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sassafra
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 Posté - 16 oct. 2011 : 13:37:09
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Bonjour!
Je cherchais sur internet des renseignements pouvant m’aider à résoudre mes difficultés et suis arrivée sur ce forum qui me paraît très sérieux, avec des discussions intelligentes et des personnes compétentes. Je me suis donc inscrite, car je ne sais plus comment faire pour obtenir un résultat rapide ET EFFICACE à mon problème. J’ai parcouru presque toutes les pages traitant de dégâts des eaux mais je n’ai pas trouvé exactement le même cas, c’est pourquoi je vous soumets le mien…
Je suis copropriétaire. Mon voisin du dessus est locataire. Son propriétaire est le gardien de l’immeuble. L’appartement du dessus est un taudis, à la limite de l’insalubrité. J’en suis au 3è dégât des eaux au même endroit, sous leur salle de bains, ceci en plusieurs années. Depuis le premier dégât des eaux mon plafond a été refait une fois, suite au 2è (il y a un an) j’ai perçu une somme d’argent de l’assurance pour effectuer de nouveau les travaux. Le propriétaire, à l’époque, ne voulait pas effectuer de travaux chez son locataire : la baignoire était trouée, pas de joints, pas de carrelage autour de la baignoire, énormes trous sur le mur sans carreaux protecteurs, colonne d’eau touchant sa baignoire complètement béante, etc...
Le gardien regarde lui-même en général ce qu’il se passe, ou alors fait venir un ami plombier mais n’a jamais produit aucune facture de recherche de fuite ni de réparations. Le locataire n’ouvre jamais sa porte le jour où les experts passent. J’ai dû l’année dernier envoyer une lRAR au syndic pour que celui-ci enjoigne au gardien propriétaire de faire le nécessaire, d’une part parce que je ne pouvais faire repeindre le plafond tant qu’il n’était pas sec, d’autre part parce que le temps passant la situation peut devenir dangereuse et mon plafond un jour tomber sur la tête de mon fils qui est en dessous. Chose faite par le syndic par lrar au gardien.
J’ai donc appris que celui-ci avait procédé (lui-même) à des travaux et qu’il avait changé la baignoire. Etant donné que j’ai tendance à faire confiance aux gens, je n’ai pas insisté, et attendu que mon plafond sèche.
Le week end dernier j’ai fait revenir le peintre pour procéder aux réparations du plafond car maintenant, en plus, je dois vendre cet appartement. Il s’est aperçu que c’était toujours humide, par endroits à 100°. Je suis donc allée voir les voisins du dessus : baignoire changée effectivement mais rien d’autre : carreaux du mur avec joints de plâtre, ou sans joint du tout dans un coin, colonne d’eau non rebouchée, tour de la baignoire non refait, etc… Je suis aussi allée voir le gardien qui ne veut rien faire, rejetant la faute sur le locataire. Aucun des deux ne veut dépenser un centime et le gardien a trop peur que ses locataires ne paient plus leur loyer. J’insiste bien en disant qu’il s’agit d’un taudis que le gardien a racheté à bas prix avec les locataires dedans (appartement ravioli) et qu’il n’y a rien fait et eux non plus bien sûr. Il répète sans arrêt que son locataire n’a qu’à mettre un rideau de douche. (Ce qu’il a fait depuis l’année dernière, mais étant donné l’état de sa salle d’eau ça ne change pas beaucoup les choses.
Que puis-je faire pour obliger le propriétaire à prendre ses responsabilités, i.e. soit faire les travaux, soit obliger son locataire à les faire, et pour éviter d’aller jusqu’au procès ? Je vais réécrire une lettre recommandée au syndic pour lui faire part de la situation, je pensais faire venir un huissier pour constater les choses mais ne suis pas sûre que les voisins ouvrent leur porte, j’ai vu des possibilités sur des injonctions de faire mais apparemment ceci ne peut s’adresser qu’à des professionnels, etc etc… ? En attendant les travaux de réfection du plafond chez moi ne sont pas possibles, et je dois reporter la vente de l’appartement, ce qui me fait perdre beaucoup d’argent car je continue de payer mes crédits, les charges, au lieu de me retrouver au clair avec mes comptes. Et ceci risque aussi de faire baisser le prix de l’appartement.
Mon assurance (que je vais prévenir) ne pourra sans doute rien faire, m’ayant déjà remboursée pour le dernier dégât des eaux. Il ne s’agit peut-être pas d’un 3è mais du même qui continue. Le problème est aussi que j’en deviens malade de cette situation qui perdure et d’avoir affaire à des gens si malhonnêtes (les uns comme les autre).
Voilà , désolée d’être si longue mais c’est un très compliqué pour moi d’expliquer les faits clairement ET succinctement.
Je sais quels sont les travaux à effectuer par les locataires, quels sont ceux qui reviennent au propriétaire. Ce que je souhaite, c'est seulement que ce soit fait.
Si vous avez lu jusqu'au bout vous êtes courageux et si vous répondez vous êtes très sympa!
Merci à l'avance,
Cordialement,
Marie
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max2607
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 Posté - 24 oct. 2011 : 07:25:27
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Bonjour Marie,
Vous pouvez tenter une intervention de la DDASS.
( http://fr.wikipedia.org/wiki/Direct..._et_sociales )
En attendant faites un courrier au syndic, en recommandé cela va de soi, mais à votre place, vu la situation, j'irai voir un avocat conseil auprès de la juridiction de proximité de votre ville... Cela aurait pour mérite de savoir réellement qui doit intervenir et quelle action engager...
Vous voulez éviter un procès, mais je crains que tant que cette menace ne sera pas brandie, vos interlocuteurs ne bougeront pas !
Vous pouvez toujour engager une injonction de faire vis à vis du propriétaire de l'appartement ( c'est à lui à faire les travaux dans son appartement et non au locataire, si ce n'est pas un simple problème de joint )) |
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sassafra
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Posté - 24 oct. 2011 : 22:35:07
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Bonsoir Max et merci pour votre réponse.
J'ai en effet écrit par LRAR, avec menace de référé si pas de mouvement de la part des intéressés et maintenant j'attends le résultat, tout en étant bien morose de devoir en arriver à ce genre de choses. J'espère que la menace sera efficace, mais j'en doute.
Cordialement,
Marie |
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max2607
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Posté - 24 oct. 2011 : 23:00:44
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Contre la mauvaise foi Marie, il n'y a que le tribunal qui peut résoudre le problème ; de toute façon vous aurez gain de cause.
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bamara63
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Posté - 28 oct. 2011 : 13:59:29
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Bonjour,
Visiblement vous êtes mal partie pour ce dossier. Je vous suggère donc de faire des photos de vos dommages ainsi que de la salle de bains de votre voisin (avec son accord bien entendu) car si vous engagez une procédure il est fort probable que votre gardien tente de réaliser quelques travaux avant l'arrivée de l'Expet Judiciaire qui sera désigné par le Tribunal.
Autre élément important tenter de faire établir un diagnostic par le plombier de l'immeuble que vous pourrez tenter d'actionner par le biais du syndic en opposant l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 stipulant que les infiltrations lentes et pernicieuses dont vous êtes victime vont atteindre la solidité du plancher réputé partie commune. Ce constat fait par un professionnel vous permettra d'obtenir une "photo" de toutes les défaillances de la salle de bains et pemettra au besoin à l'Expert de définir les défauts d'entretien permettant au tribunal de définir les responsabilités engagées.
Article 14
Le syndic a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Article 18
Le syndic est chargé :
D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui ci.
Enfin je vous invite à actionner le service d'hygiène de la Ville de Paris pour qu'un constat Administratif soit fait de la situation.
Si après cela votre gardien ne réagit pas, tenter de saisir le service protection juridique de votre assureur, à défaut vous pouvez lui suggérer de mettre en place une expertise contradictoire en convoquant le gardien son assureur, le voisin son assureur ce qui aura pour effet de mettre les points sur les I car le défaut d'entretien ou de réparation permet aux assureurs d'exclure de leurs garanties les responsabilités assurées. Fort de tous ces "avertissements" si votre gardien ne réagit pas dernière option de tribunal de gande instance.
Rappelez à votre gardien que sa responsabilité sera engagée pour non respect de l'article 45 du règlement sanitaire
Etanchéité des sols des pièces d’eaux
Article 45 cabinet d’aisances et salles d’eau.
Les murs et les sols doivent être en parfait état d’étanchéité.
Et au locataire ses obligations locatives relevant du décret 87-712 du 26/08/1987
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...ateTexte=vig
Bon courage ! |
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sassafra
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Posté - 29 oct. 2011 : 16:37:25
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Ouh là là ! Bamara, merci beaucoup.
En fait vous avez visé juste : apparemment (je ne suis pas allée vérifier mais je vais le faire) le gardien a réparé lui-même tous les joints autour de la baignoire et sur les murs. J'ai su cela par un message qu'il m'a laissé sur mon téléphone. Il disait aussi qu'il allait passer chez moi vérifier le taux d'humidité du plafond s'il arrivait à trouver un testeur, car il pourrait s'agir d'une fuite de la colonne d'eau de l'immeuble mais pas de nouvelles depuis car il a reçu ma lettre recommandée qui n'était pas aimable.
Puisque pas de nouvelles j'ai tenu au courant le syndic qui lui a envoyé une mise en demeure de faire le nécessaire et d'apporter les justificatifs (j'ai une copie).
J'avais pensé à faire des photos mais trop tard puisque comme vous le dites si bien il a fait quelques travaux.
J'ai appris d'autre part par le syndic que leur plombier est justement l'ami du gardien, présenté par ce dernier. Donc...
J'ai aussi pris contact avec le service protection juridique de mon assurance qui peut effectivement m'aider.
Je ne veux pas pour le moment faire intervenir la mairie car mes voisins du dessus (les locataires) ont deux petits enfants qui ne sont pour rien dans l'histoire et je ne suis pas sûre qu'ils aient des papiers en règle.
Mon gros problème est maintenant : je n'ai aucune facture de réparation, aucun justificatif de recherche de fuite, mais un peu a été fait. Puis-je intenter une action auprès du tribunal s'il me manque seulement les justificatifs demandés et si ce qu'il a fait suffit à empêcher les infiltrations?
A moins qu'il ne s'agisse d'une fuite mais dans ce cas pour le moment je n'en sais rien.
J'ai commandé un testeur d'humidité qui me servira à vérifier tout ça, mais je devrai dans les jours qui viennent prendre une décision et .... Laquelle?
A suivre.. En tout cas merci beaucoup pour votre réponse très précise et le lien concernant les responsabilités du locataire. Je ne peux malheureusement pas leur signifier cela car ils ne parlent pas du tout le français.
Et merci aussi pour vos encouragements,
Bien cordialement,
Marie
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mic
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Posté - 29 oct. 2011 : 16:59:25
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Sassafra, ne vous encombrez pas de ces scrupules vis à vis du locataire pas en règle ou de ses petits enfants. Vous engagez les démarches sans faiblir, dans l'ordre où bamara63 vous l'indique, en le faisant savoir aux intéressés. Il sera toujours temps de stopper les procédures si le propriétaire et son locataire en final font ce qui doit être fait dès lors qu'ils sentiront que ça peut tourner au vinaigre pour eux tous. C'est déjà assez long comme ça en suivant les procédures, vos scrupules ne feront que retarder la résolution du problème. D'autant inacceptable si vous voulez vendre, avec la moins-value et le risque de vendre avec un vice caché, auxquels vous êtes exposée. |
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nefer
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Posté - 29 oct. 2011 : 19:25:53
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le service d'hygiène de la ville se "moque" de la régularité des occupants: il ne regarde que l'insalubrité et la non décence des lieux |
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sassafra
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Posté - 29 oct. 2011 : 22:52:10
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Oui, c'est vrai, c'est plutôt la police qui s'occupe des sans papiers. Oui, c'est vrai, j'ai des scrupules et ça m'a souvent joué des tours. Je vais essayer cette fois-ci de faire valoir mes droits, mais la bataille est difficile. En attendant, repos dominical..
Merci à vous et bon week end.
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bamara63
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Posté - 30 oct. 2011 : 21:02:19
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NEFER a parfaitement raison les inspecteurs du service d'hygiène n'ont que le pouvoir et la compétence pour traiter des problèmes d'hygiène et non de la régularisation des sans papiers.
Soyez tranquille là dessus votre Protection juridique pourrait faire plus de mal.
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sassafra
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Posté - 31 oct. 2011 : 18:25:16
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Bonsoir!
Ca fait du bien d'avoir des interlocuteurs! Je suis allée aujourd'hui "visiter" la salle d'eau de mes voisins du dessus. Leur propriétaire a effectivement fait un petit travail de jointoyage : 2 murs et tour de la baignoire. Mais le reste est toujours en l'état. J'ai pu avec l'accord de mes voisins prendre des photos.
J'ai reçu aujourd'hui mon testeur d'humidité qui tout en valant ce que ça vaut m'a permis de bien vérifier les endroits plus humides que les autres et j'ai noté tout ça sur le plafond (pas facile d'écrire sur un plafond!). Ceci pour moi-même puisque je sais que ça ne peut pas avoir de valeur auprès d'un tribunal.
J'ai ensuite envoyé un mail au syndic pour lui faire part de tout ça, lui demandant de mandater un plombier pour constater les dégâts dans les 2 appartements, mais un plombier qui ne serait pas celui qui leur a été présenté par le gardien et je leur ai fait part de mon intention d'intenter une action en référé et de prendre contact avec la Mairie, tout ceci puisque je n'ai aucune nouvelle du gardien à ce jour.
Pour l'instant j'en suis là . Mais je ne sais pas si le mail a une valeur quelconque ou s'il vaut mieux que je fasse une lettre recommandée pour présenter à un tribunal.
J'ai l'impression d'avoir un peu avancé grâce à vos conseils, mais je peux me tromper??
En tout cas merci encore, et feuilleton à suivre..
Marie
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nefer
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Posté - 31 oct. 2011 : 18:30:13
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le gardien, en tant que tel, n'a rien à voir dans un litige privatif entre deux copropriétaires
c'est le propriétaire du dessus qu'il faut mettre en demeure de procéder aux réparations par courrier RAR.....: de par sa fonction vous connaissez son nom et son adresse
vous pouvez aussi demander à votre assurance qu'elle adresse aussi un courrier
en même temps vous prenez contact avec le service d'hygiène pour qu'il envoie un inspecteur |
Édité par - nefer le 31 oct. 2011 18:33:34 |
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sassafra
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Posté - 31 oct. 2011 : 19:22:09
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Oui Nefer, je sais, mais c'est LE GARDIEN qui est propriétaire de l'appartement du dessus. Il est aussi président du conseil syndical d'ailleurs. C'est lui qui a présenté un de ses amis plombier au syndic qui depuis l'utilise.
C'est pourquoi je ne veux pas que ce soit CE plombier qui vienne.
Merci pour votre réponse en tout cas.
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bamara63
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Posté - 31 oct. 2011 : 22:08:35
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Bonsoir,
Prenez vos relevés d'humidité en photo, c'est simple vous pointez votre testeur et vous le prenez en photo lorsque votre cadran affiche le taux d'humidité relevé. Cela vous permettra de faire reconnaître, si vous deviez en arriver là , les taux d'humidité relevés et leur évolution au fil du temps vous contraignant à engager ce fameux référé !!!
Allez courage avec un peu de chance le nouveau plombier devrait plomber le moral du bailleur de l'étage supérieur.
Par contre j'ai un doute sur la possibilité d'un préposé du Syndicat d'être Président du Conseil Syndical. Si son statut de copro lui ouvre les portes de cette fonction j'aurai tendance à penser qu'il y a conflit d'intérêt entre son statut de gardien et Président du Conseil syndical.
Sujet à creuser je ne suis pas pro dans cette matière. |
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sassafra
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Posté - 31 oct. 2011 : 23:00:37
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Mais quelle bonne idée! Je vais faire ça dès demain : prendre en photo le testeur avec les taux d'humidité!
Mais il faut que je rectifie quelque chose : on a tellement l'habitude d'associer les deux qu'automatiquement je dis le gardien : non, c'est son épouse qui est gardienne de l'immeuble. Donc vos doutes sont dissipés.
Cependant on ne la voit jamais, comme elle travaille ailleurs, les tâches qui lui sont dévolues sont effectuées par le mari ou les enfants. Ce qui je crois est illégal. Mais bon, là mes scrupules prennent le dessus pour le moment, je garde cela comme arme de dernier recours...
Le courage me revient, merci. |
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nefer
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Posté - 31 oct. 2011 : 23:26:43
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citation: Initialement posté par sassafra
Mais quelle bonne idée! Je vais faire ça dès demain : prendre en photo le testeur avec les taux d'humidité!
Mais il faut que je rectifie quelque chose : on a tellement l'habitude d'associer les deux qu'automatiquement je dis le gardien : non, c'est son épouse qui est gardienne de l'immeuble. Donc vos doutes sont dissipés.
Cependant on ne la voit jamais, comme elle travaille ailleurs, les tâches qui lui sont dévolues sont effectuées par le mari ou les enfants. Ce qui je crois est illégal. Mais bon, là mes scrupules prennent le dessus pour le moment, je garde cela comme arme de dernier recours...
Le courage me revient, merci.
cela s'appelle du travail non déclaré
le syndic est il au courant ?
quels sont les amplitudes horaires de la gardienne?
à moins qu'elle ne soit employé d'immeuble |
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sassafra
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Posté - 22 nov. 2011 : 12:59:30
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Bonjour!
Me revoilà avec mes soucis non résolus bien sûr. La suite de l'histoire : après lRAR au syndic, celui-ci a envoyé un plombier pour recherche de fuite : il s'avère que chez mon voisin du dessus la colonne d'eau de l'immeuble est pourrie, ainsi qu'à l'extérieur la colonne de descente des eaux de pluie, qui rend son mur humide à 100°. Cette colonne ferait un petit détour par mon appartement, je ne sais pourquoi. Elle a longtemps reçu des masses de vapeur d'eau du voisin du dessus car celui-ci avant de s'en servir comme salle d'eau y cuisinait toute la journée (appartement ravioli), le mur extérieur à cet endroit-là (où est située la colonne) est d'ailleurs noir (de suie, de fumée, je ne sais quoi).
Le plombier n'était pas mandaté pour une recherche d'étanchéité totale de la salle d'eau, et le propriétaire (Monsieur X, mari de la gardienne) avait jointoyé le carrelage entre-temps donc ni vu ni connu tout maintenant relève de la copropriété.
Curieusement ces 2 colonnes ne sont abîmées qu'à hauteur de cet appartement. Mais bon.. Il va falloir maintenant changer ces parties abîmées, poser un échafaudage, et cela nécessitera aussi de casser chez moi un placard pour changer le bas de ce morceau de colonne. Un devis a été demandé. Si la somme dépasse celle dédiée au conseil syndical pour travaux, il paraît qu'il faudra en décider en AG. Celle-ci se tiendra en juin. C'est ce qui va sans doute se passer car ces travaux dépasseront certainement le budget alloué au CS.
A ma demande sur l'établissement d'un constat de dégât des eaux, le syndic me répond : comme vous voulez... Et le lendemain je reçois une LRAR de monsieur X. se défendant de tout et me disant que si je continue à dire que son logement est en état de taudis il me fera poursuivre pour harcèlement.
Je suis malade de tout ceci. La vente de mon appartement est soit remise à un an, soit peut être faite en l'état mais combien y perdrai-je? Je souhaite le vendre car je sais qu'à un moment donné je ne pourrai plus faire face à toutes les charges.
Je n'arrive plus à réfléchir correctement, me sens harcelée moi-même en raison de tous ces problèmes et de la mauvaise foi de mes interlocuteurs. Je souhaite consulter un avocat spécialisé pour pouvoir en parler de vive voix.
Avez-vous la possibilité de me conseiller quelqu'un (à Paris) ou la déontologie du forum l'interdit-il?
Je vous remercie de vos réponses.
Cordialement,
Marie |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 26 nov. 2011 : 00:09:29
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Le mieux serait de faire appel à l'ARC qui pourrait certainement te conseiller le bon interlocuteur. |
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filomat
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Posté - 26 nov. 2011 : 09:09:17
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Dans mon cas, qui était un peu semblable (la fuite venait des parties communes : chapeau chinois d'un conduit de cheminée dit "shunt" en ce sens qu'il est commun à plusieurs lots), et sur le conseil de rambouillet (qui avait écrit en majuscules !  ) j'ai fait une déclaration amiable "dégâts des eaux" avec le syndic, mon assurance a envoyé son expert au bout de quelques mois, l'expert m'a laissé entendre qu'il fallait surtout que je ne m'occupe de rien et que je laisse faire si je voulais qu'on vienne à bout de ce problème qui durait depuis dix ans, il a fait une lettre au syndic et finalement il ont accepté de coiffer le "chapeau chinois" avec une sorte de papier aluminum goudronné, ce n'est pas très harmonieux (vu d'avion) mais au moins je n'ai plus besoin d'éponger une serpillière à chaque pluie et j'ai pu repeindre le mur ... Tant que le problème n'était pas réglé depuis une bonne dizaine d'années avec plusieurs syndics et conseillers syndicaux successifs je n'aurais pas non plus pu revendre mon appartement.
Ces problèmes d'infiltrations par "descente d'eau pluviale" sont très fréquents , j'ai eu un mal fou à leur faire admettre que cette descente ne passait pas à l'endroit de ma fuite mais provenait bien du conduit de cheminée.
Il ne faut pas vous décourager et suivre la procédure c'est à dire comme me l'avait recommandé rambouillet (que je remercie encore) de commencer "avant toute chose" par remplir la déclaration aux assurances, c'est aussi ce que recommande mon syndic sur son site internet, en cas de "dégâts des eaux", il tient les formulaires à disposition des copropriétaires (sinon le copropriétaire doit écrire à sa propre assurance pour s'en faire envoyer un afin de le faire signer par le syndic).
A moi aussi le gestionnaire a essayé de faire croire qu'on ne pouvait pas venir à bout de la fuite à moins de démolir tout l'immeuble et en reconstruire un autre ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 nov. 2011 09:24:15 |
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sassafra
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Posté - 30 nov. 2011 : 18:50:01
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Merci pour vos réponses. Bamara 63, je ne connaissais pas du tout l'ARC, ça a l'air très intéressant.
filomat, c'est horrible! Je ne tiendrai pas 10 ans!!
J'ai rempli un constat avec le syndic que j'ai envoyé à mon assurance (2è constat pour le même dégât des eaux, mais bon..) et l'on m'a indiqué un avocat que je vais voir après-demain pour une bonne consultation (j'espère).
Merci encore et bonne soirée,
Marie |
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