| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
21
 Posté - 04 janv. 2012 : 12:58:52
|
harrycover :
La Constitution Françaisede la Vème république : Article 27
Tout mandat impératif est nul.
Ce mandat impératif pour une AG de copropriétaires est il anticonstitutionnel ??? 
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 04 janv. 2012 : 14:12:42
|
Philippe, et ceci dit sans vouloir polémiquer, vous faites ici encore des confusions, des amalgames susceptibles d'induire en erreur !
L'article que vous citez entre dans le cadre des dispostions spécifiques au Parlement : il interdit le mandat impératif pour les membres du Parlement et encadre les conditions de délégation de vote.
Absolument aucun lien possible avec une AG d'un syndicat, d'une association, d'une société ......
Par ailleurs vous rapportiez un arret :
"En revanche, le mandataire n'est nullement tenu de suivre les indications de vote et aucune nullité de l'assemblée ne pourra être encourue (Cour d'Appel de Paris, 23e ch. du 25.09.92). "
.... pour aussitot le contredire :
"Vous pouvez poursuivre votre représentant en justice pour une faute commise dans l'exercice de sa mission, s'il s'avère que son choix vous cause un préjudice."
C'est ce que nous disions plus haut : Harrycover n'ayant pas respecté une consigne de vote d'opposition, il prive ce copropriétaire de son droit à contestation d'une décision irrégulière lui causant un préjudice certain. |
Édité par - Gédehem le 04 janv. 2012 14:20:28 |
|
|
|
23
 Posté - 04 janv. 2012 : 14:21:52
|
Tous me disent que l'art 42 ne joue pas car la résolution est illégale contraire à la loi:
La Cour de cassation, par arrêt du 8 juillet 1980, a jugé que le copropriétaire invoquant le non-respect de règles d’ordre public applicables aux assemblées générales pouvait agir sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice particulier. Cette position a été reprise par la jurisprudence dans de nombreuses affaires. Il a été jugé de plus que la participation effective du copropriétaire à l’assemblée ne pouvait couvrir les irrégularités constatées. Au final, on doit considérer que toute action en contestation fondée sur la violation d’une disposition légale d’ordre public peut être engagée sans nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice personnel.
Cette conception a incité récemment une Cour d’appel à constater la nullité des décisions d’une assemblée générale tout en critiquant vivement l’attitude du copropriétaire triomphant. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 04 janv. 2012 : 14:50:10
|
Attention encore à ne pas confondre la qualité pour agir avec l'intérêt pour agir.
S'agissant de contester une décision illicite, vous n'avez par à mettre en avant un intéret, un préjudice. C'est illicite, illégal, point final.
En revanche, la qualité pour agir est incontournable, tout le monde n'ayant pas cette possibilité.
L'art.42 précise ce qu'il en est : seuls les copropriétaires (les tiers sont irrecevables) opposants ou défaillants ont qualité pour contester une décision d'AG (*), sans nécessité de mettre en avant un intérêt, un préjudice.
Autrement dit, dans votre cas, pour être recevable d'une telle action, il faut que ce copropriétaire ait été "opposant" à la décision qui le concerne personnellement.
Son mandataire ne s'étant pas exprimé "contre" la décision, n'ayant fait aucune réserve sur la conformité/licéité de la décision, prive ce copropriétaire de sa qualité d'opposant lui permettant de contester la décision.
Ici ce n'est pas le syndicat qui, par sa décision, porte préjudice à ce copropriétaire, préjudice qui n'entre pas en jeu.
C'est le mandataire qui, ne s'étant pas opposé à la décision, aux modalités irrégulières du vote, porte préjudice certain à son mandant (privation du droit à contester), préjudice dont ce dernier pourrait lui demander réparation.
Ce n'est pas le mandat impératif qui est en cause ici.
C'est la méconnaissance de ce qu'implique l'acceptation d'un mandat (**), d'une délégation de pouvoir avec indications de vote.
(*) Le copropriétaire qui n'est ni opposant ni défaillant à une AG/décision entachée de nullité (illégale/illicite) n'est pas recevable pour la contester : pas qualité pour agir.
(**)mandat = contrat mandant<>mandataire.
PS : harrycover reprétentait aussi sa maman. Dans la mesure où elle lui aurait donné des indications de vote qui n'auraient pas été suivies, la privant de son droit à contester, elle pourrait de la même façon engager sa responsabilité, peu importe la décision prise, préjudice ou non.  |
Édité par - Gédehem le 04 janv. 2012 15:25:02 |
|
|
|
25
Posté - 04 janv. 2012 : 16:33:32
|
Je crois avoir compris cette particularité de l'art 42...Mais si l'on pousse la caricature: imaginons un copropriétaire qui demande au syndic de voter l’exécution d'un autre copropriétaire bruyant mauvais payeur qui consomme trop d'eau, en précisant que la concierge se chargera de le fusiller dans la cour de l'immeuble...Bon je force un peu...Le copropriétaire que l'on veut exécuter vote "pour"...Mais finalement il change d'avis et veut continuer à vivre...Il décide d'aller voir le juge pour faire annuler la décision qui rétabli la peine de mort dans l'immeuble à l'art 25...Et il le fait 3 mois après la notification du PV en plus...Que va faire le juge? Lui dire certes Monsieur la décision n'est pas légale mais vous étiez d'accord pour mourir et en plus vous n'aviez que 2 mois pour contester et pas la qualité d'opposant pour le faire...Donc allez vous faire fusiller, mais la concierge ira en prison rassurez vous.
Vous comprenez ce qui me gène dans cet art 42...La copropriété pourrait faire voter tous les trois mois toutes les idioties illégales possibles contre qqun qui devrait passer sont temps à s'opposer et aller en justice? |
|
|
|
26
Posté - 04 janv. 2012 : 16:56:57
|
|
gedehem : citation: Philippe, et ceci dit sans vouloir polémiquer, vous faites ici encore des confusions, des amalgames susceptibles d'induire en erreur !
Pas de polémiques dans mes derniers posts, et un peu d'humour que vous n'avez pas bien saisi, il me semble.
Mais cette question a déjà été évoquée par l'ARC, association de copropriétaires !!! elle précisait également que certains pays comme l'Allemagne,l'Espagne,.... interdisait le mandat impératif.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 04 janv. 2012 : 17:14:46
|
"Je crois avoir compris cette particularité de l'art 42......"
Ce n'est pas une particularité réservée à L.art.42.
Elle se retrouve dans bien d'autres cas.
Par exemple devant un juge administratif. Si vous habitez Asnières (au 22), vous n'avez pas qualité pour contester la modif du PLU de Mandelieu ....
Et même si vous habitez Mandelieu mais que vous souhaitez agir au travers d'une association dont vous êtes le président, encore faut-il que ses statuts prévoient cette possibilité d'action pour défendre un "intérêt" dans telle zone définie et que vous y soyez habilité par une décision d'AG.
Si vous êtes pdt de l'association des boulistes de la place Machin, association dont le but/objet est de promouvoir le jeu de boule et d'organiser des concours, elle n'est pas recevable pour contester le PLU. Sauf si on lui supprime l'espace accordé par la commune.
A défaut de "qualité" et aussi dans ce cas particulier d'un "intéret" local pour agir, le mémoire c'est direct panier.
("L'intéret pour agir" d'un copropriétaire existe du fait même qu'il est copropriétaire, et qu'à ce titre il défend sa part d'intérêt dont il a la propriété dans la collectivité. Il a donc toujours un intéret, par exemple pour faire respecter le RDC. Pas besoin de faire valoir un intéret particulier défini.) |
Édité par - Gédehem le 04 janv. 2012 17:25:31 |
|
|
|
28
Posté - 04 janv. 2012 : 17:44:32
|
En fait la notion que je souhaite vérifier c'est la notion d’inexistence juridique d'une décision totalement illégale comme ici.
Je cite le code de copro 22012: "en ce cas la décision n'est pas à proprement parler annulable: elle est inexistante.il s'agit d'un simple fait sans valeur juridique: et le délai de prescription abrégé de 2 mois ne peut pas jouer... " C'est le cas en cas de vices gravissime de forme ou de fond. Ex l'ag décide qu'une partie privative deviendra commune...etc Les dispositions de l'art 42 ne s'appliquerait alors pas.
Une décision de la cour de Paris (23e ch A) du 17/04/1996 a admis que lorsqu'une AG prenait ainsi une décision en dehors de son domaine de compétence, cette décision était "inopérante et insusceptible de faire courir le délai de contestation de l'art 42. la cour de cassation a repris à son compte la formule en considérant comme "inopérante" une décision prise par l'assemblée en dehors de son objet légal...D'où ma caricature ! Concrètement si j'étais le copropriétaire je ne paierais pas et je ne suis pas sûr que la copro pourrait m'y contraindre, parce qu'elle a décrété que je lui devait de l'argent. |
|
|
|
29
Posté - 04 janv. 2012 : 20:07:01
|
|
harrycover : citation: L’un des impératif du mandataire était de voter contre une imputation forfaitaire de charge de 30000 euros que la copro voulait lui imposer. Il précisait juste NON à la résolution sur son pouvoir, ce que j’avais noté.
harrycover : citation: Concrètement si j'étais le copropriétaire je ne paierais pas et je ne suis pas sûr que la copro pourrait m'y contraindre, parce qu'elle a décrété que je lui devait de l'argent.
harrycover : je pense que vous avez tout à fait raison.
Le SDC, et le syndic aurait du réagir sur cette climatisation affectant les parties communes, et branchée sur la prise d'eau des parties communes !! sans autorisation de 'lAG? le syndic devait exiger à ce copropriétaire de demonter cette prise d'au commune, pour un usage privatif !!!
Maintenant le SDC désire se refaire financièrement sur le dos de ce copropriétaire que vous traitez de fripouille, mais tout le monde a laisser faire, et vous parlez de 150 000 € sur 4 ans !!!
Il est vrai qu'une telle résolution sur une augmentation des charges dues "peut-être" à ce copropriétaire en votant un montant de charges forfaitaire à ce seul copropriétaire n'est pas applicable par le SDC.
Le SDC ne fait pas sa propre loi.
Mandat impératif suivi ou non suivi,magouille sur le PV, vous avez raison ce n'est pas le fond de ce dossier; Ce copropriétaire n'a aucune raison à aller au tribunal pour attaquer une telle décision totalement illicite.
On peut se demander quel serait les chances du SDC pour gagner au TGI ? Sans aucunes actions du syndic pendant plusieurs années sur ce branchement sauvage, sans aucunes preuves matérielles existantes, pas de consommation relevé par un compteur divisionnaire, pas de relevé de charges, le SDC perdra certainement. Et pour assigner ce copropriétaire, le syndic devra convoquer une AG pour adopter une résolution pour autoriser le syndic, en lui votnat ce 'mandat" !!!!
Seul le tribunal saisi par le SDC, et non par ce copropriétaire qui fera le mort avec raison !!, devra juger ce dosssier, et condamner ou non ce copropriétaire. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 04 janv. 2012 : 21:45:49
|
"Ce copropriétaire n'a aucune raison à aller au tribunal pour attaquer une telle décision totalement illicite. "
A priori il n'en a aucune, pour la "simple" raison que cette résolution n'est pas applicable !
Le syndic met en œuvre la résolution avec mise en demeure à ce copropriétaire de payer les 30.000 € . Ce dernier ne bouge pas ou refuse, le syndic l'assigne.
Sauf qu'ici il ne s'agit pas du recouvrement d'une créance découlant de la répartition des charges ou d'une prestation particulière. Donc le syndic doit recevoir l'autorisation d'agir s'agissant d'appliquer une décison d'AG. (D.art.55).
Et là , devant le juge, le syndic n'a pas moyen de prouver cette créance, hormis une décision d'AG.
Car ce copropriétaire a devant lui un boulevard pour démontrer que les seules charges qui peuvent lui être imputées sont celle rendues liquides et exigibles par l'approbation des comptes du syndicat, lesquels sont à répartir entre copropriétaires selon les grilles prévues au RDC.
Pas par une imputation forfaitaire basée sur du vent.
Mais sur le fond, encore une fois, cela n'interdit pas à ce copropriétaire "ennuyé" de chercher des "poux dans la tête" de son mandataire s'il estimait subir un préjudice en raison de la privation par sa faute de son droit à contester cette décision. |
|
|
|
31
Posté - 04 janv. 2012 : 23:01:43
|
|
gedehem : citation: Mais sur le fond, encore une fois, cela n'interdit pas à ce copropriétaire "ennuyé" de chercher des "poux dans la tête" de son mandataire s'il estimait subir un préjudice en raison de la privation par sa faute de son droit à contester cette décision.
Sur le fond !!!!mais que cette résolution soit adoptée ou non, elle est illicite et non applicable par le syndic, et le SDC perdra son proçès, et ce copropriétaire demandera des DI !!
Les instructions de vote ne concernait que cette résolution illicite.
Pourquoi ce mandant chercherait il des poux dans la tête d'harrycover alors qu'il ne subira aucun préjudice, cette décision étant illicite et innaplicable.
Ce copropriétaire est certainement plus malin que ce CS et syndic, en ne venant pas à l'AG, et en raisonnant comme nous venons de la faire. Il n'est ennuyé en rien, et surtout certainement très serein.
Ce pouvoir ne sert à rien, qu'harrycover ai voté POUR ou CONTRE. D'ailleurs harrycover n'a rien voté du tout !! |
|
|
|
32
Posté - 05 janv. 2012 : 09:59:51
|
Nous sommes d’accords sur l’analyse et on retombe sur ce que m’expliquait mon avocat.
Reste que si le copropriétaire se retourne vers moi il devra arguer d’un préjudice de mon fait or ici le seul préjudice résulte d’une décision d’AG illégale, qui passait avec ou sans sa voix …Donc il n’y a pas de préjudice ici qui résulte de mon vote (il aura juste des frais de procédures supplémentaires s'il me cherche), puisque maintenant c’est un autre vote d’une procédure contre lui qui pourra lui être préjudiciable…Nul doute qu’il enverra encore un pouvoir impératif en blanc,(à remettre à une vielle dame) c’est tellement pratique ce système pour reporter la responsabilité de ses actes sur le premier venu, avec l’aide d’un syndic et bureau qui au surplus enregistrent mal les votes du mandant choisi non copropriétaire, donc qui ne peut même pas normalement s’en apercevoir puisque non destinataire du PV…
Bref une mésaventure qui me conforte dans l’idée qu’un mandat en blanc ne devrait pas pouvoir être impératif en copropriété ! Si un copro veut quelque chose il se fait représenter par un professionnel, qui enregistre le débat…au cas où le PV qui fait « foi » serait bidonné au final. Les absents n’ont pas d’exigence à avoir en copro !
MERCI A TOUS POUR CE PETIT DEBAT...A faire connaître à tous les mandataires qui rendent service et pallient à l'absentéisme en copro...A l'avenir je ne m'embarrasserai plus de cette corvée en plus risquée de par la loi !
|
|
|
|
33
Posté - 05 janv. 2012 : 10:54:35
|
harrycover : on peut se demander si un pouvoir en blanc envoyé au syndic avec des consignes de vote est réellement un mandat impératif !!!
Un mandat impératif ne doit il pas indiqué le nom du mandataire ?
harrycover : vous pourrez toujours informer votre mandant inconnu !!! puisque vous n'avez pas ses coordonnées, de ce débat interressant qui ne pourra que l'aider contre ce SDC. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 05 janv. 2012 : 12:42:53
|
"Reste que si le copropriétaire se retourne vers moi il devra arguer d’un préjudice de mon fait or ici le seul préjudice résulte d’une décision d’AG illégale, qui passait avec ou sans sa voix "
Vous n'avez manifestement pas bien compris le mécanisme.
Le syndicat et son AG n'ont rien à voir dans cette affaire.
En ne vous étant pas opposé à la décision, en n'ayant pas fait de réserve sur les modalités du vote, vous avez privé votre mandant de sa qualité d'opposant, et donc de son droit à contester la décision, peu importe son sens.
Le préjudice est là : par votre "faute", ce copropriétaire est privé de son droit à contester cette décision, qui plus est entachée de nullité. Ce qu'il ne peut faire valoir. |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2012 12:44:55 |
|
|
|
35
Posté - 05 janv. 2012 : 13:03:12
|
je réponds moi-même à ma questions sur le mandat impératif :
Site du Ministère du logement : Modalités de vote à l’assemblée générale
Vous pouvez vous faire représenter par un copropriétaire ou toute personne de votre choix, à l’exception du syndic, son conjoint, son partenaire pacsé et ses préposés qui ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Le mandat peut être « en blanc » (vote libre sans représentant désigné) ou « impératif » (représentant désigné et vote potentiellement dirigé). Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal.
Si le mandat impératif signé par un copropriétaire ne désigne pas le mandataire et les consignes de vote, il perd donc son caractère impératif, laissant le mandataire choisi, normalement par le président de séance ou le président du CS, totalement libre de ses votes.
gedehem : vous n'avez pas compris que harrycover n'a pas pu exprimer le choix de son mandataire !!! ET quelles réserves pourrait il faire ne recevant pas le PV de l'AG pour vérifier son vote !!!
Le non respect d'un mandat impératif ne regarde évidemment que le mandant et son mandataire, et pas le SDC. Cette décision a bien été adoptée.
Mais ce mandat impératif envoyé en blanc, sans nom d'un mandant, est il valable en cas de problèmes avec le mandant. ??
|
|
|
|
36
Posté - 05 janv. 2012 : 13:24:29
|
gedehem : vous écrivez en 2012 : Le préjudice est là : par votre "faute", ce copropriétaire est privé de son droit à contester cette décision, qui plus est entachée de nullité. Ce qu'il ne peut faire valoir.
Je me permets de rapprocher une autre affirmation contradictoire que vous avez postée le 14 juin 2066 à 9:31:51 : Il est dans la nature d'une AG de débattre des questions inscrites à l'ODJ. En raison des arguments avancés lors du débat nécessaire une opinion préalablement établie peut être amenée à changer. La modification par le mandataire du sens du vote préalablement indiqué par son mandant est donc fondée." (résumé de qques arrets sur ce point.)
Ce que nous exprimons depuis le début de ce post et que vous contestez !!! quelque soit le choix d'harrycover, il était donc fondé suite aux débats.
gedehem : ou est le préjudice du mandataire quand vous affirmer vous même que la décision de l'AG est attachée de nullité, et que le SDC perdra devant le TGI sur des charges forfaitaires votée pas l'AG pour un copropriétaire !!
J'aime les raisonnements par l'absurde, qui fonctionne en mathématiques. Il est vrai que "l'absurde" dans des décisions d'AG en copropriété est monnaie courante. |
|
|
|
37
Posté - 05 janv. 2012 : 13:42:20
|
|
Merci pour le site du ministère du logement c'est l'info que je cherchais, dommage que ça ne vienne pas d'une source plus "juridique" que le site d'un ministère...En espérant que je ne serai pas à l'origine de la jurisprudence qui confirmera qu'un mandat impératif ne peut pas être un mandat en blanc... |
|
|
|
38
Posté - 05 janv. 2012 : 13:53:00
|
|
citation: Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal.
il faut se méfier de ces sites TRES généraliste qui n'affirme pas que des vérités.
Voir l'exemple ci-dessus : un mandat, dit impératif, par ce site nentraine absolument pas la notification du PV.
Pour avoir une notification du PV, il faut être soit opposant ou abstentionniste à une résolution, soit être défaillant (absent non représenté). Or dès qu'il y a mandat accepté par un mandataire présent, il n'y a plus de défaillance. Ne reste que l'opposant ou l'abstentionniste. |
|
|
|
39
Posté - 05 janv. 2012 : 14:16:53
|
gedehem : J'avais relevé cette phrase fausse ou invomplète !!
C'est pourquoi j'ai posé la question de ce mandat impératif sans aucun nom de mandant écrit !!!!
Le jugement suivant proposé : "En revanche, le mandataire n'est nullement tenu de suivre les indications de vote et aucune nullité de l'assemblée ne pourra être encourue (Cour d'Appel de Paris, 23e ch. du 25.09.92). " est plus préci. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 05 janv. 2012 : 14:17:12
|
Désolé d'avoir à contredire vos propos, qui mélangent un peu tout !
Il faut d'abord relever une énomité du "site" que vous indiquez :
"... Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal."
Outre le fait qu'il n'y a aucun rapport entre mandat "en blanc" et mandat impératif (encore un technocrate qui ne sait pas de quoi il s'agit !), mais le fait de donner mandat, en blanc ou pas, ne prive pas du tout le représenté de la notification du PV d'AG !(encore un technocrate qui ne s'est même pas renseigné auprès de personnes compétentes !)
Un PV d'AG est notifié aux opposants et défaillants, peu importe qu'ils soient présents, représentés, mandat en blanc ou pas, impératif ou pas !
Vous semblez en tirer une conclusion pour le moins surprenante :
"Si le mandat impératif signé par un copropriétaire ne désigne pas le mandataire et les consignes de vote, il perd donc son caractère impératif,...."
En quoi ce mandat avec consigne de vote perdrait-il son caractère "impératif" au motif que le mandataire n'est pas nommément désigné (mandat en blanc) ???
Sur quoi vous basez vous ?? Quels sont les éléments qui étayent cette affirmation ???
Pour ce qui concerne la faculté pour le mandataire de ne pas tenir compte de l'indication de vote donnée par le mandant, il n'y a aucune incohérence dans ce que j'indiquais en 2006 et ce qui est précisé dans ce sujet.
Ne commet pas de "faute" le mandataire qui ne tient pas compte des indications de vote ..... sauf (vous connaissez, l'exception qui confirme la règle .. ), ... sauf si cette omission porte un préjudice personnel au mandant.
Il est évident que dans le présent sujet, l'omission (par méconnaissance) d'Harrycover prive directement ce copropriétaire mandant de toute voie de recours contre une décision irrégulière qui le pénalise directement, personnellement.
Dans ce cas de figure, il ne me semble pas faire de doute qu'un juge engagerait la responsabilité du mandataire, du moins si le mandant recheche cette responsabilité.
S'il est admis qu'un mandataire puisse être améné à modifier le sens du vote qui lui est indiqué "en raison de la nature des débats et des éléments avancés en séance", il n'en reste pas moins que le mandataire qui accepte un mandat de représentation est engagé vis à vis de son mandant, et que ce dernier peut lui "demander des comptes" dans la mesure où son mandataire n'a pas suivi ses directives, lui portant un préjudice personnel certain, .... comme ici.
Il ne faut pas tout mélanger ! Les choses ne sont pas taillées à la serpette une bonne fois pour toutes.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
