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MARC2
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 Posté - 02 nov. 2011 : 15:03:02
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Bonjour,
Notre Syndic bénévole n'a pas pris le soin de préparer le budget prévisionnel en collaboration avec le conseil Syndical.
Dans le budget prévisionnel joint à l'ordre du jour, il a inclus un poste pour des charges d'avocat alors que la procédure qui était faite contre le Syndicat est terminée, et un poste pour des charges exceptionnelles votées.
Au cours de l'assemblée, après délibération, les copropriétaires ont enlevé ces charges et ont voté un budget diminué par rapport à celui fourni avec la convocation.
Est ce qu'on peut diminuer un projet de budget ?
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2011 : 15:58:45
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Bien entendu : l'AG d'un syndicat n'est pas une chambre d'enregistrement de choses "toutes cuites".
TOUTES les questions/résolutions inscrites/prévues à l'ODJ d'une AG sont des propositions, lesquelles sont susceptibles d'être amendées/modifiées par l'AG souveraine du syndicat, sous réserve toutefois de ne pas modifier ou dénaturer le sens général de la question/résolution inscrite.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch.
9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Vous pouvez donc modifier, ajouter, soustraire à la proposition de budget prévisionnel, sous réserve de voter un prévisionnel. |
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MARC2
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 2
Posté - 02 nov. 2011 : 16:25:52
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Merci Gédehem pour cette réponse rapide.
Plus précisément, ma question est : est ce qu'on ne dénature pas la résolution du budget prévisionnel, si on change le contenu de ce budget par rapport à celui présenté dans l'ordre du jour ? |
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2011 : 17:43:02
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Amender une question, un projet, une résolution, c'est modifier la proposition.
Changer une ou des rubriques ainsi qu'un ou des chiffrages dans une proposition de "budget prévisionnel" ne change pas la nature de celui-ci en "Désignation d'un avocat pour ...." ou décision de "travaux de ravalement". Il reste "budget prévisionnel de fonctionnement", serait-il modifié en séance, ... ce qui est dans la nature de toute AG ! |
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MARC2
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Posté - 05 nov. 2011 : 13:17:19
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Nous avons maintenant un copropriétaire pointilleux qui assigne le Syndicat des copropriétaires au motif que la résolution du budget prévisionnel votée serait nulle.
Il invoque l'article 13 du décret du 17 mars 1967 : " l'assemblée ne prend de décision valide que sur des questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1".
Ce copropriétaire a voté contre ce budget diminué, ce qui semble incompréhensible car il correspond aux besoins de la copropriété !!! |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2011 : 14:16:45
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Pointilleux mais inculte en matière de copropriété : il sera non seulement débouté de son action, mais sans doute condamné à de forts DI pour cette action abusive préjudiciable au syndicat, ce que doit demander le syndicat si ce copropriétaire ignorant persiste !
Le vote d'un budget prévisionnel était inscrit à l'ODJ, un projet joint à la convocation ainsi qu'il est prévu par les textes.
L'AG s'est donc prononcée sur un projet dont chacun avait préalablement connaissance.
Il n'y a donc aucun vice de forme sanctionnable sur cette question.
Il serait pertinent de bien l'informer (lettre d'un avocat ?) avant qu'il ne se lance dans une action vouée à l'échec certain (voir la jurispridence citée plus haut), action abusive qui sera sanctionnée.
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Édité par - Gédehem le 05 nov. 2011 14:19:44 |
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MARC2
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Posté - 05 nov. 2011 : 15:25:49
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Bonjour Gédehem, le Syndic bénévole a déjà reçu l'assignation !
Le projet de résolution du budget sur l'ordre du jour était le suivant : "l'assemblée approuve le budget prévisionnel envoyé avec la convocation pour un montant de X euros suivant le détail joint à la présente convocation".
Le projet de budget a été modifié comme je l'ai précisé plus haut , deux rubriques ont été supprimées et le montant total voté a donc diminué.
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Posté - 05 nov. 2011 : 17:03:25
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votre propriétaire a complètement tort, n'oubliez pas de dire à l'avocat du syndicat de demander des DI... |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2011 : 17:06:10
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Cela ne change rien à ce qui est exposé plus haut sur le pouvoir d'amendement reconnu à une AG portant sur les questions régulièrement inscrites à l'ODJ d'une AG.
Vous (votre syndic, votre syndicat) ne devez pas vous laissez impressionner par cette action en contestation. Ce ne sera pas le 1er copropriétaire qui se fera sanctioner pour une action injustifiée donc abusive en raison de sa méconnaissance.
Si elle arrive à son terme, c'est à dire devant un juge.......
Car votre syndic doit répondre à l'assignation du syndicat, ici par un avocat spécialisdé en droit immobilier (voyez ue assoce de copropriétaires près de chez-vous). Lequel répondra pour balayer les arguments avancés. Si l'avocat du "pointilleux" et/ou lui même a 3 sous de jugeote il se désistera de son action.
Dans le cas contraire, le syndicat, par son avocat, devra sortir l'artillerie lourde pour démonter l'action abusive et faire sanctionner ce triste personnage, ce qui ne fait aucun doute : en la matière pas de quartier.
Si les éléments de votre exposé sont bons, et ils semblent l'être (question inscrite, proposition de budget jointe à la convoc), soyez sans crainte : vous (le syndicat) avez tous les éléments de votre coté. |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2011 17:08:48 |
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MARC2
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Posté - 05 nov. 2011 : 17:52:13
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Merci pour ces réponses !
En fait il semble que ce copropriétaire reproche que le montant du budget prévisionnel voté ne soit pas le même que celui qui était écrit sur l'ordre du jour envoyé avec la convocation. |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2011 : 19:13:03
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Normal : une Assemblée, comme toute assemblée décisionnelle, décide souverainement sur ce qu'elle juge bon, en ajoutant ce qui lui plait ou retanchant ce qui ne lui convient pas !
Depuis l'Assemblée nationale jusqu'à la plus petite assemblée d'un groupement lambda, ce ne sont pas de simples chambres d'enregistrement les yeux fermés.
Les questions soumises, toutes les questions, sont susceptibles d'être amendées, modifiées en fonction du débat qui s'est instauré.
Un amendement adopté par l'Assemblée Nationale est donforme au droit, comme l'est l'amendement sur une question inscrité adopté par une AG d'un syndicat de copropriétaire.
S'il n'y avait pas de débat, confrontation des idées (à l'AN comme dans un syndicat) débat susceptible de modifier les choses, on ferait un sondage par mail ou téléphone pour décider !
Ce n'est pas la régle, le vote anticipé par correspondance sans confrontation d'idées n'étant pas admis en copropriété.
Ce copropriétaire s'est fourvoyé dans une action vouée à l'échec, sans doute mal conseillé par son avocat qui, soit n'y entend rien, soit ne voit que les €€€ qu'il peut lui soutirer.
C'est pourquoi, pour le syndicat, aucune hésitation : artillerie lourde avec demande de DI .
Il faut faire une note d'information aux copropriétaires, rappelant les principes du droit en la matière, en appuyant sur le fait que des DI importants seront demandés à ce copropriétaire pour son action abusive portant préjudice au syndicat et à chacun des copropriétaires. |
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nefer
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 Posté - 06 nov. 2011 : 08:34:15
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si le budget voté est inférieur à celui indiqué dans la convocation, il n'y aura pas de problèmes
il faudrait d'abord vérifié qu'il n'y a pas de vice de forme dans cette convocation......
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JPM
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Posté - 06 nov. 2011 : 09:58:06
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Puisque l'assignation a été délivrée au syndic, celui ci en a envoyé une copie à tous les copropriétaires comme il doit le faire.
Le mieux serait alors de nous dire exactement ce que le contestataire formule comme critique. En toute bonne foi Marc peut avoir oublié un détail important.
Une chose certaine est que tout budget provisionnel doit comporter une ligne pour les frais de contentieux. Comment affirmer qu'un syndicat n'aura pas un problème contentieux dans l'exercice. Comment admettre que dans un syndicat important ayant chaque année une dizaine de recouvrements pour > 1000 € il n'y ait pas un centime prévu pour le financement des procédures. Même en utilisant l'injonction de payer il y a des frais d'huissier à avancer pour l'inscription des garanties et l'exécution des ordonnances. Dans le cas évoqué, le syndic a en permanence de 1200 à 2000 € dehors à ce titre.
S'iln'y a pas de procédure ? tant mieux. La ligne assure un petit matelas de trésorerie.
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MARC2
Contributeur actif
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Posté - 06 nov. 2011 : 13:15:32
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Bonjour JPM, notre syndicat n'est pas très grand : huit lots. Le budget prévisionnel s'élève en moyenne à 1000 € et la copropriété a un fond de roulement pour les imprévus.
Le contestataire invoque l'article 13 du décret en date du 17 mars 1967 pour réclamer la nullité de la résolution du budget :
Le projet de résolution du budget sur l'ordre du jour était le suivant : "l'assemblée approuve le budget prévisionnel envoyé avec la convocation pour un montant de 3000 euros suivant le détail joint à la présente convocation".
Sur le procès-verbal envoyé par notre Syndic bénévole, la résolution votée est: "Après discussion, il est proposé à l'assemblée d'approuver un budget prévisionnel d'un montant de 1000€".
Les copropriétaires ont décidé d'enlever du budget 1000 € de charges d'avocat et 1000 € de charges exceptionnelles.
Peut-être la rédaction de la résolution votée est maladroite et qu'elle devait mieux expliquer cette baisse ?
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JPM
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Posté - 06 nov. 2011 : 14:09:46
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Sur le fondement de l'article 13 du décret, le contestataire est mal placé. Il est possible de modifier un budget prévisionnel.
Mais en l'espèce, et indépendamment de l'article 13, la modification est certainement abusive. Quel a été le montant des charges ordinaires du précédent exercice ? Quel est le montant de la prime d'assurance multirisque du syndicat ?
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MARC2
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Posté - 06 nov. 2011 : 14:34:15
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La prime d'assurance est de 450 € ; les dépenses réelles du précédent exercice étaient d'environ 900 € de charges courantes + 1200 € de la procédure qui est terminée soit 2100€. |
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2011 : 21:57:19
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Budget courant de 1000 €, avec une réserve de trésorerie au cas où, l'affaire semble bien gérée pour 8 lots sans problème.
Sauf un grincheux, totalement à coté de la plaque dans cette contestation, qui n'y gagnera que 7 ennemis. |
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