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maisoui
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 Posté - 08 août 2011 : 10:19:11
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Un copropriétaire désire quitter la copropriété.
Habitant un pavillon isolé, face à un immeuble de 3 entrées.
Il prend à sa charge tous les frais : débranchement, notaire et modifications du R.C.
A la dernière AG il y a eu un vote contre à la majorité de l'article 26.
Or il me semble, peut être à tort, que l'unanimité est demandé pour un tel acte.
Vos avis svp ?
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nefer
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 Posté - 08 août 2011 : 14:47:08
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la résolution était elle fondée sur l'article 28 ? |
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maisoui
Nouveau Membre
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Posté - 08 août 2011 : 16:30:15
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Non pas l'article 28 mais 26.
L'assemblée met en doute les arguments avancés par le copropriétaire. Il semblerait avoir bénéficié de travaux (cloture) payés par le syndicat.
Pour ma part il me semble que pour changer le R.C. il faille l'unanimité. |
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Posté - 08 août 2011 : 17:00:04
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maisoui : ne pas confondre article 26, majorité de vote et article 28, sortir de la copropriété !!!
Trouvé sur le net (coptima) :
citation: Comment sortir d'une copropriété lorsque l'on est propriétaire d'une maison dans une résidence ?
L'ARTICLE 28 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965
C’est l’article 28 de la loi du 10 Juillet 1965 qui consacre la possibilité de se retirer d’une copropriété.
Pour l’essentiel, en voici le texte :
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs « bâtiments » et que la division de la propriété du sol est possible :
Le propriétaire d’un ou de plusieurs de ces lots correspondant à un ou plusieurs « bâtiments » peut demander que ce ou ces « bâtiments » soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Le mot bâtiment placé entre guillemets peut être remplacé par immeuble bâti ou maison.
Un seul copropriétaire peut demander à sortir de la copropriété.
DOSSIER A PRESENTER A L'ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES
Normalement, le sol bénéficie d’une jouissance exclusive et est délimité.
Il faut se renseigner auprès de la Mairie et d’un géomètre pour savoir si la division de la propriété est possible au visa des règles d’urbanisme et faire établir un document d’arpentage.
D’autre part, des projets d’acte devront être présentés à l’Assemblée Générale contenant outre la scission mais également le modificatif de l’état descriptif de division (nouvelle répartition des charges) et éventuellement l’adaptation du règlement de copropriété de la résidence.
VOIRIES ET ESPACES VERTS COMMUNS
Une structure juridique doit être mise en place permettant de créer, gérer et entretenir les éléments d’équipements communs qui ne peuvent pas être divisés. L’assemblée Générale devra prendre cette décision à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (moitié des voix des présents et représentés).
Un projet d’acte de la structure devra être présenté à l’Assemblée Générale.
REGLES D'URBANISME
Depuis la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite SRU), en cas de division d’un terrain bâti, la parcelle détachée retrouve la constructibilité résultant du C.O.S (Coefficient d’Occupation des Sols) qui lui est applicable. Toutefois, la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 a ajouté une condition : le détachement doit avoir lieu plus de dix ans après que les droits à construire de la résidence aient été utilisés.
MAJORITÉ REQUISE EN ASSEMBLÉE GENERALE
La majorité requise est la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité des tantièmes de copropriété (sur 1.000/1.000èmes : 501/1.000èmes), majorité irréductible comme le permet l’article 25.1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Toutefois, bien entendu, si des copropriétaires représentants la majorité absolue décident de se grouper, le problème sera ainsi contourné de leur voir opposer un refus.
LES FRAIS
Du point de vue fiscal, la loi du 13 décembre 2000 a modifié l’article 749 A du C.G.I. pour exonérer de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière le partage d’immeubles bâtis.
Il y aura lieu de prévoir les frais du géomètre pour l’établissement du document d’arpentage ainsi que les frais de rédaction des actes et de publicité foncière.
La publicité foncière va entraîner la perception d’une simple taxe fixe (article 680 du C.G.I.) et le salaire du Conservateur au taux de 0,10 % perçu sur l’évaluation des parties communes partagées.
L'article de majorité n'est pas l'Unanimité, ni le 26 mais l'article de la majorité de tous les copros soit article 25, avec la possibilité du passage au 25.1, soit la majorité des présents ou représentés, si 1/3 des copros ont approuvé la résolution.
Ce copropriétaire a une maison isolée, par conséquent la division du sol est certainement possible. L'article 28 s'applique.
Un dossier béton doit être présenté et joint à l'ODJ. Si vous répondez à toute les conditions de cet article; et que l'AG ne vous oppose que des arguments non recevables, et la cloture peut être un problème négociable en cas de conflit, celle-ci doit adopter cette résolution.
Un abus de majorité du SDC seriat alors attaquable devant le TGI.
Un pavillon et un immeuble en face !!! Rien ne devrait s'opposer à cette scission, surtout que tous les frais seroant à votre charge; O euros pour les copropriétaires. !!!  |
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filomat
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Posté - 08 août 2011 : 22:37:20
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citation: Article 28 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 10° JORF 14 décembre 2000
I. - Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ;
coptima et/ou Philippe ont "presque" raison ... mais "pas tout à fait"
Pour la décision de scission la majorité des voix du syndicat est exigée.
Pour la modification du règlement de copropriété et de nouvelle répartition des charges découlant de cette scission la majorité requise est celle de l'article 24 (majorité des voix du syndicat exprimées présentes ou représentées à l'assemblée générale).
Les conditions financières du retrait du pavillon sont fixées en assemblée générale à la majorité des voix du syndicat.
S'il s'agissait d'une scission entre plusieurs bâtiments entrainant la formation de plusieurs syndicats la première assemblée serait une assemblée "spéciale" et non "générale".
Dans les deux cas le syndicat initial est "dissous". |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 08 août 2011 22:51:39 |
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Posté - 08 août 2011 : 23:13:15
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filomat : attention une nouvelle fois à vos interprétations. Il s'agit d'ici d'une scission de la copropriété et non de la dissolution de celui-ci, et de la création de plusieurs syndicats !!!
filomat : citation: Pour la modification du règlement de copropriété et de nouvelle répartition des charges découlant de cette scission la majorité requise est celle de l'article 24 (majorité des voix du syndicat exprimées présentes ou représentées à l'assemblée générale).
ERREUR !!!! A revoir les majorités de vote !!! la majorité des voix du SDC des présents et représentés c'est l'article 25 et non 24.
le 24 c'est la majorité des présents et représentés et non de toutes les voix du SDC !!!!
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 08 août 2011 : 23:25:21
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Le français "juridique" est donc si différent du français "courant" ?...
Alors on aurait pu continuer d'écrire les lois en latin !
ps : après vérfication vous avez bien raison (il faudrait en copropriété avoir toujours sur soi comme le prêtre son missel cette fameuse loi de 1965 ) :
citation: Article 24 Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
...
et:
citation: Article 25 Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 57Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7 Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ; b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; etc... jusqu'à p) ... en attendant la suite ...
et sur la lancée :
citation: Article 26 Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
etc...
Le 28 étant déjà cité plus haut !
On pourrait (peut-être) proposer de résumer en disant que la différence entre la majorité citée à l'article 28 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et celle de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) ... également ... est que l'article 25 permet le recours au 25.1, c'est à dire rétrogradation à celle de l'article 24, alors que l'article 28 ne le permet pas, bien que l'artilcle 28 recoure aussi à la majorité de l'article 24 mais pour la question de modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges ainsi que la création éventuelle d'une association de syndicats seulement et non pour la dissolution du syndicat initial et la répartition des frais de cette dissolution.
Pavillon ou bâtiment = même principe (la loi dit bien "dans les deux cas").
Ce sujet m'intéresse, toujours suite à l'émoi suscité dans ma copropriété par le projet de rénovation des bâtiments visant aux économies d'énergie, car parmi les groupes de protestataires certains suggèrent de créer des syndicats secondaires ( la question du chauffage se pose différemment en fonction de la situation des divers bâtiments de la copropriété) ... Vu les problèmes posés par les syndicats secondaires en cas de changement de syndic principal je pense qu'alors il serait préférable de s'oriienter vers la dissolution du syndicat actuel... Même si personnellement je ne pense pas que ce soit forcément le plus judicieux (je maintiens que "l'union fait la force" ... mais à condition de savoir, et surtout de pouvoir, s'organiser convenablement).
Si maintenant même les copropriétaires aussi ont le droit de divorcer, voilà qui va donner du travail aux avocats ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 09 août 2011 08:02:31 |
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nefer
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Posté - 09 août 2011 : 09:45:46
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vous ne pouvez pas dissoudre un syndicat de copropriétaires
il se transforme en monopropriété uniquement en cas de détention par une seule entité juridique de tous les lots
même en cas de création de syndicat secondaire, le syndicat principal existe toujours |
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Posté - 09 août 2011 : 10:00:55
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filomat : citation: c'est à dire rétrogradation à celle de l'article 24, alors que l'article 28 ne le permet pas,
Attention une nouvelle fois à vos lectures toutes perseonnelles des articles de la loi.
Relisez bien ceux-ci.
l'article 28 n'est pas un article concernant une majorité de vote !!!! Comparez ce qui est comparable !!! l'article 28 concerne bien la scisiion de la copropriété et non une majorité de vote.
. art 24 : majorité des présents ou représentés. On ne tient pas compte des absents.
. art 25 : majorité de tous les membres du syndica. C'est à dire sur tous les tantièmes des présents, représentés ET ABSENTS; avec possibilité dans certains cas de passer au 25.1, ( article 24 si 1/3 des voix a adopté la résolution)
. art 26 : double majorité : les 2/3 des tantièmes de TOUT le SDC ET la majorité de TOUS les copropriétaires.
Prenez le temps de lire et de comprendre cette loi !!!
Nous répondons au cas particulier de maisoui; un pavillon unique et un batiment; maisoui peut parfaitement proposer de quitter cette copropriété sur la base de l'article 28. Un batiment et un SDC de coprorpiété, et une pavillon tout seul
Cela n'a rien à voir avec votre cas perso, la création de syndicats secondaires, ou l'adhésion à une ASL ou à une Union de SDC. |
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maisoui
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Posté - 09 août 2011 : 11:58:04
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Je tiens à préciser que ce n'est pas moi qui veut quitter la copropriété mais un autre. Le syndic a mis une résolution article 26 à l'ordre du jour. Mon avis était qu'il s'agit de l'unanimité. Le vote a eu lieu et ça n'est pas passé. Mais de justesse.
Comme je ne suis pas d'accord avec les conditions de départ, je cherche à trouver un biais pour l'en empêcher. En tous cas tout le temps que les travaux de la copro soient executés. Car il veut bien profiter des avantages et sitôt les inconvéniants en vue, il se sépare.
Déjà je vous remercie pour l'éclairage de la situation. |
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nefer
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Posté - 09 août 2011 : 13:06:02
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si la résolution qui n'a pas été adoptée était proposée à une règle de majorité qui n'est pas la bonne, le demandeur peut faire autoriser cette scission par le tribunal! |
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Posté - 09 août 2011 : 17:36:57
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maisoui : citation: Mon avis était qu'il s'agit de l'unanimité.
NON, la loi dit la majorité des copropriétaires, c'est l'article 25.
maisoui : citation: Le syndic a mis une résolution article 26 à l'ordre du jour.
NON, erreur du syndic, majorité à l'article 25.
maisoui: citation: Comme je ne suis pas d'accord avec les conditions de départ, je cherche à trouver un biais pour l'en empêcher.
VOus ne pouvez l'empêcher, seule l'AG décidera ou non d'adopter cette scission.
Maintenant, l'AG a donné toutes les armes à ce copropriétaire pour engager une action en justice sur ce rejet obtenu à la mauvaise majorité. Cela pourra être considéré comme un abus de majorité par le tribunal.
article 28 de la loi de 1965 : citation: L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
Pas d'unanimité, pas d'article 26, que du 25.
Vous avez désirés embêter ce voisin sans lire la loi. Si celui-ci prend conseil auprès d'un avocat et assigne le tribunal, vous pourrez sortir votre chéquier et payer des DI !!!!
Très mauvais calcul !! de plus le syndic commet une grosse boulette, certainement devant la pression de certains copropriétaires. il DOIT connaitre cet article 28 et la bonne majorité de vote, le texte est très clair. |
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