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tonalaunt
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 Posté - 08 janv. 2012 : 18:34:28
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citation: Initialement posté par Gédehem" ...le proprietaire à mis des annonces sur internet pour vendre ce terrain ! "Il ne peut pas "vendre ce terrain", n'en ayant pas la propriété : c'est une partie commune qui est et reste en indivision entre copropriétaires (qu'il n'est pas !) Il ne peut vendre qu'un "droit de jouissance/usage", ce qui est tout autre chose. Le titulaire du droit ne peut pas faire grand chose, construire, creuser, possibilités qui n'existent que pour le propriétaire du sol ...qu'il n'est pas ! Son droit est limité à la jouissance/usage d'une surface (la table, les chaises et le parasol pour prendre l'apéro, par exemple !  )
tout a fait!!
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tonalaunt
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 22
Posté - 08 janv. 2012 : 19:32:13
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citation: Initialement posté par GédehemIl (le syndicat, vous) faudra en informer les éventuels acheteurs. D'autant plus si ce jardin est enclavé et que son accès est limité par un passage par les parties communes de l'immeuble..... 
C'est exactement le cas, il n'y a pas d'accés direct a ce terrain, il faut faire le tour de l'immeuble pour y acceder. De plus il est entoure de 2 autres "terrains" de 2 coproprietaires. Si une personne achete la jouissance du terrain, a t elle le droit d'y acceder comme elle veut alors qu'elle doit passer par les parties communes de l'immeuble?
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 20:55:19
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C'est toute l'incohérence (la légalité ?) de la dissociation de lot de copropriété et du droit de jouissance sur une partie commune généralement liée au lot..
Si le propriétaire d'un fond enclavé peut réclamer un droit de passage sur les fonds voisins, quid du titulaire d'un droit de jouissance sur une fraction de sol commun auquel il est étranger ?
Cette personne n'est pas membre du syndicat, n'étant pas propriétaire d'un lot comportant une partie privative. Peut-il réclamer un droit de passage dans les parties communes pour une fraction de sol sur laquelle il 'a qu'un droit d'usage ???
Le propriétaire d'un emplacement de stationnement a obligation de donner la priorité aux membres du syndicat en cas de vente, l'information préalable par le syndic ayant été rendue obligatoire.
Quid ici s'agissant non pas d'un lot de copropriété mais d'un droit de jouissance sur une fraction de sol commun ? |
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 21:24:42
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Le lot constitué d'une jouissance privative d'un terrain est un lot privatif comme les autres. Son propriétaire est membre du syndicat comme les autres.
Le lot privatif constitué d'un appartement n'est rien d'autre que le droit de jouissance d'un espace. Il n'y a pas de différence de nature entre ces deux lots. Le second n'est pas plus matériel que le premier.
Les dispositions concernant les emplacements de stationnement sont très récentes (2009) et facultatives.
En l'espèce, si un droit de passage devait être reconnu, ce serait à la charge du responsable de l'enclavement, c'est à dire du copropriétaire de l'appartement qui a été vendu séparément. Situation absurde. Mais ce n'est pas parce que cette situation particulière est absurde qu'il faut en déduire que le statut du terrain concerné n'est pas légal.
Un terrain non bâti peut très bien constituer un lot de copropriété. Un lot constitué d'un terrain nu ne peut être qu'un droit de jouissance sur le terrain. |
Édité par - ainohi le 08 janv. 2012 21:32:16 |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2012 : 16:57:32
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Un lot de copropriété comprend indivisiblement une partie privative et une quore part de partie commune.
Ce lot est propriété d'une personne.
Le droit de jouissance exclusif attribué sur un espace, un sol, un volume, n'entraine pas création d'une partie privative dont le titulaire serait propriétaire, la 'chose' restant toujours "partie commune".
En l'absence de partie privative, la partie commune grevée d'un droit de jouissance n'est pas "lot de copropriété", le titulaire du droit de jouissance n'est pas propriétaire de la partie commune grevée de ce droit.
ref : Cass. 6.06.2007 : "un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Affaire : le droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire ; son titulaire bénéficie néanmoins d’un droit d'usage réel et perpétuel."
Autre : "Un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et par suite ne peut constituer l'élément privatif d'un lot de copropriété dont chaque copropriétaire peut librement disposer assorti bien sûr de sa quote part de propriété indivise de parties communes. Des lors la partie commune sur laquelle un droit de jouissance privatif est exercé n'entre nullement dans le calcul de la superficie de la partie privative d'un lot, objet d'une vente, selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la loi carrez."
Voir aussi : Cass 2.12.2009. 08-20310 , qui réaffirme le principe (droit de jouissance : pas de partie privative = pas lot de copropriété = pas de "propriétaire" = pas de participation aux AG) en y ajoutant un point quant aux tantièmes affectés à ce droit d'usage. |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2012 17:14:44 |
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Posté - 09 janv. 2012 : 18:16:02
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dictionnaire de droit privé de Serge Braudo sur la définition d'un lot de copropriété :
Une copropriété ne peut exister entre propriétaires de terrains non bâtis.
De même, le statut de la copropriété n'est pas applicable aux copropriétés en volumes : l'application du statut de la copropriété se caractérise par l'existence de parties communes (3e Chambre civile 8 septembre 2010 pourvoi n°09-15554, BICC n°733 du 15 décembre 2010 avec une note du SDER et Legifrance).
Consulter aussi la note de M. Hugues Périnet-Marquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Contrairement à une idée largement reçue, le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas à son titulaire la qualité de copropriétaire, qui bénéficie d'un droit réel et perpétuel qui constitue la partie privative d'un lot (3e chambre civile 2 décembre 2009, pourvoi n°08-20310, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance).
La rédaction du RDC de tonalaunt est : Lot n°1 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 260m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 50 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
Le mot lot n'est donc pas approprié pour un droit d'usage dans ce RDC. Un droit de jouissance n'est pas un lot de copropriété !! Les tantièmes affectés à ce " lot n°1, un droit d'usage" peut induire en erreur la grande majorité des copropriétaires !! Une partie commune n'est pas affectée de tnatièmes, et ce droit dusage d'une partie commune pourrait l'être !!!
Pas facile tout cela !un lot de copropriété étant composé d'une partie privative ET de tantièmes des parties communes.
ainohi : citation: Le lot privatif constitué d'un appartement n'est rien d'autre que le droit de jouissance d'un espace
????
Le droit de jouissance privative ou exclusive d'une partie commune n'a rien à voir avec la propriété. 
Ce troisième ancien copropriétaire est peut être de bonne foi !!! son vendeur a pu lui céder ce droit de jouissance sans que le SDC n'en fut averti.
Le SDC a peut -être également cédé ce droit de jouissance une première fois !!
A vérifiez les anciens PV d'AG.
Pour céder ce droit de jouissance privative, quels documents ce troisième copro. peut il donner. Un acte notarié de plus de 20 ans existe peut-être réellement?
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2012 : 20:56:26
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Ce que présentait Ainohi n'est pas faux en soi :
"Le lot privatif constitué d'un appartement n'est rien d'autre que le droit de jouissance d'un espace"
La différence, et de taille, c'est que le droit de jouissance de cet espace est lié à la propriété de cet espace érigé en partie privative, alors que le 'simple' droit de jouissance sans propriété de ce même espace ne crait pas de partie privative.
On ne peut donc pas parler de "lot", du moins de "lot de copropriété", lequel comprend toujours une partie privative propriété d'une personne. |
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ainohi
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Posté - 09 janv. 2012 : 21:13:31
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citation: Initialement posté par Gédehem
Un lot de copropriété comprend indivisiblement une partie privative et une quore part de partie commune.
Ce lot est propriété d'une personne. Oui.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le droit de jouissance exclusif attribué sur un espace, un sol, un volume, n'entraine pas création d'une partie privative dont le titulaire serait propriétaire, la 'chose' restant toujours "partie commune". Le seul droit de jouissance n'entraîne pas l'existence d'une partie privative. La jurisprudence est ancienne et constante. Mais lorsque que ce droit de jouissance est désigné comme partie privative, avec tous les droits et obligations définis qui y sont attachés conformément au statut de la copropriété, c'est bel et bien un lot privatif au plein sens du terme. Ce lot peut être aussi bien un espace enfermé entre quatre murs et deux planchers qu'une surface telle qu'un emplacement de stationnement. Du reste les exemples de copropriétés où les emplacements de stationnement sont définis comme des lots de copropriété avec leurs quotes parts de parties communes sont extrêmement nombreux. Faudrait-il remettre en question la nature de tous ces lots qui ne seraient pas de vrais lots ? Il y aurait du sport judiciaire en perspective.
citation: Initialement posté par Gédehem
En l'absence de partie privative, la partie commune grevée d'un droit de jouissance n'est pas "lot de copropriété", le titulaire du droit de jouissance n'est pas propriétaire de la partie commune grevée de ce droit. Oui, mais le lot 4 dont il est question n'est pas défini dans l'EDD comme partie commune grevée d'un droit de jouissance :
Lot n°4 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 176m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé avec les 34 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol.
citation: Initialement posté par Gédehem
ref : Cass. 6.06.2007 : "un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Affaire : le droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire ; son titulaire bénéficie néanmoins d’un droit d'usage réel et perpétuel." Ce n'est pas si simple. L'affaire est revenue en cassation deux ans plus tard (02/12/2009 - pourvoi 08-20310). Dans le deuxième arrêt, on en apprend un peu plus et on comprend beaucoup mieux :
les bénéficiaires de droit de jouissance exclusif sur les emplacements de stationnement n'étaient redevables que des frais d'entretien et de réparation de ces emplacements, la cour d'appel a retenu à bon droit, sans dénaturation, que la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998 mettant à la charge de ses bénéficiaires une quote part des charges communes, alors qu'ils n'avaient pas la qualité de copropriétaires, devait être annulée.
Il n'y avait en fait pas de tantièmes de parties communes attachés à ces emplacements de stationnement mais seulement une obligation de participation aux frais d'entretien de ces seuls emplacements de stationnement. Cela ne répond pas à la définition d'un lot de copropriété qui comprend nécessairement une part indivise de la propriété des parties communes. Voilà l'explication.
Dans les divers exemples que vous citez, il s'agit toujours de jouissance exclusive sur une partie commune. Or, c'est abusivement que vous qualifiez de parties communes le jardin. Ce n'est pas dit dans l'EDD.
Il y a :
- un droit de jouissance sans restriction, donc librement aliénable,
- une quote part de parties communes,
- une quote part de parties communes,
bref, tout ce qu'il faut pour constituer un lot de copropriété dans toute l'acception du terme.
Si c'est le terme de jouissance exclusive qui vous gêne, pourriez-vous dire en quoi un lot de copropriété constitué par un appartement est autre chose que le droit de jouissance exclusive d'un volume assorti d'une quote part de parties communes et de charges communes ?
Un droit de jouissance exclusive aliénable, rassemblant donc l'usus, le fructus et l'abusus, est un véritable droit de propriété. |
Édité par - ainohi le 09 janv. 2012 21:19:33 |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2012 : 21:50:13
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"Si c'est le terme de jouissance exclusive qui vous gêne, pourriez-vous dire en quoi un lot de copropriété constitué par un appartement est autre chose que le droit de jouissance exclusive d'un volume assorti d'une quote part de parties communes et de charges communes ?"
Il ne me gêne pas dans la mesure où dans un cas il y a propriété d'une partie privative, dans l'autre pas !
l'usus, le fructus et l'abusus : il s'agit là des droits attachée à la propriété de la chose.
Il n'y a pas "abusus" pour un droit de jouissance sans propriété de la chose, dans la mesure où seul son propriétaire en dispose.
On peut vendre son droit de jouissance, on ne peut vendre le terrain grevé de ce droit n'en ayant pas la propriété.
En copropriété, sauf clause particulière, le sol de l'emprise foncière est indistinctement partie commune (y compris dans les copropriétés horizontales, les 'jardins' seraient-ils à jouissance exclusive.)
(Pour l'arret de 2009, il est repassé en Cass pour une histoire de tantièmes. Mais cela n'a rien changé au principe réaffirmé : un droit de jouissance exclusif n'est pas un droit de propriété sur un lot de copropriété en l'absence d'une partie privative.) |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2012 22:00:01 |
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ainohi
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:16:41
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Où voulez-vous en venir ?
Revenons à la question initiale.
Il y a un jardin, défini comme lot de copropriété dans l'EDD, initialement prévu pour être à l'usage de l'appartement que possède aujourd'hui Tonalaunt mais dont Tonalaunt n'a pas l'usage parce que cet usage appartient à une personne qui fut jadis propriétaire d'un appartement de l'immeuble et qui, ne possédant aujourd'hui plus rien d'autre dans l'immeuble que la jouissance de ce jardin, souhaite s'en dessaisir. Or, Tonalaunt souhaiterait, lui, s'en saisir. La solution me semble simple : que ces deux personnes s'entendent pour une cession du droit de jouissance. Je ne vois pas ce qui pourrait s'opposer à cette cession, que le lot soit un vrai lot de copropriété ou non.
Voyez-vous une autre solution ?
Sur la question théorique de savoir s'il y a lot de copropriété, je ne comprend pas votre blocage.
Ce jardin n'est pas défini comme partie commune mais comme un lot privatif avec une quote part de parties communes. Le terme "privatif" n'apparaît pas dans l'EDD ? Il n'apparaît pas non plus dans la définition de l'appartement lot n° 15. Ce lot 15 ne serait alors pas non plus un lot de copropriété ? L'absence de ce terme n'est n'est donc pas déterminant. Mais l'absence du terme "partie commune", lui, est déterminant. Ce n'est pas le droit de jouissance qui ne peut être un lot de copropriété, c'est le droit de jouissance d'une partie commune.
Le terme de "jouissance privative" dans l'EDD n'a d'autre signification que de préciser que la propriété du sol reste commune. Mais il en est toujours ainsi dans les copropriétés : c'est notamment ce qui distingue une copropriété horizontale d'un lotissement.
Pour l'arret de 2009, il est repassé en Cass pour une histoire de tantièmes.
Oui. Et cette histoire de tantièmes est au coeur du sujet car il n'y avait pas de tantièmes attachés à l'emplacement de stationnement, c'est à dire que son propriétaire n'était pas, au titre de cet emplacement, propriétaire indivis des parties communes et ne disposait donc pas de voix en assemblée générale. C'est la raison pour laquelle la cour lui a dénié le droit de contester une délibération de l'assemblée. Or au lot 4 de l'immeuble de Tonalaunt est attaché une part indivise des parties communes et donc des voix en assemblée générale.
La seule chose manquant aux droits sur le lot 4 pour en faire une entière propriété est la propriété du sol. Mais il en est ainsi de tout lot de copropriété.
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Édité par - ainohi le 10 janv. 2012 17:18:29 |
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PHB
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 Posté - 10 janv. 2012 : 19:18:11
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Bonjour à tous,
Si je vous suis bien Ainohi et en raisonnant par l'absurde, vous semblez dire que l'on pourrait être "propriétaire" de tantième de copropriété sans rien posséder d'autre au sein de celle-ci ? |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2012 : 19:20:37
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On tourne en rond sur une affaire toute simple ! 
"Lot n°1 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 260m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé...."
Le principe étant qu'un "droit de jouissance" sur une parcelle de terrain n'est pas assimilable à la propriété de cette parcelle, le lot n°1 n'est pas "lot de copropriété" dans la définition donnée par la jurisprudence, abondante sur ce point sans nécéssité d'en ajouter.
Le fait que ce droit de jouissance soit assorti de tantièmes, et non comme ici par erreur de tantièmes "parties ccommunes", n'es fait pas non plus un "lot de copropriété".
Un droit de jouissance n'est pas un droit de propriété. Il n'est pas possible à la lecture du RDc de Tonalaunt de prétendre que ce lot 1 est un lot privatif propriétaire de M.X.
Sur le reste, pour la vente du droit de jouissance, les parties doivent bien entendu se rencontrer. Mais il s'agira de la vente d'un droit d'usage et non de la vente d'une parcelle de terrain/jardin.
Je n'ai sur ce point aucun bloquage, les choses étant claires, sans amalgame possible entre "droit de jouissance" et "droit de propriété".
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ainohi
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Posté - 10 janv. 2012 : 19:31:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
Je n'ai sur ce point aucun bloquage, les choses étant claires, sans amalgame possible entre "droit de jouissance" et "droit de propriété". C'est quoi la différence entre :
Droit de jouissance exclusive, perpétuelle et aliénable
+ tantièmes de parties communes
et
lot de copropriété ?
Qu'est-ce que le copropriétaire du lot 15 a de plus que le copropriétaire du (faux?) lot 4 ? |
Édité par - ainohi le 10 janv. 2012 19:35:44 |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2012 : 21:26:06
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Ben ... il a la propriété privative d'un appartement tel que décrit, qui constitue la partie privative du lot 15, alors que le que celui qui est sur le lot n°1 n'a qu'un droit de jouissance exclusif sur une parcelle de jardin, ainsi qu'il est expressément indiqué, droit de jouissance exclusif qui est comme il se doit perpétuel et aliénable.
Du moins sous réserve qu'il ne soit pas à la personne, auquel cas il rentre dans le rang à son décés.
Un droit de jouissance n'est pas un droit de propriété, on n'en sortira pas !
PS : si le lot n°1 était un lot de copropriété il serait indiqué :
"Lot n°1 : une parcelle de jardin de 276 m² portant le n°X sur le plan de masse et ......" , ainsi qu'il en est pour un lot "parking" par exemple, lot de copropriété.
La seule mention " Lot 1 : le droit de jouissance exclusif ...." , à la différence notable de ce qui est précisé pour les autres lots, suffit à trancher que le droit du bénéficiaire porte sur la jouissance de cette parcelle "lot 1" et non sur sa propriété en l'absence d'une partie privative. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2012 21:33:29 |
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PHB
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Posté - 10 janv. 2012 : 21:33:18
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C'est bien ce que je voulais dire,
Si le proprio du lot 15 possède les tantièmes correspondant à son appartement et à une quote-part des parties communes baties et non baties.
A quoi pourraient correspondre les tantièmes du "propriétaire" du droit de jouissance de la parcelle n°4 sinon à la seule partie commune dont il a la jouissance ? |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2012 : 21:37:53
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Ces tantièmes "de jouissance" servent pour l'entretien/réfection de l'espace grevé de ce (ces) droit de jouissance.
Cas classique pour des emplacements "parkings" grevés d'un droit de jouissance (voir l'affaire de 2009).
S'ils ne participent pas aux charges communes générales n'étant pas "lot de copropriété", ils doivent participer à l'entretien/réfection des parties qu'ils "usent" sur lesquels ils détiennent ce droit de jouissance.
Et pour faire la répartition entre les titulaire de droits de jouissance il faut bien une clé ! |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2012 21:39:04 |
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PHB
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37
Posté - 10 janv. 2012 : 21:52:31
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Je ne vois effectivement que cette clé là ... |
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ainohi
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38
Posté - 11 janv. 2012 : 15:54:21
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citation: Initialement posté par Gédehem
PS : si le lot n°1 était un lot de copropriété il serait indiqué :
"Lot n°1 : une parcelle de jardin de 276 m² portant le n°X sur le plan de masse et ......" , ainsi qu'il en est pour un lot "parking" par exemple, lot de copropriété. Certainement pas. Cela emporterait la propriété du sol, or c'est exclu en copropriété. Le propriétaire du lot 4 a tout sauf la propriété du sol. C'est donc un véritable lot de copropriété. |
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ainohi
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39
Posté - 11 janv. 2012 : 16:01:33
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ces tantièmes "de jouissance" servent pour l'entretien/réfection de l'espace grevé de ce (ces) droit de jouissance. Ce ne sont pas de simples tantièmes de jouissance. Relisez ce qui est inscrit dans l'EDD :
Lot n°4 : le droit a la jouissance exclusive d'une parcelle de jardin de 176m2 figurant sous le numero 1 du plan de masse ci-annexé. avec les 34 milliemes des parties communes generales et de la propriete du sol
citation: S'ils ne participent pas aux charges communes générales n'étant pas "lot de copropriété", ils doivent participer à l'entretien/réfection des parties qu'ils "usent" sur lesquels ils détiennent ce droit de jouissance. Mais justement, ce lot 4 participe aux charges communes générales à la différence de l'emplacement de stationnement objet de l'arrêt du 2 décembre 2009 : 34 milliemes des parties communes generales. |
Édité par - ainohi le 11 janv. 2012 16:02:34 |
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PHB
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Posté - 11 janv. 2012 : 18:00:07
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Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1er :
citation: La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes."
« …une partie privative ET une quote part de parties communes. »
Le droit de jouissance ne peut pas constituer la partie privative du lot.
De la manière dont vous décrivez la situation, Ainohi, la partie privative est constituée de la quote-part des parties communes.
Autrement dit, le propriétaire ne possède que cette quote-part des parties communes, donc toujours pas de lot distinct....Cette situation existe dans le cas d'une indivision (sur un appartement par exemple) mais pas d'une copropriété au sens de la Loi 65-557.
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