre materiau en modifiant cet article suivant le projet de résolution mentionnée ci dessous (article 26).
Autre point
Un copropriétaire nous alerte sur les problemes de charge (une veranda pèse 250 kg) pesant sur la structure béton et source de micro fissures pouvant entainer des desordres de type Dégat des eaux ou autres, si bien entendu une grande partie des copropriétaires mettaient en place ces verandas.
Qu'en pensez vous ?
merci.
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filomat
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Posté - 08 août 2011 : 23:16:31
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Lorsque le chauffage est collectif la fermeture des loggias afin d'agrandir les pièces des appartements peut jouer sur le chauffage puisque cela augmente le volume à chauffer.
Les disparités sont constatées dans le cas du chauffage par les dalles de sol et plafond car il n'y a pas de serpentins sous les loggias : celui qui a fermé se plaint d'avoir froid et celui qui n'a pas fermé se plaint d'avoir trop chaud (lu autrefois sur le site de parly2 dans une délibération d'assemblée générale). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JPM
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Posté - 10 août 2011 : 09:32:01
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La rédaction de la clause d'interdiction vise explicitement l'emploi de certains matériaux dont l'aluminium.
On se trouve bien dans le cas d'une interdiction pour la sauvegarde du droit de l'architecte sur son oeuvre.
Se pose alors la question déja évoquée dans le passé de l'annulation éventuelle d'une clause ainsi protectrice en l'absence dans la procédure du titulaire du droit protégé ou de ses ayants droit ! Joli sujet 
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