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 Sujet  |
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copro
Contributeur débutant
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 Posté - 24 nov. 2011 : 15:55:09
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Bonjour,
J'aimerais savoir à quel article se vote l'installation de jeux pour enfants dans une copropriété.
J'hésite entre art 25 ou 26 (double majorité)
Merci d'avance de votre aide
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Posté - 24 nov. 2011 : 17:17:05
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si cette installation de jeux se fait sur une partie commune, je dirai que le vote se fait à l'article 24 ; et peut éventuellement être mis en prévision de charges au budget gestion courant : achat de matériels, et voter avec le budget, si ce matériel est posé par les propriétaires...  . |
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Gédehem
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Posté - 24 nov. 2011 : 17:50:27
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La maj.art.24 est limitée aux travaux d'entretien et de réfection de l'existant.
S'agissant de travaux qui vont entrainer transformation d'un espace commun (délimitation de la zone, sans doute grillage de protection ne serait-ce que pour éviter es cacas de chiens, etc ...), de la pose d'élements nouveaux qui n'existaient pas préalablement, c'est la maj.art.26.
Cerise sur le gateau, ne pas oublier le décret 96-1136 pour la mise en sécurité du sol .... |
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Posté - 24 nov. 2011 : 18:39:38
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pour ma part, j'en étais resté à l'implantation d'un jeu par ci par là , sans pour autant constituer une "aire collective de jeux", sachant qu'en plus nous ne sommes pas dans un lieu accueillant du public , mais sur un terrain privé indivis, comme une "grosse" maison individuelle donc une aire privé de jeux (on retrouve le même principe sur d'autres sujets dans les piscines internes de résidences).
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Gédehem
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4
Posté - 24 nov. 2011 : 19:32:48
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Du moment qu'une installation est collective, elle est soumise aux qui s'imposent en pareil cas, installation privée ou pas ...
C'est aussi imposé pour les installations individuelles privées, les piscines par exemple . |
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5
Posté - 24 nov. 2011 : 20:47:02
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pour info et en dehors du sujet (mais c'est moi qui est amené cet exemple   ) : les piscines se trouvant à l'intérieur d'une résidence et utiliser uniquement pas des résidents, sont soumis aux règles des piscines privées comme dans chaque maison individuelle mais pas aux règles des piscines dites collectives. |
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copro
Contributeur débutant
France
87 message(s)
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6
 Posté - 24 nov. 2011 : 20:57:01
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Je précise qu'il s'agit de 2 jeux (un jeu sur ressort et une petite maison pour 2 à 8 ans) qui seront posés directement sur la pelouse suivant indications des stés que nous avons contactées et qui nous vendent les produits. Ces jeux n'ont pas besoin d'un sol spécial.
Alors quel article SVP ?
Merci d'avance |
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mespres
Contributeur vétéran
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7
Posté - 24 nov. 2011 : 21:17:06
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tout dépend du point de vue auquel on se place par rapport à l'idée qu'on s'en fait 
le point de vue juridique : amélioration, donc article 26.
le point de vue "interessé" : l'article 26 étant une horreur (impossible de réunir tous les millèmes), voici une recette très efficace : vous votez à l'article 24, en faisant le pari que personne dans l'assemblée ne soulèvera la question de l'article 26. Attendez deux mois à réception du PV: le vote est acquis. |
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Posté - 25 nov. 2011 : 07:25:11
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dans ce cas pour ma part, je reste sur ma position : mettre dans le budget de gestion courante à la rubrique achat de petits matériels... au motif : diminution de surface de pelouse donc diminution de l'entretien de la pelouse
si on considère que ce sont des travaux d'amélioration, le syndic va vous demander des honoraires car il va être obligé de faire des appels de fonds spéciaux et faire une gestion spéciale (annexe 4), les jeux d'enfants () en valent ils la chandelle ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 nov. 2011 : 10:10:13
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En pareil cas, il y a toujours confrontation entre les bons sentiments, l'engagement de tel ou telle sur un projet 'collectif' d'actualité, ponctuel, etc, etc ....
Le problème vient dans la durée : OK pour la cabane destnée aux enfants, pas de problème pour l'installer à la maj. art 24, éventuellempent (déja vu) payée par les parents demandeurs, ...tout le monde et beau et gentil (cui cui, et petites fleurs ...  .).....
Et dans 4 ou 5 ans, il faut engager des travaux d'entretien de la cabane en bois bien dégradée, et c'est là que commencent les ennuis, entre ceux qui n'ont jamais eu d'enfants utilisateurs, ceux qui ne les ont plus et s'en moquent, ...... et ceux qui vont en avoir .....
Je saute bien entendu le gamin accrobate tombé du toit, celui qui s'est coincé la jambe dans le ressort du cheval à bascule (vu), le syndicat devant assumer la responsabilité des préjudices subit par les personnes utilisatrices des équipements par nature ici 'commun'.
Autrement dit, une telle installation, si elle est sans doute nécessaire voire indispensable, ne se décide pas à la va vite sur le coin d'une table. S'agissant d'équipements communs nouveaux, ils doivent être intégrés dans le "patrimoine" du syndicat, au même titre que tous les autres équipements nouveaux souhaités par le syndicat, ce qui se décide à la maj.art.26.
Dans ce genre d'affaire, il faut ouvrir les yeux sur ce à quoi on s'engage, obligatoirement dans la durée, et non sur les 2 ou 3 ans à venir pour son gamin de 3 ans ! |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2011 10:12:00 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2011 : 12:34:56
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Les jeux sont clairement une amélioration.
La solution de faire voter une amélioration à l'article 24 directement est porteuse de problèmes dans les années à venir surtout si une majorité juste relative y est favorable (par exemple un gros tiers 35% contre un petit tiers 30% de l'ensemble du syndicat). Les années suivantes, il sera tentant de faire voter d'autres améliorations à l'art. 24 et si le CS ou les syndic s'y oppose, on criera avec juste raison "deux poids, deux mesures !". Faire voter une amélioration à l'article 24 directement (= (ne pas appliquer la loi) nuit dans la durée à la sérénité d'une copropriété et à celle du CS.
Une solution intermédiaire est de prendre le risque de perdre 1 an = voter la 1ère année à l'article 26 avec les demandeurs de l'amélioration organisés pour battre le rappel des présences à l'AG et des pouvoirs. A l'arrivée :
- si la majorité art 26 passe, c'est super,
- si elle ne passe pas et que plus des 2/3 des présents et représentés sont favorables, les demandeurs de l'amélioration sont alors plus fondés à proposer de faire passer le vote à l'art 24 à l'Ag suivante : malgré les efforts pour la participation, les non représentés n'ont pas daigné envoyer leur pouvoir et ont ainsi empêché l'adoption de la résolution pourtant soutenue par 2/3 des exprimés,
- si elle ne passe pas et que moins des 2/3 des présents et représentés sont favorables malgré le lobbying, il est sans doute raisonnable d'abandonner.
Attention donc à un passage en force à l'art 24, ça peut devenir une casserole lourde à assumer dans la durée.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 25 nov. 2011 : 13:19:07
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Louis92 : citation: si elle ne passe pas et que plus des 2/3 des présents et représentés sont favorables, les demandeurs de l'amélioration sont alors plus fondés à proposer de faire passer le vote à l'art 24 à l'Ag suivante
Louis 92 : attention, l'article 26 ne peut pas être suivi d'un vote à l'article 24 si plus des 2/3 des présents ou représentés sont favorables !!
Un autre vote pourra être proposé à l'article 26 allégé et non le 25, ou le 24 !!
La double majorité (art. 26) représente
les 2/3 des millièmes (en valeur absolue)
ET
la majorité des copropriétaires (en valeur absolue)
Pour quelles décions ?
Exemple : Si une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires, il faudra au moins 667 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité, quel que soit le nombre de personnes présentes ou représentées à l'assemblée.
La double majorité allégée (art. 26 al. 4) a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Il faut :
. les 2/3 des millièmes présents et représentés (valeur relative)
. la majorité des copropriétaires (valeur absolue)
Pour quelles décions ?
Exemple : Une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires ; 8 sont présents ou représentés, pesant 800 millièmes. Il faudra au moins 534 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité.
Le vote n'est pas immédiatement valide. Il faut procéder à une ratification dans les mêmes conditions de majorité par une seconde assemblée pour qu'il soit exécutoire.
Nota : le décret du 15 janvier 1995 précise que la convocation à cette deuxième assemblée générale doit rappeler que la majorité requise est bien celle de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des millièmes présents et représentés.
[blue]Loi SRU Article 81-9 :
-Les votes qui n'ont pu être acquis à la majorité de l'art. 25, peuvent, si 1/3 des copropriétaires a voté pour, être adoptés immédiatement à la majorité de l'art. 24, ou à cette même majorité, mais 3 mois après, si moins d'1/3 des copropriétaires avait voté pour (article 25-1 nouveau).
-[b]Les travaux visés à l'art. 26-c (amélioration, transformation ou addition de parties communes, sauf nécessité ou impératifs légaux), s'ils n'ont pas été adoptés dans les conditions exigées par l'art. 26, peuvent, s'ils réunissent celles de l'art. 26 al. 4, être adoptés aux conditions fixées par ce même article (cf. la double majorité allégée).[/blue]
copro : citation: Je précise qu'il s'agit de 2 jeux (un jeu sur ressort,......
Gedehem l'a bien souligné. Les bons sentiments, le bénévolat, ....ne s'accorde pas souvent avec la copropriété. Le SDC, donc tous les copros, seront responsables d'une décision de l'AG.
Copro : avez vous oublié des accidents mortels survenus sur les petites balancoires à deux enfants face à face, sur le tourniquet qui a éjecté un enfant, sur des balançoires classiques, et votre petit jeu à ressort !!!!!
Malheureusement cela n'arrive pas qu'aux autres !!!
Article 26 obligatoire pour ces travaux de création et d'amélioration. 
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2011 : 14:02:13
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il y a mélange des genres sur la question.
le mode de vote (article 25 ou 26) ne résout pas la question de fond posée par Gedehem : quel est l'engagement du syndicat si accident ? Une petite balançoire est fort sympathique, mais si une mauvaise chute engendre le décès d'un enfant, le syndicat sera mis en position très délicate, que le vote soit à l'article 25 ou 26. Gedehem, je suis convaincu : pas de jeux d'enfants dans le jardin de ma copro.
Par contre, je dois dire que je fais régulièrement voter à l'article 25 des postes qui devrait l'être à l'article 26, avec la bénédiction du syndicat. Cela arrange en fait les flemmards qui ne viennent pas à l'AG et qui ne se donne pas la peine de donner leur pouvoir. |
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Posté - 25 nov. 2011 : 14:53:28
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mespres : citation: Par contre, je dois dire que je fais régulièrement voter à l'article 25 des postes qui devrait l'être à l'article 26, avec la bénédiction du syndicat. Cela arrange en fait les flemmards qui ne viennent pas à l'AG et qui ne se donne pas la peine de donner leur pouvoir.
A quel titre FAITES vous voter des résolutions à l'article 25 au lieu de 26 ??
Syndic ?
L'argument des flémards ne tient pas la route, quel drole d'argument pour vous autoriser à de telles pratiques ; ne pas respectez la loi est condamnable.
Malheureusement, cet abus est courant en copropriété. Mais si vous êtes un syndic pro. vous oubliez votre mission d'information en tant que professionnel !!
Si vous êtes président du CS, vous ne respectez pas votre mission de controle du syndic. C'est au CS de restifier ce genre de magouilles et d'abus de pouvoir.
Osez dire que vous avez la bénédiction du syndicat est assez gonflé également ! vous jouez sur la méconnaissance des copropriétaires qui vous font confiance ! 
Bien évidement que la majorité de vote à son importance. Nous savons tous que l'approbation d'une résolution à l'article 26 est difficile; mais dans le cas de copro. Une discussion sérieuse doit être engagée lors de l'AG en posant la question de la sécurité et des responsabilités.
mespres : comment pouvez vous opter un zappage de l'article 26, et puis refuser les jeux d'enfants en copropriété. Vous auriez donc proposer cet article 26 pour être sur du rejet ? Syndic ou président du CS ne peuvent pas choisir l'article de majorité selon leur propres critères ou leur propres idées !!!
Roulez vous aussi à 180 km/h pour doubler tous ces abrutis, qui ne roulent qu'à 130 km/h ?
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copro
Contributeur débutant
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Posté - 25 nov. 2011 : 15:11:36
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Merci de toutes vos réponses et du débat qu'elles ont entrainé.
Compte tenu que nous voulons que les choses soient faites dans les règles, et qu'il n'y ait aucune contestation, nous ferons voter les jeux au titre de l'article 26 double majorité.
Merci encore
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 nov. 2011 : 15:55:35
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L'approche de mespres est interessante, dans la mesure où elle pose la question de fond de toute collectivité : que sommes nous prêts à accepter comme équipements collectifs "de confort-loisir-embellissement-..."etc ???
"Une petite balançoire est fort sympathique, mais si une mauvaise chute engendre le décès d'un enfant, le syndicat sera mis en position très délicate, que le vote soit à l'article 25 ou 26. Gedehem, je suis convaincu : pas de jeux d'enfants dans le jardin de ma copro."
La balançoire est très sympathique en effet : faut-il les interdire partout, et pas que dans nos copropriétés, au pretexte qu'il y a risque d'accident ?
Je parle ici pour une commune, petite ou grande. Faut-il fermer les parce et jardins, enlever les jeux d'enfants, enlever les plots bordants les rues, au motif qu'il y a risques potentiels et que la collectivité ne veut pas les assumer ?
C'est toute une approche qui doit être faite : nos copropriétés doivent elles être réduites au statut de "Caserne", de "dortoir" ?
Ce sont aussi des lieux de vie, les aires de jeux, les bancs, la salle de réunion ...etc etc étant alors indspensables, comme il en est dans l'espace public.
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2011 15:57:08 |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2011 : 16:32:40
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vous pouvez observer qu'il n'y a plus de toboggan dans les jardins, ou alors il ne dépasse pas deux mètres : principe de précaution ...
Remarquez qu'un vote à l'article 26 clot le débat : vous n'arriverez pas à réunir la double majorité, à moins de passer beaucoup de temps à solliciter des pouvoirs. Je l'ai fait, c'est une horreur, je préfère ma nouvelle méthode
Je fais voter à l'article 25 en tant que président de scéance : c'est le seul moyen que j'ai pour valoriser la copro. Dernier exemple : rénovation de la cabine de l'ascenseur. Stricto sensu, c'est une amélioration car la cabine était en parfait état. La copro trouvait, avec raison, qu'il fallait s'offrir un peu de standing. C'est passé tranquillement à l'article 25-1, pas un copropriétaire n'y a trouvé à redire.
Pour 2012 : pose de carrelage sur la circulation béton de notre sous sol. là encore, amélioration. La recette de l'article 25 va encore fonctionner, à la satisfaction du syndicat. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 nov. 2011 : 18:29:05
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".... Ã la satisfaction du syndicat."
NON : des copropriétaires, de certains, ce qui n'est pas la même chose.
Pour le syndicat, une amélioration c'est art.26. Pour les copropriétaires, ou plut^t de certains d'entre eux qui manœuvrent une majorité silencieuse peu informée, c'est 25 ou 24.
Sauf que c'est un contourment des régles, une violation, qui ne peut être cautionnée :
- d'une part parce que nul ne sait où elle s'arrête, où sont les limites.
- d'autre part, à violer ici pourquoi ne pas violer là ...et ailleurs aussi ??
Les régles sont faites pour "canaliser" les véléités de faire n'importe quoi n'importe comment, pour protéger la personne lambda des base, généralement peu/pas informée, qui fera du suivisme puisque ceux qui "savent" ou sont censés savoir disent qu'il faut faire comme cela.
Combien de "plaintes" rapportées ici sur des régles de majorité bafouées par des syndics pro, alors forcément "véreux/voyous" c'est bien connu.
Pour ma part, adepte depuis longtemps de la gestion des syndicats par les copropriétaires (syndicats coopératifs), j'ai toujours été "en guerre" contre ces copropriétaires-gestionnaires qui, "parce que c'est la satisfaction du syndicat", se livrent à des actions parfois pires que le plus voyous des syndics 'pro'.
80% des copropriétaires étant des moutons, quel que soit le mode de gestion, quelle différence entre le syndic pro qui fait ce qu'il veut des textes et ces copropriétaires-gestionnaires (ou membres de CS) qui s'affranchissent des régles ?
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2011 18:33:11 |
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Posté - 25 nov. 2011 : 18:35:00
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gedehem : citation: Je parle ici pour une commune, petite ou grande. Faut-il fermer les parce et jardins, enlever les jeux d'enfants, enlever les plots bordants les rues, au motif qu'il y a risques potentiels et que la collectivité ne veut pas les assumer ?
??????
Gedehem : qui est responsable dans une commune en cas d'accident dans un parc, un jardin ou un terrain de sport ??**
Le Maire est responsable devant le tribunal. Un très bon ami, maire d'une petite commune, a décidé avec son conseil municipal de construire un terrain de sport avec des poteaux de handball et basket. Toute la commune fut très contente qu'un terrain de jeux soit construit pour leurs jeunes. Malheureusement, un gamin de 12 ans s'est tué sur ce terrain de sport. Il s'est balancé sur le but de hand, celui-ci mal fixé est tombé, le tuant net !!
Le Maire de cette commune fut déclaré responsable et condamné; il s'en est jamais remi, et s'est suicidé.
Un fait divers !!! mais il est si facile de parler devant un écran ou au bistrot du coin.
Mespres qui impose sa loi devant l'AG à ses autres voisins ses choix personnels,et ses choix d'améliorer sa résidence, ne joue pas le role d'un président de scéance ou de CS, mais bien celui d'un dictateur.
En copropriété, c'est l'AG qui décide. Le vote se fait à l'article 26, puis le 26 allégé. Le choix est celui des copropriétaires et non d'un président dictateur. Mespres, pourquoi avoir peur des votes ? On ne peut pas dire que TOUT les SDC est satisfait, alors que la majorité à l'art 26 n'a pas été respectée.
Le choix de copro. de passer par la loi et le respect du choix de l'ensemble de ses voisins est la bonne solution. Cette aire de jeux sera installée si la majorité à l'article 26 vote pour cela. Sans aucunes magouilles sur cette majorité.
Un SDC responsable, doit se tenir à la loi, et surtout communiquer et ne pas voter sans réfléchir sérieusement aux dossiers proposés.
On peut certainement regretter ce principe de précaution, mais quand il faut payer la note, ce sont bien les premiers à critiquer ce principe qui vont raler sur le montant de la facture.
Un enfant qui se tue sur une balançoire, et la note sera plus que salée pour tous les copropriétaires !!!!!
Nous ne pouvons ignorer que nous sommes dans une société devenue très procédurière !!! C'est pourquoi le principe de précaution est à la mode !!!!
Nous ne sommes plus dans les années 68 !!!! |
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19
Posté - 25 nov. 2011 : 19:11:55
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mespres, attention, il faudrait supprimer l'ascenseur, car lorsque vous aurez un accident, peut-être mortel, ce sera des complications .... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2011 : 22:13:10
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devant tant d'incompréhensions, je crois que je perds du temps.
Entre Gedehem qui sous entend que je suis un violeur en puissance, Philippe388 un dictateur, Rambouillet une poule mouillée ...
Il est temps de dépassionner le débat, et de rester dans des propos civilisés!!!
Je maintiens :
l'application léonine de l'article 26 conduit un syndicat à la sclérose, pour une raison assez triste : le désintérêt des copros pour le bien commun (l'AG annuelle est vue comme une contrainte insupportable, plus confortable de se reposer sur la poignée de couillons qui font tourner la boutique)
il convient néanmoins de mesurer les conséquences potentielles de travaux décidés par le syndicat (article 25 ou 26 on s'en f....), compte tenu de notre civilisation où le principe de précaution, la judiciarisation prennent des proportions inégalées. |
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