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etc
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 Posté - 06 oct. 2011 : 17:47:11
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citation: Initialement posté par rambouillet
mais on avait tout à fait compris votre position, etc, mais on peut avoir un autre avis ... d'où l'interet d'un forum, ensuite le demandeur fait son choix...
Tout à fait, je respecte cela...
Après, j'attends toujours que vous nous dites, concernant la possibilité de se faire représenter, l'intérêt autre que palier à l'absentéisme.
Ou peut-être que le seul autre intérêt que vous avez en tête est de tenter d'imposer la présence d'un tiers qui, sans pouvoir, ne tiendrait qu'au bon vouloir de l'AG... car je n'en vois pas d'autres.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
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Posté - 06 oct. 2011 : 18:27:18
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Il y a de nombreux cas !
J'assistais dernièrement en tant que "conseil" à une AG d'une résidence avec services (J. d'A.), avec l'autorisation de celle-ci bien entendu.
Une centaine de lots. Nombreux (40% ?) étaient représentés principalement par un parent (fils, fille) tout en étant présents physiquement.
Ces personnes agées ne savent pas trop ce qu'il faut faire, ce qui est le mieux, comment voter, mais elles veulent être présentes pour savoir (*), et même au besoin intervenir : il faut dire que l'AG se déroulant sur place dans la salle du restaurant, certains n'ont même pas besoin de quitter leurs pantoufles.
(*) Le PV n'étant pas "bavardage", c'est plus croustillant d'être sur place pour savoir ce que raconte Mme Michu !  |
Édité par - Gédehem le 06 oct. 2011 18:36:05 |
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etc
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43
Posté - 06 oct. 2011 : 20:52:00
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Oui c'est vrai, c'est un cas où ça se conçoit totalement!
Je ne peux que penser, même si je n'étais pas encore propriétaire, à un charmant couple de sourds muets que j'ai eu très longtemps pour voisins.
Je ne peux que m'imaginez leur participation à une AG.
être assisté: forcément.
être représenté bien que présent: sans doute même mieux!
Même si l'on ne débattait que sur le principe, rien ne nous empêche de parler de la pratique: je ne vois bien entendu pas qui s'opposerait dans ce cas.
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Gédehem
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Posté - 06 oct. 2011 : 21:19:39
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Alors tout va bien, la pratique rejoignant le principe : la présence de tiers à une AG, peu importe qui sont ces tiers n'ayant pas émargé la feuille de présence (et pour cause), n'entache pas celle-ci de nullité. |
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GBLG
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Posté - 07 oct. 2011 : 14:01:10
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Sur l'ordre du jour la rédaction pour la nomination du syndic est: MANDAT DU SYNDIC (art 25)
renouvellement du syndic : M X, actuel syndic bénévole se porte candidat.
Renouvellement c'est l'action de renouveler ; et renouveler c'est remplacer une personne ou une chose par une nouvelle.
Est ce ça peut être valable ? |
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Posté - 07 oct. 2011 : 14:19:26
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citation: MANDAT DU SYNDIC (art 25)
renouvellement du syndic : M X, actuel syndic bénévole se porte candidat.
ce n'est pas forcement illégal, mais ce serait mieux ainsi :
" MANDAT DU SYNDIC (art 25)
désignation du syndic : M X, actuel syndic bénévole se porte candidat."
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GBLG
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47
Posté - 07 oct. 2011 : 14:23:49
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Rambouillet, ce que j'ai écrit est le texte de la résolution qui était dans l'ordre du jour. |
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Posté - 07 oct. 2011 : 14:48:48
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si c'est inscrit ainsi dans le PROJET de l'ordre du jour, vous n'y pouvez plus rien maintenant, car allez à la justice ne vous donnera certainement pas satisfaction dans quelques années.
Faites en sorte que la résolution dans le PV, fasse état de "désignation" et non de renouvellement. Et ainsi pour qu'à l'AG de l'année suivante le PROJET soit mieux rédigé.
Le PROJET de résolution est-il valable ? un juge n'ira pas annuler une AG ou même cette seule résolution pour si peu.... |
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GBLG
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49
Posté - 07 oct. 2011 : 14:58:18
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Rambouillet, j'ai été désigné syndic bénévole sur cette résolution alors que mon nom n'était pas proposé dans l'ordre du jour et maintenant l'ancien syndic conteste cette élection. |
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etc
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Posté - 07 oct. 2011 : 15:29:08
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Posté - 07 oct. 2011 : 17:24:27
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citation: Rambouillet, j'ai été désigné syndic bénévole sur cette résolution alors que mon nom n'était pas proposé dans l'ordre du jour et maintenant l'ancien syndic conteste cette élection.
Là on est sur un autre sujet qui a déjà été débattu sur ce forum :
On le sait, le contrat de syndic doit être joint à la convocation, ainsi que son projet de contrat. Or ceci concerne aussi bien le syndic pro que le syndic non pro (dit bénévole). Ca c'est la théorie...
Donc, vous étiez candidat, vous auriez du demander au syndic bénévole sortant de vous inscrire à l'ordre du jour et donner votre contrat même si vos honoraires sont à 0 €.
Dans la pratique, et dans la grande majorité des cas, cela se pratique comme vous l'avez fait dans votre copro : un autre candidat se présente lors de l'AG il est élu car préférer au précédent, et ainsi va la vie... sans difficultés.
Pour vous, le syndic sortant fait de la résistance (la place doit être bonne...), c'est son droit mais dans ce cas, il doit contester dans les 2 mois de la notification du PV auprès du TGI, qui, lui et lui seul, tranchera.
En etes vous là ? |
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etc
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Posté - 07 oct. 2011 : 18:59:50
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rambouillet,
citation: Là on est sur un autre sujet qui a déjà été débattu sur ce forum
Peut-être que ce sujet a déjà été débattu, c’est une chose, et si votre remarque ne porte que sur le fait d'en débattre ailleurs donnons donc les liens…
En revanche, le lien que j’ai donné est totalement, et même pile poil, en rapport avec les questions posées par GBLG, auxquelles j’apporte un élément de réponse.
Dans ce lien, deux positions :
- Celle de l’Arc :
Par la résolution « désignation du syndic », un syndic bénévole peut se faire élire, et ce, même s’il n’a pas joint de contrat à la convocation.
Par contre, si la résolution était « renouvellement du syndic », l’élection d’un autre syndic que celui en place peut être annulable.
- Celle de l’UNIS, à laquelle vous semblez adhérer (et je respecte…) :
Quelle que soit la rédaction de la résolution, un autre syndic candidat doit avoir joint son contrat à la convocation (et donc être à l’ordre du jour).
Pourtant, l’UNIS reprend les arguments de l’ARC pour mieux les contrer (à quoi bon si on est si sûr de soi ?) et conseille à ses adhérents, au mépris des textes, de continuer à n’inscrire à l’ordre du jour que le « renouvellement » du syndic en place plutôt que « désignation du syndic ».
Tout cela pour dire que, si vous vous voulez, il peut effectivement y avoir débat.
En revanche, évoquer ce débat, et donner le lien que j’ai donné, répond parfaitement, totalement, et indéniablement aux dernières questions soulevées par CBLG.
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Posté - 07 oct. 2011 : 19:14:08
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citation: Celle de l’UNIS, à laquelle vous semblez adhérer
décidément, etc, vous faites dire aux autres et vous supposez des choses.....
ma seule adhésion, ce sont, entre autres, loi de 1965 et décret de 1967.
GBLG choisira la solution qui lui parait adéquat, mais on ne peut pas contester que si le syndic non pro conteste  , il doit le faire dans les règles (ARC ou UNIS, d'acccord ou pas d'accord) : contestation devant le TGI dans les 2 mois de la notification du PV ! c'est la question que je posai à GBLG, qui va nous répondre, n'en doutons pas.... |
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Gédehem
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Posté - 07 oct. 2011 : 20:34:44
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Sur la désignation du syndic, il y a des lustres que la question inscrites dans la rédaction du syndic n'a pas d'importance quant au fond :
Il s'agit bien pour le syndicat de désigner son mandataire. Peu importe les termes utilisés.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Ce qui compte c'est la question 'générique', la question de fond.
Il suffit que la question de la désignation du mandataire soit expressément prévu à l'ODJ pour que l'AG puisse valablement le désigner.
La question du "contrat" est autre aspect !
Il a été dit et redit que la mission du syndic est prévue par les textes. Que ce qui est improprement appelé "contrat" est en fait un "contrat de rémunérations", qui les détaille au regard de taches.
Dans la mesure où le syndic n'est pas rémunéré, la question de la rémunération ne se pose pas.
Elle ne se pose pas du tout pour le pdt-syndic d'un syndicat coopératif, lequel n'est pas désigné par l'AG et ne peut être rémunéré.
Pour CBLG, du moment que la question de la désignation du syndic était inscrite à l'ODJ, s'agissant donc de désigner le mandataire du syndic, c'est souverainement et de façon discrétionnaire que l'AG l'a désigné, peu importe que ce ne soit pas le sortant.
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Édité par - Gédehem le 07 oct. 2011 20:37:06 |
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andre78fr
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 Posté - 07 oct. 2011 : 21:16:33
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J'espère pour GBLG que vous avez raison mais plusieurs points seraient quand même à vérifier...
Dans mon esprit la mise en concurrence de plusieurs syndics doit être prévue dans l'ordre du jour, la convocation devant être accompagnée des "contrats" de chacun...
Dans le cas présent, vous réduisez ce contrat à un contrat de rémunération et vous l'anéantissez en supposant que la question ne se pose pas mais ...
1. êtes-vous certain que GBLB ne demande pas de rémunération ?
2. quid des autres éléments (durée, date de fin...) du contrat ?
Sur le fond, je ne trouve pas ça normal que n'importe qui puisse devenir candidat syndic au dernier moment comme pour une élection au Conseil syndical.
La présence de plusieurs candidats peut quand même influencer la présence de certains copropriétaires "satisfaits".
Enfin je ne doute pas de votre plus grande compétence et maîtrise mais je fais quand même part de mon étonnement !
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etc
Contributeur senior
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Posté - 08 oct. 2011 : 09:50:08
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Gédehem,
Je suis bien d’accord avec vous sur la notion de question ‘générique', de fond, et même sur la possibilité d’un vote sur une question connexe.
(bien d’accord également concernant le ‘contrat’)
Concernant l’élection d’un syndic bénévole faisant candidature spontanée en AG, déjà que l’argumentation de l’ARC ne fait pas l’unanimité sur ce forum…
Alors vos propos sont bien agréables à entendre… mais l’ARC n’était pas allée aussi loin que vous !
Je sens donc que tout le monde ne va pas tarder à vous sauter dessus  (vous allez en faire hurler plus d’un : quoi ! comment ? mais comment ça !? mais qu’est-ce que vous dites !? vous vous rendez compte !)…
est-ce que vous courrez-vite ?
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JPM
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Posté - 08 oct. 2011 : 10:34:43
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La candidature d'un syndic bénévole doit figurer dans l'ordre du jour avec un projet de contrat annexé.
Sans faire injure à la pratique du bénévolat, on peut admettre que certains copropriétaires prétendent aux garanties d'un syndic professionnel.
On peut admettre à la rigueur la désignation " de sauvetage " d'un syndic bénévole pour trois mois lorsque le syndicat se trouve sans syndic en plein cours d'une assemblée générale.
Mais cette pratique est juridiquement condamnable puisque la solution légale est alors la désignation d'un administrateur judiciaire.
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GBLG
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Posté - 08 oct. 2011 : 12:05:19
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JPM, notre copropriété est tout petite, elle ne comporte que 4 lots ; nous avons toujours eu des syndics bénévoles. Il n'y a jamais eu de contrat annexé à l'ordre du jour. La seule chose qui est précisée sur l'ordre du jour est la durée de deux ans. |
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JPM
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Posté - 08 oct. 2011 : 12:55:05
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Cher GBLG, c'est souvent dans les petites copropriétés qu'on trouve les contentieux les plus brutaux et compliqués.
Pour les résoudre, les règles sont les mêmes que pour les grandes copropriétés.
Quand il n'y a pas de conflit, c'est le reve. On fait ce qu'on veut.
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andre78fr
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Posté - 08 oct. 2011 : 13:48:22
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Enfin en l'occurrence vous avez un problème avec l'ancien syndic qui n'a pas apprécié la manière dont vous l'avez évincé...
Tant mieux si ça se passe bien mais votre question et préoccupation de départ c'est quand même de connaître les chances qu'il a de voir sa procédure aboutir. Sur la question du mandant représenté je crois que les choses sont claires mais sur votre élection ça semble plus délicat.
Comme vous n'êtes que 4, le plus simple serait sans doute de refaire une AG, avec les deux propositions et de régulariser tout ça... non ? |
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