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verote66
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 Posté - 15 sept. 2011 : 21:27:54
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bonsoir à tous !
déjà eu affaire à ce forum et encore merci pour vos réponses pertinentes !
nouvelle question : existe-t-il une loi qui dit que tout travaux de copro doit être exécuté avec la répartition des charges en vigueur lors du vote ?
d'avance merci !
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 sept. 2011 : 21:41:21
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Certainement pas ! Une régle, sans aucun doute.
Comment voulez-vous faire autrement ???? 
Votre question sous entend que la répartition des charges aurait été modifiée après la décision de réaliser les travaux :
- soit lors de la décision travaux (les travaux votés seront répartis selon la grille adoptée.
- soit lors d'une autre AG, sans rapport avec la décision 'travaux'.
De quoi s'agit-il exactement : il faut présenter tous les éléments objectifs si vous voulez obtenir une réponse construite. |
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Posté - 16 sept. 2011 : 08:53:51
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lorsque l'AG vote des travaux, elle doit en même temps en prévoir son financement.
S'il est décidé un appel de fonds (le cas le plus général), celui ci a une date d'exigibilité. les fonds sont appelés à la dte d'exigibilité suivant la répartition prévue au RdC à cette même date.
Ensuite, lorsque les fonds sont à dispsoition du syndicat, le syndic donne l"ordre de service des travaux. Ceux ci sont exécutés conformément à la décision votée en AG.
Voilà le principe, mais votre question est ambiguée ; "doit être executé avec la répartiton des chargesé ? cela signifie quoi plus précisément. |
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etc
Contributeur senior
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3
Posté - 16 sept. 2011 : 10:05:38
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Bonjour verote66,
Même si la date d’exigibilité des fonds est des années plus tard, la répartition des charges doit forcément se faire selon les quotes-parts, ou tantièmes, de charges en vigueur au moment du vote en assemblée générale.
C’est normal puisque le poids de votre vote est fonction de ce que vous allez payer !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 16 sept. 2011 : 11:06:52
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etc ce ne sont pas les répartitions connues au moment du vote qui s'impose à la date d'exigibilité, mais la répartition au moment de cette dite exigibilité.
c'est d'ailleurs le cas en cas de mutation...
citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
mais peut-être faut-il encore attendre les explications complémentaires de verote66 |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 16 sept. 2011 : 12:11:35
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A mon avis la question posée n'est pas de savoir qui doit payer mais quelle clé de répartition appliquer: Celle qui était applicable au moment du vote ou celle pouvant exister actuellement suite à une création de lot et une modification du règlement de copropriété.
Clé au moment du vote 1.000/1.000
Clé actuelle 1.200/1.200
Le copropopriétaire "X "avait par exemple 150/1.000 il a maintenant 150/1200 |
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etc
Contributeur senior
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6
Posté - 16 sept. 2011 : 13:32:18
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Rambouillet,
Je vous fait la même réponse que JB22, car je ne parle pas de qui doit payer... |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 16 sept. 2011 : 15:31:45
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Imaginez…
…une copropriété de 3 lots :
Lot 1 : 800 millièmes
Lot 2 : 100 millièmes
Lot 3 : 100 millièmes
…une colonne de charges spéciales :
Lot 1 : 0 millièmes
Lot 2 : 500 millièmes (200/400èmes)
Lot 3 : 500 millièmes (200/400èmes)
A l’AG avril 2010, des travaux relevant de ces charges spéciales sont votés.
Les lots 2 et 3, qui seuls votent, adoptent la résolution…
Vient l’AG avril 2011.
Pour X raison (attente d’autres devis ou quoi que ce soit), les fonds n’ont toujours pas été appelés.
A cet AG, suite à X raison, le lot 1 rejoint les lots 2 et 3 dans cette colonne (qui devient en fait égale à celle des tantièmes généraux ou est simplement supprimer).
En septembre 2011, le syndic est près à envoyer l’appel de fonds, alors que doit-il faire ?
Est-ce qu’il fait payer 80% au lot 1 qui n’a même pas pu voter pour ces travaux !?
Sachant que le lot 1 aurait été contre ces travaux, même une résolution votée à la majorité de l’article 25 n’aurait pas été adoptée (200 pour / 200 contre, avec réduction des voix)
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Posté - 16 sept. 2011 : 17:19:27
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citation: Pour X raison (attente d’autres devis ou quoi que ce soit), les fonds n’ont toujours pas été appelés.
l'important n'est pas quand les fonds sont appelés, mais quand le financement a été décidé exigible, et cela est décidé par l'AG.
Maintenant pour reprendre l'exemple de etc, supposons que les fonds sont appelés à leur date d'exigibilité (soit 1 an après  ), effectivement le lot1 devra en payer les 80%, même s'il n'a pas voté... comme le nouvel acquéreur supporte les décisions prises par son vendeur... |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 16 sept. 2011 : 18:09:22
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Posté - 16 sept. 2011 : 18:27:54
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etc : vous dites citation: A l’AG avril 2010, des travaux relevant de ces charges spéciales sont votés.
Les lots 2 et 3, qui seuls votent, adoptent la résolution…
il y a bien eu vote d'une résolution dans votre exemple mais eclaircissez donc votre exemple en nous disant quelle date d'exigibilité l'AG de 2010 a associé à son vote de travaux... ce qui est obligatoire.
Si l'exigibilité est immédiate, ce sont les proprios des 2 et 3 qui paient, si l'exigibilité est en septembre 2011 (moment où sont appelés les fonds), ce sont les trois lots qui paient... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 sept. 2011 : 18:44:31
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Amusant de lire 10 messages de suppositions, alors que Vérote n'est pas revenu(e) pour apporter les précisions indispensables ......  |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 16 sept. 2011 : 20:34:23
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citation: il y a bien eu vote d'une résolution dans votre exemple (1) mais eclaircissez donc votre exemple en nous disant quelle date d'exigibilité l'AG de 2010 a associé à son vote de travaux... ce qui est obligatoire. (2)Si l'exigibilité est immédiate, ce sont les proprios des 2 et 3 qui paient, si l'exigibilité est en septembre 2011 (moment où sont appelés les fonds), ce sont les trois lots qui paient... (3)
(1) Bien entendu, autrement rien à payer pour qui que ce soit et quelle que ce soit la répartition… ma remarque portait sur le fait qu’une personne n’ayant pas eu le droit de prendre part au vote est en revanche le droit de payer.
(2) Ce n’est pas spécialement obligatoire : si aucune date n’est spécifiée, alors c’est après les deux mois suivant la notification du PV.
De plus, ce n’est pas forcément une date calendaire ; bien que j’évoquais X raison, je vous donne un des exemples que vous souhaitez si vous voulez :
Dans la résolution : « L’AG mandate le CS (donc ici pour des décisions majorité 24) pour retenir le devis qui présentera le meilleur rapport qualité/prix. L’appel de fonds deviendra exigible après choix/avis (ou ce que vous voulez) du CS sur un devis en particulier. » (est-ce que cela vous va ?).
(3) Tout le monde aura bien compris votre position, mais en vertu de quoi ?
Je réitère donc ma question :
En vertu de quoi pourrait-on faire payer quelqu’un pour des travaux sur lesquels il n’avait pas le droit de voter ???
car principe à garder en tête:
Le poids du vote est fonction de ce que l'on va devoir payer!
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Posté - 17 sept. 2011 : 08:01:53
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citation: En vertu de quoi pourrait-on faire payer quelqu’un pour des travaux sur lesquels il n’avait pas le droit de voter ???
les provisions sont payées par les proprios connus par le syndic à la date d'exigibilité des fonds et suivant la répartition des charges prévues au RDC au moment de l'exigibilité. |
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verote66
Nouveau Membre
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Posté - 18 sept. 2011 : 18:55:45
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bonsoir à tous et désolé pour ce silence : je n'aurais pas dû lancer un sujet un jeudi soir, à la veille d'une journée de travail chargée et d'un départ en week-end... mais vous vous amusez bien tous seuls...
je viens un peu éclaircir ma situation : petite copro (3) très conflictuelle...
des travaux ont été votés en 2008, mais depuis rien n'a été réalisé (nous n'avons signé aucun devis, aucune date d'exigibilité prévue)...
je comprends la règle qui veut que l'appel des fonds se fait en fonction de la répartition des charges en vigueur au moment de l'exigibilité.
mais, dans mon cas, combien de temps cette AG est valable ? le syndic n'aurait-il pas dû faire exécuter ces travaux ?
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Posté - 18 sept. 2011 : 19:29:29
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dans votre cas, votre résolution manque peut-être de plusieurs choses :
* pas de vote sur le montant des travaux (peut-être...)
* pas de date d'exigibilité des fonds
* pas de vote d'honoraires spécifiques pour le syndic (mais on s'en f..t, et on espère qu'à 3, le syndic est non pro "bénévole"  )
si c'est le cas (absence du montant et d'exigibilité) la résolution n'est pas exécutoire... il faudrait la reprendre...
si seulement, l'absence de date d'exigibilité, on pourrait considérer que la date d'exigibilité est immédiate (date de l'AG)... donc suivant une répartition conforme au RDC de cette date, même après plusieurs mois... 
mais que fait le syndic ??? |
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verote66
Nouveau Membre
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Posté - 18 sept. 2011 : 20:05:48
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bonsoir Rambouillet,
comme vous dites "si c'est le cas (absence du montant et d'exigibilité) la résolution n'est pas exécutoire... il faudrait la reprendre...", ni montant, ni exigibilité n'ont été voté, je pense donc comme vous que cette résolution n'est pas exécutoire...
le syndic, bénévole et non-pro cela va de soi, ne fait rien en effet... de mèche avec 3ème... je n'ai rien contre l'exécution de ces travaux de copro mais avec la répartition des charges en vigueur lors du vote !
depuis, le 3ème tente de changer le RdC en sortant des charges de copro générale (concernées par les travaux votés), une partie de son lot. je m'y oppose, et je suis en droit de le faire, parce que il est évident que cette personne est de mauvaise foi.
donc depuis, rien n'est fait... même pas les travaux essentiels comme l'enlèvement d'une fosse septique ou la rénovation de l'électricité dans les communs...
que puis-je faire ? si possible en évitant un nouveau passage devant tribunaix, frais d'avocats, etc...
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Posté - 18 sept. 2011 : 20:29:42
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euhhhhhhhh !!!!!......   |
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ALH14U
Contributeur senior
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18
Posté - 18 sept. 2011 : 21:45:08
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Tout celà n'est pas très clair :
Théoriquement en AG les copropriétaires décident de faire des travaux à partir d'un projet relativement finalisé avec des devis et éventuellement des choix d'entreprises.
En découlent un appel de fond mais aussi un budget prévisionnel du syndicat.
Le montant de l'appel de fond doit être basé sur le montant total du devis retenu.
S'il n'ya pas de montant de dépense prévu votre syndic professionnel, gestionnaire d'immeuble même bénévole ne peut (théoriquement) pas faire d'appel, s'il le fait il ne pourra de toute façon engager de travaux sans décisions sur la société (sauf s'il s'agit d'un faible montant).
L'idéal dans votre cas est d'dresser une lettre RAR à votre mandataire avec double aux membres du conseil syndical en précisant votre souhait de réactualiser la décision et surtout de chiffrer les coûts qui de toute façon ont évolués depuis 2008,
C'est pas tellement la mauvaise foi ou la bonne foi qui sont évidents, il faut se référer au réglement de copropriété et aux décisions (non contesttées) prises en AG par l'ensemble des copropriétaires.
S'il n'y a pas eu de montant indiqué en 2008, ni à priori de socité retenue (ou laissée éventuellement au choix du conseil syndical) les travaux ne peuvent se faire.
Passer outre engage la responsabilité du donneur d'ordre,
Est comme celà habituellement ?
Les petites copropriétés ne sont pas faciles à gérer !
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verote66
Nouveau Membre
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Posté - 19 sept. 2011 : 20:42:43
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bonsoir à tous,
Rambouillet : que veut dire ce "euhhhhhhhh !!!!!......" ???? vous ne comprenez mes précisions ? ou la situation vous semble inextricable ???
ALH14U : je sais que cela n'est pas simple, merci quand même pour vos réponses. le vote des travaux s'est fait sans devis, juste une liste des travaux à faire... (vote une peu forcé puisque l'un des 3 a + de 60% des tantièmes). les devis ne sont arrivés qu'après, mais tout a été stoppé puisque ce gros majoritaire a tenté ensuite de changer le règlement de copro comme je l'ai expliqué précédemment... je sais que cette situation est très compliquée, que vous auriez besoin de plus de détails pour m'aider et que cela vous prendrait beaucoup de temps... Mais la situation est vraiment bloquée : aucun travaux n'est fait, les 3 lots sont devenus invendables, l'ambiance détestable et la gérance est devenue impossible...
je n'attends pas de vous une solution miracle, mais si vous vous sentez prêts à me donner qqs conseils, je suis preneuse et prête à vous expliquer tout ça....
cela fait 3 ans que je me bats, je suis usée, ruinée par tous les frais de procédures...
HELP HELP !!!! |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 19 sept. 2011 : 23:21:20
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"(vote une peu forcé puisque l'un des 3 a + de 60% des tantièmes)"
Si le majoritaire a 60 % des tantièmes les deux autres en ont 40 % et les voix du majoritaire sont réduites au total des voix des autres copropriétaires, c'est à dire 40 %. (Article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
L'ex-majoritaire ne peut donc avoir la majorité que si l'un des deux autres est absent ou vote comme lui
Les deux autres ne peuvent pas avoir la majorité, ils ne peuvent que s'entendre pour éviter le vote d'une décision ne leur convenant pas.. |
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