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Gédehem
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 Posté - 10 janv. 2012 : 16:59:31
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" A mon avis, cela est faux : ils doivent exclusivement voter selon ce qu'il pensent être leur intérêt."
C'est toute l'amboguité de votre approche : votre raisonnement est essentiellement individualiste.
Le problème en copropriété (à vrai dire c'est plutot une chance), c'est que la majorité décisionnelle est obligatoirement consensuelle dans le sens de l'intéret collectif, qui n'est pas ou tès peu la somme des intérets individuels.
La "difficulté" est là !
Qui plus est, la majorité décisionnelle consensuelle est variable en fonction de son omportance ... pour le syndicat (important dans ses répercutions). Nous fameuses maj.art.24, 25, 26 ...
Autrement dit : "Certains copropriétaire trouvent qu'ils doivent voter selon la majorité "
Le problème du vote par correspondance c'est qu'il n'est pas susceptible d'un "ajustement", d'une modification en séance "en raison des éléments avancés au cours du débat indispensable".
Si l'on prend le cas des copropriété avec une majorité de bailleurs (souvent lointains au propre comme au figuré), où chacun sait combien il est difficile/impossible de voter des travaux important d'entretien, il est certain qu'in vote par correspondance serait majoritairement d'opposition, un bailleu n'ayant d'interet personne que dans des recettes, pas des dépenses.
Le vote par corresponsance, c'est à dire l'expression d'une opinion avant la réunion appelér à débattre, va à l'encontre de l'intéret collectif su syndicat.
Des opinions axées sur le seul intéret personnel peuvent être amenées à évoluer en cours d'AG, ... pour se ralier à une majorité favorable à un intéret collectif.
Pas une opinion personnelle établie à l'avance (*), peu importe la masse ou non de documents fournis, ce qui est préjudiciable à la collectivité.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:05:07
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Attention : ne pas confondre OJ et projets de résolutions !
l'obligation de prévoir la rédaction précise d'un projet de résolution permet sans difficulté de prendre position sur cette formulation et l'AG ne pourra pas voter sur une autre formualtion . |
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Gédehem
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63
Posté - 10 janv. 2012 : 22:26:52
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Encore une vraie fausse idée : tout de qui est prévue à l'ODJ, dont les résolutions, sont des propositions amendables ... puisque soumises à l'appréciation des copropriétaires !
Contrairement à une autre vraie fausse idée, née sans aucun doute des pratiques dans de nombreux syndicats, les AG ne sont pas des chambres d'enregistrement !
Petite fiche :
Pouvoir d’amendement.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet (*), dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Autoriser l'expression définitive d'une opinion avant même qu'un débat se doit installé, avant une confrontation des opinions pour en dégager une solution consensuelle majoritaire, c'est nier la nature même de toute assemblée décisionnelle.
Vote par corresponsdance = AG chambre d'enregistrement de décisions "toutes cuites" .
C'est ce que vous prônez ? 
(*) mêmes arguments utilisés par le juge pour généralement justifier le changement de sens du vote du mandant (mandat impératif) effectué par son mandataire. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2012 22:36:13 |
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 Posté - 11 janv. 2012 : 13:22:21
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J'ai du nouveau, j'ai récupéré les copies des pouvoirs et du PV, par un autre copropriétaire, l'un des pouvoirs qui a servi au vote n'est même pas signé du mandataire! Le mandataire a mis son nom et adresse, puis figure bon pour pouvoir sans signature, et des consignes de vote, le tout avec deux écritures très différentes...
Et pour ma part le syndic a fait voter mes pouvoirs sur d'autres questions, différemment de ce que j'ai exprimé...En plus du problème évoqué ci dessus ça commence à faire beaucoup.
La personne qui m'a récupéré le PV serait ok pour faire annuler l'AG. Le problème facile à prouver : pouvoir sans signature votant, peut il suffire? |
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Posté - 19 janv. 2012 : 16:29:23
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Vu sur le site de l'ARC concernant le détournement de la loi sur les pouvoirs de représenttaion à l'AG par le 4ème syndic de FRANCE, dont le PDG est un député !!!
ARC / Abus n°3006 : 19 01 12/©
CITYA ou « le-syndic-qui-se-croit-tout permis »
La lettre ci-dessous de CITYA est proprement ahurissante et va justifier une démarche de l’ARC Languedoc et de l’UNARC auprès des autorités.
Vous y découvrirez - sans doute autant ahuris que nous - les méthodes et arguments déployés par CITYA pour conserver un mandat d’une copropriété de 72 lots.
Vous pourrez lire ensuite l’abus numéro 3007 qui relate dans le détail l’assemblée générale qui a suivi ce courrier et la défaite méritée de CITYA.
Madame, Monsieur, Cher Copropriétaire,
L'assemblée générale annuelle va se dérouler le 13 janvier prochain.
Le mandat de gestion que vous avez bien voulu signer avec notre Agence autorise votre gestionnaire Madame .............. à vous représenter à l'assemblée générale.
Dans la mesure où vous ne pouvez pas être présent à ladite assemblée, nous vous demandons de bien vouloir nous retourner votre pouvoir avec les mentions suivantes :
« Bon pour pouvoir », daté et signé par vos soins en mentionnant vos intentions de vote, et notamment votre souhait de voir votre copropriété continuer à être administrée par Citya Thermes Athéna dans le cadre d'une gestion cohérente.
Comme vous avez pu le constater à la lecture de l'ordre du jour, le mandat d'un confrère nous est opposé par une très petite minorité de copropriétaires, pour la plupart résidants, dont les intérêts peuvent diverger par rapport aux vôtres..
En notre qualité de syndic professionnel nous avons l'obligation de porter à l'ordre du jour ce mandat et ce conformément à l'article 11 du décret de 1967.
Notre mission est de préserver vos intérêts, de pourvoir à la conservation de votre patrimoine mais aussi de veiller également à la bonne gestion de votre lot.
Nous souhaitons vivement continuer à administrer votre immeuble et nous saurons vous honorer de la confiance que vous nous témoignez.
Nous restons à votre entière disposition pour tout renseignement que vous jugerez utile.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, Cher Copropriétaire, l'expression de nos sentiments dévoués.
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Gédehem
Pilier de forums
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66
Posté - 19 janv. 2012 : 16:55:43
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Mélange des genres très classique entre l'administrateur de biens pour la casquette "administration" et la casquette "gestion immobilière" comme syndic, 2 activités distinctes réunies sous une même tête !
On à même trouvé des juges (CA Aix en P., pourtant pas mal "à la pointe" par ailleurs) estimer réguliers les 10 ou 15 mandats de représentation à l'AG au motif que l'administrateur de biens agissait dans le cadre de son mandat de gestion et non comme "mandataire" d'un copropriétaire comme indiquée L.art.22.
Rien de neuf sous le soleil !
D'où la nécessité impérieuse de bien informer (CS) lorsqu'un syndicat souhaite changer de syndic, tout particulièrement les bailleurs. |
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Posté - 19 janv. 2012 : 17:31:19
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gedehem : des vieilles méthodes, mais cela se passe encore en janvier 2012 !!!
Ce GROS syndic a été condamné !!! |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 janv. 2012 : 18:08:48
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citation: Initialement posté par Gédehem
On à même trouvé des juges (CA Aix en P., pourtant pas mal "à la pointe" par ailleurs) estimer réguliers les 10 ou 15 mandats de représentation à l'AG au motif que l'administrateur de biens agissait dans le cadre de son mandat de gestion et non comme "mandataire" d'un copropriétaire comme indiquée L.art.22.
Oui, l’article 22 de la loi de 1965 a manifestement été violé : « Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »
La loi ne prévoyant pas de distinction entre les syndics qui ne seraient qu’administrateurs de SDC et ceux qui seraient également gestionnaires immobiliers, il n’y a pas lieu de prendre en compte cette qualité de gestionnaires et il n’est pas possible de déroger à la loi .
Cette décision est incompréhensible et ne peut qu’être annulée en cassation, à mon avis, mais cela suppose encore quels frais et quel délai ! , sans compter les frais , le délai et l’aléa ( … ) de la procédure sur renvoi , si toutefois l’arrêt et cassé…
Comment expliquer cette décision ? |
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Posté - 19 janv. 2012 : 19:58:21
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il appartient au président de séance de ne pas reconnaitre comme valables ces pouvoirs et donc de les annuler et ne pas les comptabiliser. Bien sur cela doit être inscrit au PV en faisant référence à l'article de la loi (donc à préparer...).
Tant pis pour les proprios concernés, l'année suivante, ils feront attention. |
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Posté - 19 janv. 2012 : 21:44:42
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D'autres éléments viennent s'ajouter au pouvoir non signé qui a bien voté sur toute les résolutions.
Le RCP prévoit 2 scrutateurs, l'élection d'un seul a eu lieu sans que l'on interroge l'ag, pour savoir si elle acceptait de déroger au rcp.
Et enfin concernant l'imputation exceptionnelle de charges à mon mandant, l'ordre du jour prévoyait l'art 25, or nous étions environs 40%, ce qui fait que finalement ils ont discrètement changé l'art 25 en art 24 lors du vote et dans le PV, sans cette manœuvre la résolution ne passait pas faute de quantum...quelque soit mon vote...Or j'avais mandat pour un vote à l'art 25 et non 24... et c'est cette manœuvre qui a finalement changé le résultat du vote. |
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Posté - 20 janv. 2012 : 09:17:20
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malheureusement on rencontre trop souvent des AG, où on vote à l'article 25, on ne procède pas au second tour si nécessaire et on utilise les votes du premier tour comme étant identique au second tour... vous le démontrez ce n'est pas toujours vrai... |
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Posté - 20 janv. 2012 : 09:35:07
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[Dans la mesure où vous ne pouvez pas être présent à ladite assemblée, nous vous demandons de bien vouloir nous retourner votre pouvoir avec les mentions suivantes :
Il n'est pas écrit dans le fragment de lettre que vous citez que le syndic a l'intention de distribuer lors de l'A.G. lui même selon sa propre initiative ces pouvoirs en blanc qu'il sollicite. Il demande seulement de les renvoyer. Rien de plus n'est précisé quant à ses intentions sur le management de ces Pouvoirs en blanc qui normalement seront redistribués devant tous les copropriétaires assistant à l'AG en début de l'AG.
Il me parait difficile de condamner un syndic sur ce seul grief.
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| Signature de kikiladoucette |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 20 janv. 2012 : 10:30:03
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citation: Initialement posté par philippe388
Vu sur le site de l'ARC concernant le détournement de la loi sur les pouvoirs de représenttaion à l'AG par le 4ème syndic de FRANCE, dont le PDG est un député !!!
ARC / Abus n°3006 : 19 01 12/©
CITYA ou « le-syndic-qui-se-croit-tout permis »
La lettre ci-dessous de CITYA est proprement ahurissante et va justifier une démarche de l’ARC Languedoc et de l’UNARC auprès des autorités.
Vous y découvrirez - sans doute autant ahuris que nous - les méthodes et arguments déployés par CITYA pour conserver un mandat d’une copropriété de 72 lots.
Vous pourrez lire ensuite l’abus numéro 3007 qui relate dans le détail l’assemblée générale qui a suivi ce courrier et la défaite méritée de CITYA.
Madame, Monsieur, Cher Copropriétaire,
L'assemblée générale annuelle va se dérouler le 13 janvier prochain.
Le mandat de gestion que vous avez bien voulu signer avec notre Agence autorise votre gestionnaire Madame .............. à vous représenter à l'assemblée générale.
Dans la mesure où vous ne pouvez pas être présent à ladite assemblée, nous vous demandons de bien vouloir nous retourner votre pouvoir avec les mentions suivantes :
...............
ce qui est critiquable c'est la paragraphe qui précède :
" Le mandat de gestion que vous avez bien voulu signer avec notre Agence autorise votre gestionnaire Madame .............. à vous représenter à l'assemblée générale." !
violant ostensiblement L22 dernière phrase.
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