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niko
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 Posté - 05 oct. 2011 : 23:32:00
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Suite à la situation catastrophique dans laquelle l'ancien syndic, non pro, a laissé la copro (123 lots et 450 000€ de dettes), le nouveau a demandé l'administration judiciaire. L'administrateur a tous les pouvoirs (syndic, CS, AG) mais a confié au syndic la gestion courante.
En fait, les copro n'ont plus du tout droit à la parole, même ceux, CS ou autres, qui, malgré tout, continuent à s'impliquer dans les problèmes d'ordre matériel.
Au CS, élu avant le passage à l'adm.jud. (oct 2009), et qui demandait l'adhésion à l'ARC, le syndic a répondu qu'ils n'avaient rien à exiger, que sous administration judiciaire il n'y avait plus de CS. Le problème aussi, le prix: 4,60€ par lot.(à mon avis le CS a commis une erreur en ne s'adressant pas directement à l'administrateur,mais...).
Je me suis impliquée pendant plusieurs années dans les problèmes de cette copro à la dérive, mais n'ai pas souhaité faire partie du CS - les ans en sont la cause. Cependant, je peux tjs donner un coup de main.
Questions:
- La copro a-t-elle ou non un CS ? D'après le RdC, celui élu en Août 2009 l'était pour 3 ans.
- Dans la situation actuelle, le syndic ou l'administrateur peut-il refuser cette adhésion?
Cela fait 8 ans que je vous pose ce genre questions tordues et nous sommes loin d'être sortis de l'auberge.
Merci de m'avoir lue
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Posté - 06 oct. 2011 : 07:35:07
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Votre AJ a raison et tort à la fois.
citation: Article 29-1 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du procureur de la République ou d'office.
Donc, le CS existe toujours, d'autant plus que cet AJ a délégué une partie des taches (en espérant qu'il en est fait la demande au tribunal... ).
Mais comme d'habitude, le CS ne peut rien exiger puisque sa mission est la surveillance et le controle des actions du syndic.
Je suppose bien sur que cet AJ a été mis en place suite à une déclaration de votre copro en difficulté (articles 29 et suivants de la loi).
Il n'est pas aberrant de penser que l'AJ qui essaie de redresser une situation difficile ne souhaite ni faire des dépenses superflues (à ses yeux), ni être "embété" par l'ARC... |
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niko
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Posté - 07 oct. 2011 : 06:50:25
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Merci Rambouillet.
Je connaissais l'article, mais j'aurais pu "laisser passer" un détail intéressant pour nous. Le dernier & pourrait être retenu. Mais il impliquerait qu'un nombre conséquent de copro se mobilise et je connais, par expérience, le travail que cela représente pour des résultats bien décevants.
Et si, lorsque vous avez réussi à mobiliser, vous vous adressez à la justice, c'est encore plus décevant. En ont eu l'exemple les copro d'une très grande copro de chez nous.
citation: Il n'est pas aberrant de penser que l'AJ qui essaie de redresser une situation difficile ne souhaite ni faire des dépenses superflues (à ses yeux), ni être "embété" par l'ARC...
Je pense surtout qu' "ils" (AJ et syndic) ne souhaitent pas être embêtés par l'ARC.
Alors, un peu d'utopie: pourquoi ne pas se regrouper, s'organiser, sortir, chacun, les 4,60 euros de son escarcelle et adhérer, "indépendamment " à l'ARC ?
Mais serait-ce possible et comment ? |
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Posté - 07 oct. 2011 : 07:30:36
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tout le monde n'est pas obligé de payer... seuls quelques copros adhérant à titre individuel pourrait suffire |
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niko
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Posté - 07 oct. 2011 : 08:53:17
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Je ne crois pas que ce soit possible.
Nous y avions pensé à l'époque où nous bataillions contre l'ancien syndic.
La personne que nous avions rencontrée nous avait dit qu'un adhérent individuel ne pouvait obtenir qu'une aide limitée, contrairement à un CS.
Mais je n'ai peut-être pas bien compris et suis trop fatiguée pour poursuivre. Place aux jeunes !
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Posté - 09 oct. 2011 : 12:52:36
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Bonjour niko,
Je représente "l'ARC" concernée par l'adhésion de votre conseil syndical, et connais donc le dossier
L'administrateur judiciaire a en effet reçu une ordonnance dans le cadre de l'article 29-1.
Je l'ai eu au téléphone jeudi soir, et nous avons donc échangé sur la possibilité ou non pour le CS d'adhérer auprès de l'ARC Languedoc.
Je lui ai rappelé que l'organe "CS" existait toujours, n'étant pas dissout comme l'a répondu le cabinet qui assure la gestion courante sur demande expresse de l'AJ.
L'AJ en lui-même voit d'un bon oeil l'adhésion à l'association, puisque la communication est difficile et il est délicat de faire passer tous les messages dans une telle situation : AJ - cabinet "syndic" qui n'assure pas cette fonction, CS, AG à venir bientôt...
Il peut régner une certaine confusion puisque le cabinet qui assure la gestion courante est l'ancien syndic, qui a demandé le recours à l'AJ. C'est donc en toute logique le futur syndic présenti, qui va dans tous les cas présenter à nouveau sa candidature.
C'est là où nous pouvons avoir un rôle important, dans les explications données aux copropriétaires et aux membres du CS.
C'est pourquoi l'AJ nous a proposé d'assister à la prochaine réunion du CS, ce que nous avons validé immédiatement.
Les membres du CS ayant souhaité adhéré, nous ont également demandé d'assister à la prochaine AG.
Il est clair dans ce dossier que les copropriétaires ont besoin de se reposer sur des personnes de confiance, ou d'être rassurés sur celles qui sont déjà là et à qui on peut déjà faire confiance.
Mais c'est difficile dès lors que ces copropriétaires ont été abusés, avec un syndic non professionnel qui a créé d'énormes problèmes. En l'occurence, il a indiqué qu'on lui avait volé toutes les archives sur les 3 dernières années, qui étaient entreposées à priori dans 1 garage ! Volées, disparues. (on sait tous que ces documents intéressent les voleurs)
L'AJ va donc nous répondre officiellement si l'adhésion du CS à l'ARC Languedoc est validée ou non. Il va revoir en ce sens l'ordonnance du tribunal et voir s'il y a un quelconque point juridique qui ne permettrait pas au CS de prendre une telle décision.
Car il se sait "attendu au tournant", et que des personnes pas forcémennt bien intentionnées pourrait utiliser cette faille pour contester l'adhésion.
A savoir également que nous avons d'importants problèmes avec le cabinet qui assure la gestion courante, et que la collaboraion avec s'avère délicate puisque nous avons mis en relief de grosses anomalies sur d'autres copropriétés dont le CS est adhérent (utilisation de pouvoirs issus de mandats de gestions locatives par un employé du cabinet, absence d'ouverture du compte séparé, blocage d'une facture d'assistance de l'association sans aucune raison valable, ...).
L'AJ n'a rien à cacher aux copropriétaires, et a fait un travail de recherche de subventions pour aider aux futurs gros travaux. Un accord a été reçu en ce sens et l'information sera donnée lors de la prochaine AG.
Nous avons donc dans ce dossier une double utilité : informer le CS et l'assister dans la gestion de la copropriété (dans sa mission d'assistance du syndic en ce sens), et de communication envers les copropriétaires.
L'AJ n'exerce aucune obstruction en ce sens mais veut simplement être certain que cela est possible et qu'il ne lui sera pas repproché d'avoir validé l'adhésion ensuite.
N'hésitez pas à nous appeler (coordonnées sur notre site arclanguedoc.fr) si vous souhaitez que l'on en discute un peu.
Je reviendrais également sur une question soulevée :
En effet nous ne pouvons apporter les mêmes prestations aux adhérents individuels par rapport aux adhérents collectifs.
Nous avions donc proposé une adhésion en tant que "collectif de copropriétaires", dont le montant est identique à l'adhésion du CS. Mais il est évident que la charge financière aurait été plus lourde pour les quelques copropriétaires se "dévouant" pour adhérer. En fait des copropriétaires nous ont appelé et nous leur avons proposé ce système, mais nous n'avons eu aucun retour validant l'adhésion collective de copropriétaires.
De plus, nous aurions de notre côté fourni le même travail que pour 1 CS, mais nous nous serions heurtés à un problème d'accès à des documents ou informations de la copropriété, détenus par le syndic.
Dans une situation aussi délicate que celle de cette copropriété, il était donc bien plus opportun que le CS adhère, ce qui a pris un peu de temps.
Conclusion : nous en saurons davantage dans les tous prochains jours, mais j'ai de bonnes raisons de penser qu'il ne devrait pas y avoir de difficultés... |
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