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Mich59
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 Posté - 20 déc. 2011 : 23:58:10
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Bonjour,
Ce sont mes premiers pas sur ce forum très intéressant. Ce sujet fait suite à une question orientée urbanisme...
Je vous explique ma situation : ma femme et moi nous sommes portés acquéreurs d’un appartement que nous occupons en tant que locataires depuis 6 ans.
Nous achetons simultanément 1 box et 1 appartement qui forment 2 lots distincts dans la copropriété.
L’appartement est décrit comme tel : « au deuxième étage, un appartenant : une entrée avec un placard, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, WC, grenier au-dessus avec accès par trémie intérieure, droit à la jouissance exclusive de deux balcons ».
Vous devez déjà imaginer où je vais en venir : l’aménagement du grenier.
Le grenier est l’exacte projection de l’appartement, sous la toiture (charpente traditionnelle), avec une hauteur maxi à 3.9m, et mini à 0. Il est délimité par des murs porteurs (seul appartement dans cette configuration dans cette résidence), et de l’isolation est présente sous la toiture, avec déjà la présence des rails prêts à accueillir les plaques de placo.
Le plafond constitue le plancher du grenier, c’est une dalle en béton de 20cm mini.
Si j’ai bien compris, par construction, en aménageant je ne crée ni SHOB ni SHON et n’ai donc besoin de l’avis de personne tant que je ne crée pas d’ouverture.
Par contre, en cas de création d’ouverture, DP obligatoire.
C’est là où le dossier se corse…
Dans le passé, le promoteur qui s’était gardé les autres greniers (non délimités) a commencé à les aménager sans l’avis de personne : percement de vélux, et début de montage de murs… des copropriétaires ont fait constater les faits par l’urbanisme, qui a alors fait stopper les travaux.
Suite à ça, le promoteur a vendu cette partie partiellement aménagés au propriétaire de l’appartement du dessous, et la situation a été régularisée lors de l’AG suivante. Les acheteurs de ces greniers ont alors réuni les 2 lots, et créé un duplex.
Fort de cette décision, le promoteur est alors revenu à la charge et a demandé en AG l’accord de création d’appartements dans ses greniers, et a essuyé un refus. De là a commencé une procédure judiciaire : le promoteur attaque pour rupture d’égalité, et demande la nullité de l’AG où a été prononcé ce refus…Cela fait près de 2 ans que le dossier est en cours, et rien n’en sort…
Depuis, sur conseil de l’avocat du syndic, les demandes de création de vélux dans les lots sous pentes sont refusées en AG.
Mes questions :
- Comment puis-je faire comprendre aux copropriétaires que la demande de l’avocat du syndic est farfelue ? Comment expliquer aux autres copro que je suis dans mon droit de demander cet aménagement ?
- Qu’est-ce qui peut motiver un refus d’autorisation de création de vélux, dans un appartement prévu pour être un duplex depuis la construction, mais non encore aménagé ?
D’avance merci.
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Édité par - Mich59 le 20 déc. 2011 23:59:07 |
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Posté - 21 déc. 2011 : 09:13:22
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Mich59 : citation: Depuis, sur conseil de l’avocat du syndic, les demandes de création de vélux dans les lots sous pentes sont refusées en AG.
Que vient faire l'avocat du syndic ?? Il s'agit certainement de l'avocat qui défend le syndicat suite à l'assignation du promoteur.
Il exicte donc des veluxs déjà posés dans votre résidence; et sans accord de l'AG.
Avez vous vérifié dans votre RDC la nature de ces greniers - aménageables ou non ? Si ils sont aménageables, l'AG ne peut pas interdire la pose de véluxs, c'est un abus de majorité.
Ces veluxs ont été posés sans accord de l'AG; le syndic devant faire respecter le RDC, il aurait du mettre en demeure ces copros pour démlonter ces véluxs et remettre le toit, parties communes , en état.
mIch59 : citation: Suite à ça, le promoteur a vendu cette partie partiellement aménagés au propriétaire de l’appartement du dessous, et la situation a été régularisée lors de l’AG suivante. Les acheteurs de ces greniers ont alors réuni les 2 lots, et créé un duplex.
L'AG a t'elle acceptée les veluxs de ces 2 lots ?? |
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Mich59
Nouveau Membre
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 Posté - 21 déc. 2011 : 09:58:10
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- C'est bien de l'avocat qui représente le Syndic dont je parle.
- En 2007, lors de l'AG, 2 résolutions ont été acceptée, je cite :
"-10 Autorisation d'ouverture de Velux (art25)
L'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment, après en avoir délibéré autorise l'ouverture dans la toiture et la pose de 2 vélux réalisé par XXXXXX (le promoteur), selon plan et descriptifs ci-joints et sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires, pour aménager exclusivement le lot 70 dont mR YYYY se porte acquéreur"
-> résolution acceptée à la majorité de tous les copropriétaires
"11 Autorisation pour les travaux privatifs (art 25)
L'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment 1, après en avoir délibéré, autorise mr YYYY, à procéder à l'ouverture d'une trémie entre le lot 67 et le lot 70, ainsi que la pose d'un escalier, selon plan et descriptifs ci-joints, afin de constituer un lot unique et indissociable, sous réserve:
- de faire exécuter les travaux, dans le respect des règles de l'art et à ses frais, risques et périls et sous contrôle d'un architecte
- de se conformer à la règlementation en vigueur et devra fournir au syndic toutes les autorisations requises
- de souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage
- de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété
- Mr YYYY restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.
L'accès au lot 70 se fera exclusivement par le lot 67 et l'accès par l'escalier du 3è étage sera condamné.
Suite à la réunion des lots 67 et 70, l'état descriptif de division sera modifié à la diligence et aux frais de Mr YYY. L'acte modificatif sera publié au fichier immobilier du bureau des Hypothèques. Une copie de cet acte modificatif devra être remis au syndic."
-> résolution acceptée à la majorité des tous les copropriétaires.
Ayant eu accès au réquisitoire de l'avocat, je sais que la résolution 10 de 2007 est une régularisation a postériori puisque le syndic a envoyé un courrier avec AR le 13/03/2004 dans lequel est mentionné "dans les combles où il existe trois lots à usage de grenier, comme l'indique le règlement de la copropriété, des châssis de toiture de type Velux ont été ouvert sur le lot n°70 de part et d'autre".
Aujourd'hui, compte tenu de ce qui a été acté en 2007, la réunion des lots 67 et 70 forme un lot identique au mien.
J'espère avoir été plus clair.
Merci d'avance
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Posté - 21 déc. 2011 : 10:21:53
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mich59 citation: "-10 Autorisation d'ouverture de Velux (art25)
L'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment, après en avoir délibéré autorise l'ouverture dans la toiture et la pose de 2 vélux réalisé par XXXXXX (le promoteur), selon plan et descriptifs ci-joints et sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires, pour aménager exclusivement le lot 70 dont mR YYYY se porte acquéreur"
-> résolution acceptée à la majorité de tous les copropriétaires
L'AG a autorisé la pose de veluxs à d'autres copropriétaires, elles ne peut pas refuser aux autres cette pose !!!
Vous devez demander l'autorisation à l'AG; en cas de refus de celle-ci, vous l'assignez pour abus de majorité.
Quand à l'avocat, ce n'est pas l'avocat du syndic !! ce 'nest pas le syndic qui est assigné mais le syndicat. C'esy le syndic qui a choisi cet avocat, mais il défend et ai payé par le syndicat.
mich59 : citation: Depuis, sur conseil de l’avocat du syndic, les demandes de création de vélux dans les lots sous pentes sont refusées en AG.
Ce qui n'est pas compréhensible, c'est que cet avocat ne prend pas en compte l'accord précédent de l'AG pour la pose de velux. Même a postériori, cet accord est valable.
Vous avez raison, cet avocat ne semble pas très bon !!! On ne peut pas refuser cette pose de vélux à certains copros, et l'accorder aux autres.
Vous n'avez pas à vous préoccuper de l'assignation en cours. C'est un conflit avec ce promoteur. Celui-ci a raison dans sa demande, il va certianement gagner son proçès !!!
Demandez à l'AG cette autorisation, en précisant sur votre demande que l'AG ayant déjà accordé la pose de véluxs.
L'avocat du Syndicat et le syndic sont de très mauvais conseils !!!!! Tous les copros vont payer des frais d'avocat, et certianement des DI !!! pas très sérieux.
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COPRO1515
Contributeur débutant
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Posté - 30 déc. 2011 : 09:36:17
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Vous pouvez demander de faire jouer l'article 30 de la loi de 65.
Demander au TGI de vous accorder les travaux. L'abus de majorité c'est dans les deux mois, l'article 30 vous avez dix ans.
Vous mettez en demeure par RAR le Syndicat en la personne du Syndic et deux mois après vous prenez avocat.
L'affaire des autres n'est pas la votre.
Je demande à lAG... elle refuse... j'estime être dans mon droit... je m'adresse au TGI article 30.
A noter que vous pouvez faire savoir aux autres qu'ils doivent aavoir un accord d'urbanisme pour leur vélux et qu'il n'y a pas prescription (voir le message d'hier sur les constructions délictueuses.
Cordialement; |
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Mich59
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Posté - 26 janv. 2012 : 23:53:14
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Bonjour,
Mise à jour de la situation:
- nous sommes propriétaires depuis le 19/01/2011.
- j'ai demandé au syndic l'état actuel de la procédure avec XXXXX, réponse: "L’avocat nous informe d’un renvoi dont la date reste à fixer. Je profite de l’occasion pour vous informer qu’elle déconseille fortement à la copropriété d’autoriser pour l’instant des travaux d’ouverture en toiture." -> je lui demande de me mettre en contact avec l'avocat pour qu'il motive son conseil.
- Je suis en cours de rédaction du courrier que nous allons adresser au syndic pour ajouter notre demande d'ouverture de fenêtre de toit. Voilà une ébauche:
« Autorisation de travaux accordée à Monsieur et Madame "Mich59" pour la pose de deux fenêtres de toit dans le lot n°9. (art 25)
Le lot n°9 est décrit comme suit dans le titre de propriété : « Bâtiment I, Escalier A, au deuxième étage, un appartement comprenant : une entrée avec un placard, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, WC, grenier au-dessus avec accès par trémie intérieure, droit à la jouissance exclusive de deux balcons ».
Ce grenier est uniquement accessible par l’intérieur de l’appartement, et ce depuis la construction du bâtiment. La répartition des tantièmes tient compte de cette surface de grenier depuis le règlement ce copropriété du 25 février 1992 : son aménagement n'engendre ni modification de destination ni de nécessité de recalcul des tantièmes.
Ce grenier présente toutes les caractéristiques nécessaires à son aménagement (plancher béton identique à celui des autres niveaux, gaines de VMC sur-élevées à plus de 2,6m du sol, présence des raccordements d'évacuation des eaux usées, isolation sous toiture avec présence de rails prêts à accueillir la fixation de plaques de plâtre etc...).
L'assemblée générale des copropriétaires autorise Monsieur et Madame "Mich59", propriétaires du lot N°9 du Batiment I, à procéder à la pose de deux fenêtres de toit (une côté cour de x*xcm, l'autre côté rue de x*x cm), sous réserve de :
-Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises.
-Effectuer les travaux dans le respect des règles de l'art et à leurs frais.
-Souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage.
-Se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété.
La disposition des fenêtres se fera dans la continuité architecturale de l’existant (taille, couleur et aspect des matériaux utilisés) et à l'image de ce qui a été fait et accordé lors de l'AG du 28/02/2007 pour le lot n°70, et suivant illustrations ci-jointes (NB, je joins 2 photos illustrants l'emplacement des fenêtres de toit côté rue et côté cour).
Monsieur et Madame "Mich59" resteront responsables vis-à -vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.Â
En cas de refus de cette résolution, Monsieur et Madame "Mich59" se réservent le droit de saisir le Tribunal de Grande Instance pour abus de majorité.»
Est-ce que cette résolution vous parait cohérente?
En cas de refus, dois-je saisir le TGI pour "abus de majorité", ou "rupture d'égalité"?
Merci |
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Mich59
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Posté - 03 mars 2012 : 11:45:20
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Bonjour à tous,
Mise à jour de la situation...et besoin de conseils...
Vu l'article 9 de la loi du 10 juiller de 65, je suis en droit de faire ce que je veux chez moi tant que je ne gène pas les voisins. A ce titre, je vais bientôt commencer les travaux d'aménagement de mon grenier (sans ouvrir les fenêtres de toit pour le moment).
Concernant les fenêtres de toit, ça se corse.
Lors d'une correspondance par mail, le syndic m'a confirmé que l'avocat qui défend les intérêts de la copro contre le promoteur (qui veut aménager ses greniers en appart) conseille à l'ensemble des copropriétaires de refuser tout nouvelle demande d'ouverture de fenêtre de toit, tant que le jugement n'aura pas été rendu.
J'ai beau expliquer que mon cas est bien différent de celui du promoteur, leur réponse est toujours la même : si on vous autorise, alors le procès est perdu...
Quels sont les arguments que je peux faire valoir? J'aimerai autant que possible éviter la procédure judiciaire, longue et couteuse...
L'AG est prévue début mai.
D'après le syndic et l'avocat du conseil syndical, il faut refuser ma demande, tant que le jugement de la première affaire n'est pas prononcé.
Quels sont les arguments que |
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Posté - 03 mars 2012 : 12:16:20
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Pour l'instant vous n'avez rien demandé à l'AG, il n'y a donc aucun abus.
Votre demande n'est pas différente de celle du promoteur, du moins si j'ai bien compris.
La pose de fenetres de toit engagée par des copropriétaires a été ratifiée.
Le promoteur demande alors cette autorisation : refus.
Il assigne le syndicat pour abus de droit.
Dans l'attente du jugement, il est effectivement prudent de ne rien demander pour vous même, un refus de l'AG vous obligerait à engager une action pour le même motif......
Etant donné que c'est ce conseil (refus) qui a été donné au syndicat, il serait imprudent de forcer les copropriétaires au grand risque d'un refus.
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