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willouf
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 Posté - 22 août 2011 : 15:01:25
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Bonjour,
propriétaire d'un F2 à Paris, je viens de prendre une location avec mon amie pour un appartement plus grand.
Je souhaiterai donc louer mon deux pièces à ma mère avec un loyer équivalent au remboursement de mon crédit, donc sans bénéfice, soit 750e/mois.
-Comment dois-je déclarer cela aux impots?
-Vais-je payer plus d'impots sur le revenus (revenus+revenus micro foncier) alors que je ne m'enrichis pas?
Etant novice je suis preneur de vos conseils pour optimiser tout ça :)
Merci d'avance.
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Édité par - willouf le 22 août 2011 15:11:50 |
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philippe30
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Posté - 22 août 2011 : 15:10:02
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Bonjour,
citation: Je souhaiterai donc louer mon appartement à ma mère avec un loyer équivalent à mon remboursement de crédit, donc pas de bénéfice, soit 750e/mois.
Location aux prix du marché
citation: Comment dois-je déclarer cela aux impots?
En régime foncier ( micro ou réel ) si location nue
En régime BIC ( micro ou réel ) si location meublée
citation: Vais-je payer plus d'impots sur le revenus (revenus micro foncier) alors que je ne m'enrichis pas?
Oui pour les impôts
Oui vous vous enrichissez car le montant des loyers permet de rembourser le crédit donc d'augmenter la valeur de votre capital
citation: je suis preneur de vos conseils pour optimiser tout ça
Passez au régime foncier au réel , vous déduisez les charges propriétaires , les intérêts d'emprunt.
vous déclarez vos revenus foncier déduction faite des charges mais il faut faire le calcul pour simuler
A savoir que le micro foncier est limité à 15.000 de revenus au dessus , c'est le régime réel
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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willouf
Nouveau Membre
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Posté - 22 août 2011 : 16:17:13
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Merci pour votre réponse
citation:
Oui vous vous enrichissez car le montant des loyers permet de rembourser le crédit donc d'augmenter la valeur de votre capital
Humm..au final je pensais faire une opération "blanche": le locataire payait mon crédit et moi je payais juste mon nouveau loyer (sensiblement plus élevé).
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 22 août 2011 : 17:01:42
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joulia
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Posté - 22 août 2011 : 17:59:39
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faites des simulations avec des montants de 2010 .. et vous verrez bien ce à quoi vous arrivez en louant ou en ne louant pas ...
si la copro implique des travaux dans les prochaines années, vous auriez peut-etre interet á declarer en reel. |
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naruto
Nouveau Membre
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 Posté - 22 août 2011 : 19:56:57
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Il ne faut pas confondre Trésorerie & Bilan Fiscal.
Vous faites une opération blanche au niveau de la trésorerie (avant impôt)
Exemple : Crédit 750 € Loyer 750€ = 0 de sortie
Mais d'un point de vue fiscal : Revenus 750 € x 12 : 9000 € / an. Soit au micro-foncier, avec abattement vs avez : 6 300€ de revenus sur lesquels vous payez 12,3% de CSG (774€) + vs intégrez ce revenu sur votre déclaration taxé à votre tranche marginal d'imposition (5,5 - 14 - 30 ou 41%)
ou au Régime Réel si vous l'avez acheté à crédit mais vous ne déduisez que les intérêts d'emprunt donc par exemple 9000 € de revenus - 4000 € d'intérêts = Impots à payer sur 5k€ de bénéfices ;) |
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philippe30
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Posté - 23 août 2011 : 04:22:36
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Pour compléter la simulation faite par naruto , j'ajoute qu'une partie de la CSG payé l'année précédente est déductible de votre revenu pour l'année en cours
citation: Une fraction de la CSG (5,8 %) est déductible du revenu imposable de 2010.
Si vous aviez déclaré en 2010 (revenus de 2009) des revenus fonciers et/ou des rentes viagères à titre onéreux, vous avez payé à l’automne dernier 12,1 % de contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement social et contribution additionnelle) sur les sommes que vous aviez déclarées.
http://www.dossierfamilial.com/arge...uctible,2296
Les joies de la simplification fiscale.......
Philippe |
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Investisseur immobilier
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seborga
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Posté - 23 août 2011 : 09:49:23
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citation: Je souhaiterai donc louer mon deux pièces à ma mère avec un loyer équivalent au remboursement de mon crédit, donc sans bénéfice, soit 750e/mois.
citation: -Vais-je payer plus d'impots sur le revenus (revenus+revenus micro foncier) alors que je ne m'enrichis pas? Voir votre insistance sur le fait que vous pensez "louer sans faire de bénéfice et ne pas vous enrichir" me laisse perplexe.
Voir le fait que le locataire que vous envisagez est votre mère me laisse également perplexe.
Vous avez acheté un bien qui avait une valeur X et, comme beaucoup, vous avez emprunté, tout ou parie de ce montant et votre remboursement mensuel est de 750 € par mois. Cela dit, depuis le jour où vous avez acheté ce bien, sa valeur vénale a évoluée et sans doute à la hausse et sa valeur augmentera certainement encore au cours des années à venir si vous l'entretenez normalement. Elle stagnera si vous ne l'entretenez pas beaucoup et elle ne risque de décroître que si vous ne l'entretenez pas du tout. en gros, votre capital est placé et il est placé dans un produit assez sûr. OK, vous le payez un peu votre capital puisque vous avez emprunté.
Donc, prenez-le dans le sens qui vous plaira, vous allez vous enrichir en mettant ce bien en location. Vous allez générer de la valeur au sens économique du terme et le fisc va se servir. Et oui, là où c'est rageant, c'est que vous ne pouvez pas déduire les nouveaux frais que vous allez engager pour vous loger en qualité de locataire.
Et oui, il serait plus avantageux pour vous de vendre ce bien pour en acheter un plus grand e comme la majorité d'entre nous, vous n'en avez pas les moyens.
Donc, oui, vous ne réussirez pas à échapper à de l'impôt pour ces revenus fonciers que vous allez générer.
Ensuite, pourquoi limiter votre recherche de locataire à votre mère. Là , je crains le pire ! J'ai le sentiment que vous la prenez pour votre variable d'ajustement. Quel que soit votre locataire, que ce soit votre mère ou un inconnu, vous lui devrez un minimum :
- durée du bail,
- entretien des lieux
- décomptes annuels de charges
N'allez pas imaginer que si le locataire, c'est maman, vous pourrez lui demander de déguerpir du jour au lendemain s'il y a de l'eau dans le gaz avec votre chérie ! Au mieux et peu importe qui est le propriétaire de maman, vous pourrez lui demander de vous héberger chez elle.
Commencez d'abord pas définir si vous aller louer vide ou meublé puis prenez contact avec votre centre des impôts et vous aurez de fortes chances de tomber sur un interlocueur qui vous aidera à choisir le régime le plus avantageux pour vous (et oui, ils sont payés pour cela et pas que pour vous en soutirer un maximum sans autre explication).
Commencez également par lire les lois sur la location mais je ne sais pas vous donner les liens tant que je ne sais pas si votre projet est une location vide ou meublée.
***Correction de balises*** |
Édité par - maoyann le 23 août 2011 14:30:33 |
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willouf
Nouveau Membre
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Posté - 23 août 2011 : 10:49:18
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Cher Seborga,
Je trouve votre réponse assez "véhémente", mais je vous remercie d'apprter votre pierre à l'edifice :) .
Si je souhaite que ma mère reprenne mon appartement (location vide) c'est plus pour sa sécurité et la mienne et le fait que ça reste en famille.
Son propriétaire vient de lui donner congé pour fevrier 2012, et vu les difficultés pour trouver un logemet à paris (même en gagnant correctement sa vie et en étant fonctionaire), elle et moi trouvions cette solution idéale.
Elle n'avait plus la hantise de se retrouver sans toit tous les 3 ans, elle peut investir dans l'appartement sans perte et moi j'ai un "locataire" de confiance, qui s'occupe bien de mon appartement...
Voilà pour la petite histoire :)
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Édité par - willouf le 24 août 2011 17:29:12 |
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willouf
Nouveau Membre
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9
Posté - 23 août 2011 : 10:56:58
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citation:
Le fisc vous permet de déduire la part des intérêts si vous êtes au régime réel sinon au forfait vous ne déclarez que 30 % des revenus perçus.
...
Philippe
Au micro-foncier je ne déclare que 30% des revenus foncier ou c'est un abattement de 30% (donc imposés sur 70% de la somme) ?
Merci |
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philippe30
Contributeur vétéran
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10
Posté - 23 août 2011 : 11:15:36
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naruto
Nouveau Membre
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11
Posté - 23 août 2011 : 12:59:46
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Oui vous mettez la totalité des loyers sur votre 2042 et le fisc appliquera automatiquement l'abattement de 30%
Si vos charges annuelles représentent plus de 30% du loyer, alors il vaudrait mieux opter pour le régime réel (Durée de 3 ans) |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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12
Posté - 26 août 2011 : 15:39:29
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Tenant compte que votre mère n'aura pas droit à la CAF pour habiter un logement qu'elle louerait à son fils
vous n'avez aucun intérêt à déclarer votre arrangement avec votre mère
qui de toute façon peut tres bien habiter dans votre logement si vous le lui laissez et qui d'autre part peut aussi vous donner de l'argent tous les mois si elle le souhaite (à la condition que vous n'ayez pas de frère et soeur avec qui partager l'heritage et que personne n'ai l'intention de signaler ce "versement mensuel" comme un donation déguisée) |
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philippe30
Contributeur vétéran
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13
Posté - 26 août 2011 : 15:46:26
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2011 : 16:47:09
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2011 : 17:29:13
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citation: Initialement posté par philippe30
Comment willouf va pouvoir justifier un remboursement de crédit de 750 euros par mois pour un logement occupé par sa mère sans percevoir aucun loyer.
Ça fait quand même 9.000 euros qu'il ne peux pas justifier , il lui reste plus qu'a prendre un contrôle fiscal.
Disons que willouf déclarera les 9K€/an comme des gains de jeux réalisés sur www.poker-menteur-online.us
De l'autre côté la Maman de willouf se tape des impayé de loyers sur la même période et du même montant, totalisant 9K€/an.
Mais moralement, il est trop difficile pour willof de mettre sa propre mère devant les tribunaux pour impayé de loyer, quand bien même cela ne l'aide pas, et qu'il n'a pas envie de mettre sa mère à la rue.
La mère de willouf devant de son côté accepté que le loyer qu'elle verses est à perte, et avoir pleine confiance en son fils pour qu'il ne la trane pas devant les tribunaux.
citation: Initialement posté par willouf
propriétaire d'un F2 à Paris, je viens de prendre une location avec mon amie pour un appartement plus grand.
Est-ce que Willouf est marié ou pacsé avec son amie ?
Est elle sur le contrat de bail locatif de l'appartement pris en location ?
Si oui, dommage.
Si non, il peut aussi exister une solution dite triangulaire, entre willouf, sa mère et son amie. Dans ce cas là la mère et l'amie de willouf prenne l'appartement dont il est propriétaire en colocation, puis l'amie de willouf vient habiter avec lui mais sans changer les adresses.
En théorie, le loyer est donc versé par la mère de willouf et la colloc qui n'est autre que son amie (de willouf), en partique la mère de willouf paie l'intégralité du loyer tandis que l'amie de willouf continue de vivre avec willouf en se partageant les charges du loyer loué. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2011 : 19:10:08
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Numero6
Modérateur
France
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Posté - 26 août 2011 : 19:42:45
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citation: Dites moi vous êtes bien actif sur le forum en ce moment
Il doit être sur l'axe de la dépression orageuse...... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2011 : 20:49:30
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naruto
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2011 : 18:34:45
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Oui par contre, il ne faut pas qu'il y ait une futur mésentente cet ami :) car une simple délation par courrier au fisc et il vous tombe dessus et épluche tout! Et la, la note peut être très salée..! |
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) pour clôturer la fin Août. Mais avec cette météo, la soirée mousse risque de tombé à l'eau : quand il pleut la mousse ne tiens pas.