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tonalaunt
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 Posté - 07 janv. 2012 : 23:26:45
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Bonsoir.
j'ai un soucis dans la petite copropriete dans laquelle j'habite (5coproprietaires). jai achete il y a 2 ans 2 lots (appartement plus cave). jusque la pas de probleme. j'ai relu le RDC et logiquement chaque appartement possede un terrain en jouissance exclusive. ir sur l'acte de vente celui ci ne figure pas. tous les autres coproprietaires ont bien mention de leur parcelle de terrain en jouissance exclusive mais pas moi. Or selon le RDC chasue appartement est lié a un terrain en jouissance. l'ancien proprietaire était dans le meme cas car il y a 20 ans, lors de l'achat a l'ancien proprio, il n'avait pas les moyens pour le terrain. Mais si je comprend bien dès lors que l'on possède l'appartement, ce terrain est de facto associé puisqu'il est lié par le RDC? aujourdhui le troisieme ancien proprio veux le vendre alors qu'il n'a plus l'appartement depuis plus de vingt ans et qu'il ne participe pas a la copropriete. seulement il n'a aucun droit si je ne me trompe pad?
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Posté - 08 janv. 2012 : 09:22:59
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si votre acte fait référence au RdC, bien sur vous avez la jouissance exclusive attachée au terrain.
Quant à l'ancien propriétaire, ilo ne peut rein vendre car le terrain ne lui appartient pas. En effet, le terrain étant une jouissance exclusive est une partie commune qui appartient en indivis à chaque proprio, mais un seul en a la juissance exclusive, l'actuel propritaire du lot auquel il est attaché dixit le RdC. |
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tonalaunt
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Posté - 08 janv. 2012 : 10:20:17
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Merci de votre réponse. C'est bien ce que je pensais. Seulement dans le RDC il est bien mentionné que "chaque coproprietaire aura la jouissance du terrain attaché a son appartement d'apres l'at descriptif de division qui précède". si je reprend cet etat le jardin est mentionne comme suit "lot numero 4 le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 176m2 figurant sous le numero 4 du plan de masse ci-annexé. avec les 34 milliemes des parties communes generales et de la peopriete du sol". il n'est donc pas clairement indique que le jardin est relie a mon appartement?? |
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:43:55
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citation: lot numero 4
qu'est le lot n° 4 ? |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:54:12
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Il faut le descriptif entier du RDC, celui de votre lot "appartement" auquel doit être attaché le droit de jouissance sur la partie de terrain précisée qui le jouxte.
Un "droit de jouissance" est un droit réel, perpetuel, qui entre dans la patrimoine de son bénéficiaire. il est cessible, monayable.
Il n'est pas obligatoirement attaché à un lot de copropriété mais il n'est pas lui même "lot". |
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:54:51
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tonalaunt : un jardin à jouissance exclusive est attaché au lot et ne peut être vendu. Ce n'est PAS un lot de copropriété, il n'a pas de tantièmes, c'est une partie communes du SDC.
Sur le RDC vous devez trouver :
a .lot n° XXX appartement
b. lot n° YYY place de parking
c. annexes, une pergola,... avec la jouissance privative d'un jardin
ET les ZZZ/10000 des parties communes générales
tonalaunt : citation: lors de l'achat a l'ancien proprio, il n'avait pas les moyens pour le terrain.
Expliquez vous !!! un jardin à jouissance privative ne s'achète pas, il est attaché au lot appartement ou maison.
tonalaunt : citation: aujourdhui le troisieme ancien proprio veux le vendre alors qu'il n'a plus l'appartement depuis plus de vingt ans et qu'il ne participe pas a la copropriete. seulement il n'a aucun droit si je ne me trompe pad
SEUL le SDC peut céder une partie commune comme ce jardin à jouissance privative, et à l'Unanimité. Y a t(il eu décsion d'AG pour céder ce jardin il y a 20ans.
Vous poucez demander à cet ancien copro. qui dit posséder ce terrain, son acte de vente !! Si il ne figure pas non plus dans le liste des copropriétaires, qui'l n'a pas de tantièmes de charges communes, c'est qu'il ne possède rien du tout !!!
MAIS qui profite de ce jardin ?? |
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tonalaunt
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6
Posté - 08 janv. 2012 : 14:50:43
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Sur le RDC dans l'état descriptif de division il y a :
Article 3 : l'immeuble ci-dessus designé est divisé en 15 lots de la manière suivante :
Lot n°1 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 260m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 50 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Lot n°2 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 173m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 33 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Lot n°3 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 208m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 40 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Lot n°4 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 176m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 34 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Lot n°5 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 202m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 38 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Les 5 lots suivants ( du 6 au 10) sont les descriptifs des caves
Les 5 derniers les appartements :
lot N°15 ( celui qui m'appartient) ; Au premier etage un appartement duquel on accede par un escalier interieur donnant sur palier avec porte a l'est et comprznant : hall d'entrée, WC, cuisine ouvrant par une fenetre à l'est, salle a manger ouvrant par une fenetre aunord et chambre ouvrant par une fenetre au sud.
Figurant sous le numero 15 du plan des premier etages ci-annexe.
Avec les 200 milliemes des parties et choses communes generales et de la propriete du sol, et les 182 milliemes des charges communes particulières au batiment d'habitation.
Quand j'en ai discuté avec l'ancien proprietaire, a l'epoque lors du rachat de l'appartement, l'ancien proprietaire lui laissait la jouissance du terrain moyennant finance supplementaire ( de memoire equivalent de 15000€) ce qu'il a refusé car trop cher. Du coup dans son acte de vente il n'y avait de mentionné que le lot 15 (appartement) et le lot 9 (cave) et pas le lot 4 ( jouissance du terrain).
Or dans le RDC il est bien marqué : chaque coproprietaire aura la jouissance du terrain attaché a son appartement d'apres l'etat descriptif de division qui précède. Or quand on le lit il n'est pas indiqué quel lot de terrain est rattaché à chaque appartement.
Cet ancien proprietaire fait toujours partit du syndicat car il possede les milliemes de parties communes associé au terrain, seulement dans la logique ce n'est plus lui qui en a la jouissance du fait qu'il a vendu son appartement il y a une vingtaine d'année si on suit le RDC?
Pas le souvenir d'une AG annexant les parties communes de ce terrain pour une vente au proprietaire, mais il faut que je demande à l'ancien Syndic.
Depuis 2 ans que j'habite cet appartement, personne n'utilise ce terrain, pas meme ce soit disant proprietaire, il est à l'abandon depuis plusieurs années..... Tout les autres coproprietaires sont des personnes "agées", qui ne se sentent pas vraiment concernés par cette histoire ! !
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 15:35:01
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Vous avez acheté le lot 115 uniquement. Vous n'avez pas acheté la jouissance du jardin qui constitue le lot 4. Votre RDC ne dit pas qu'une jouissance de terrain est attachée aux appartements.
Avoir vendu l'appartement sans la jouissance du jardin attenant était peut-être absurde, mais ce n'était pas contraire au règlement de copropriété. Si vous voulez avoir de droit la jouissance du jardin, il n'y a qu'une solution, acheter le lot 4 à son propriétaire. |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 16:20:51
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"Cet ancien proprietaire fait toujours partit du syndicat car il possede les milliemes de parties communes associé au terrain,...."
Sur ce que vous exposez, ce terrain affecté d'un droit de jouissance n'est pas un "lot de copropriété" serait-il affecté de tantième.
Il s'agit ici d'un "droit d'usage d'une surface", ce jardin n'étant pas une partie privative ... mais une partie commune grvée d'un droit de jouissance. Le bénéficaire de ce droit n'a pas la qualité de "copropriétaire" (*). Il n'est pas convoqué au AG, ne participe pas aux charges générales, sauf à celles spécifiques au terrain sur lequel il bénéficie d'un droit de jouissance (d'où des tantièmes spécifiques).
Votre RDC, sans doute mal rédigé, distingue bien les "lot de copropriété" de ceux qui sont communs mais grevés d'un droit d'usage.
Ainohi a précisé ce qu'il en était. Il n'y a pas d'erreur : vous avez acheté 1 lot "appartement".
Si vous voulez bénéficier d'un droit sur cette partie de terrain "jardin", il faudra l'acheter au propriétaire du droit d'usage (qui n'est pas propriété du terrain).
Notez que cette partie de jardin est "partie commune", et qu'à défaut d'entretien le syndic peut obliger le titulaire du droit à entretenir.
(*) copropriétaire = propriété d'un "lot de copropriété", lequel comprend indissociablement "Une partie privative + quote part parties communes"
Sur un terrain commun grevé d'un "droit de jouissance exclusif" il n'y a pas de "partie privative" . Il n'est donc pas "lot de copropriété", le bénéficiaire du droit n'est pas à ce titre "copropriétaire". |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2012 16:27:43 |
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tonalaunt
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 Posté - 08 janv. 2012 : 16:31:31
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Ok, mais dans le RDC il est bien ecrit :
"Article 20 : Jouissance des jardins
Chaque copropriétaire aura la jouissance du terrain attaché à son appartement d’après l'état descriptif de division qui précède.
Toutefois le sol de ce terrain restant partie commune, il ne pourra en aucun cas en modifier la destination."
C'est ce que je n'arrive pas trop à comprendre c'est que "d'office" lors de la vente d'un des appartements, il y a obligatoirement la jouissance du terrain associé non? |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 16:54:49
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Non !
Pour cela il faut que cela soit expressément indiqué "Lot X + droit de jouissance exclusif sur 'lot' Z".
Pour ce qui vous concerne, vous avez acheté 2 lots (apparte + cave), mais pas le droit de jouissance sur un terrain/jardin, celui-ci (le jardin) n'étant pas attaché à un lot précis par le RDC et n'étant pas mentionné dans vos actes.
Voyez s'il n'existe pas une clause qui interdirait la vente séparée d'un lot apparte et d'un droit de jouissance à l'origine attachée au lot. Mais à voir votre exposé, il y aurait prescription.
En final, pour bénéfier de ce droit de jouissance, il faudra l'acheter à son titulaire. |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2012 16:58:18 |
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Posté - 08 janv. 2012 : 16:58:12
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tonalaunt citation: Lot n°1 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 260m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 50 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Votre RDC parle d'un lot avec un numéro, qui est un droit de jouissance exclusive et en plus affecté de tantièmes ?
Ce lot ? - droit de jouissance exclisive sur un terrain- n'est pas attaché à votre lot appartement.
gedehem : "Il n'est pas convoqué au AG, ne participe pas aux charges générales, sauf à celles spécifiques au terrain sur lequel il bénéficie d'un droit de jouissance (d'où des tantièmes spécifiques). "
Mais le RDC de tonalaunt précise que ces lots ?? sont affectés des charges communes générales. Leurs copropriétaires doivent donc être convoqués aux AG; ils particimpent aux charges communes générales.
Un droit de jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, cette partie du RDC est elle légale ?? sur quels textes peut on s'appuyer ?
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 17:05:45
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Sur la jurisprudence : le bénéfice d'un droit de jouissance sur un fraction de terrain commun ne vaut pas propriété de cette fraction, laquelle n'est pas "lot de copropriété" n'ayant pas de "partie privative", le bénéficiaire du droit n'est donc pas "copropriétaire", les tantièmes affectés au droit de jouissance ne pouvant servir qu'au charges affectées au terrain commun dont il s'agit et non en "cherges générales". |
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tonalaunt
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Posté - 08 janv. 2012 : 17:07:02
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C'est bien ce que je pensais, j'ai trouvé ca aussi je ne sais pas mais je pense que ca peux aider... J'ai mis en rouge ce que je pense le plus representatif :
Ci après jurisprudence relevée sous l'art. 9 de la loi du 10 juillet 1967 (LITEC 2009)
Un jardin, malgré un droit de jouissance exclusif, demeure une partie commune générale. Il ne peut cependant être détaché du lot d’habitation et loué ou vendu à part.
Il est impossible au syndicat des copropriétaires de revenir sur cette attribution.
2) Le titulaire d'un droit de jouissance exclusive n'a sauf stipulation contraire que les droits de tout copropriétaire sur les parties communes
88) Seule la jouissance est privative, Un deuxième principe est que la partie commune affectée d'un droit de jouissance exclusive reste une partie commune, ce qui est une autre façon de dire que le titulaire du droit de jouissance exclusive n'en devient pas propriétaire (V. pour une illustration, Cass 3" civ., 25 janv. 1995) Le droit s'exerce sur une partie commune et la privatisation de cette partie commune ne concerne que sa jouissance (c'est-à -dire son usage).
89) Conséquences en matière de travaux, le syndicat des copropriétaires peut décider de travaux concernant la partie commune, objet du droit de jouissance exclusive(à la majorité de l'article 24 s'il s'agit de travaux d'entretien. - Sur le principe, V. CA Versailles,29 juin 1995.
91) Le droit de jouissance affecté d'une quote-part des parties communes n'est pas assimilable à un droit de propriété et ne donne pas à son titulaire la possibilité de transformer en local privatif la parcelle qui est grévée, qui rest une partie commune (Cass. civ. 3ème ch., 3 janvier 2006. n° 04-20.556 ; rev. Administrer mars 2006 p. 50. obs. J-R-Bouyeure).
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)
Le "propriétaire" est bien convoqué aux AG et compagnies mais il n'est jamais venu, considérant que n'ayant que le terrain il n'a rien a voir avec ce qui se passe pour la copropriété....
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Édité par - tonalaunt le 08 janv. 2012 17:09:00 |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 17:31:28
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Cette personne "n'a pas le terrain", n'en a pas la propriété pleine et entière : il ne détient qu'un droit d'usage, un "droit de surface", et c'est tout.
Le sol reste "partie commune"
En copropriété on est propriétaire d'une "partie privative". Ici il n'y a pas de partie privative, ... uniquement du "commun".
Dans votre affaire, sans doute que l'ambiguité vient d'une mauvaise rédaction du RDC : le droit de jouissance sur tel jardinn'est pas attaché à la propriété d'un lot de copropriété.
Ce qui a entrainé une vente séparée il y a plus de 20 ans, l'appartement d'un coté, le droit de jouissance de l'autre.
Vous êtes en bout de chaine pour en mesurer les conséquences, ... que vous ne pouviez ignorer lorsque vous avez acheté : vous n'aviez pas de droit d'usage sur cette partie "jardin" qui n'était pas attaché à votre lot. |
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tonalaunt
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Posté - 08 janv. 2012 : 17:34:04
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J'en suis tout à fait conscient ! Ce terrain ne m'interesse que trés peu, mais ce ne serait pas de refu de pouvoir utiliser un coin de verdure ! Seulement aujourd'hui le proprietaire à mis des annonces sur internet pour vendre ce terrain ! En a t il le droit? Ne peut-il pas seulement vendre ce droit de jouissance à un coproprietaire de l'immeuble? |
Édité par - tonalaunt le 08 janv. 2012 17:34:52 |
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:13:59
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citation: Initialement posté par tonalaunt
Ok, mais dans le RDC il est bien ecrit :
"Article 20 : Jouissance des jardins
Chaque copropriétaire aura la jouissance du terrain attaché à son appartement d’après l'état descriptif de division qui précède.
Toutefois le sol de ce terrain restant partie commune, il ne pourra en aucun cas en modifier la destination."
C'est ce que je n'arrive pas trop à comprendre c'est que "d'office" lors de la vente d'un des appartements, il y a obligatoirement la jouissance du terrain associé non?
Les règlements de copropriété sont très souvent élaborés à partir de formules standard parfois mal adaptées à l'immeuble auxquelles elles s'appliquent.
Ce qu'il faut comprendre, c'est que si l'état descriptif définit un jardin attaché à l'appartement, celui-ci est une partie commune à jouissance exclusive du propriétaire de l'appartement. Mais comme il n'y a pas de jardin attaché puisque ceux-ci sont des parties privatives distinctes, l'article 20 ne trouve tout simplement pas à s'appliquer. |
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:23:44
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citation: Initialement posté par tonalaunt
J'en suis tout à fait conscient ! Ce terrain ne m'interesse que trés peu, mais ce ne serait pas de refu de pouvoir utiliser un coin de verdure ! Seulement aujourd'hui le proprietaire à mis des annonces sur internet pour vendre ce terrain ! En a t il le droit? Ne peut-il pas seulement vendre ce droit de jouissance à un coproprietaire de l'immeuble?
Dans son principe le droit de propriété implique le droit de disposer de son bien comme on l'entend et donc de le vendre à qui l'on veut. Une éventuelle restriction au droit d'aliéner ne pourrait provenir que d'une clause expresse du règlement de copropriété. Une telle clause y est peut-être insérée. C'est à vérifier. |
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tonalaunt
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:24:17
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D'accord. de toute facon je vais contacter mon notaire pour en savoir plus. je pense que lui pourra me dire en reprenant a l'origine ce lot si il y a eu une cession de cette partie commune au profit de lancien ancien proprietaire et m'eclairera sur la situation. |
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tonalaunt
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:27:12
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par tonalaunt
J'en suis tout à fait conscient ! Ce terrain ne m'interesse que trés peu, mais ce ne serait pas de refu de pouvoir utiliser un coin de verdure ! Seulement aujourd'hui le proprietaire à mis des annonces sur internet pour vendre ce terrain ! En a t il le droit? Ne peut-il pas seulement vendre ce droit de jouissance à un coproprietaire de l'immeuble?
Dans son principe le droit de propriété implique le droit de disposer de son bien comme on l'entend et donc de le vendre à qui l'on veut. Une éventuelle restriction au droit d'aliéner ne pourrait provenir que d'une clause expresse du règlement de copropriété. Une telle clause y est peut-être insérée. C'est à vérifier.
sauf qu'il n'est pas proprietaire! C'est la copropriete qui possede ces terrains. lui ne dispose que d'un droit de jouissance exclusive et non de propriete. |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:29:13
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" ...le proprietaire à mis des annonces sur internet pour vendre ce terrain ! "
Il ne peut pas "vendre ce terrain", n'en ayant pas la propriété : c'est une partie commune qui est et reste en indivision entre copropriétaires (qu'il n'est pas !)
Il ne peut vendre qu'un "droit de jouissance/usage", ce qui est tout autre chose.
Le titulaire du droit ne peut pas faire grand chose, construire, creuser, possibilités qui n'existent que pour le propriétaire du sol ...qu'il n'est pas ! Son droit est limité à la jouissance/usage d'une surface (la table, les chaises et le parasol pour prendre l'apéro, par exemple !  )
Il (le syndicat, vous) faudra en informer les éventuels acheteurs.
D'autant plus si ce jardin est enclavé et que son accès est limité par un passage par les parties communes de l'immeuble.....  |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2012 18:35:40 |
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