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poum
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 Posté - 05 juil. 2009 : 16:03:40
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Bonjour
J’ai un peu de mal à comprendre le fonctionnement de la TVA à taux réduit.
Est-ce que le syndic doit déterminer :
- chaque année le pourcentage de lots à usage d’habitation ?
- ou bien uniquement s’il présume que ce pourcentage est < à 50 % du total des lots ?
Dans le cas par exemple où une copro aurait 60 % de lots à usage d’habitation, est ce que le taux réduits à 5.5 % s’applique à 100 % de la copro y compris les lots non affectés à un usage d’habitation ?
(Ma copro est à 100 % de lots à usage d’habitation.)
Je pose la question car le syndic de ma copro est un grand groupe qui facture annuellement les "attestations individuelles de bien" .
J’ai sélectionné ci-dessous les passages de l’instruction du bulletin des impôts dans lesquels apparaît le mot syndic :
TITRE 1 : CHAMP D'APPLICATION DE LA MESURE
CHAPITRE PREMIER : LOCAUX CONCERNES
SECTION 1 : Achèvement des locaux depuis plus de deux ans
SECTION 2 : Locaux à usage d'habitation
SECTION 3 : Locaux affectés à un usage autre que l'habitation
SECTION 4 : Parties communes des immeubles collectifs
SOUS-SECTION 1 : Proportion des parties communes pouvant bénéficier du taux réduit de la TVA
47. Il convient de distinguer deux cas : celui de l’immeuble collectif affecté à moins de 50 % à usage d'habitation et celui de l’immeuble collectif comportant au moins 50 % de locaux à usage d'habitation.
La question du partage de responsabilité entre, d’une part, le syndic ou l'administrateur de biens et, d’autre part, les copropriétaires, en cas de communication au(x) prestataire(s) d’informations erronées sur l'affectation des différents lots de l'immeuble, fait l’objet de développements aux n° 209 et 210.
SOUS-SECTION 2 : Régime applicable aux travaux portant sur les parties communes d’immeubles collectifs affectés à moins de 50% à usage d’habitation.
48. Lorsque, d'après les éléments dont il dispose, le syndic ou l'administrateur de biens constate ou présume que la quote-part des locaux à usage exclusif ou principal d'habitation est inférieure à 50 %, il doit déterminer, afin de pouvoir établir l’attestation à remettre au prestataire, la proportion exacte de locaux affectés à l'habitation.
Cette quote-part est déterminée de la façon suivante selon que l’immeuble est en copropriété ou non :
49. - Pour les immeubles en copropriété, la proportion de locaux affectés totalement ou partiellement à l'habitation est déterminée par le syndic ou l'administrateur de biens à partir des quotes-parts afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble (« tantièmes généraux » généralement exprimés en millièmes ou, s’il y a lieu, « tantièmes spéciaux »7) selon les modalités fixées par le règlement de
copropriété ;
50. - Lorsque l'immeuble en cause n'est pas en copropriété mais appartient à une seule personne, physique ou morale, la proportion des locaux à usage d’habitation est appréciée en fonction de la répartition des parties communes opérée par le propriétaire pour déterminer le montant des charges récupérables auprès des locataires ; cette proportion doit être déterminée au moins une fois par an.
51. Précision : lorsque les travaux sont éligibles au bénéfice du taux réduit de la TVA, il n'y a pas lieu de distinguer selon que ces travaux sont ou non récupérables sur les éventuels locataires.
A titre de règle pratique, la démarche à suivre est la suivante :
1)Détermination de la proportion de locaux affectés à l'habitation
52. La proportion de locaux affectés totalement ou partiellement à l'habitation est déterminée à partir des tantièmes généraux ou, s’il y a lieu, des tantièmes spéciaux.
53. La répartition entre les logements et les locaux autres (locaux professionnels ou commerciaux) est effectuée une fois par an, lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Il appartient donc à chaque propriétaire de faire connaître, à la demande du syndic ou de l'administrateur de biens, par tout moyen à sa convenance, l'affectation exacte des locaux.
Cas des locaux vacants :
54. S'agissant des locaux vacants au moment où le syndic ou l'administrateur de biens procède au recensement des locaux, le copropriétaire devra lui indiquer s'il s'agit d'un local à usage d'habitation ou non, en fonction de sa nature et de sa destination. Ainsi, un local commercial par nature, équipé ou non de ses moyens d'exploitation, ne constitue pas un local à usage d'habitation ; en revanche, un local non commercial, précédemment affecté à un usage d'habitation ou à un usage professionnel (profession libérale) ou administratif, est considéré comme un local à usage d'habitation.
55. À défaut de réponse au plus tard à la date de l'assemblée générale, l'affectation à un usage total ou principal d'habitation d'un local ne pouvant être établie, celui-ci devra être considéré comme à un usage autre que d'habitation.
56. La proportion déterminée par le syndic ou l'administrateur de biens à partir des déclarations communiquées par les copropriétaires, reste valable jusqu'à l’assemblée générale de copropriété de l’année
suivante.
2)Établissement de l'attestation à remettre au prestataire
60. L'attestation remise par le syndic ou l'administrateur de biens au prestataire permet à ce dernier de ventiler sur sa facture la part des travaux soumise au taux réduit et la part relevant du taux normal.
3)Répartition des charges
61. La répartition des charges entre copropriétaires se fait sur une base hors taxe, la TVA étant un élément exogène. Il en résulte que le taux réduit de TVA doit être intégralement réparti entre les seuls locaux à usage total ou principal d'habitation.
62. Le calcul de la TVA applicable à la facture et la répartition de la charge fiscale constituent deux étapes
distinctes.
Exemple
Soit des travaux pour un montant de 10.000 € HT portant sur les parties communes d'un immeuble
collectif réparties en fonction de tantièmes généraux et se rapportant aux 10 lots égaux suivants :
- 6 lots commerciaux pour une quote-part totale de 600 millièmes ;
- 2 lots affectés entièrement à l'habitation pour une quote-part totale de 200 millièmes ;
- 2 lots affectés pour plus de 50 % à l'habitation (moins de 50 % de la surface étant affectée à l'activité
libérale de leur occupant), soit une quote-part totale de 200 millièmes considérés comme étant affectés
totalement à l'habitation (cf. n° 44).
Analyse
Les lots affectés à un usage total ou principal d'habitation représentent 400 millièmes (200 +200), sur les
1000 millièmes que comptabilise au total l’immeuble.
Etablissement de l’attestation
La quote-part des lots affectés à un usage total ou principal d'habitation étant inférieure à 50 %,
l'attestation devra indiquer que 40 % de l'immeuble est à usage d'habitation.
Etablissement de la facture
La facture devra être établie comme suit :
Montant HT des travaux …………………………………………………………………………….10.000 €
TVA à 5,5 % = 10.000 x 40 % x 5,5 % ………………………………………………………………..220 €
TVA à 19,6 % = 10.000 x 60 % x 19,6 % …………………………………………………………..1.176 €
Montant TTC …………………………………………………………………………………………11.396 €
Répartition des charges par le syndic ou l'administrateur de biens
Lors de la répartition des charges :
- chaque copropriétaire de lots à un usage autre que d'habitation se verra réclamer un montant de
1.196 € (1.000 € + 196 €) ;
- ceux des lots à usage d'habitation se verront réclamer un montant de 1.055 € (1.000 € + 55 €).
En aucun cas le syndic ou l'administrateur de biens n'a le droit de répercuter sur les divers
copropriétaires une charge de TVA qui ne prendrait pas en compte l'usage effectif du lot en cause
(habitation : Ã 5,5 % ; autre qu'habitation : Ã 19,6 %).
En l'espèce, la TVA répercutée est nécessairement, selon la situation du copropriétaire, de 55 € ou de
196 €.
CHAPITRE DEUX : OPERATIONS CONCERNEES
CHAPITRE TROIS : MODALITES D’APPLICATION
CHAPITRE QUATRE : SANCTIONS EN CAS DE COMMUNICATION D'INFORMATIONS ERRONEES
SECTION 1 : Principes
SECTION 2 : Cas particulier des travaux sur parties communes
Les règles applicables aux travaux portant sur les parties communes d’immeubles collectifs figurent aux n° 44 et suivants.
Lorsque des informations erronées sur l'affectation des différents lots de l'immeuble sont communiquées au(x) prestataire(s), le partage de responsabilité entre, d’une part, le syndic ou l'administrateur de biens et, d’autre part, les copropriétaires, doit être effectué selon les principes suivants.
209. C'est le syndic ou l'administrateur de biens qui détermine sous sa propre responsabilité si l'immeuble est affecté à usage d'habitation pour au moins 50 %. Il doit être en mesure par tout moyen (par exemple : état descriptif de division, règlement de copropriété...) de justifier l'affectation des différents lots de l'immeuble.
Il peut être recherché en paiement du complément de taxe lorsque les informations qu'il a transmises au prestataire en vue de la facturation sont erronées.
210. En revanche, lorsque le syndic ou l'administrateur de biens établit l'attestation en fonction des informations qui lui ont été communiquées par les copropriétaires conformément aux n° 48 à 56, il ne peut être recherché en paiement du complément d'impôt que s'il n'a pas fidèlement reporté les informations communiquées par les copropriétaires. Il est précisé qu'en cas de réponse erronée au syndic, le copropriétaire pourra être recherché en paiement du complément d'impôt.
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Édité par - poum le 05 juil. 2009 21:45:05 |
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 Posté - 05 juil. 2009 : 20:50:28
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C'est une arnaque d'u groupe bien connu. Le syundic n'a aucunement a collationner des prétendeues déclarations obligatoires;
Si le réglement de copropriété dit qu ele lovcal est a usage d'habitaiton, alors la TVA est à 5,5%, et c'est tout, dans la mesurer ou la déclaration obligatoire a remplir détermine que le logement n'est pas remis a neuf dans le sens de cette délcaraiton.
Que le syndic remplisse les cases de la déclaration, qu'il arrête de s'intéresser aux délcrations individuelels des copropriétiares dans le but de gagner un peu d'argent. |
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poum
Contributeur actif
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 2
Posté - 05 juil. 2009 : 21:27:46
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citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est une arnaque d'u groupe bien connu. Le syundic n'a aucunement a collationner des prétendeues déclarations obligatoires;
Si le réglement de copropriété dit qu ele lovcal est a usage d'habitaiton, alors la TVA est à 5,5%, et c'est tout, dans la mesurer ou la déclaration obligatoire a remplir détermine que le logement n'est pas remis a neuf dans le sens de cette délcaraiton.
Que le syndic remplisse les cases de la déclaration, qu'il arrête de s'intéresser aux délcrations individuelels des copropriétiares dans le but de gagner un peu d'argent.
Salut
C'est qu'après avoir lu certains passages de l'instruction j'ai des doutes.
La responsabilité du syndic pourrait être engagée en cas de contrôle du fisc. Peut être que le syndic préfère se couvrir en posant la question chaque année...
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attylha
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Posté - 05 juil. 2009 : 23:00:51
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la réglementation a été modifié il y peu de temps. avant une simple attestation du syndic suffisait. mais maintenant le syndic peut etre controler, et le seul mayen de justifier du droit au taux reduit, c'est d'avoir les attestations de chaque copropriétaire. |
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4
Posté - 06 juil. 2009 : 09:40:52
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Prière d'indiquer la 'nouvelle ' réglementation dans ce cas.... ou un simple lien qui permette de vérifier et de faire ce qu'il faut pour.
Pour ma part, jamais entendu parler d'une 'nouvelle réglementation'.... |
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poum
Contributeur actif
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5
Posté - 06 juil. 2009 : 10:44:41
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Salut Attylha et Ribouldingue.
Je suppose que mon syndic s'appuie sur le point suivant :
Le point 53 indique que : la répartition entre les logements et les locaux autres (locaux professionnels ou commerciaux) est effectuée une fois par an, lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Il appartient donc à chaque propriétaire de faire connaître, à la demande du syndic ou de l'administrateur de biens, par tout moyen à sa convenance, l'affectation exacte des locaux
Et comme nous avons voté l'an dernier en AG le contrat du syndic indiquant que la gestion des attestations a un cout de 2.99 € par lot, sa position est logique.
Toutefois j'aimerais bien que l'on me confirme si dans une copro dans laquelle il y aurait par exemple 80 % de lots utilisés pour le logement, la TVA à taux réduit sur les travaux concernant les parties communes s'appliquerait à 100 % des lots ?
Car dans ce cas là le syndic n'a vraiment pas besoin de faire du zèle...
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attylha
Nouveau Membre
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Posté - 06 juil. 2009 : 21:43:03
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Il suffit juste d'avoir 51% en logement d'habitation pour bénéficier de la TVA à 5,5% pour tout le monde.
le syndicat doit donc etre en mesure de justifier de ces 51%, d'où les attestation en cas de controle. attestation a refaire tous les ans. |
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poum
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Posté - 06 juil. 2009 : 22:39:10
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citation: Initialement posté par attylha
Il suffit juste d'avoir 51% en logement d'habitation pour bénéficier de la TVA à 5,5% pour tout le monde.
le syndicat doit donc etre en mesure de justifier de ces 51%, d'où les attestation en cas de controle. attestation a refaire tous les ans.
Bonsoir et merci attilha
Alors j'avais compris le principe.
Toutefois l'instruction fiscale n'a pas l'air d'exiger une attestation écrite de chaque copropriétaire ; Juste que le syndic demande par tout moyen à sa convenance l'affectation exacte des locaux lorsque d'après les éléments dont il dispose, le syndic ou l'administrateur de biens constate ou présume que la quote-part des locaux à usage exclusif ou principal d'habitation est inférieure à 50 %.
Dans notre cas où d'après le RC, 100 % des lots sont affectés à l'habitation et où le syndic choisi par le promoteur nous suit fidèlement depuis le début, je trouve qu'il y a une certaine exagération à nous faire payer 2.99 € par lot...
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felix1930
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Posté - 07 juil. 2009 : 00:30:40
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citation: maintenant le syndic peut etre controler
Il serait souhaitable de savoir pourquoi il peut être controler en premier;il ne paie pas de TVA à taux réduit.
Par contre, avec les commandes aux entreprises il doit joindre une attestation qui permet aux entreprises d'appliquer la TVA à 5,50% et d'être converte en cas de contrôle des services fiscaux sur le bien fondé de ce taux.
Un immeuble, depuis des lustres, entièrement à usage d'habitation (en +voir RDC ) si l'un est transformé en bureaux il doit y avoir une demande en AG......non?? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 juil. 2009 : 08:45:37
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Felix 1930 : citation: Un immeuble, depuis des lustres, entièrement à usage d'habitation (en +voir RDC ) si l'un est transformé en bureaux il doit y avoir une demande en AG......non??
Si le règlement de copropriété prévoit la possibilité d'affecter un lot (ou les) lot(s) à usage de bureaux, la réponse est non
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Édité par - JPM le 07 juil. 2009 08:46:25 |
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felix1930
Contributeur vétéran
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10
Posté - 07 juil. 2009 : 09:28:33
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JPM, comme je l'ai indiqué (en + voir RDC ) si sur ce document de base et de référence il n'y a aucune possibilité de transformer un logement en bureau ,pourquoi le syndic demanderait il systématiquement une attestation ,payante,à chaque copropriétaire
????????????? |
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