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hacamboy
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 Posté - 09 nov. 2011 : 23:49:36
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Bonjour,
pourriez vous me dire quel est le statut du logement d'un employé en catégorie B. Le logement doit il être l'habitation principale, le domicile désigné? Si il n'y a plus d'astreinte de nuit le gardien doit il aménager ce logement pour faire comme si il y vivait? Quels sont ses droits pour utiliser ce logement à des fins de petits bricolage personnel.
Cordialement
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galoubet
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Posté - 10 nov. 2011 : 08:29:13
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Bonjour Haccamboy,
Le statut du logement de fonction est clair, il s'agit d'un "accessoire au contrat de travail".
Ce n'est pas un logement locatif, puisqu'il n'existe pas de contrat de bail. Ce qui explique que le logement de fonction doit être impérativement restitué lorsque le contrat de travail prend fin, ce que certains gardiens imprévoyants découvrent au moment de prendre leur retraite.
Etant un accessoire au contrat de travail, le logement de fonction constitue la résidence principale. Vous avez parfaitement le droit de louer ou acheter un autre logement, à vos frais, et vous y rendre en dehors de vos heures de travail, mais pendant la durée du contrat de travail, cet autre logement ne sera qu'une résidence secondaire, et les trajets entre cette résidence secondaire et votre lieu de travail ne constitueront que des déplacements privés.
Pour les petits travaux personnels effectués à l'intérieur du logement de fonction, c'est possible à condition qu'ils n'occasionnent pas de gêne ni de nuisance pour le voisinage, et sous réserve également qu'ils ne représentent pas une surconsommation pour les forfaits avantage en nature (vous ne pouvez pas transformer le logement de fonction en laverie ou en centre de repassage par exemple). C'est un lieu d'habitation que vous devez utiliser, suivant l'expression consacrée, en "bon père de famille". |
Édité par - galoubet le 10 nov. 2011 08:35:40 |
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hacamboy
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 2
 Posté - 10 nov. 2011 : 08:55:03
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Merci pour ces explications;
Pour les avantages en nature ils sont limités et donc on ne peut les faire exploser , de plus la loge a un compteur et le logement aussi donc le concierge paie sa consommation.
La notion de bon père de famille évoluant moins vite que les désirs de bricolage de notre gardien, il va falloir qu'il se restreigne.
Le logement est il une partie privée ou soumise à la visite du syndic quant à sa tenue,
Cordialement
P. Dolé |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 10 nov. 2011 : 10:00:19
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Quel est le régime applicable en matière d’attribution d’un logement de fonction à un gardien d’immeuble et plus précisément les contraintes qui peuvent être imposées par l’employeur ?
Tout d’abord, il convient de rappeler qu’en application des articles L.771.1 et suivants du Code du travail ainsi que de l’article 18 de la CCN des gardiens-concierges et employés d’immeubles, les employés relevant du régime dérogatoire de la catégorie B ont droit à un logement de fonction dans l’immeuble. Cette attribution constitue salaire complémentaire en nature, ainsi que le précise l’art.20 de la CCN.
En l’absence d’affaire connue pour ce qui concerne le logement de fonction des gardiens-concierges, il semble nécessaire de se référer à la jurisprudence établie sur les logements de fonction dans le domaine public.
Ainsi, dans un arrêt « Debans » du 7 juillet 1975, le Tribunal des conflits a jugé que les logements d'instituteurs situés dans un immeuble aménagé en vue de son affectation au service public de l'enseignement font partie du domaine public communal.
Dans un litige récent, le logement en question, étant situé dans l’enceinte de l’école, est considéré comme faisant partie intégrale du domaine public.
Le logement étant situé dans l’enceinte de l’établissement d’enseignement peut donc être « intégré » au domaine public, en application de la théorie de l’accessoire.
Du fait de son appartenance au domaine public, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes.
La jurisprudence énonce comme principe général qu’il appartient à l’autorité chargée de la gestion du domaine public de fixer, tant dans l’intérêt dudit domaine et de son affectation, que dans l’intérêt général, les conditions auxquelles elle entend subordonner son occupation.
Sur la base de ce principe, on peut avancer que le logement de fonction d’un gardien-concierge étant situé dans l’emprise de l’immeuble dont le syndicat de copropriétaires a la garde et la gestion, il est intégralement dans le domaine privé du syndicat.
Du fait de son appartenance a ce domaine privé, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes précisées par le syndicat employeur.
Concrètement, le syndicat semble donc avoir la possibilité d’assortir l’utilisation et l’occupation de ce logement de multiples conditions, motivées par l’intérêt général.
En l’espèce, dans l’affaire portée devant les juges, la commune a des difficultés d’archivage en mairie et semble avoir la jouissance entière d’une partie du grenier, située au dessus du logement de fonction, et accessible par ce dernier.
La commune étant la seule à pouvoir définir les conditions d’utilisation de ce logement de fonction, pourra préciser par acte unilatéral les contraintes imposées à l’institutrice du fait de l’utilisation de cette partie de grenier pour archivage et du « droit de passage » inhérent à cette utilisation.
Concernant le logement de fonction des gardiens-concierges dont ils bénéficient au titre de leur contrat de travail, il convient donc de doter d’un certain formalisme l’occupation et l’utilisation de ce logement par le gardien-concierge, en précisant dans un acte écrit (acte unilatéral) les conditions et les contraintes auxquelles l’employé peut être soumis.
(Une histoire qaue j'ai eu à connaitre : le logement de fonction était utilisé comme "laverie", avec 4 ou 5 machines, + séchage et repassage, le tout tenu par l'épouse et la fille de l'emplyé d'immeuble. Comme il n'existrait pas de comptage individualisé et que l'activité n'était pas déclarée, je laisse imaginer les bénéfices ...... sur le dos du syndicat.
D'où la nécessité parfois de bien préciser l'utilisation de cet avantage en nature "logement".)
"Le logement est il une partie privée ou soumise à la visite du syndic quant à sa tenue,"
Ce logement de fonction n'est pas "logement" dont l'emplyé serait locataire, ainsi que l'expose Galoubet. Il s'agit d'un "salaire complémentaire en nature", ici de logement. Ce dernier est très généralement une "partie commune", que le syndic, éventuellment accompagné de membres du CS, peut visiter pour en juger de l'état et de la bonne utilisation, comme il le fait (ou devrait le faire) pour toures les parties commues lors de ses visites périodiques de l'immeuble.
Ces visites de controle seront prévues dans les conditions d'utilisation du logement de fonction (acte unilatéral imposé par l'employeur)
Bien entendu, il en avisera préalablement l'employé. |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2011 10:20:06 |
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hacamboy
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Posté - 10 nov. 2011 : 13:25:00
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Merci à vous. On en vient presque à la question de savoir si il peut y avoir conflit entre un travail convenablement exécuté et une certaine normalisation de l'usage du logement. Dans ce dernier cas je ne vois pas trop les textes qui permettent d'intervenir.
C'est une partie commune dédiée à l'habitation du concierge; |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 10 nov. 2011 : 14:41:06
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Que voulez-vous dire par "normalisation de l'usage du logement (de fonction) ????
Il n'y a pas de lien entre la qualité du travail et cet usage, qui ne peut être que "logement de fonction" selon les conditions d'usage fixées par l'employeur.
De quelle "intervention" parlez-vous ??
S'il s'agit de mettre fin à une dérive dans l'usage de cet accessoire à la rémunération, pas besoin d'un texte spécifique. |
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galoubet
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Posté - 10 nov. 2011 : 15:58:34
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citation: Ce dernier est très généralement une "partie commune", que le syndic, éventuellment accompagné de membres du CS, peut visiter pour en juger de l'état et de la bonne utilisation,
Mmmmmmouais, en ĂŞtes vous bien certain ?
Même dans la gendarmerie, cette pratique brimante d'un autre âge a disparu.
Et le service militaire s'Ă©tant perdu, la revue de paquetage, visite de casiers ou d'armoire, et autres brimades militaires n'existe plus non plus.
Il demeure que chacun, a droit au respect de sa vie privée.
Le gardien bien sûr ne pouvant pas utiliser son logement de fonction pour des activités gênantes, polluantes, bruyantes ou dangereuses, mais c'est vrai pour tout le monde et pas seulement pour le gardien. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 nov. 2011 : 17:18:53
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"Mmmmmmouais, en ĂŞtes vous bien certain ?"
Bien entendu : il ne s'agit pas là d'une pratique vexatoire ou de police, mais l'exercice normal de controle de l'employeur sur un accessoire au contrat de travail(*) qui est sa propriété (ou dont il est le locataire (**)) et dont il a la charge de l'entretien.
D'où la nécessité de vérifier (sans harcellement) non seulement l'usage conforme du logement de fonction ainsi que son bon état d'entretien.
Ce n'est pas parce qu'il faut refaire les tapisseries et moquettes tous les 5 ans que le bénéficiaire est en droit de les passer au cutter ou d'y faire des œuvres prétendues "artistiques" ....
(*) le bénéfice du logement de fonction est clause du contrat de travail. L'employeur est en droit de controler le respect des clauses, tant pour l'execution des taches que pour tout ce qui est compris dans le contrat.
(**) cas où le logement de fonction est loué par le syndicat. |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2011 17:22:01 |
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galoubet
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Posté - 10 nov. 2011 : 17:42:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Mmmmmmouais, en ĂŞtes vous bien certain ?"
Bien entendu : il ne s'agit pas là d'une pratique vexatoire ou de police, mais l'exercice normal de controle de l'employeur sur un accessoire au contrat de travail(*) qui est sa propriété (ou dont il est le locataire (**)) et dont il a la charge de l'entretien.
D'où la nécessité de vérifier (sans harcellement) non seulement l'usage conforme du logement de fonction ainsi que son bon état d'entretien.
Vous savez bien que c'est un point sur lequel nous ne serons jamais d'accord.
En copropriété, malheureusement, la frontière entre vérification et et vexation est souvent bien ténue, et le harcellement dont chacun se défend est aussi monnaie courante. Ce qui veut dire que ce qui est, comme vous le dites, un droit de l'employeur, peut très vite se transformer en dérives vexatoires.
Un syndicat de copropriétaires qui emploie un gardien, et en principe, il s'agit d'un poste sur le long terme, sait quand même à qui il a affaire, sans avoir besoin d'explorer le fourbi dans le tiroir de monsieur, les culottes de l'étagère de madame, ou le coffre à jouets du petit bonhomme. En principe, sauf exception, chez un gardien on trouve la même chose que chez tout le monde, la brosse à dents sur l'étagère de la salle de bain, les casseroles dans la cuisine, le pyjama et les pantoufles dans la chambre. Faut-il vraiment que le syndic et le CS viennent vérifier celà ? |
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GĂ©dehem
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9
Posté - 10 nov. 2011 : 17:58:03
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Vous partez dans les extremes sans voir le fond des choses !
On se moque des brosses Ă dents ou des culottes de madame, ou mĂŞme des rangements ou non.
Car il ne s'agit pas de fouiller les tiroirs ou de controler les verres Ă dents !
Il s'agit, lors des visites de l'immeuble, de jeter un œil sur l'état du logement de fonction et de vérifier son bon usage, voir si tout va bien, comme le ferait le syndic (et CS) pour la cage d'escalier, le local chaufferie, le garage à vélos, etc ....., les locaux communs placés sous la garde du syndicat. (*)
Sans doute pas à chaque visite (si elles existent !!!, si elles sont prévues par contrat.). Mais un tour dans l'immeuble au moins chaque année me semble incontournable.... dont le logement de fonction mis à disposition de l'employé.
Il ne faut pas voir les choses en négatif. Ces visites peuvent être suivies d'effets positifs, l'employé (et/ou son conjoint) faisant part 'in situ' de ses souhaits.
(*) cela peut permettre d'envisager des travaux de réfection ou d'amélioration sans attendre les délais réglementaires qui plus est en trainant des pieds ....
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Édité par - Gédehem le 10 nov. 2011 18:03:53 |
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hacamboy
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Posté - 10 nov. 2011 : 18:17:26
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Merci messieurs, vous vous complétez merveilleusement bien.
En fait ĂŞtre attentif au gardien tout en veillant Ă que le bien de la copro demeure en l'Ă©tat.
Merci Ă vous |
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orion7000
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Posté - 11 nov. 2011 : 08:46:27
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il y a peu de temps, j'ai demandé par écrit à mon syndic et au CS un remplacement de mon évier de cuisine, à mes frais, pour mon confort personnel. Une simple photo, avant et après, a suffi à contenter tous ce petit monde!!!
à aucun moment, ils m'ont demandé de visiter.... je confirme les dire de Galoubet, il est hors de question qu'il y aura quelconques visite de mon logement de fonction par qui que ce soit. Ma vie privée ne regarde personne et mon logement en fait complètement partie.
Il est clair que l'on ne peut pas faire tout et n'importequoi en ces lieux, mais la confiance se doit d'être réciproque!!!
à savoir, sans mon accord, un RDV préci, et l'acceptation de ma famille, cette visite ne se produira pas. |
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| Gardien qui fait son job correctement dans le respect de sa copro |
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Édité par - orion7000 le 11 nov. 2011 08:47:17 |
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hacamboy
Nouveau Membre
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Posté - 11 nov. 2011 : 09:21:46
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Je pense que vous avez raison, un logement de fonction n'entraîne pas un contrôle de celui ci par le syndic sauf réparations à effectuer. La réception de l'évier entraîne une visite.
Étiez vous sur la photo fourni?
Cordialement |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 nov. 2011 : 10:53:26
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Orion, vous rapportez une pratique qui a eu lieu dans votre syndicat, chez vtre employeur, ce qui n'en fait pas une régle.
Ce qui rappelé ici ce sont les régles qui s'appliquent à un avantage en nature dont l'employé est bénéficiaire dans le cadre de son contrat de travail,
L'employeur qui met à disposition du matériel, un équipement (*) ici un local à usage de "logement de fonction", est en droit d'en vérifier le bon usage par l'attributaire, le bénéficiaire.
S'agissant du "logement de fonction", il n'y a aucune atteinte à la vie privé à vérifier que l'évier est en bon état, ou la baignoire s'il y en a une, ainsi que l'état général des murs ou plafond, non pour faire de l'inquidition, mais pour vérifier que ce qui est mis à disposition de l'employé est en bon état, bien utilisé.
Visite qui entrainerait des travaux de réfection ou d'amélioration, y compris contre la volonté du bénéficiaire. Par exemple pour installer des moyens de comptage individualisé s'il n'y en a pas, ou mettre une bonne douche à la place de la vieille baignoire sabot.
De même que l'employeur peut interdire l'exercice d'une activité autre dans ce logement de fonction, par exemple une activité "repassage" rémunéré de votre épouse, qui plus est si vous êtes au forfait "électricité" sans comptage individuel. (conditions d'usage fixées par l'employeur).
Que ces régles toutes simples ne soient pas suivies, qu'il n'y ai pas de visite des locaux communs, que vous ne vouliez pas, c'est une autre affaire, qui relève des pratiques internes qui ne sont pas 'régles'.
PS : il ne fait pas faire faire une fixation sur le logement de fonction en pensant que l'employé en est "locataire", ce qu'il n'est pas du tout, ainsi que le rappelle Galoubet. L'employé est bénéficiaire d'un avantage en nature dans le cadre de son contrat de travail, avantage en nature qui est "salaire complémentaire".
Rien d'extraodinaire à vérifier le bon état et usage de cet avantage en nature accordé par contrat, quelqu'il soit, par exemple une voiture de fonction. Le bénéficiaire pourrait en faire ce qu'il veut ???
Concernant le "logement de fonction", on peut ajouter que l'employé n'est pas obligé d'y "loger" hors de son temps de travail (curieuse approche des textes par la jurisprudence), l'employé ayant son domicile personnel et alors privé dans un autre lieu.
(*) cas bien connu du téléphone portable "professionnel", qui ne doit servir que pour le 'travail' : vétification des communications. |
Édité par - Gédehem le 11 nov. 2011 11:18:43 |
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ainohi
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Posté - 13 nov. 2011 : 13:51:41
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Les comparaisons entre domaine public et domaine privé de la copropriété sont aberrantes. Cela n'a absolument rien à voir. En droit public, la distinction entre domaine public et domaine privé a essentiellement pour intérêt de déterminer si le principe d'inaliénabilité du domaine public s'applique ou non. Ce principe est inconnu en droit privé.
La question de la protection du domicile est une tout autre question et ne dépend absolument pas du régime de la propriété de ce domicile.
Les droits de l'occupant à la protection de son domicile et ceux du propriétaire de disposer des moyens nécessaires à l'entretien du bien peuvent s'opposer. Il n'y a pas de dispositions d'ordre public précises à ce sujet. Cela relève en général du bon sens et requiert un minimum de bonne foi de part et d'autre.
Le propriétaire ne peut revendiquer plus de droits pour un logement de fonction que pour un logement locatif. C'est un domicile et il est protégé comme tel. S'il y a abus de droit de la part de l'occupant, le propriétaire n'a pas d'autre solution que de passer par la voie judiciaire pour obliger l'occupant à ouvrir sa porte. |
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orion7000
Contributeur débutant
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Posté - 14 nov. 2011 : 06:38:55
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GĂ©dehem
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Posté - 14 nov. 2011 : 10:55:36
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On n'est pas dans un match, il n'y a rien Ă gagner ou Ă perdre ! 
Concernant les passerelles entre droit administratif et droit civil, il y a longtems qu'elles existent, même si les 2 sont séparés. La justice administrative s'inspire du juge judiciaire et inversement sans que cela ne fasse bondir les puristes.
S'agissant du logement de fonction attribué dans le cadre d'un contrat de travail en tant qu'avantage en nature (c'est un "salaire complémentaire" faut-il le rappeler), son régime comme son utilisation échappent aux régles générales qui découlent de la Loi Quillot. Il n'est pas concerné par les régles des baux. C'est aussi le cas sur un plan fiscal.
Il échappe aussi à l'art.215 du Code civil, étant imposé par le contrat de travail. Il n'est même pas lieu de résidence principale de l'employé lorsque celui-ci habite ailleurs, domicile privé relevant du droit commun.
S'agissant de la disposition d'un avantage en nature lié à un contrat de travail ainsi qu'il est prévu par une convention collective, avantage en nature "logement" et/ou "voiture", celui-ci reste soumis aux régles imposées par l'employeur et non aux régles générales découlant d'un contrat de location (logement et/ou voiture). |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2011 10:57:26 |
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hacamboy
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Posté - 14 nov. 2011 : 12:27:44
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Bonjour,
merci de votre apport;
Vous Ă©crivez "
Il échappe aussi à l'art.215 du Code civil, étant imposé par le contrat de travail. Il n'est même pas lieu de résidence principale de l'employé lorsque celui-ci habite ailleurs, domicile privé relevant du droit commun."
Notre syndic demande que le gardien en fasse son Lieu de RĂ©sidence Principal, qu'en est il?
Le gardien aura un contrat EDF logement et une ligne téléphone personnel donc privé dans ce logement.
Merci de vos réponses car j'avoue ne rien avoir trouvé sur ce sujet. |
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GĂ©dehem
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18
Posté - 14 nov. 2011 : 15:16:21
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En la matière, et on voit là le travers de textes (Code du travail, CCN) mal fichus, nul ne peut imposer un lieu de résidence principal à quiconque (hormis quelques métiers spécifiques), chacun étant libre de se loger là où il veut (déclaration des droits de l'Homme.1948)
Principe rappelé dans un arret de Cassation ((Cass. soc., 13 avr. 2005) : "Les juges affirment que si les salariés peuvent effectuer les tâches qui leur sont confiées tout en résidant à l’extérieur des lieux de travail, la clause d’obligation de résidence doit être annulée."
Autrement dit, le syndic ne peut en aucun cas au nom du syndicat imposer d'habiter à titre de "résidence principale de la famille" dans l'immeuble. (*)
D'où les textes mal fichus, contraire aux normes constitutionnelles, ce que rappelle la C. de cassation. Et donc des RDC qui prévoient un service gardien-concierge habitant dans l'immeuble ......
Dans un tel cas, l'employé prévu en Cat.B (rémunération en UV) doit être classé en Cat.A rémunéré à l'heure travaillée.
(*) L’article L. 120-2 du Code du travail dispose que "Nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché".
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hacamboy
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19
Posté - 14 nov. 2011 : 19:02:36
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Merci de cette réponse, on risque effectivement d'avoir des cas où le conjoint n'aura pas l'envie de quitter son domicile.
Il reste une journée de travail de 9 heures et une amplitude de 13H, ce qui peut justifier l'usage du logement en tant qu'instrument de travail.
Les copropriétaires veulent un gardien qui habite alors qu'il n'y a plus d'astreinte de nuit.
Le logement 45 m² est pris en considération pour 135€ en tant que salaire en nature. L'argument est que si le salaire est petit le logement est grand.
Bien sûr les 600/800 € de ce loyer potentiel ne rentrent pas dans le calcul de la retraite. Ce sont d'anciens textes et un smic à Paris paraît un peu court.
Cordialement |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 nov. 2011 : 14:17:27
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"Le logement 45 m² est pris en considération pour 135€ en tant que salaire en nature."
Pas du tout, et c'est toute l'ambiguité dans laquelle se trouve non seulement les syndicats (les copropriétaires), mais surtout les employés bénéficiaires !
Vous le dites : ce logement de 45m² "vaut" dans votre scteur entre 600 et 800 € ! Mettons 700 € en moyenne.
Si l'on retranche des 700 € du loyer moyen la part déductible "avantage en nature" conventionnelle de 135 €, on a bien un supplément de salaire de 565 €/mois.
Comprenons nous :
- l'employeur verse 1570 € de salaire brut de base à un employé lambda auquel celui-ci retranche 700 € pour son loyer = reste 870 €
- l'employeur verse ces 1570 € brut mini à l'employé cat.B 10.000 UV auquel il retranche les 135 € de l'avantage en nature = reste 1435 €.
C'est cela "le salaire complémentaire" avantage en nature, ici de logement, supplément 'en nature' de 565 €/mois, avantage qui n'est pas à la marge on le voit !
Ne me faites pas dire ce que je ne dis pas (trop payé et autres ....!!) .
Je dis qu'il faut ouvrir les yeux sur certaines réalités qui ne sont pas celles généralement véhiculées |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2011 14:26:49 |
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