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 Posté - 02 juil. 2009 : 16:42:41
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Bonjour,
J'habite dans une copropriété composée d'une dizaine de copropriétaires répartis sur 2 bâtiments. Dans le RDC il est défini une répartition de tantièmes généraux, spécifiques bâtiment et spécifiques escalier. Au chapitre "Votes aux assemblées" il est spécifié que lorsque la question débattue concerne une charge commune spéciale, seuls les copropriétaires des lots attachés à cette charge commune prennent part au vote.
A la dernière AG une résolution concernait la cession d'un escalier située dans le bâtiment A et dont l'état descriptif de division précise qu'il est rattaché à 3 lots uniquement.
J'ai donc souhaité que la décision soit prise uniquement par les copropriétaires des lots concernés. Sauf qu'un copropriétaire du 2ème bâtiment a refusé prétextant que le sol de toute la copropriété était une partie commune et comme le bâtiment touche le sol et au nom de la propriété du sol cet escalier lui appartient aussi tout en précisant que cela réduirait sa quote-part dans la copropriété car il y avait création d'un lot et augmentation des tantièmes généraux.
J'ai essayé de le contredire en m'appuyant sur l'article 16-1 de la loi du 10 juillet mais rien à faire, tous les présents des deux bâtiments ont voté et espèrent bien se partager le produit de cette vente.
Comment prouver qu'ils ont tort ?
Le sol sur lequel est construit un batiment appartient-ils aux seuls copropriétaires du bâtiment ou à l'ensemble des copropriétaires de la copropriété ?
Je précise qu'il y a dans cette copro des surfaces non bâties comme une cour et un jardin.
Merci de votre aide
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 02 juil. 2009 : 18:59:02
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a mon avis, c'est le RC qui prime sur tout autre chose; si cette partie est commune uniquement à 3 copro selon votre RC, c'est cette repartition qui doit être prise en compte uniquement.
il y a eu jurisprudence a ce sujet mais pas le temps de la rechercher.  |
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 2
Posté - 02 juil. 2009 : 19:52:41
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Je viens de lire dans le RDC au chapitre "Choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires" :
"Elles appartiennent aux co-propriétaires indivisément dans la proportion des milièmes indiqués dans l'EDD. Elles comprennent :
- la totalité du sol, c'est-à -dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites et non construites et pour ces dernières leur revêtement de sol"
Puis plus loin je lis au chapitre "Choses et parties communes aux co-propriétaires respectifs des divers batiments" :
"Ces choses sont parties communes appartiennent indivisément et respectivement aux co-propriétaires dans les divers bâtiments constituant l'ensemble immobilier objet du présent règlement (...) :
- Les fondations
- Le gros oeuvre
- (...)
- L'escalier et leur cage.
Si l'escalier appartient au bâtiment A, un copropriétaire du bâtiment B peut-il tirer avantage de la vente uniquement parce que le terrain est partie commune ? A quoi sert alors d'avoir créer des parties commune par bâtiment ?
N'y a t'il pas une contradiction dans le RDC ? |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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3
Posté - 02 juil. 2009 : 20:12:29
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C'est le sol qui est commun : pas les constructions édifiées sur ce sol qui font, elles l'objet de parties communes spéciales et de parties privatives, d'apèrs votre RdC |
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Posté - 02 juil. 2009 : 20:55:42
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Pourtant la vente va générer une augmentation des tantièmes généraux d'après le géomètre, par la création d'un nouveau lot qui augmentera la quote-part de l'acheteur et diminuera la quote-part de tous les autres copropriétaires même ceux du bâtiment B.
Donc si j'essaie de comprendre le raisonnement de ce copropriétaire, en cas de destruction du batiment A et en cas de vente du terrain il récupèrerait une quote part moins importance qu'elle ne l'était avant la vente.
C'est extrèmement complexe !! |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 02 juil. 2009 : 22:16:53
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Bien d'accord avec la réponse de Mout !
Vous êtes dans une opération de type "roulage dans la farine", ce qui ne serait pas une première.
Dans cette affaire seuls les copropriétaires ccernés par cette "partie commune spéciale" ont droit de vote, ainsi que le précide votre RDC.
Il n'y a pas de "sol" affecté spécifiquement à cette partie comune spéciale "escalier", sol qui n'est pas modifié dans son emprise (sa surface) par l'aliénation de cette partie commune "escalier" !
Quant à la modification des tantièmes, elle procèdera du rattachemnt de cet escalier au lot concidéré.
Il n'y a pas lieu ici de créer un nouveau lot privatif "escalier".
C'est tout aussi ridicule de "vendre" cet escalier : tout d'aborde à quel prix, et ensuite avec quelle répartition, étant entendu qu'une vente génère des frais pour le vendeur ! Vous les a t-on présenté en AG ???
Tout ceci est "folklorique" !
Les décisions à prendre par l'AG :
retrancher des parties communes (aliénation) cet escalier pour l'affecter au lot n° X, avec imputation de (mettons) 15/10.000° en plus.
Ce qui entraine modif de l'EDD/RDC pour le seul lot concerné, lequel inclu l'escalier et ces 15/10.000 ° en plus. (modif votée par l'AG)
Le syndicat passe donc à 10.015/10.015°°, sans que les autres lots ne changent.
Tous les frais liés à cette cession seront à charge du bénéficaire.
PS : pourquoi créer des charges par bâtiment ? Pour faire ce qu'on appelle "la spécialisation des charges".
La réfection de la toiture du A est à charge des seuls copropriétaires du A.
A défaut de spécialiser les charges, la réfection du toit du bâtiment A entraine une répartition sur tous, A, B .. voire C, D et E si vous avez 5 bâtiments.
Idiot, n'est-il pas ? Et peu importe le sol ! 
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Posté - 03 juil. 2009 : 00:06:05
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Je pense avoir compris.
- Le sol aussi bizarre que cela puisse paraître est une partie commune pour TOUS les copropriétaire dixit RDC
- Les parties communes du Bât A appartiennent aux seuls copropriétaires du Bât A dixit RDC et EDD
Donc en cas de vente de partie commune du Bât A :
- Seuls les copros concernés votent et en cas de cession se partagent le produit de la vente
Mais, les tantièmes généraux du syndicat ne doivent pas changer à cause du sol. Donc Si l'escalier = 20/1000 il faut modifier le numérateur des lots concernés ( - 10 pour ceux qui vendent et + 20 pour celui qui achète) mais ne pas toucher au dénominateur, le syndicat reste à 1000
Qu'en pensez-vous ? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 03 juil. 2009 : 01:17:17
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Hum !
Ne pas confondre "tantièmes de copropriété" avec "répartition des charges", ici spécialisée par bâtiment.
Car votre RDC définie des "parties communes spéciales", spécifiques à chaque bâtiment".
L'escalier du bâtiment enquestion est donc une partie commune spécifique à ce bâtiment sur laquelle les copropriétaires de l'autre bâtiment n'ont pas leur mot à dire qui plusest n'en ayant pas la charge.
Le fait d'affecter en plus (mettons pour cet escalier, estimé à 20/10000°) 20/xxxxx au lot bénéficiaire de la cession ne change rien pour les autres !
Vous aviez personnellemment (mettons) 250/xxxxxx, vous aurez toujours 250/xxxxxxx .
C'est bien le dénominateur qui change, du fait de la création de 20/xxxx en plus.
Le syndicat initial étant à (mettons) 10.000/10.000°, il passe à 10.020/10.020°
Vous étiez à (mettons) 250/10.000 vous serez à 250/10.020.
Le lot bénéficiare était à (mettons) 250/10.000 il passe à 270/10.020.
Quant au "produit de la vente", j'ose espérer que vous plaisantez !
Sauf à ce que ce soit un escalier en or massif, combien pensez-vous le "vendre" : 2000 € ??
Faites donc un calcul avec ces 2000 €, auxquels il faudra retirer les frais "vendeurs" sans parler des honoraires du syndic, combien cela fera t-il pour chacun ? 1 ou 2 paquets de cigarettes ???
Sans compter que chacun devra déclarer le "produit" de cette vente, ce qui vous restera étant du niveau "paquet de Kleenex", si vous me suivez ....
Aliéner un bout de couloir, un escalier dont personne n'a l'utilité dans votre bâtiment, cela relève de la cession gratuite mais certainement de la "vente", l'intégralité des frais y compris de publication de l'EDD/RDC modifié étant alors à charge du bénéficiaire.
Si vous (les copropriétaires) pensiez faire un profit, voyez la caisse d'épargne ou les assurances ! |
Édité par - Gédehem le 03 juil. 2009 01:27:26 |
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Posté - 05 juil. 2009 : 21:21:21
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Merci beaucoup pour ces infos mais une question persiste :
Si la vente ne concerne pas le bât. B comment expliquer l'augmentation des millièmes de la copro ?
100/1000 c'est pas pareil que 100/1020 si je reprends votre exemple
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