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GBLG
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 Posté - 08 oct. 2011 : 14:32:40
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Andre78fr, ça ne se passe pas bien puisque il y a une procédure. Refaire une AG serait peut-être une solution; mais si la résolution désignant le syndic est annulée, l'AG suivante convoquée par un syndic non désigné ne sera t-elle pas elle même annulée ? |
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andre78fr
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 62
Posté - 08 oct. 2011 : 14:47:53
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L'objectif ce n'est pas d'être le plus procédurier possible mais simplement de permettre l'expression du syndicat des copropriétaires dans le respect des textes...
La situation de ce syndic bénévole qui vous menace est franchement pathétique dans une si petite copropriété et il est probable qu'il se fasse rembarrer par un juge (je crois qu'on a évoqué la procédure abusive, voir des dommages..).
Si vous avez élu je ne doute pas que la plupart de vos voisins vous soutiennent, à la limite demandez à l'ancien syndic de convoquer lui même une nouvelle AG ... Je vois mal comment il pourrait refuser et poursuivre son assignation... |
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GBLG
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63
Posté - 08 oct. 2011 : 14:56:02
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Andre78fr, les deux autres copropriétaires craignent l'ancien syndic !
Il me semble que l'ancien syndic ne peut plus légalement appeler une assemblée. |
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andre78fr
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64
Posté - 08 oct. 2011 : 15:13:53
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Bon, de toute façon vous avez deux options :
1. le laisser poursuivre son assignation et voir ce que ça donne...
2. essayer d'arranger les choses...
Si vous avez été élu c'est bien qu'une majorité de vos (2 ?) voisins ont voté pour vous, aussi je présumais qu'ils voteraient à nouveau dans ce sens, évidemment si c'est pas le cas ça complique encore un peu votre affaire !!!
Vous risquez aussi d'être confronté à des difficultés pratiques, le transfert des archives et des documents par exemple... si il veut vous mettre des bâtons dans les roues. Et discuter avec pour convoquer une AG ensemble c'est pas possible ?
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Gédehem
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65
Posté - 08 oct. 2011 : 18:37:05
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Il faudrait en fiir ne fois pour toute avec ce fumeux "contrat de syndic", qui n'existe pas distinctement du mandat, pour en revenir à l'appellation cohérente utilisée/proposée par JPM de "contrat de rémunération".
La mission du mandataire du syndicat est fixée par les textes. Autant ce "contrat de rémunération" est indispensable pour un syndic pro rémunéré (détail des rémunération au regard de taches précises) autant il n'a aucune utilité ou même nécessité pour un syndic non pro non rémunéré.
Pour les procéduriers, il serait réduit à 4 lignes :
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Il prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Dans la mesure où la résolution désignant ce syndic non pro adoptée par l'AG est explicite, elle forme de "contrat de mandat" sans rémunération détaillée puisqu'il n'y en a pas.
Concernant la contestation des AG, il n'y a pas de "réaction en chaine". L'annulation de la désignation du syndic 18 mois plus tard (à effet rétrocatif) n'entraine pas annulation des AG qui suivent. Il faut pour cela engager une action en annulation pour chaque AG successive. |
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etc
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66
Posté - 08 oct. 2011 : 21:21:55
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Le "contrat de rémunération" comme vous et JPM le qualifiez très bien, car c'est bien de cela qu'il s'agit, n'a d'autre but que de ne pas voir les tarifs prohibitifs des prestations particulières du syndic contestés.
(la liste minimale des prestations de gestion courante ayant été fixée par arrêté)
Nous sommes bien d'accord!
Reste, mais c'est un autre débat, ce qui est facturé non pas au syndicat mais aux propriétaires pris individuellement.
Exemple: l'état daté, même si il est en théorie facturé au syndicat qui le met sur le compte copropriétaire en question.
La question, pour moi: comment une AG pourrait-elle décider ce que va payer un membre du syndicat pour par exemple un état daté???
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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andre78fr
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Posté - 08 oct. 2011 : 21:23:50
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N'oubliez pas la possibilité pour un syndic non pro d'être rémunéré... je reconnais que c'est procédurier mais la vraie question était davantage la mise en concurrence annoncée ou pas dans la convocation.
Concrètement, qu'est ce que vous conseilleriez à GBLG dans sa situation (assignation de l'ancien syndic...) alors ?
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JPM
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68
Posté - 09 oct. 2011 : 11:37:55
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C'est l'assemblée générale qui fixe la rémunération du syndic pour l'établissement de l'état daté. Quand cette rémunération est excessive, il y a donc responsabilité des copropriétaires qui se contremoquent des frais d'état daté lorsqu'ils n'envisagent pas eux mêmes de vendre leur lot.
L'obligation d'établir l'état daté pèse directement sur le syndicat
Le syndic établit l'état daté en sa qualité de mandataire social du syndicat. C'est une prestation supplémentaire qui justifie une rémunération exceptionnelle incombant au syndicat et revenant au syndic. Le conseil syndical et l'assemblée ont l'obligation de contester les prétentions excessives du syndic à ce titre.
Par la même occasion il y a lieu de préciser l'étendue des prestations couvertes par ces frais. Sur ce point on joue à nier les évidences.
Outre l'état daté, le syndic doit remplir la note de renseignement envoyée par le notaire. Il est mal venu de prétendre que le traitement de cette note n'est pas obligatoire. L'étude des travaux parlementaires montre que l'obligation de renseignement du syndic n'est pas restreinte à l'état daté. Il importe peu que dans le passé deux cours d'appel mal informées aient jugé le contraire.
Il suffirait d'ailleurs que les syndics s'entendent à refuser le traitement des notes de renseignement pour que le marché immobilier soit perturbé grandement en quelques semaines.
Par ailleurs le syndic doit effectuer le traitement de l'avis de transfert de propriété, les modifications dans les fichiers, la clôture du compte du vendeur et l'ouverture du compte de l'acquéreur.
Il faut stipuler dans le contrat que toutes ces prestations sont couvertes par l'honoraire déterminé dont le montant doit être fixé en conséquence.
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poum
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Posté - 09 oct. 2011 : 14:06:22
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Bonjour
Lors d'une AG, je vote aussi pour des copropriétaires qui sont absents et qui ont donné une procuration.
Est ce que, par exemple, je peux voter à une résolution : OUI en mon nom personnel et "blanc" (abstention) pour les copropriétaires dont je suis mandataire ?
Par ailleurs si la convocation à l'AG ne précise pas les jours et horaires auxquels les copropriétaires peuvent passer chez le syndic pour vérifier les comptes, est ce que cela peut avoir des conséquences ?
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etc
Contributeur senior
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70
Posté - 09 oct. 2011 : 14:13:47
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JPM,
- Pour ce qui est de la rémunération de l’état daté :
Je ne dis pas que cette prestation ne doit pas être rémunérée. Bien que l’on pourrait arguer que cela est suffisamment prévisible pour rentrer dans la gestion courante…
- Pour ce qui est du caractère excessif de cette rémunération :
Cette prestation, comme le dit la DGCCRF elle-même, ne prend guère plus d’une heure de temps, pourquoi alors demander parfois 10 fois plus qu’une vacation horaire ???
Réponse : c’est le dernier cadeau d’au revoir du syndic à un copropriétaire qu’il ne verra plus, un client pour lequel il n’a plus besoin d’être aux petits soins, si on considère qu'il l'est déjà pour les copropriétaires restants.
- Pour ce qui est de la facturation à un copropriétaire pris individuellement :
Vous savez bien que cette prestation est normalement facturée au syndicat, puisque ce « contrat de rémunération » est entre lui et le syndic, et pas directement au copropriétaire vendeur.
Oui, c’est bien à lui, le syndicat, de négocier les tarifs, nous sommes d’accord.
Après, quand on en vient à passer cette facture sur le compte copropriétaire, rien n’empêche le copropriétaire vendeur de contester. Il pourrait très bien dire que c’est le syndicat qui doit la prendre en charge, pour avoir accepté cette facturation et son tarif, et qu’il ne s’en acquittera que pour sa quote-part.
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Posté - 09 oct. 2011 : 15:04:59
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poum :
bien sur vous pouvez voter de façon différente pour vous et pour vos mandants.
Quand au manque de référence à l'article il serait susceptible de faire annuler l'AG par le TGI, mais cela en vaut-il la chandelle ?
Deux solutions :
* une AG a voté les conditions dans ce cas, suivez les et rappeler lors de l'AG que cette mention est obligatoire sur le convoc
* aucune AG n'a voté de dispositions, demandez l'inscription des modalités à la prochaine AG. En attendant, vous pouvez y aller n'importe quand après avoir pris RDV, le syndic ne peut vous refuser ce RDV. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 oct. 2011 : 15:52:54
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Etc : Comment pouvez vous avancer qu'il est possible de prévoir le nombre de ventes de lot pendant tel exercice dans un syndicat déterminé ????
zéro en 2008, 2 en 2009, 5 en 2010 !!!!
Par ailleurs à propos de l'importance des prestations minimales à fournir par le syndic à l'occasion d'une vente on lit les choses les plus effarantes à commencer par le fait qu'il n'est pas tenu d'établir la note de renseignement en sus de l'état daté. Il faut y ajouter les prestations postérieures à la signature de l'acte pour que tout soit couvert par l'honoraire finalement mis à la charge du vendeur.
Le quel vendeur a la possibilité de le partager avec son acquéreur hors la vue du syndicat.
Pour autant tout celà ne justifie pas certaines sommes abusives qu'on trouve à ce titre dans les contrats de syndic. Mais ces contrats sont des propositions. Il faut les discuter, ne pas contester des demandes légitimes, comme cela est fréquent, ni accepter des demandes excessives, comme cela est également fréquent.
Un copropriétaire peut-il se rebiffer ? Certainement, mais à condition qu'il n'ait pas lui-même voté pour le contrat sans aucune réserve.
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poum
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Posté - 09 oct. 2011 : 16:12:38
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citation: Initialement posté par rambouillet
poum :
bien sur vous pouvez voter de façon différente pour vous et pour vos mandants.
Quand au manque de référence à l'article il serait susceptible de faire annuler l'AG par le TGI, mais cela en vaut-il la chandelle ?
Deux solutions :
* une AG a voté les conditions dans ce cas, suivez les et rappeler lors de l'AG que cette mention est obligatoire sur le convoc
* aucune AG n'a voté de dispositions, demandez l'inscription des modalités à la prochaine AG. En attendant, vous pouvez y aller n'importe quand après avoir pris RDV, le syndic ne peut vous refuser ce RDV.
Merci Rambouillet
Je n'ai pas l'intention de faire annuler l'AG mais un rappel au syndic ne fera pas de mal.
La saisie des votes étant électronique j'ai déjà eu la surprise de ne voir aucune différence entre vote perso et vote des mandants. Mais cela ne changeait rien aux résultats des votes. |
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Gédehem
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Posté - 09 oct. 2011 : 16:46:33
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"j'ai déjà eu la surprise de ne voir aucune différence entre vote perso et vote des mandants. "
Principe : le mandant est réputé s'exprimer dans le même sens que son mandataire, ..... sauf expression différente..
Dans la mesure où vous n'avez pas exprimé un vote différent pour votre/vos mandants, leur position est identique à la votre. |
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poum
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75
Posté - 09 oct. 2011 : 17:52:50
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citation: Initialement posté par Gédehem
"j'ai déjà eu la surprise de ne voir aucune différence entre vote perso et vote des mandants. "
Principe : le mandant est réputé s'exprimer dans le même sens que son mandataire, ..... sauf expression différente..
Dans la mesure où vous n'avez pas exprimé un vote différent pour votre/vos mandants, leur position est identique à la votre.
Ou alors d'une erreur informatique non détectée. |
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76
Posté - 09 oct. 2011 : 17:59:13
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je ne sais pa comment se passe le vote électronique, mais je pense avec une "manette" qui permet de répondre à des questions du genre "POUR", "CONTRE", etc...
Dans ce cas vous donne t on une seconde manette pour le mandat ? |
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poum
Contributeur actif
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77
Posté - 09 oct. 2011 : 21:13:53
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En fait de vote électronique c'est le syndic/secrétaire de séance qui entre les votes dans son ordinateur. |
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Gédehem
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78
Posté - 10 oct. 2011 : 09:34:17
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Et pendant ce temps, les scrutateurs boivent un coup ????
Lors des votes, pdt de séance et scrutateurs les notent, le pdt de séance controle après que les scrutateurs aient confronté leurs résukatats, le secrétaire ne faisant qu'enregistrer après coup ce que lui dictent les autres...
Ce n'est pas le travail du secrétaire de procéder au décompte des voix. C'est celui spécifique des scrutateurs. |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2011 09:38:00 |
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filomat
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79
Posté - 10 oct. 2011 : 11:35:01
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etc
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80
Posté - 10 oct. 2011 : 12:25:35
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JPM
citation: Initialement posté par JPM
Etc : Comment pouvez vous avancer qu'il est possible de prévoir le nombre de ventes de lot pendant tel exercice dans un syndicat déterminé ????
zéro en 2008, 2 en 2009, 5 en 2010 !!!! (1)
[...]
Un copropriétaire peut-il se rebiffer ? Certainement, mais à condition qu'il n'ait pas lui-même voté pour le contrat sans aucune réserve. (2)
(1) Dérision un peu facile...
J'ai simplement dit que la vente d'un lot c'était prévisible, pas de quoi me changer en Madame Soleil!
Revenez sur terre JPM, de nombreux lots sont vendus chaque jour...
La gardienne peut tomber enceinte, et bien gérer les arrêts maternité et les remplacements, ça fait bien partie de la gestion courante (bien que moins prévisible que la vente d'un lot).
En tout cas on sait qu'elle sera pas enceinte 10 fois dans l'année!
Le gardien qui part en retraite, ça aussi c'est de la gestion courante, et il ne va pas partir 10 fois en retraite.
Ces deux derniers exemple arrivent quand même moins fréquemment que la vente d'un lot, et pourtant c'est de la gestion courante.
Ce qui n'est pas fréquent et qui est pourtant de la gestion courante peut cependant se produire plusieurs fois dans l'année: et bien c'est comme ça, c'est aléatoire. ça donne certes plus de travail au syndic, mais il n'en sera pas pour autant rémunéré.
Regardez, en 1978, on a bien eu 3 papes!
Un certain P..., un JP1, puis un JP2, encore un peu et on avait JPM en quatrième!
(désolé j'ai pas pu résister)
(2) Ah! Heureux que l'on soit d'accord sur ce point, ça fait plaisir!
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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