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naruto
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 Posté - 22 août 2011 : 19:45:42
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Bonjour à tous,
Après avoir parcouru le forum pendant 2heures, j'ai eu la réponse à pas mal de mes questions et je vous en remercie :)
En revanche, je bute encore sur quelques points. Je vous énonce les données de départ afin que nous puissions étudier ma situation ensemble si vous le voulez bien!
Données de départ :
- Date d'acquisition : 08/2010
- Prix d'acquisition : 77 000 + 6000 € de Frais de Notaires + ~1500 € de Crédit Logement => 84 500€ (Financé à 110%)
- Valeur de l'Appartement au 08/2011 : 100 000€ (Je ne l'ai pas acheté cher.. :p)
- Montant du loyer : 600 € + 40 € de charges forfaitaires (et non provision pour charges) donc 640 €.
- Données supplémentaires : Acheté loué. Location nue de Aout 2010 à Décembre 2010. Après le départ de la locataire, location en meublé à partir du 15/03/2011
Je souhaiterais déclarer au réel pour les revenus locatifs 2011. J'ai déclaré au micro foncier pour les 6 mois de location en 2010.
Amortissement :
Toujours en me basant sur le document suivant :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf
Le Terrain représentant 15 % : 15 000 € (Non Amortissable)
Donc amortissement sur une base de 85 000 €
Gros Œuvre : 50% sur une durée de 50 Ans : 850 €
Façade - Étanchéité : 20% sur une durée de 30 Ans : 567 €
IGT : 30% sur une durée de 20 ans : 1 275 €
Agencement : 25% sur une durée de 10 Ans : 2 125€
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Total Amortissable : 4 817 €
** En ce qui concerne l'équipement de l'appartement, je ne les amortis pas car ce sont des meubles qu'on m'a donné.
Formulaires: Je compte remplir la 2042 C, 2031, 2033 B et C
Pour la P0i, je l'ai envoyé cette semaine (certes tardivement). Sur cette P0i, j'ai choisi "Franchise de TVA"
Formulaire 2033/B:
Ligne 218 : 6 080 €
Ligne 232 : Report de la Ligne 218
Ligne 242 : 300 € (Je ne déduis pas la Main d’œuvre car je les ai posé moi même) représentant l'achat d'un nouveau cumulus pour 200 € + 100 € pour l'assurance habitation.
J'ai également acheté de la peinture pour 150€ et j'ai peins moi même. Est ce déductible?
Ligne 244 : 600 € (Taxe Foncière)
Ligne 254 : 4 817 €
Ligne 264 : 5 717 € (4817+600+300)
Ligne 270 : 363 € (6 080 € - 5 717 €)
Ligne 294 : 2 360 € (Intérêts d'emprunt)
Ligne 310 : - 1 997 €
Ligne 314 : 1 997 €
Ligne 318 : 1 997? Je ne suis pas sur du tout Je mets 1 997 car un amortissement ne peut pas générer de déficit. Sachant que pour arriver à un résultat de - 1997 nous avons également pris en compte l'amortissement. donc on enlève les - 1 997 € pour ramener le résultat à 0 et on reporte les 1 997 pour la déclaration de l'année suivante? A confirmer..
Formulaire 2033/C:
Ligne 420 : 15 000 €
Ligne 426 : 15 000 €
Ligne 432 (constructions) : 17 000 € (Façade - Étanchéité) dans la colonne Augmentations. A confirmer
Ligne 436 : 17 000 €
Ligne 442 : 25 500 € (IGT) A confirmer
Ligne 446 : 25 500 €
Ligne 452 : 21 250 € (Agencement) A confirmer
Ligne 456 : 21 250 €
Ligne 520 : 0 car 1ère année d'amortissement?
Ligne 522 : 4 817 € (Amortissement en Ligne 254 de la 2033/B)
Ligne 526 : Report de la ligne 522
Ligne 572 : 4 817 € (Somme des lignes)
Ligne 576 : 4 817 € (Somme des lignes)
Formulaire 2031:
Exercice ouvert le 15/03/2011 et clos le 31/12/2011
Régime simplifié d'imposition
Je coche également l'option pour la comptabilité super-simplifiée
Adresse du service ou doit être déposée cette déclaration : ?? Je dois mettre l'adresse du service des impôts de la ville ou est situé le bien?
Divers : Activités exercée : J'ai mis Loueur en Meublé Non Professionnel
Résultat Fiscal : 1 997 en col 2
Total : 1 997 en col 2
Déficit Déductible : 0 car déficit crée par l'amortissement
2031 Ter : 1 997 en déficit
2042/C : 5NZ : 1 997 A confirmer
Voili Voilou!
Je vous en remercie d'avance pour votre aide!
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naruto
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 Posté - 23 août 2011 : 00:18:24
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Ah j'ai oublié.. Les 6K€ de frais de notaires, je les déduis comment? et/ou je les amortis comment? Sachant que de Août 2010 (Date d'acquisition et acheté loué) à Décembre 2010, j'ai loué en nue donc dans ma déclaration sur les revenus 2010 j'ai opté pour le micro-foncier. Et sur les revenus 2011, je suis en BIC.. |
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naruto
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Posté - 24 août 2011 : 23:16:25
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Y a t il quelqu'un ayant déjà fait une déclaration pour le régime LMNP? et qui serait en mesure de me répondre? |
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fluo
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France
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Posté - 27 août 2011 : 12:41:12
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Bonjour,
j'ai parcouru les éléments que vous communiquez.
Je précise toutefois que nous* ne vérifions pas les calculs mais essayons juste de faire bénéficier de nos expériences mutuelles.
Ceci dit, je reprends certains points :
citation: - Date d'acquisition : 08/2010
- Prix d'acquisition : 77 000 + 6000 € de Frais de Notaires + ~1500 € de Crédit Logement => 84 500€ (Financé à 110%)
- Valeur de l'Appartement au 08/2011 : 100 000€ (Je ne l'ai pas acheté cher.. :p)
Selon moi, le fisc n'aimera pas. Vous pourriez faire ainsi si vous aviez acheté en 2000 (par exemple), aviez utilisé ce logement pour autre chose (habitation principale ou location nue), puis vous mettiez à faire du meublé en 2011. La, il n'y a que 5 mois et c'est limite (je ne parle pas du point de vue légal, mais du point de vue moral). Je veux dire par là que quand le fisc n'aime pas une interprétation, il cherche des poux...
Je répète, ce n'est qu'un avis car nous entrons dans l'interprétation et ne parlons pas d'application de textes.
Je vais le dire différemment, si j'étais dans votre situation, je pense que je prendrai en référence mon coût d'acquisition.
Par contre, comme vous n'avez pas utilisé ce logement pour du BIC, il serait cohérent de ne commencer à amortir qu'à compter de l'entrée de votre locataire en meublé (08/2011)
citation: 300 € (Je ne déduis pas la Main d’œuvre car je les ai posé moi même) représentant l'achat d'un nouveau cumulus pour 200 € + 100 € pour l'assurance habitation.
J'ai également acheté de la peinture pour 150€ et j'ai peins moi même. Est ce déductible?
Vous ne déduisez pas votre main d'oeuvre, mais pouvez déduire vos frais de déplacements (selon un barême indiqué à plusieurs endroits sur ce forum), déduire 150E supplémentaires (en fait 1 pour 1000 de votre CA avec un mini de 150E) pour les petits trucs dont vous n'avez pas la facture (genre ticket de caisse, autoroute ou autres choses).
Si vous avez une facture de la peinture, vous pouvez déduire ces 150E. Je précise neanmoins que théoriquement, vous devriez l'amortir (une des composantes de votre immeuble). Toutefois, vu que c'est moins de 500 E, il est toléré de le déduire !
citation: Ligne 318 : 1 997? Je ne suis pas sur du tout Je mets 1 997 car un amortissement ne peut pas générer de déficit. Sachant que pour arriver à un résultat de - 1997 nous avons également pris en compte l'amortissement. donc on enlève les - 1 997 € pour ramener le résultat à 0 et on reporte les 1 997 pour la déclaration de l'année suivante? A confirmer..
Répondre simplement directement n'est pas possible. Je vous suggère de lire par exemple ce sujet : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9432
Vous aurez tout le cheminement pour savoir comment procéder pour vos déficits reportables
Pour la 2033C, je remplirai les lignes
420, 430, 440, 450
Au pire, 422, 432, 452.
Mais il faut rester logique. En clair, si vous remplissez la 420, vous devez remplir la 430 et pas la 432.
Attention, je dis ça parce que vous n'avez pas de nouvel immobilisation (votre terrain et vos constructions sont intégrés simultanéments à vos actifs).
Par contre, je m'étonne que vous n'ayez rien en 450.
Rassurez-vous, ce n'est pas très grave (le résultat des amortissement ne dépend pas de là où vous avez mis vos différentes composantes.
A titre indicatif, j'ai mis en 450 Agencements (cloisons, chapes, plâtrerie, revêtT, plomberie, câblage, élec)
citation: Ligne 520 : 0 car 1ère année d'amortissement? Oui
citation: Ligne 522 : 4 817 € (Amortissement en Ligne 254 de la 2033/B) NON. Vous devez reporter case 254, le résultat de la 572 qui est la somme de vos cases 532, 542, 552. En effet, vu que vous avez des immo en 430, 440, 450, vous avez OBLIGATIOREMENT quelque-chose en 530, 540, 550 (0 la première année) et 532, 542, 552 (l'amortissement annuel de respectivement 430, 440, 450). La somme de 532, 543, 552 est en 572. Vous reportez cette somme en 254 de la 2033B
Vos 4817E me semblent bon, mais ils doivent être en 572 et résulter de la somme.
Je vous laisse reprendre les chiffres en fonction de votre ventilation
citation: Adresse du service ou doit être déposée cette déclaration : ?? Je dois mettre l'adresse du service des impôts de la ville ou est situé le bien? Oui
La fin de votre questionnement trouvera une réponse complète détaillée et sourcée sur le lien que je vous ai indiqué plus haut.
Voilà , j'espère avoir permis que vous repreniez les points d'interrogations.
*: Nous veut juste dire "les membres" du forum. Si vous regardez les sujets, vous voyez que c'est de plus en plus souvent que nous sommes sollicités pour faire de la vérification et ça d'ailleurs "énervé" certains... |
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naruto
Nouveau Membre
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4
Posté - 27 août 2011 : 18:32:19
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Bonjour,
Merci pour ces précisions. Je suis bien conscient que vous faites en sorte de nous faire bénéficier de vos expériences. L'objet de mon message était justement d'avoir des avis de la part de propriétaires louant en LMNP classique et par conséquent soumis aux problématiques auxquelles je suis confrontées.
citation: Selon moi, le fisc n'aimera pas. Vous pourriez faire ainsi si vous aviez acheté en 2000 (par exemple), aviez utilisé ce logement pour autre chose (habitation principale ou location nue), puis vous mettiez à faire du meublé en 2011. La, il n'y a que 5 mois et c'est limite (je ne parle pas du point de vue légal, mais du point de vue moral). Je veux dire par là que quand le fisc n'aime pas une interprétation, il cherche des poux...
Je répète, ce n'est qu'un avis car nous entrons dans l'interprétation et ne parlons pas d'application de textes.
Je vais le dire différemment, si j'étais dans votre situation, je pense que je prendrai en référence mon coût d'acquisition.
Par contre, comme vous n'avez pas utilisé ce logement pour du BIC, il serait cohérent de ne commencer à amortir qu'à compter de l'entrée de votre locataire en meublé (08/2011)
Oui le locataire est entré le 15/03/2011. La date du 08/2011 correspond à l'évaluation du logement. Si je fais estimer le logement par 3 agences immobilières, pensez vous que cela est acceptable pour le fisc dans la mesure ou il n'y a aucun texte de loi (A ma connaissance) régulant ce paramètre?
De plus le locataire étant entré le 15/03, je dois amortir sur 9,5 mois et non 12 mois si je comprends bien.. et l'année d'après je l'amortis sur 12 mois.
citation: Vous ne déduisez pas votre main d'oeuvre, mais pouvez déduire vos frais de déplacements (selon un barême indiqué à plusieurs endroits sur ce forum), déduire 150E supplémentaires (en fait 1 pour 1000 de votre CA avec un mini de 150E) pour les petits trucs dont vous n'avez pas la facture (genre ticket de caisse, autoroute ou autres choses).
Si vous avez une facture de la peinture, vous pouvez déduire ces 150E. Je précise neanmoins que théoriquement, vous devriez l'amortir (une des composantes de votre immeuble). Toutefois, vu que c'est moins de 500 E, il est toléré de le déduire !
En résumé, si j'ai 400€ de factures (pose du cumulus + peinture) je peux les déduire. Est ce que je peux ajouter également 150€ à ces 400€ pour frais de déplacement et autres frais n'ayant pas de justificatifs papier ce qui donne une charge déductible de 550€?
citation:
Ok je laisse comme ca. Il ne doit pas y avoir une grosse différence dans ce que j'ai indiqué.
citation: Pour la 2033C, je remplirai les lignes
420, 430, 440, 450
Au pire, 422, 432, 452.
Mais il faut rester logique. En clair, si vous remplissez la 420, vous devez remplir la 430 et pas la 432.
Attention, je dis ça parce que vous n'avez pas de nouvel immobilisation (votre terrain et vos constructions sont intégrés simultanéments à vos actifs).
Par contre, je m'étonne que vous n'ayez rien en 450.
Rassurez-vous, ce n'est pas très grave (le résultat des amortissement ne dépend pas de là où vous avez mis vos différentes composantes.
A titre indicatif, j'ai mis en 450 Agencements (cloisons, chapes, plâtrerie, revêtT, plomberie, câblage, élec)
Vous m'intriguez.. J'ai lu quelque part (peut être dans ce forum) que justement la 1ère année d'amortissement, il n'y a rien à indiquer en case 430 - 440 - 450
J'ai donc rempli la case 420 (Terrain) , 432 (constructions) 442 (IGT) 452 (Agencement)
citation: NON. Vous devez reporter case 254, le résultat de la 572 qui est la somme de vos cases 532, 542, 552. En effet, vu que vous avez des immo en 430, 440, 450, vous avez OBLIGATIOREMENT quelque-chose en 530, 540, 550 (0 la première année) et 532, 542, 552 (l'amortissement annuel de respectivement 430, 440, 450). La somme de 532, 543, 552 est en 572. Vous reportez cette somme en 254 de la 2033B
Vos 4817E me semblent bon, mais ils doivent être en 572 et résulter de la somme.
Je vous laisse reprendre les chiffres en fonction de votre ventilation
Oui effectivement, c'est ce que j'avais fais.. Je me suis trompé en rédigeant mon post. Dans la mesure ou j'ai amortis par composant en ligne 420 et suivants, il est logique je complète les cases 520 et suivants.
Merci pour votre réponse!
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 27 août 2011 : 19:55:00
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citation: Oui le locataire est entré le 15/03/2011. La date du 08/2011 correspond à l'évaluation du logement. Si je fais estimer le logement par 3 agences immobilières, pensez vous que cela est acceptable pour le fisc dans la mesure ou il n'y a aucun texte de loi (A ma connaissance) régulant ce paramètre?
Le problème n'est pas ce que je pense ou vous pensez, mais ce que pensera le controleur (si vous êtes controlé).
A votre place, je prendrai un parapluie et ferai une procédure en rescrit.
En clair, vous écrivez à votre service d'impots (mail ou courrier), vous exposez votre cas (brièvement mais avec les éléments suffisants.
Ensuite, vous expliquez votre raisonnement qui vous permet d'obtenir cette valeur (estimation par plusieurs agences notamment).
Vous concluez par la question simple : "pouvez-vous confirmer ma position ?".
En effet, il faut toujours poser des questions fermées (reponse simple et claire) et pas des questions ouvertes (comment je peux valoriser mon bien)
citation: En résumé, si j'ai 400€ de factures (pose du cumulus + peinture) je peux les déduire. Est ce que je peux ajouter également 150€ à ces 400€ pour frais de déplacement et autres frais n'ayant pas de justificatifs papier ce qui donne une charge déductible de 550€?
Vous indiquiez avoir opté pour la compta ultra simplifiée, vous pouvez donc utiliser ce barême (il faudra attendre avril 2012 pour avoir celui de 2011) : http://entrepreneur.lesechos.fr/ent...e-107674.php
Ainsi, vous pouvez très bien arriver à 250 E de frais de déplacements.
Les 150 dont je parlais, c'est encore autre chose en plus (je ne retrouve plus ma source car le lien que je m'étais mis mémoire n'est plus actif)
citation: Ok je laisse comme ca. Il ne doit pas y avoir une grosse différence dans ce que j'ai indiqué.
C'est vous qui voyez, mais en comptabilité, soit c'est ça, soit ça ne l'est pas. Approximations et comptabilité ne font pas bon ménage
citation: Vous m'intriguez.. J'ai lu quelque part (peut être dans ce forum) que justement la 1ère année d'amortissement, il n'y a rien à indiquer en case 430 - 440 - 450
J'ai donc rempli la case 420 (Terrain) , 432 (constructions) 442 (IGT) 452 (Agencement)
En fait, ce que je "critiquais", c'est la logique que vous adoptiez. Vous remplissez soit tout dans la première colonne, soit tout dans la seconde et pas une partie dans la première et une partie dans la seconde. Je reprécise bien que c'est dans votre cas. En effet, après, vous pouvez bien entendu avoir des chiffres dans les 2 premières colonnes. Pour ce qui est de la première année d'exploitation, j'avoue ne pas être certain (1ere ou 2e colonne). Ce qui l'est c'est qu'il faut que ce soit la même (peut-être 2e)
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Édité par - fluo le 28 août 2011 11:25:45 |
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naruto
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2011 : 23:48:41
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Ok ca marche. De toute façon je comptais faire une demande par écrit aux impôts mais avant je souhaitais avoir les avis des contribuables déclarant du BIC en LMNP |
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