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GBLG
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 Posté - 05 oct. 2011 : 09:32:46
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Bonjour,
Question : est ce qu'un copropriétaire qui a donné un mandat peut assister sans voter à l'assemblée générale ?
Merci pour les réponses
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2011 : 09:36:10
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Oui, bien entendu !
Il devra rester silencieux dans son coin, sans participer aux débats, mais pourra glisser ses remarques à son mandataire |
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etc
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Posté - 05 oct. 2011 : 11:44:33
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Question également débattue dans le sujet suivant... :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10670
...où cette solution a été évoquée pour éventuellement permettre, contrairement à l’esprit des textes, la présence d’une personne qui ne devrait normalement pas assister à l’assemblée générale.
Moi copropriétaire souhaite faire venir un pote à l’AG pour qu’il puisse se marrer avec moi. Mon souhait rencontre opposition, alors je donne pouvoir à mon pote pour me représenter alors que je suis pourtant moi-même présent, comme ça les autres n’auront rien à dire !
Non seulement c’est une situation ridicule mais c’est aussi, je le répète, contraire à l’esprit des textes !
On est présent OU représenté !
Si on est représenté c’est qu’on n’est pas présent !
Si on a donné pouvoir ne pensant pas pouvoir venir et qu’on le peut finalement, on reprend son pouvoir !
Service-Public.fr, Le site officiel de l’administration française, que vous connaissez sûrement, dont les articles sont publiés par la Direction de l'information légale et administrative, qui dépend directement des services du Premier ministre :
(Mis à jour le 08.12.2010)
En cas d'absence
Tout copropriétaire qui ne peut assister à une assemblée générale peut donner un mandat, obligatoirement écrit, à un mandataire pour le représenter et voter à sa place. Ce mandat peut indiquer le sens du vote ou être libre.
Ce mandataire peut être un autre copropriétaire ou toute autre personne de son choix à l'exception du syndic de copropriété et ses proches (conjoint ou partenaire pacsé ou à ses employés).
Un mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 mandats de vote à moins que le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 5 % du total des voix de la copropriété.
Voilà , c'est cela l’esprît du texte qu’il convient de ne pas dénaturer.
Un mandataire peut d’ailleurs, sauf si cela le lui est interdit par le mandat, subdéléguer ce pouvoir quand par exemple il doit quitter l’AG avant sa fin, parce qu’il ne peut plus être présent !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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andre78fr
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Posté - 05 oct. 2011 : 13:25:14
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Dans la longue discussion que vous citez vous étiez cependant un peu le seul à défendre, avec véhémence, cette "interdiction" qui serait contraire à l'esprit de la loi...
Plusieurs arguments (le conjoint peut être candidat au CS...) ou textes (RM de 1972) ont pourtant été mis en avant par divers contributeurs dont la majorité allait dans le sens d'une présence silencieuse qu'aucun texte n'interdit...
Je me demande bien pourquoi cette question vous tient tellement à coeur !
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etc
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Posté - 05 oct. 2011 : 14:21:01
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Andre78fr,
citation: Plusieurs arguments (le conjoint peut être candidat au CS...) ou textes (RM de 1972) ont pourtant été mis en avant par divers contributeurs dont la majorité allait dans le sens d'une présence silencieuse qu'aucun texte n'interdit...
Si j'ai orienté GBLG vers le sujet « Conjoint non copropriétaire à l'AG », qui est un autre sujet, c’est qu’y est cependant évoquée la même question qu'il pose : "donner un pouvoir mais être quand même présent".
Votre remarque est malvenue car elle porte sur la question de la présence du conjoint, et non la question de GBLG.
citation: Dans la longue discussion que vous citez vous étiez cependant un peu le seul à défendre, avec véhémence, cette "interdiction" qui serait contraire à l'esprit de la loi...
Maintenant, si vous lisez les échanges ne portant que sur la question ou ‘astuce’ « donner un pouvoir mais être quand même présent », vous verrez que je suis loin d’être le seul à m’y opposer.
Si on est représenté c’est qu’on est pas présent !
Forcément, cette évidence ne s’impose pas qu’à moi… et ça se comprend.
citation: Je me demande bien pourquoi cette question vous tient tellement à coeur !
Croyez-moi je n’en fais nullement une affaire personnelle.
La seule chose qui m’a poussé à donné mon avis est que « donner un pouvoir mais être quand même présent » est non seulement une situation ridicule mais contraire à l’esprit des textes !
Egalement, je me demande pourquoi l’absurdité de se faire représenter et être présent ?
Peut-être que vous ou GBLG pourrait nous expliquer l'intérêt?
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 14:23:10
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Merci Gedehem,
Mon mandataire est ma concubine ; les autres copropriétaires la connaisse depuis de nombreuses années et ils apprécient ses compétences en comptabilité ! Il n'y a pas eu d'opposition des copropriétaires pour que je puisse assister à l'assemblée.
Le problème c'est qu'au cours de cette assemblée j'ai été élu syndic bénévole à la place du syndic bénévole sortant ! et maintenant celui-ci m'envoie une assignation pour faire annuler l'assemblée au motif que le pouvoir que j'ai donné à ma concubine aurait du être invalidé parce j'étais présent !
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andre78fr
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Posté - 05 oct. 2011 : 14:44:38
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Il va se faire sacrément bien voir par les autres copropriétaires ce syndic bénévole qui veut faire annuler l'AG à cause de ce point.
A mon avis, si le Président de séance a accepté votre présence, je doute que ce soit un motif d'annulation mais ça va faire repartir le débat et la discussion !!!
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2011 : 14:48:17
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A part embeter le syndicat, qui devra répondre à l'action, ce monsieur sera envoyé sur les roses, avec piqures assurées pour procédure abusive et demande de DI pour le préjudice subit : il y a des lustres que la jurisprudence est fixée sur ce point.
Elle se résume à ceci :
" La présence d'un tiers n'est pas une cause de nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il n'a pas participé au vote et que personne n'a protesté contre cette présence."(CA Paris, 18 oct. 1994 : JurisData n° 1994-023265. CA Paris, 9 oct. 1997 in Loy et copr. 1998., entre autres).
Un arret récent (2010 ? désolé je n'ai pas les réf.) en a remis une couche à propos de la présence d'un avocat. Personne ne s'étant opposé à sa présence et celui-ci étant resté silencieux durant toute la séance, la demande d'annulation a été rejetée.
L'autre aspect : vous n'êtes pas "tiers" au syndicat puisque vous en êtes membre, membre convoqué à la réunion. Si donner mandat prive du droit d'émarger la feuille de présence, de participer aux débats et aux votes, il n'enlève rien au statut de copropriétaire membre de ce syndicat, à l'assemblée duquel vous n'êtes pas "tiers".. |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2011 14:49:45 |
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 16:04:13
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Merci pour les réponses !
Dans la copropriété, je suis également nu-propriétaire d'un studio dont ma mère est usufruitière ( nous n'avons pas encore de mandataire commun); l'ancien syndic nous a fait émargé( ma mère et moi) la feuille de présence pour ce studio mais nous n'avons pas participé au vote (puisque nous n'avons pas encore de mandataire commun). Est ce important pour le problème soulevé ? |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2011 : 16:51:47
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Dans la mesure où vous avez émargé la feuille de présence, vous avez forcément participé aux votes pour les voix détenues.
C'est le principe : ne vous étant pas opposé à l'une ou l'autre des résolutions proposées, vous étiez "pour" toutes.
Si le moyen soulevé est votre présence aux cotés de votre mandataire, aucun risque. L'histoire des 2 signatures n'entache pas de nullité les décisions (donc l'AG), qui plus est si vos voix n'ont pas été comptées. |
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 17:26:41
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Le président de séance n'a pas compté les millièmes du démembrement du studio dans le décompte du nombre de voix des copropriétaires présents et représentés.
Le moyen soulevé est que la participation irrégulière d'un mandataire à l'assemblée entraîne la nullité de celle-ci ;
que le mandat que j'ai donné est irrégulier ;
que la feuille de présence atteste que j'étais présent lors de l'assemblée(signature pour le démembrement certainement !);et que mon pouvoir aurait du être invalidé ! |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2011 : 17:39:50
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Votre mandataire (compagne) a émargé la feuille de présence pour votre lot 1 : tout est normal.
Cela ne peut en aucun cas être contesté.
Vous avez émargé la feuille de présence pour votre lot 2 démembré : le pdt de séance a refusé de prendre en compte les voix, ce qui peut se discuter.
Si ce résumé est bon, on ne peut en aucun cas mettre en avant une irrégularité, certainement pas pour le mandat donné pour le lot 1.
Ce contestataire s'est fourvoyé, certainement très mal conseillé par son avocat ! |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2011 17:44:06 |
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 17:50:22
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Gédehem, votre résumé de la situation est exacte ! |
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Posté - 05 oct. 2011 : 17:51:44
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quelquefois  le site.public extrapole ou donne des exemples qui ne sont pas à élargie : en effet, "qui ne peut assister" c'est vrai il peut donner mandat.
Mais le texte dit ceci : citation: Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
rien ne dit que le proprio DOIT être absent à l'AG...
ON en a deja beaucoup parlé, mais rien n'empeche un proprio d'être présent à coté de son mandat... |
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 17:58:08
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Merci Rambouillet, existe t-il des jurisprudences se rapportant à mon problème ? |
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etc
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Posté - 05 oct. 2011 : 18:25:27
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citation: Initialement posté par GBLG
Merci Gedehem,
Mon mandataire est ma concubine ; les autres copropriétaires la connaisse depuis de nombreuses années et ils apprécient ses compétences en comptabilité ! Il n'y a pas eu d'opposition des copropriétaires pour que je puisse assister à l'assemblée.
Le problème c'est qu'au cours de cette assemblée j'ai été élu syndic bénévole à la place du syndic bénévole sortant ! et maintenant celui-ci m'envoie une assignation pour faire annuler l'assemblée au motif que le pouvoir que j'ai donné à ma concubine aurait du être invalidé parce j'étais présent !
Si votre concubine est appréciée, peut-être aurait t-elle pu rester sans opposition.
Pourquoi lui donner pouvoir si vous êtes présent ? c’est quelquechose que j’ai du mal à concevoir.
S’il n’y a eu aucune opposition, toute personne peut assister à l’AG, il n’y a pas débat.
Si opposition il y a, et si débat il y a ce ne peut-être que sur la présence du mandant (cela ne change de toute façon rien à la validité des décisions), le pouvoir est lui dans tous les cas valide !
Si c’est sur le motif du pouvoir donné à votre concubine, celui qui veut assigner va droit à l’échec. Le motif soulevé (invalidité du pouvoir) est bon pour faire annuler une AG (contrairement à la présence d’un tiers) mais n’est pas fondé : ce pouvoir est dans tous les cas valide !
En revanche, on peut s’interroger sur la validité d’une candidature et élection comme syndic bénévole d’une personne qui est officiellement absente car représentée.
Mais vous dites ensuite :
citation: Dans la copropriété, je suis également nu-propriétaire d'un studio dont ma mère est usufruitière ( nous n'avons pas encore de mandataire commun); l'ancien syndic nous a fait émargé( ma mère et moi) la feuille de présence pour ce studio mais nous n'avons pas participé au vote (puisque nous n'avons pas encore de mandataire commun). Est ce important pour le problème soulevé ?
Bah oui c’est important, maintenant vous êtes officiellement présent à cette AG et avez pu donc être candidat syndic.
Aussi, vous pouviez très bien voter, le mandataire commun peut être n’importe qui, donc l’un de vous deux, mère ou fils.
citation: Gédehem: Dans la mesure où vous avez émargé la feuille de présence, vous avez forcément participé aux votes pour les voix détenues.
C'est le principe : ne vous étant pas opposé à l'une ou l'autre des résolutions proposées, vous étiez "pour" toutes.
Non Gédehem,
Car ça dépend comment sont posées les questions pour chaque vote.
Si la méthode (de syndic) la plus simple pour une grande copropriété est de demander « qui est contre ? » puis « qui s’abstient » pour en déduire le nombre de « pour », on peut très bien demander également « qui est pour ? ». Dans ce deuxième cas, si on ne répond à rien on est considéré comme n’ayant pas pris part au vote !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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etc
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Posté - 05 oct. 2011 : 18:32:51
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 18:39:13
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Merci etc pour ces réponses,
Le président de séance, après avoir vérifié les mandats, nous a dit que nous ne pouvions pas voter( ma mère ou moi) parce ce que nous n'avions pas désigné auparavant un mandataire commun ! |
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etc
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Posté - 05 oct. 2011 : 18:46:07
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citation: Initialement posté par GBLG
Merci etc pour ces réponses,
Le président de séance, après avoir vérifié les mandats, nous a dit que nous ne pouvions pas voter( ma mère ou moi) parce ce que nous n'avions pas désigné auparavant un mandataire commun !
Et bien c'était une erreur!
Quel fut le "conseil" du syndic sur ce point?
Le mandataire, ça pouvait être l'un de vous d'eux!
Au lieu de dire "vous n'avez pas de mandataire commun, vous ne pouvez pas voter", le président de séance aurait du vous demander si vous vous étiez mis d'accord sur un mandataire commun.
De plus, on aurait très bien pu admettre que l'un de vous vote spontanément, et que sans opposition de l'autre de surcroit présent, ce premier avait tacitement été reconnu comme mandataire commun.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2011 : 18:54:56
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CBLG : sur le fond de votre affaire il a été répondu, avec jurisprudence à la clé : la présence d'une personne étangère au syndicat et donc à son AG n'entache pas de nullité cete réunion :
- parce que l'AG ne s'y est pas opposé.
- qu'il n'a pas participé aux votes.
Les arrêts cités rappellent une constante : aucun texte n'interdit au mandant d'assister (en silence) à l'AG aux cotés de son mandataire.
Il y a un autre aspect :
- "l'ancien syndic nous a fait émarger ( ma mère et moi) ....."
- "j'ai été élu syndic bénévole à la place du syndic bénévole sortant ! et maintenant celui-ci m'envoie une assignation pour faire annuler l'assemblée au motif que le pouvoir que j'ai donné à ma concubine aurait du être invalidé parce j'étais présent !"
Cherchez l'erreur !
- C'est l'ex syndic qui assigne le syndicat : était-il opposant à l'une ou l'autre des décisions ? Celle qui vous a désigné syndic ?
Mais dans cette affaire, il ne semble pas contester le double émargement de la feuille de présence, mais la nullité du mandat que vous avez donné, ou son irrégularité, au motif que vous étiez aussi présent .... aux cotés de votre mère usufruitière (normalement c'est elle seule qui aurait du/pu signer et voter.)
Cette présence n'a aucun effet sur la validité du mandat et des décidions prises.
(en fait, ce qu'il conteste c'est d'avoir été évincé ?? ) |
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GBLG
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Posté - 05 oct. 2011 : 19:54:41
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Je pense comme vous Gédehem, l'ancien syndic n'a vraiment pas digéré d'être évincé !
Pour la désignation du syndic, il a voté pour sa candidature ; pour cette résolution, il est donc considéré comme opposant. D'ailleurs, il demande subsidiairement l'annulation de cette résolution au prétexte que ma candidature n'était pas inscrite à l'ordre du jour et que l'assemblée ne peut prendre de décision valide que sur des questions inscrites à l'ordre du jour !
Sur l'ordre du jour, l'ancien syndic avait noté : 'mandat du syndic, renouvellement du syndic puis sa candidature'
Est ce que cette résolution peut-être annulée à cause de cela ?
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