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vanhool
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 Posté - 02 déc. 2011 : 15:53:54
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bonjour
on vient de recevoir a payer un appel de provision exceptionnel pour bloc de secours de garage
ma question:nous payons déjà une provision pour travaux et il normale de repayer en plus une autre provision pour travaux en plus une autre pour 2012 a payer pour le même motif
quand en t il au sujet des provision pour travaux exceptionnel en plus des provision pour travaux
pouvez vous me renseigner a se sujet
merci vanhool
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 Posté - 02 déc. 2011 : 17:28:50
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vanhool : votre syndic ne peut appeler des fonds que sur décision de l'AG.
1. travaux votés à l'AG, avec des dates d'appels de fonds, le syndic doit respecter ces décisions.
2. provisions pour travaux futurs; l'AG décide de faire des provisions pour des travaux futurs, ET ceux-ci doivent être précisés dans la résolution. Ces fonds peuvent être placés sur un ivret A au nom du SDC. Ils ne peuvent pas servir à payer d'autres travaux.
3. travaux d'urgence. le syndic peut commander des travaux d'urgence sans accord préalable de l'AG? payer una compte, MAIS Il devra convoquer rapidement, sans respcter le délai légal des 21 jours, une AG pour approuver devis et pouvoir ainsi appeler les fonds.
Vous parlez d'un bloc de secours pour le garage. l'AG a t'elle édoptée dans le budget de fonctionnement, un budget pour l'entretein de ces protes de garage ? Si OUI, le syndic a donc les fonds pour payer cette réparation.
S les provisions pour trvaux votés pour 2012 concernent précisement le remplacement de ce bloc de secours, le syndic ne peut pas appeler une deuxième fois ces fonds. Il ne pouvait pas non plus utiliser le premier appel de fonds pour payer autre chose !!!  |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 02 déc. 2011 : 22:08:24
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S'il s'agit d'une petite minorité des blocs installés et si le budget a des postes pour les réparations imprévues (budget prudent), le budget devrait suffire, pas besoin d'appel de fonds.
Si quelqu'un s'est aperçu que les blocs sont tous HS, le syndic a raison de remettre la copropriété dans un état normal de sécurité et de se couvrir (conformité avec la réglementation) en les faisant remplacer au plus vite. Cela peut faire une somme incompatible avec le budget et nécessiter un appel de fonds spécifique quels que soient les appels antérieurs.
Le CS devrait pouvoir vous dire ce qu'il en est, combien il y a de blocs à remplacer (100 € environ par bloc) et si c'est compatible avec les postes réparations du budget compte tenu des réparations déjà réalisées pour l'exercice.
Hormis le vol et le vandalisme, un appel de fonds pour des blocs de secours ne peut s'expliquer que par un défaut de gestion du syndic et de surveillance du CS. Vol et vandalisme se rencontrent plutôt pour les extincteurs.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 02 déc. 2011 22:10:40 |
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Posté - 03 déc. 2011 : 07:00:56
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citation: Cela peut faire une somme incompatible avec le budget et nécessiter un appel de fonds spécifique quels que soient les appels antérieurs.
sauf qu'un syndic ne peut faire cet appel de fonds sans l'accord d'une AG et cela depuis longtemps (avant il pouvait faire ainsi). D'où l'interet de l'avance de trésorerie pour pallier à un entretien imprévisible, qu'il fera ratifier dans le résultat de l'année. L'appel de fonds se faisant par la régularisation du solde de l'exercice. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2011 : 09:30:49
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OK rambouillet, j'ai oublié de considérer l'avance de trésorerie  . Le nombre de blocs de sécurité a des chances d'être en proportion de la taille de la copropriété et donc l'avance de trésorerie a des chances d'être bien supérieure à la dépense en blocs de sécurité.
Mais si la copropriété de vanhool est mal gérée, cela n'est pas sûr (avance consommée par autre chose).
CDlt. Louis92. |
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vanhool
Contributeur débutant
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 Posté - 03 déc. 2011 : 10:03:28
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bonjour
au sujet de la provision pour travaux cela et sur une durée de 5a 6 ans mais nous n'avons pas les motifs
pour les blocs cela a était votez en ag vu que cela et obligatoire cela n est pas le remplacement mais le rajout d autre bloc sur 2 ans cela et des bloc de sécurité dans le garage au sous sol avec des lumière verte nous ne somme pas au courant des décision prise par le conseil syndicale tous se fait en catimini tous les nouveaux propriétaire arrivant demande toujours autre chose car il y a de plus en plus de résidence secondaire
résidence avec gardien et femme de ménage 5 bâtiment rattaché en tous 105 appartement nous payons pas mal de charge le syndic dit oui a tous le monde en ag même des demandes sont après l'ag
que faire
merci pour vos réponse vanhool
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Posté - 03 déc. 2011 : 11:51:57
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vanbhool : citation: au sujet de la provision pour travaux cela et sur une durée de 5a 6 ans mais nous n'avons pas les motifs
Attention !!!!!
Fonds spéciaux
Dans certaines copropriétés, il existe un fonds de travaux ou réserves, financé par des versements périodiques des copropriétaires soit, suivant des dispositions du règlement de copropriété soit, par la volonté des copropriétaires suite à une décision prise en assemblée générale.
Le problème posé par l’existence de ces fonds de travaux ou réserves est de savoir, avec précision, ce à quoi ils sont destinés. Car sous cette appellation, on trouve des interprétations très différentes, comme :
- fonds de réserves (épargne volontaire),
- fonds de prévoyance (trésorerie, impayés),
- fonds de roulement (trésorerie courante),
- fonds de travaux (affecté à certains travaux),
- etc.
Sachant que, quelle que soit l’appellation que l’on veut donner à l’existence de ce type de trésorerie, il est indispensable que la formulation soit très clairement expliquée lors de l’assemblée générale qui décidera de la constitution de ces fonds, ainsi que des modalités d’utilisation, des montants des versements ainsi que de leurs durées.
Il est indispensable que l’assemblée générale décide du placement de ces fonds qui devront rapporter des intérêts au profit du syndicat des copropriétaires (et non au syndic) et décide également de l’affectation des intérêts produits.
Ces fonds sont des avances remboursables en cas de vente.Il va sans dire qu’il faut une grande rigueur dans la formulation des résolutions, pour ne pas laisser des zones d’ombres et également pour que les copropriétaires soient toujours complètement informés sur la portée de leurs engagements.
LOrs de la prochaine AG, ce dossier est à revoir totalement. Si aucun trvaux n'est réellement précisé, et prévu, alors poser une résolutioin afin que le syndic rembourse ces fonds auix copros.
Le syndic est très mal sur ce dossier. Surtout si ces fonds ont été versés sur son compte de syndic. Il vous dira que l'AG a décidé de ce mode de placement au profit du syndic §§§
vanhool : citation: nous ne somme pas au courant des décision prise par le conseil syndicale tous se fait en catimini
ATTENTION : le conseil syndical n'aucun pouvoir de décision, comme le syndic. Seule l'AG est décisionnaire. Un syndic doit exécuter les décisions de l'AG, et le role du CS est contrioler la gestion et les les comptes, et de vérifier la bonne application des décisions de l'AG.
Sur le remplacement de ce bloc, vous refusez de payer, en le notifiant par RAR au syndic. Vous lui demandez la copie de la décision de l'AG sur ce remplacement de ce bloc.
Quel est le cout de ce remplacement ?? car comme déjà précisé, cela DOIT faire partie du budget. Gérer c'est aussi prévoir les pannes !!!!
vanhool : citation: le syndic dit oui a tous le monde en ag même des demandes sont après l'ag
que faire
Cela ne fonctionne pas comme cela. Les décisons sont prises à l'AG. SI des copros ont des demandes, alors ils notifient en RAR le syndic de porter leurs demandes à la preochaines AG. Le syndic n'a pas à répondre immédiatement aux demandes, mais d'informer qu'elles doivent être fiate officiellement apr RAR, et c'est l'AG seule qui adoptera ou rejettera ces demandes.
Que faire : changez de syndic, et de CS !!! |
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vanhool
Contributeur débutant
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Posté - 03 déc. 2011 : 13:58:45
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bonjour
sur cette résidence tout et fait pour que nous ne soyons pas au courant des frais a venir
le syndic lui ne s occupe de rien que d'écouter le conseil syndicale qui prend les décisions
merci vanhool |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2011 : 14:22:37
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vanhool, au fur et à mesure, demandez au CS les explications qui vous manquent. Si le CS ne répond pas de manière satisfaisante, demandez aux autres copropriétaires de demander à leur tour. Tout cela tout le long de l'année. Puis, lors de l'AG et spécialement au point sur le rapport moral du CS, redemandez les réponses que vous n'avez pas eues et faites en sorte que d'autres copropriétaires réagissent aussi. Si les copropriétaires, lors de l'AG, comprennent qu'il y a des anomalies et que le CS le sent, on peut être optimiste, le CS pourra revenir à des pratiques plus conformes surtout si des voix l'y incitent lors de l'élection du CS. Ne restez pas seul pour que le comportement du CS change ... en attendant d'élire d'autres personnes.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 03 déc. 2011 14:23:27 |
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Posté - 03 déc. 2011 : 14:23:08
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vanhool : J'ai connu cela, un syndic laxisme, et un président du CS dictateur.
Vous avez 2 choix, restez passif, ou construire une équipe de quelques voisins mécontents pour se présenter en bloc au CS et virer les anciens.
Pour le moment, c'est le syndic qui est fautif, car il ne respecte pas la loi.
Un RAR au syndic en lui demandant copie de la décision de l'AG pour changer ce bloc porte, et également la nature des travaux qui ont été votés pour cet appel de fonds pour travaux futurs. le syndic est l'interlocuteur des copropriétaires, il est obligé de vous répondre. Il n'a pas à vous envoyer vers le CS.
L'avis du CS n'est pas une décision de l'AG.
Envoyez copie au président du CS, en lui demandant également des explications.
Si les copropriétaires sont contents de payer des charges élevées, et incontrolables !!! tant pis pour eux.
CS et syndic sont hors la loi, leurs pratiques sont condamnables; faites le savoir aux voisins, et plongez vous dans la loi de 1965 et 1967 de la copropriété et dans votre RDC.
TOUS les copropriétaires peuvent également vérifier les comptes du SDC entre la date de réception des convocations et l'AG. Il est important de la faire. Faites également un rapprochement entre le compte de dépenses de fonctionnement des années précédentes, les budgets votés, et les décisions des AG. Vous y trouverez certainement des anomalies, que vous dénoncerez à la prochaine AG. |
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Posté - 03 déc. 2011 : 14:28:05
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Louis92 : nos 2 réponses sont pratiquement identiques !!!!!
Juste une petite différence, le mandataire du SDC et responsable est le syndic. C'est à lui de donner des explications sur cet appel de fond supplémentaires sans accord de l'AG. C'est à lui de répondre aux copros;
Le CS n'est pas le décisionnaire, ni le gérant ou le patron de la copropriété.
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Louis92
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Posté - 03 déc. 2011 : 16:50:21
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phippe388, nous avons effectivement concocté en parallèle une réponse avec la même substance, ce n'est pas une preuve formelle que nous ayons raison mais vanhool sera plus conforté à faire progresser sa copro.
Oui, la théorie est de poser les questions au syndic mais j'ai recommandé à vanhool d'agir auprès du CS dans le but de commencer le travail de sape des pratiques de ce CS.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 03 déc. 2011 16:51:12 |
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vanhool
Contributeur débutant
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12
Posté - 04 déc. 2011 : 10:32:09
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bonjour
a ce sujet les membres du cs on une emprise sur le syndic et en plus il y a une autre histoire il y a quelque année j ai fait partie du cs mais pour raison médicale j ai arrêtait
dans la résidence le cs décide sans en faire par a personne j ai pris acte et je vais agir auprès du syndic demain
merci pour vos réponse vanhool |
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vanhool
Contributeur débutant
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Posté - 14 déc. 2011 : 14:30:53
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bonjour
j ai eu un entretien avec le syndic et il ma dit que le cs avez décidé de faire encore de gros travaux en 2012
quand le cs a des réunions doit il afficher le compte rendue de la réunion car tous ce fait en secret
j ai fait partie du cs il y a 16 ans et se n'Ă©tait pas comme maintenant
merci vanhool |
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filomat
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Posté - 14 déc. 2011 : 15:59:18
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Il vous faut définir (en assemblée générale) des "règles de fonctionnement du conseil syndical" dans lesquelles je suppose que l'on peut exiger un minimum d'information régulières.
Dans ma copropriété ces RFCS n'existent pas (comme probablement dans beaucoup d'autres copropriétés) mais nous avons voté en assemblée générale une résolution pour demander qu'un compte-rendu trimestriel du syndic et du conseil syndical accompagne les appels de fonds.
Quelquefois un conseiller perd par inadvertance un document de travail interne au conseil syndical qui se retrouve sur internet . et ce n'est pas toujours très sain à lire pour les copropriétaires.
En dehors de ces "fuites" nous en sommes réduits à attendre les appels de fonds.
Les cs ne ratent jamais une bonne occasion pour faire monter le niveau des charges, et le syndic non plus puisqu'il est payé au pourcentage.
La dernière mode avant de proposer de grands travaux est de commencer par un "sondage" du genre de celui qui est en tête de la rubrique "travaux" du forum.
Votre cs n'a pas "décidé de faire encore de gros travaux en 2012" , votre cs ne peut rien décider, il n'y a que l'assemblée générale qui peut décider.
Il serait plus exact de dire que votre cs a "décidé de proposer encore de gros travaux en 2012", le cs propose mais l'assemblée dispose. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 14 déc. 2011 16:00:23 |
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vanhool
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Posté - 14 déc. 2011 : 16:25:21
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bonjour
d accord mais ici ces le cs qui commande je vient d avoir une discussion avec le gardien il ma confirme
ici cela devient une résidence mal gère le syndic on n en parle pas on vas être obliger de faire avec
merci vanhool |
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Posté - 15 déc. 2011 : 09:40:32
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filomat : citation: Les cs ne ratent jamais une bonne occasion pour faire monter le niveau des charges, et le syndic non plus puisqu'il est payé au pourcentage.
Le CS ne peut pas faire monter le niveau des charges. Il propose mais l'AG décide.
Ce sont les copropriétaires qui acceptent le budget et votent les travaux.
Le syndic applique les décisions de l'AG
la seule manière de fiare augmenter les charges de copropriété est l'augmentation de ces honoraires, des vacations diverses.
Un syndic n'est pas payé au pourcentage !!!!
Les seuls honoraires calculés au pourcentage sont les honraires sur travaux que l'AG décide de donner au syndic. Cela ne doit plus figurer au contrat de syndic.
filomat : les règles de fonctionnement du CS figurent également souvent dans votre RDC. Avez vous lu celui-ci ? L'AG peut voter ce RFCS, rien ne vous empêche d'en proposer un, filomat. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 15 déc. 2011 : 12:36:50
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pour compléter sur ce que philippe388 vous a déjà répondu:
Oui, si le syndic veut solliciter des honoraires sur les travaux votés en AG, ça passe par une autre résolution qui suit celle des travaux.
En règle général, le syndic sollicitera un pourcentage HT sur le montant des travaux HT, comme ça l’AG (même si le calcul peut être fait rapidement) n’a pas une idée précise de ce qu’elle va donner.
Mais décider d’honoraires sous la forme d’un pourcentage n’est pas obligatoire.
L’AG peut très bien débattre « bon, on lui lâche combien ? 10 balles ? C’est bon pour tout le monde ? Allons-y, vas pour 10 balles ».
L’AG peut très bien aussi penser en termes de temps de travail que l’éventuel suivi des travaux va donner en plus au syndic : « Vous nous dites combien de temps ? Une bonne heure ? Elle est à combien déjà votre vacation horaire ? 60 balles ? Allez, vas pour une vacation à 60 balles ! ».
Il ne faut pas hésiter à demander au syndic en quoi il souhaite prétendre à des honoraires.
S’il ne s’agit que de demander deux devis, c’est pas la peine de lui donner quoique que ce soit en plus car c’est son boulot…
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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vanhool
Contributeur débutant
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Posté - 15 déc. 2011 : 14:40:20
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bonjour
au sujet du syndic les feuilles d ag sont remplie pour que personne comprend et le cs ne lui rend pas la tache facile plusieurs membres du cs n habite pas a l'année mais comme résidence secondaire
dans le sous sol qui sert de garage il y a était mis des lumière verte de sécurité cela et obligatoire ! mais la résidence n est pas entretenue c'est que sa
merci vanhool |
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