| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
21
 Posté - 10 déc. 2011 : 14:52:48
|
|
JPM : citation: Un rapport précis du syndic, approuvé ou non, coince les contestataires abusifs mieux encore qu'un quitus.
Parole facile de syndic !!!
Combien de syndic font un rapport moral et financier chaque année devant l'AG ?? quelque uns certainement - notre nouveau syndic le fait, mais la TRES grande majorité des syndics ne font pas de rapport.
Un rapport du syndic pour coincer des contestataires abusifs ??? une approche de syndic, JPM. |
|
|
|
|
|
|
max2607
Contributeur actif
France
139 message(s)
Statut:
|
|
 22
 Posté - 10 déc. 2011 : 15:13:04
|
Bon, et bien je vois que j’ai mis le souk avec cette histoire de quitus !
Restons un peu plus calmes svp et essayons de parler logiquement en mettant de côté les textes qui ne font que brouiller les choses, même si ces textes parfois sont nécessaires pour régler des points litigieux.
Je ne vois pas pourquoi un syndic aurait besoin d’un quitus, si ce syndic n’a rien à se reprocher dans la gestion de la copro ?
Qu’est ce qui le pousse à demander ce quitus dans ces conditions si en plus, comme il a été indiqué par les uns et les autres ce quitus n’a aucune base légale ?
Philippe 388 dit que le CS n’a aucun pouvoir sur la rédaction de l’ODJ !? Mais alors, à quoi sert le CS ? Pourquoi y a-t-il une réunion pour préparer l’AG entre le syndic et le CS ?
Là , j’aimerais comprendre…
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 10 déc. 2011 : 15:39:24
|
"Qu’est ce qui le pousse à demander ce quitus ....."
Tiens donc !!!! : l'exonération de toute responsabilité pour les actes qu'il a engagé au nom du syndicat !!!!
Pronons une image pour illustrer le mécanisme (sur le fond c'est tout autre) : vous êtes connu pour un spécialiste de la toiture, votre voisin vous demande de refaire la sienne éventuellement gratos, ce que vous faites (ce qui en droir forme le contrat, même gratuit)
Une fois le travail fini, le voisin vous signe une décharge de toute responsabilité (notre 'quitus") alors même qu'il n'y connait rien en toiture.
1 an plus tard, il pleut dans son séjour et le plafond des chambres est marqué !
Sauf qu'il ne peut plus rien vous demander : il devra seul assumer les réparations.
On comprend ici que le syndic, pourtant assuré en tant que professionnel, demande/exige cette décharge de toute responsabilité !
Imaginez un syndic dont l'assureur serait souvent sollicité pour réparer des dommages, que serait sa position ????
L'intéret du syndic est donc bien d'obtenir systématiquement et à tout prix cette décharge de toute responsabilité, quand bien même les copropriétaires ne savent pas ce qu'est la nature du 'quitus', ce son vote entraine, qu'ils ignorent en fait sur quelq actes précis, identifiés, il porte ....
Pour ma part, je considère qu'il y a une sorte de tromperie à demander ce quitus/décharge alors même que le mandant/syndicat est dans l'incapacité de connaitre les actes concernés, et surtout d'en apprécier la conformité/licéité .
"Philippe 388 dit que le CS n’a aucun pouvoir sur la rédaction de l’ODJ !?...."
Philippe se trompe, répondant "à l'emporte pièce" : un CS a pouvoir sur l'ODJ, soit après la réunion préparatoire avec le syndic (il suffit qu'il confirme par LRAR), soit même sans concertation : c'est prévu D.art.10, la demande non satisfaite pouvant au besoin être imposée par le juge. |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2011 15:45:24 |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 10 déc. 2011 : 15:40:48
|
|
citation: Initialement posté par max2607
Restons un peu plus calmes svp et essayons de parler logiquement en mettant de côté les textes qui ne font que brouiller les choses, même si ces textes parfois sont nécessaires pour régler des points litigieux.
Je ne vois pas pourquoi un syndic aurait besoin d’un quitus, si ce syndic n’a rien à se reprocher dans la gestion de la copro ? Les textes ne brouillent rien.
Il n'y a aucune disposition législative ou réglementaire relative au quitus en gestion de copropriété.
Ce qu'en disent l'ARC, Me Lebattteux, JPM et Universimmo est complet, juste et parfaitement logique.
Le syndic n'a pas besoin de quitus. Ce qui le pousse Ă le demander peut ĂŞtre :
- la recherche d'un renoncement unilatéral à des possibilités de recours de la part de son mandant,
- la recherche d'un satisfecit purement moral,
- le poids des habitudes.
citation: Initialement posté par max2607
Philippe 388 dit que le CS n’a aucun pouvoir sur la rédaction de l’ODJ !? Mais alors, à quoi sert le CS ? Pourquoi y a-t-il une réunion pour préparer l’AG entre le syndic et le CS ?
Là , j’aimerais comprendre… Une obligation de consulter produit des effets même si elle ne conduit pas à se soumettre à la volonté de la personne ou de l'organe consulté.
Dans la mesure où le syndic doit inscrire à l'ordre du jour les questions qu'on lui demande d'y inscrire, le conseil syndical dispose d'un pouvoir sur la rédaction de l'ordre du jour. |
Édité par - ainohi le 10 déc. 2011 16:04:00 |
|
|
|
25
Posté - 10 déc. 2011 : 15:58:30
|
|
citation: Dans la mesure où le syndic doit inscrire à l'ordre du jour les questions qu'on lui demande d'y inscrire, le conseil syndical dispose d'un pouvoir sur la rédaction de l'ordre du jour.
ceci est tout à fait juste : le CS est consulté/associé à la rédaction de l'ordre du jour :
citation: L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Etre Ă©tabli en concertation ne veut pas dire que le CS peut imposer au syndic de NE PAS METTRE une question (comme le quitus) Ă l'ordre du jour.
En cas de désaccord lors de cette concertation, on en reste au point : c'est le syndic qui établit l'ordre du jour...
|
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 10 déc. 2011 : 16:00:45
|
|
citation: Initialement posté par filomat
Une décision (une "résolution") prise par l'assemblée est valable même si elle ne figure pas au procès-verbal, même si elle n'a pas fait l'objet d'un vote ?... Le tout est d'avoir des témoins (les scrutateurs) ... ? C'est envisageable mais, d'une part, on sera confronté au problème de la preuve, d'autre part, cette décision ne sera pas opposable aux absents non représentés.
Si l'on veut faire les choses comme il faut, on doit compléter le procès-verbal par un additif qui sera signé et notifié comme doit l'être le procès-verbal. |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 10 déc. 2011 : 16:02:56
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
[quote]Etre Ă©tabli en concertation ne veut pas dire que le CS peut imposer au syndic de NE PAS METTRE une question (comme le quitus) Ă l'ordre du jour.
En cas de désaccord lors de cette concertation, on en reste au point : c'est le syndic qui établit l'ordre du jour... Nous sommes d'accord. Le CS peut ajouter, il ne peut rien retirer. |
|
|
|
28
Posté - 10 déc. 2011 : 17:00:43
|
|
gedehem : citation: "Philippe 388 dit que le CS n’a aucun pouvoir sur la rédaction de l’ODJ !?...."
Philippe se trompe, répondant "à l'emporte pièce" : un CS a pouvoir sur l'ODJ, soit après la réunion préparatoire avec le syndic (il suffit qu'il confirme par LRAR), soit même sans concertation : c'est prévu D.art.10, la demande non satisfaite pouvant au besoin être imposée par le juge.
?? vous citez que le début de ma phrase en réponse à une affirmation erronée de max 2067. un procédé malhonnête que vous employez très souvent.
je vous donne donc la citation de max 2607 et ma réponse tout à fait juste en regard à la loi.
"max2607 :
citation:
Bien sûr Louis92 c’est le syndic qui est demandeur de cette résolution, mais c’est le CS qui décide de l’ordre du jour et non le syndic donc, à ce titre, le CS peut demander que ce point ne soit pas inscrit à cet ordre du jour.
ET ma réponse complète et non coupée !!!
ATTENTION : le CS n'aucun pouvoir sur la rédaction de l'ODJ !!!!! Le CS ne décide pas de l'ODJ. le syndic prépare l'ODJ avec le CS, et rédige celui-ci.
TOUS les coprorpiétaires peuvent notifier au syndic de porter une résolution à l'ODJ; le syndic et le CS n'ont pas à juger de ces résolution.
le syndic à tout à fait le droit de porter cette résolution de quitus, m^me si elle n'a aucune base légale. Le CS ne peut pas interdire à un syndic de poser une résoluition à l'AG.
gedehem ; ainohi et rambouillet confirme en tout mes points mon affirmation.
Lisez mieux mes posts avant de me tacler !!!! pas bien !!!!
Le syndic ET les copropriétaires ET le CS proposent des résolutions pour l'ODJ. Le syndic ET le CS prépare ensemble l'ODJ et c'est l'AG qui adoptera ou non ces résolutions.
Le CS et le syndic prépare l'ODJ ils n'ont aucun pouvoir de choisir parmi toutes ces résolutions ( même si certianes sont farfelues !!) si elles ont été notifiées par RAR. Syndic et CS ont l'obligation de les porter à l'ODJ. |
|
|
|
max2607
Contributeur actif
France
139 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 10 déc. 2011 : 17:54:30
|
Merci pour ces précisions G2M, cela me semble tout à fait logique !
Ainohi, vous dites que le syndic n’a pas besoin de quitus, pourtant c’est la seule chose qui le préoccupe… J’en ai fait l’expérience…
Déjà le fait qu’un syndic soit reconduit dans ses fonctions quant à son renouvellement de mandat, devrait le satisfaire ne croyez vous pas ?
Ainsi je me pose toujours la question : quel texte dit que le CS n’a aucun pouvoir sur la rédaction de l’ODJ ?
Sinon, cela voudrait dire que le syndic pourrait mettre à l’ODJ autant de questions qui l’intéresse et que le CS serait en simple spectateur enregistrant bêtement et devant attendre l’AG pour essayer de dissuader les copros de ne pas voter contre le quitus ( entre autre ) devant un syndic qui va tout faire pour leur prouver que cela ne les engage à rien ?
J’ai du mal à saisir tout ça… D'autant plus que vous êtes contradictoires les uns et les autres ce qui ne me facilite pas la tâche...
|
Édité par - max2607 le 10 déc. 2011 17:56:53 |
|
|
|
30
Posté - 10 déc. 2011 : 18:12:14
|
|
citation: quel texte dit que le CS n’a aucun pouvoir sur la rédaction de l’ODJ ?
il n'y a aucun texte qui dit que le CS a un pouvoir sur la rédaction de l'OdJ. le seul texte est celui que j'ai cité :
citation: L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
chaque copropriétaire a un pouvoir sur l'ordre du jour, s'il respecte un certain nombre de conditions :
1- notifier par écrit un projet de résolution au syndic
2- avant qu'il ne soit trop tard, en rapport à la préparation de l'OdJ et de a convocation.
citation: Article 10
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
|
|
|
|
31
Posté - 10 déc. 2011 : 18:21:25
|
|
max2067 : citation: Déjà le fait qu’un syndic soit reconduit dans ses fonctions quant à son renouvellement de mandat, devrait le satisfaire ne croyez vous pas ?
Le QUITUS absout le syndic des fautes commises. Le syndicat ne pourra pas le poursuivre si il donne le quitus.
Le renouvellement du syndic est une autre chose. Il est vrai que c'est la sanction pour un syndic. Il remet son mandat chaque année.
max2067 : citation: Sinon, cela voudrait dire que le syndic pourrait mettre à l’ODJ autant de questions qui l’intéresse et que le CS serait en simple spectateur enregistrant bêtement et devant attendre l’AG pour essayer de dissuader les copros de ne pas voter contre le quitus ( entre autre ) devant un syndic qui va tout faire pour leur prouver que cela ne les engage à rien ?
Simplement : SEULE l'AG décide en copropriété. Le syndic gère le SDC et le CS controle le syndic.
La loi est très récente obligeantle syndic a préparer l'ODJ. Le CS, comme le syndic n'ont pas le pouvoir de rejetter des propositions de résolutions venant de copropriétaires;le syndic ne peut pas rejetter des demandes du CS et le CS ne peut pas rejetter des demandes du syndics et des copros.
Le CS n'a pas pouvoir de décsion. Rejetter une demande notifier dans les temps est une cause d'annulation de cette AG !!!!
Le CS DOIT maintenant faire un rapport Ă©crit de sa mission. L'AG jugera si elle renouvellera tout ou partie de ses membres.
Le CS n'a pas à dissuader ou Non les copropriétaires de rejetter ou non des résolutions.
Le CS donne son avis au syndic, qu'il suivra ou non, et de mĂŞme pour l'AG. l'AG Ă©coutera l'avis du CS et suivra cet avis, ou non.
Lesyndic et le CS ne sont pas les patrons de la copropriété.
C'est le syndic qui rédige l'ODJ !!! pas le CS.
|
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 10 déc. 2011 : 18:25:35
|
Pourrait on dire que la convocation "propose" des questions à l'ordre du jour et que l'assemblée générale (son président) "dispose" de celles dont il va discuter - ou ne pas discuter - (en particulier dans le cas de celles qui paraîtraient "farfelues" ... comme par exemple le quitus à accorder au syndic ! ) et à propos desquelles il prendra - ou ne prendra pas - des décisions s'appuyant sur le vote de textes de résolutions, textes qui sont dans certains cas joints à l'ordre du jour et élaborés ou modifiés directement en séance dans d'autres cas ?
Pour rappel l'article 10 du décret cité plus haut par Jules Gédehem !
citation: Article 10
• Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 6
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.
A l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent.
Ce premier alinéa (celui qui est accessible au commun des mortels) ne figurait pas sur mon dernier appel de fonds. Il faudra que je demande des explications sur cet oubli ! |
 |
|
 |
 |
 |
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - filomat le 10 déc. 2011 18:29:06 |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 10 déc. 2011 : 19:30:41
|
L'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une question demandée à temps n'est pas sanctionnée par la nullité de l'assemblée.
Seules les demandes totalement farfelues peuvent être rejetées. Ce sont celles relevant du gag ou de la psychiatrie. Le quitus n'a rien de farfelu.
Le président doit traiter toutes les questions inscrites à l'ordre du jour. |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 10 déc. 2011 : 20:11:32
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 10 déc. 2011 : 20:25:12
|
|
Ce qui ne veut pas dire que la question est folle, n'y même que celui qui l'a demandé/inscrite est dérangé ..... |
|
|
|
max2607
Contributeur actif
France
139 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 11 déc. 2011 : 00:43:29
|
C'est vraiment compliqué de suivre...
En qualité de président du CS, aidé par trois autres membres au CS, il est bien possible de demander lors de la réunion du CS pour préparer l'AG à ce que la question du quitus ne soit pas posée à un ODJ non ? |
|
|
|
37
Posté - 11 déc. 2011 : 08:08:52
|
|
vous pouvez demander, mais le syndic n'est pas obligé de vous suivre..... aucun texte ne l'oblige à suivre "à ne pas poser une question", seul un texte l'oblige à poser une question si cette demande a été faite dans les formes. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 11 déc. 2011 : 10:10:42
|
Dans les cas oĂą
1 la responsabilité du syndic est réellement engagée
2 il y a un préjudice important pour le syndicat
3 il y a un contentieux sur le tout
on constate souvent que le syndic n'a pas eu conscience d'avoir commis une faute. Ainsi dans le cas fréquent de la nullité d'une opposition à paiement de prix notifiée au notaire avec perte du bénéfice du privilège spécial.
Un autre créancier inscrit conteste l'opposition faite par le syndicat. C'est à ce moment seulement, - parfois un an après -, que le syndic apprend qu'il a fait une énorme boulette.
Dans un tel cas, il importe peu que le syndic ait reçu quitus. Sa responsabilité est engagée et l'assureur RCP lui même ne peut opposer utilement le quitus.
|
|
|
|
|
|
39
Posté - 11 déc. 2011 : 10:59:43
|
|
filomat : citation: Pourrait on dire que la convocation "propose" des questions à l'ordre du jour et que l'assemblée générale (son président) "dispose" de celles dont il va discuter - ou ne pas discuter - (en particulier dans le cas de celles qui paraîtraient "farfelues" ... comme par exemple le quitus à accorder au syndic ! ) et à propos desquelles il prendra - ou ne prendra pas - des décisions s'appuyant sur le vote de textes de résolutions, textes qui sont dans certains cas joints à l'ordre du jour et élaborés ou modifiés directement en séance dans d'autres cas ?
Un président de séance n'a aucun droit de huger de la quilité de la question. TOUTES les résolutions doivent faire l'objet d'un vote.
QUI peut juger que la question est farfelue ou non ??
Les syndic propose le quitus; l'AG le rejette, 4 secondes si tous les copros sont convaincus que le quitus n'a pas à être voté. Nous voyons ici qur tous les syndics intervenants , dont JPM sont ooiur ce quitus !!!
Mon voisin a demander l'érdication de tous les chats de la résidence !! question farfelue paut-être mais des persoennes ont voté pour !!!!
Le syndic propose le quitus, mais très souvent les copros votent pour, la peur du syndic ??
Mon voisin demande la pose d'une véranda interdite dans le RDC, c'est isiot, rejetté par l'AG.
Si l'on suit les raisonnements de max2607 et de filomat. Seuls le syndic et le CS sont les seules persoennes intelligentes er non farfelues, pour pouvoir juger de la qualité des questions. ???
Si la loi étatit faite ainsi, nous aurions beaucoup plus de CS dictateur et de syndic chef et patron de la copropriété. La loi est bien faite, nous sommes en démocratie, et chacun vote comme il le souhaite.
A la prochaine élection présidentielle, de nombreux postulants vont dépenser des millions d'euros pour n'avoir aucune chance d'être élus. Farfelu ou non !!!!!
JPM : citation: on constate souvent que le syndic n'a pas eu conscience d'avoir commis une faute.
Fabuleux argument pour excuser le syndic et lui doner quitus !!!!!
Le "responsable mais pas coupable" est encore de mise.
A coté des CS abrutis et incultes, un syndic aveugle, JPM, tout cela n'est pas très sérieux. |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 11 déc. 2011 : 11:06:18
|
(Propos faisant suite au post de JPM) :
Peut-ĂŞtre .... sans doute ...!
Sauf qu'il y a une autre ambiguité qui en découle : la représentation des intérets du syndicat en cas de litige avec le syndic ou ici son assureur RCP.
C'est le syndic, et lui seul, qui représente les interets du syndicat, en toute chose, y compris en cas de recours au juge.
On voit ici la difficulté s'agissant de faire réparer un préjudice subit par le syndicat consécutif à une "erreur" du syndic qu'il n'a su voir !
Certes, l'assureur peut mettre en œuvre les garanties s'il l'estime juste. Sauf que c'est soumis au bon vouloir préalable du syndic. Ciombien de demande formulée par un CS (ou des copropriétaires) ont été mises au panier par l'assureur/le syndic ?
La difficulté ici n'est pas ... lorsqu'il n'y en a pas.
Si chacun joue le jeu, syndic, assureur, pas de problème, l'indemnisation va fonctionner (plus ou moins bien s'agissant d'une démarche "amiable".).
Les problèmes surgissent lorsqu'il y a oppositions, à commencer par celle du syndic, incontournable, ensuite de son assureur. Le syndicat n'a ici aucune protection, tout particulièrement s'il a voté un quitus au syndic.
sauf à faire désigner un mandataire ad hoc, il ne faudra sans doute pas compter sur le syndic pour qu'il représente les intérets du syndicat contre sa personne. Car il y aura toujours l'ambiguité du vote du quitus : opposition à paiement du prix connue ou pas ?
Si connue, le vice dans la procédure est-il couvert ou pas ?
Si le quitus n'est jamais donné, pas de question à se poser !  |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2011 11:09:39 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
