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| Auteur |
 Sujet  |
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gerani
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
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 Posté - 27 sept. 2011 : 09:58:57
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Bonjour
Un sujet qui me semblait simple m’amène beaucoup de questions.
Soit un ensemble de parcelles cadastrées correspondant au schéma suivant appartenant à 3 propriétaires A, B et C.
R o u t e
A1 B1 A2 B2 C1 B3
B4 B4 B4 B4 B4 B4
Je suis B et j’ai bénéficié d’un PC sur l’unité foncière formée par les parcelles B1 B2 B3 B4 ; la construction est sur la parcelle B4.
Les parcelles A1, B1, A2, B2 et C1 sont de petites parcelles.
A et B envisagent de vendre les parcelles (A1 B1 A2) ou (A1 B1 A2 B2) pour former un terrain constructible (à viabiliser par l’acheteur) pour une maison individuelle.
Un bornage est-il obligatoire, les bornes entre (A1 B1 A2 B2 C1) et B4 sont existantes, celles entre (A1 B1 A2 B2 C1 B3) et la route sont apparemment absentes. Si oui, le bornage doit-il être étendu à C1, B3, B4 ? Qui paye ce bornage et dans quelles proportions ?
Est-ce qu’il y a des conditions préalables (certificat d’urbanisme, aménagement, déclaration préalable, lotissement ?...) à la vente des parcelles B1 ou (B1 + B2), détachées de l’unité foncière B ?
La vente nécessite-t-elle un acte par propriétaire.
Les parcelles B1 (environ 16000 €) et B2 (environ 8000 €) ne sont pas contiguës, la plus value s’applique t-elle sur chaque parcelle ou sur l’ensemble des 2 parcelles ?
Les parcelles sont dans une zone urbaine (de campagne), la PVR (concernant la route longeant les parcelles A1 B1 A2 B2 C1 B3) a déjà été réglée pour les parcelles B, mais pas pour les parcelles A : quand sera-t-elle demandée et à qui (au propriétaire actuel A ou à l’acheteur) ?
Quelles précautions pour le (ou les) compromis de vente?
Merci pour vos réponses.
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1
Posté - 27 sept. 2011 : 19:07:45
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Bonsoir
Franchement, j'ai essayé, mais je n'ai plus l'habitude de la "bataille navale" et ai craqué au troisième navire coulé ! 
(C'est amical ! )
Non, essayez de nous joindre un bon petit extrait du cadastre et promis....vous aurez du monde pour répondre (tenter)
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 2
Posté - 27 sept. 2011 : 20:52:49
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gerani
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
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3
Posté - 28 sept. 2011 : 09:45:27
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Avec mes excuses
J'espère que c'est plus compréhensible avec ce schéma.
[url=http://up.sur-la-toile.com/iT7j] [/url]
Soit un ensemble de parcelles cadastrées appartenant à 3 propriétaires A, B et C.
Je suis B et j’ai bénéficié d’un PC sur l’unité foncière formée par les parcelles B1 B2 B3 B4 ; la construction est sur la parcelle B4.
Les parcelles A1, B1, A2, B2 et C1 sont de petites parcelles.
A et B envisagent de vendre les parcelles (A1 B1 A2) ou (A1 B1 A2 B2) pour former un terrain constructible (à viabiliser par l’acheteur) pour une maison individuelle.
Un bornage est-il obligatoire, les bornes entre (A1 B1 A2 B2 C1) et B4 sont existantes, celles entre (A1 B1 A2 B2 C1 B3) et la route sont apparemment absentes. Si oui, le bornage doit-il être étendu à C1, B3, B4 ? Qui paye ce bornage et dans quelles proportions ?
Est-ce qu’il y a des conditions préalables (certificat d’urbanisme, aménagement, déclaration préalable, lotissement ?...) à la vente des parcelles B1 ou (B1 + B2), détachées de l’unité foncière B ?
La vente nécessite-t-elle un acte par propriétaire.
Les parcelles B1 (environ 16000 €) et B2 (environ 8000 €) ne sont pas contiguës, la plus value s’applique t-elle sur chaque parcelle ou sur l’ensemble des 2 parcelles ?
Les parcelles sont dans une zone urbaine (de campagne), la PVR (concernant la route longeant les parcelles A1 B1 A2 B2 C1 B3) a déjà été réglée pour les parcelles B, mais pas pour les parcelles A : quand sera-t-elle demandée et à qui (au propriétaire actuel A ou à l’acheteur) ?
Quelles précautions pour le (ou les) compromis de vente?
Merci pour vos réponses.
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4
Posté - 29 sept. 2011 : 20:09:29
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Bien ! Voilà une situation bien exposée !
En l’état des textes actuels, ce cas a présenté et reçu des analyses divergentes en fonction de la rédaction de l’article R442-2 du curb et de l’ambiguïté qui en a résulté (exception au lotissement ou au décompte des lots dans le choix de la procédure)
Mêmes, les cridons ont eu du mal à harmoniser leurs analyses.
Pour les uns, il y a détachement d’un tènement destiné à l’implantation de bâtiment donc nécessité d’une DP .
Pour autant, établir une DP qui amènerait à créer une parcelle elle-même inconstructible de par sa superficie reste une aberration…….mais certains notaires y tenaient !!!!!
Devant, cette incohérence et la possibilité donnée par la possibilité de raisonner sur plusieurs unités foncières, la profession des GE a par exemple, proposé (ce qui n’est qu’une doctrine) de raisonner sur les deux unités foncières et de créer un lot (plus le reliquat soit deux lots) s’assujettissant ainsi au L442-1 du curb et donc la nécessité d’une DP autorisant le dit lot formé par la réunion de plusieurs ^parcelles appartenant à des propriétaires différents.
Cette solution engendre, bien entendu l’application du bornage via l’article L111-5-3 du curb.
Elle a le mérite d’éviter une interprétation défavorable de la loi mais également de sécuriser les acquéreurs et par-là même, les praticiens GE et Notaires responsable de la sécurité juridique des transactions.
Certes, cela a un coût….mais plaçons-nous aussi au niveau de l’acquéreur !
D’autres enfin…s’abstiennent de toutes (précautions) démarches.
Les nouveaux textes consultables sur le site du Ministère et ^particulièrement la nouvelle rédaction du R442-1 exonèrent les détachements en tant que remembrements à fonds contigus !
Cela semble vouloir autoriser un montage qui consisterait dans votre cas à ce qu’un acquéreur "Landa" achète d’abord A1 par exemple puis une fois titré le reste qui ainsi serait remembré » sans formalisme particulier.
Je trouve cela fort dommageable même si en tant que vendeur…….on peut voir l’histoire autrement
Je ne saurai trop vous conseiller de faire le bornage pour le moins et de déposer un Cub même actuellement et par la suite après le 1er mars 2012
Je fais abstraction des considérations éventuelles sur le fait que votre reliquat soit bâti au regard du potentiel de constructibilité qu'il semble avoir
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 29 sept. 2011 20:17:55 |
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Sujet |
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