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barnabé
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 Posté - 15 janv. 2012 : 18:22:31
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Bonsoir,
Une AG annuelle a eu lieu avec approbation des comptes, mandat du syndic sortant reconduit, quitus, élection du CS et proposition de gros travaux comme réfection toiture et ravalement. La réfection de la toiture est votée avec mandat confié à l'architecte chargé du diagnostic préalable et de l'appel d'offres : les devis et bordereaux de prix sont annexés à la résolution. Le projet de ravalement est ajourné pour un certain nb de raisons.
Le PV a été émis.
1 copropriétaire conteste le résultat des votes travaux : il veut bien faire la réfection de la toiture mais au moindre coût, contestant le résultat de l'AO alors qu'il est au CS et qu'il n'a pas demandé à consulter d'autres entreprises. Il veut aussi que l'architecte obtienne des devis d'entreprises polonaises ce que celui-ci a exclu menaçant d'abandonner le projet.
Il fait circuler une pétition contestant 2 résolutions votées en AG :
1) approbation des comptes sur 9 mois suite changement d'exercice approuvé et motivé lors de la précédente AG puis exercice de 12 mois avec clôture au 30/9 (base légale Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 )
2) vote des travaux toiture sans résolution spécifique aux honoraires du syndic (ce qui est irrégulier et je l'ai dénoncé en AG art. 18-A de la LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009) et devis non datés ce qui est totalement faux.
La pétition demande annulation des résolutions votées en AG et la convocation d'une AGE sur la base des 3 points ci-dessus. Précision : le changement d'exercice n'a pas été contesté dans les 2 mois suivant PV et alors même que la résolution spécifiait que l'exercice 2011 serait de 9 mois, puis 12 mois.
La pétition obtient plus de 25% des tantièmes le syndic doit donc convoquer mais l'OdJ du copro reprend à l'identique 80% de l'Odj de l'AG annuelle. Les signataires de la pétition n'avaient pas connaissance du projet d'OdJ.
ex pas de résolution demandant l'annulation du vote en faveur de la réfection toiture mais à la place une présentation du diagnostic et une autre résolution pour donner mandat au syndic de demander des devis. Ces résolutions telles que rédigées n'invalident pas le mandat donné au MOE ni le vote favorable pour la réfection des toitures ni le mandat confié au CS pour choisir l'entreprise la mieux-disante.
Autre cas : approbation d'un exercice comptable sur 12 mois du 1/01 au 31/12 alors que 1° l'exercice a été clôturé au 30/9 et 2° les comptes sont approuvés. Il n'est pas demandé de modifier la date d'exercice mais d'approuver des comptes sur 12 mois alors que les comptes sont déjà clos.
Autre résolution : refaire voter la clause d'aggravation des charges votée à l'unanimité, le quitus du syndic, le CS etc .
Je sais bien que c'est totalement inouï mais c'est la situation à ce jour.
je cherche les arguments pour contrer ce projet complètement absurde. Je pense par ex que certaines résolutions sont inéligibles en tant qu'elles ne demandent pas l'annulation du vote majoritaire.
Sur l'approbation des comptes, je ne vois pas comment le syndic pourrait rééditer un exercice clos et approuvé.
Voilà le cas de qqun qui plutôt que de contester au TGI une résolution a manipulé le SDC pour faire passer son point de vue.
Merci à tous de vos avis éclairés.
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Posté - 15 janv. 2012 : 19:05:21
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barnab" : le syndic n'a pas à tenir compte des désires de ce copropriétaire de plus memebre du CS; il a péparé avec le CS cette AG et son ODJ. Il connait donc parfaitement depuis longtemps les questions de cet ODJ, les travaux a votés, les comptes présentés,....
Tout cela n'est donc pas recevable par le syndic !!! Il n'a pas à tenir compte d'une pétition. La seule façon de contester une AG ou une décsion, c'est le TGI.
Mais attention, ce copropriétaire va certainement perdre devant le TGI? et payer des DI. IL ne peut pas contester des questions si il les a approuvé. Seules les opposant et les absents peuvent contester !!!!
Cette manière de faire est assez bizarre.
Ce copropriétaire est il en conflit avec ce syndic ? est il le président du CS ? Quel est la position du président du CS sur cette pétition !!!
Tout ce beau b....l va créer de nombreux frais supplémentaires !!
L'AG est seule décisionnaire, pourquoi reviendrai elle sur la totalité de ce qu'elle a décidé !!!
voilà les textes de loi qui vont vous aider à faire votre pétition contradictoires :
Base légale : art. 42 Loi 10 juillet 1965
Une assemblée générale, ou l'une de ses décisions, ne peut être contestée que par la voie d'une action judiciaire, entreprise dans un délai strict et sous forme d'une assignation déposée au greffe du tribunal compétent. L'avocat est obligatoire. Cliquez ici pour voir comment limiter les frais d'une procédure.
La loi tend en effet à favoriser les décisions d'assemblée. La justice n'intervient que pour réparer les erreurs ou les abus, mais cette action est longue et difficile. De fait, la loi tend à faire prévaloir le choix du groupe sur celui de l'individu.
Ainsi, votre recours n'est pas suspensif ; cela signifie que même si vous attaquez en justice une assemblée générale, les dispositions de celles-ci sont immédiatement exécutoires (CA Paris 15/05/1984 - Dalloz IR 1984-409). La Cour de cassation a confirmé cette décision, en rappelant que les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée (Cass. civ. 29/04/1987 - Bull. cass. n° 94).
Auparavant vous deviez avoir été opposant (avoir voté contre une résolution) ou défaillant (ne pas avoir assité à l'assemblée générale) pour pouvoir contester ensuite une résolution en justice.
La jurisprudence a assoupli sa position, énonçant de manière générique qu'est considéré comme opposant celui dont la volonté a été contrariée (exemple : vous demandez à ce que vous soient autorisés des travaux sur le fondement de l'article 25b. L'assemblée vous les refuse. Au titre de la jurisprudence ancienne, vous n'auriez été admis à contester cette décision que si vous aviez vous-même voté contre ; désormais, vous pouvez voter normalement pour, et contester néanmoins la décision d'assemblée en cas de refus).
Ne vous abstenez pas lors d'un vote : la jurisprudence restreint de plus en plus les possibilités de recours pour les abstentionnistes.
Contester une assemblée générale, ou une de ses résolutions seulement, peut être fait pour une grande variété de motifs :
manquement à une règle légale de forme (dans ce cas, l'assemblée, ou selon les cas une de ses résolutions seulement, sera annulée)
manquement à une règle de fond (abus, erreur, décision vous faisant grief) : la sanction sera soit l'annulation de la décision, soit l'octroi pour vous de dommages-intérêts
Conditions pour agir
Vous devez avoir été destinataire de la convocation (autrement dit, être copropriétaire). Si vous êtes coïndivisaire, vous pouvez également agir au nom de l'indivision si vous vous êtes déclaré comme mandataire commun au syndic de sorte à être destinataire de la convocation ; les tribunaux considérent alors que vous avez un mandat d'ester tacite (Cass. 3e civ., 11 octobre 2000) ; à défaut vous serez déclaré irrecevable (CA Paris 23e ch. B, 25 mai 2000).
Vous devez introduire votre action dans un délai de deux mois, à compter de la réception du PV d'assemblée générale (plus précisément à compter de la première présentation du recommandé à votre domicile), qui doit vous être adressé par lettre recommandée AR à peine de déchéance du délai (dans ce cas le délai s'appliquant est de dix ans).
Une fois ce délai expiré, aucune contestation ne sera plus possible, même en cas d'irrégularité de l'assemblée générale (Cass. civ. 09/01/1973 - Bull. cass. 12/1970), à moins que vous n'ayiez pas été convoqué régulièrement à cette assemblée (Cass. civ. 17/07/1975 - IR Copro 1975-174).
Vous devrez prendre un avocat et faire l'avance des frais de procédure, mais vous pourrez récupérer ces frais si vous gagnez votre procès. Auparavant, la jurisprudence considérait qu'au regard de la loi les frais de justice devaient être supportés par tous les copropriétaires du syndicat, même ce qui avaient obtenu gain de cause contre lui. L'art. 10-1 de la Loi de 1965 (introduit par la loi SRU) a rectifié cette aberration, en énonçant "Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."
Les délais sont particulièrement longs : ne comptez pas sur une décision avant 1, voire 2 ans si votre adversaire est procédurier.
Une décision attaquée peut être couverte par une assemblée postérieure (Cass. civ. 02/07/1986 - Bull. cass. n° 104). Dans ce cas, les magistrats décident fréquemment que l'instance n'a plus lieu d'être, et l'action s'éteint.
Vous nous dites que le délai des 2 mois est dépassé, par conséquent les décsions de cette AG sont vlaidées.
Vous écrivez que la pétition représentent plus de 25% des tantièmes, ce qui laisse 75% de persoenne qui vont être très fachés de payer une autre AG.
baranvé : citation: Les signataires de la pétition n'avaient pas connaissance du projet d'OdJ.
Les copropriétaires recoivent l'ODJ plus de21 jours avant l'AG !!! Ils n'ont pas à connaitre le projet de l'ODJ avant que le syndic l'ai établit avec le CS. TOUS les copors recoivent l'ODJ avec la convocation, il n'existe pas autre chose en copropriété. TOUS les copros peuvent notifier au syndic, une demande de question pour l'ODJ !!
Assez idiot comme raisonnement !! et cela ne tient pas la route devant un TGI.
L'AG ne peut pas revenir sur l'approbation des comptes!!!! si il y a des contestations ou la découverte de magouilles après l'AG, c'est aussi le TGI.
l'AG a également voté le quitus.
Une telle action est assez rare. Des frais supplémentaires d'une autre AG ( pas d'AG extraordinaire en coprorpiété) ne vont pas plaire. La majorité a décidé, cette minorité ne peut que se mettre cette majorité à dos.
Il y a peu de chances que les votes obtenus à la première AG soient différents à la première.
De plus, le syndic peut lancer ces travaux, les travaux, appelés les fonds, le budget, ...... et convoquer une AG dans plusieurs semaines !!!! qui ne pourra constater que tous est lancé et sans possibilité de retour en arrière, nin d'appeler des polonais ou des coréens ( encore beaucoup moins chers !!)  |
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2012 : 19:11:49
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Pour ma part je n'ai pas tout bien compris, mais je vais tenter de donner quelques éléments au moins sur un point !
"La pétition obtient plus de 25% des tantièmes le syndic doit donc convoquer mais l'OdJ du copro reprend à l'identique 80% de l'Odj de l'AG annuelle."
Une "pétition" c'est fort bien !
Sauf que cela ne répond pas aux prescriptions de D.art.8 :
"Art. 8 - La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandés.
(....) "
Une demande "réglementaire" a t-elle été rédigée, notifiée au syndic avec les questions précises dont il est demandé l'inscription ?
A défaut, s'il s'agit de vagues considérations ou contestations comme celles que vous rapportez, il n'y a pas de question/résolutions précises. D'où l'interprétation faite par le syndic qui convoque, laquelle ne correspondrait pas à ce qui est souhaité. (??)
C'est ce que laisse penser votre remarque :
"Les signataires de la pétition n'avaient pas connaissance du projet d'OdJ."
S'il n'y a pas eu une demande d'AG avec inscription de questions précises avec des résolution sans ambiguité, le syndic qui convoque interprete et inscrit ce qu'il pense être les bonnes questions, ici celle prévues à l'ODJ de l'AG initiale.
Concernant la possibilité de revenir sur une décision : c'est possible, sous réserve qu'elle n'ai pas eu un début de commencement de mise en œuvre. Dans un tel cas, la demande d'une AG selon D.art.8 permet de rectifier ou annuler une décision irrégulière, contestable devant un tribunal.
Cela semble être le cas pour ces travaux "toiture". Si l'on comprend bien, la résolution adoptée l'a été sur la base d'un devis "non daté" (?), sans prévoir les honotaires syndic. Plutot que d'aller devant le TGI, la convocation d'une autre AG est pertinente.
La question sur l'approbation des comptes est en revanche curieuse : l'AG ayant décidé de modifier les dates d'exercice comptable (d'où 9 mois pour l'avant dernier et 12 mois pour le suivant), il n'est pas possible de modifier une décision d'approbation des comptes (sur 9 mois puis sur 12 mois) sans préalablement annuler la décison modifiant les dates/périodes de ces 2 exercices comptables.
Il y a donc ici un point qui n'est pas clair du tout !
PS : exemple demande D.art.8 :
"LRAR
M. le syndic,
Les soussignés, porteurs de plus du 1/4 des voix du syndicat, vous demandent de convoquer une AG ainsi qu'il est prévu à l'art.8 du décret du 17.03.1967 modifié, afin de débattre sur les questions suivantes :
- annulation de la décision n° X portant sur les travaux toitture prise par l'AG du ........
- Travaux réfection toiture. Décision à prendre sur la proposition Ste Y, honoraires du syndic ....
- annulation décisioon n) X modification date exercice comptable
- modification exercice comptable ..........
- annulation de la décison n°Z quitus au syndic.
- quitus au syndic pour l'exercice du .... au .........
- etc ....
Remerciements
Nom, tantièmes et signature des demandeurs."
Toute autre démarche (pétition !!!) est irrecevable. |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2012 19:22:05 |
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barnabé
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Posté - 15 janv. 2012 : 19:17:56
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Je partage votre avis mais le syndic considère qu'il doit convoquer puisque 25% des tantièmes sont atteints quelques soient les points demandés à l'OdJ (OdJ transmis au syndic pour l'instant pas au SDC).
Ce copro est CS pas président dieu merci n'en rajoutons pas.
Le changement d'exercice a été approuvé en mars 2011 sans contestation judiciaire donc en effet il n'y a aucune raison de voter une approbation de comptes sur 12 mois qui ne porte pas sur le nouvel exercice tel qu'approuvé par l'AG.
Ce copro veut faire l'économie d'une assignation : sa seule base est le vote des honoraires du syndic en même temps que le projet des travaux de réfection. Il a abusé des copros signataires en faisant un rabattage massue pendant plusieurs jours. Je ne vous ai pas dit mais c'est un ab...ti.
Je veux faire échouer cette convocation ou faire en sorte que son OdJ soit invalidé car résolutions déjà votées ou non invalidant. |
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barnabé
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4
Posté - 15 janv. 2012 : 19:29:59
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Pour répondre à Gedehem : la notification de l'Odj avec la pétition et la signature reprend à l'identique l'OdJ de l'AG annuelle il y a 4 semaines hormis les points que je vous ai mentionnés plus haut sur l'approbation des comptes avec un exercice de 12 mois sur année civile non conforme au changement d'exercice du 01/10 au 30/9 voté en mars (9 mois pour exercice de transition et approuvé par l'AG sans contestation par la suite)
et sur les travaux toiture l'Odj ne demande pas par résolution spécifique l'annulation de la décision d'engager les travaux selon un budget voté et mandat donné au MOE + mandat donné au CS pour le choix de l'entreprise mais 2 nouvelles résolutions demandant mandat donné au syndic pour avoir des devis çad refaire un cahier des charges + AO (le syndic n'est pas MOE au passage et l'a déjà dit).
J'espère que c'est plus clair. |
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Posté - 15 janv. 2012 : 19:30:05
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Avec 25% des tantièmes , il n'a pas beaucoup de chances de voir ces demandes adoptées par l'AG.
barnabé : citation: Ce copro veut faire l'économie d'une assignation : sa seule base est le vote des honoraires du syndic en même temps que le projet des travaux de réfection.
Il pouvait contester cette décison devant le TGI; mais le délai des 2 mois est dépassés, refaire une AG pour voter la même chose en 2 résolutions pour satisfaire quelques copropriétaires ???
Ce copropriétaires est membre du CS !! pourquoi n'a t'il pas réagi lors de l'AG ??? ET surtout pendant l'élaboration de 'lODJ, il en était partie prenante.
barnabé : pour contrer ce genre d'individu, il vous faut réunir une majorité de copropriétaires, en allant voir le président du CS si il est opposé à cette pétition, en recherchant assez de pouvoirs, avec 51% des tantièmes, ce copropriétaire va recevoir que des NON !!! il va donc se calmer rapidement. 
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barnabé
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Posté - 15 janv. 2012 : 19:37:39
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Ce copro peut tout à fait contester la résolution au motif que les honoraires n'ont pas fait l'objet d'un vote spécifique, le PV a été émis il y a 2 semaines.
Il veut faire annuler les travaux de toiture au motif qu'il n'y a pas d'entreprise avec un devis low cost ou de polonais. Il a assisté à la réunion d'ouverture des enveloppes et le nie.
Autre point : les devis annexés à la convocation sont bien datés alors qu'il soutient le contraire. Il est aussi d'une mauvaise foi excessive.
Et pour y parvenir il utilise le moyen de la pétition pour convoquer une AGE et le syndic se croit obligé de convoquer car plus de 25% des tantièmes sont atteints avec un OdJ à 80% identique au 1er.
Je veux que le SDC s'exonère d'avoir à revenir en AGE pour voter la même chose qu'il y a 4 semaines + des résolutions qui ne remplacent ni n'annulent celles déjà approuvées (ex travaux toiture).
Le sujet du choix final de l'entreprise est dans les mains du CS dont il fait partie et nous allons discuter point par point des devis. |
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Posté - 15 janv. 2012 : 20:09:13
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barnabé : Petite erreur de ma part, vous parliez de délai de 2 mois dépassé, mais cela concernait une AG antérieure !!
barnabé : citation: Il veut faire annuler les travaux de toiture au motif qu'il n'y a pas d'entreprise avec un devis low cost ou de polonais. Il a assisté à la réunion d'ouverture des enveloppes et le nie.Autre point : les devis annexés à la convocation sont bien datés alors qu'il soutient le contraire. Il est aussi d'une mauvaise foi excessive.
L'AG se décide sur des devis présnté avec l'ODJ. Qu'il n'existe pas de devis " low cots" ( ce qui ne veut rien dire du tout ) à l'ODJ n'est pas un motif d'annulation de la résolution !!
Pouvez vous nous expliquez ce que vous appelez une réunion d'ouverture des enveloppes des devis ???? Est ce la préparation de l'ODJ obligatoire CS et syndic ??
IL me semble que le syndic et le CS n'ont pas été bons sur cette préparation d'un ravalement !!! L'AG n'a même pas choisi l'entreprise et laisse cela dans la main du CS ???
Cela n'est pas très sérieux sur de tels travaux !!!! Combien de devis ont été présentés à l'AG. le syndic et le CS ont ils bien expliqué le cahier des charges ??
Le choix du devis et de l'entreprise est une résolution, le montant des honoraires en est une autre, c'est bien un motif d'annulation de cette résolution. Ce syndic me parait assez faible !!!
ce copropriétaire a peut être raison d'être inquiet sur ces travaux de ravalement !!! Il doit exister un conflit avec les autres membres du CS ??
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barnabé
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Posté - 15 janv. 2012 : 20:37:13
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Le ravalement n'a pas été voté.
Seuls les travaux de réfection toiture. 3 devis avec descriptif des travaux et bordereaux unitaires ont été annexés à la convocation suite AO conduit par l'architecte mandaté. Ce travail du MOD est conforme.
Une résolution a donné mandat au CS de faire le choix final parmi les devis. Ce que je ne recommanderais pas pour ce type de travaux.
Mais je n'étais pas au CS dans la mandature précédente.
L'ouverture des enveloppes des propositions commerciales s'est faite en présence de l'archi, du CS et du gestionnaire.
Le CS et le syndic ont rédigé l'OdJ en concertation je suppose mais je n'y étais pas.
Ce copro veut payer le moins possible pour des travaux coûteux comme tout le monde.
Les 2 mois après notification du PV ne concernaient que la résolution votée en mars pour le changement d'exercice qui passe du 1/1 au 31/12 au 1/10 au 30/9 d'où les 9 mois et non 12 de l'exercice objet de l'approbation des comptes fin 2011. C'était le 1er exercice suivant le changement de clôture |
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ainohi
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Posté - 15 janv. 2012 : 20:54:42
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Le syndic n'avait vraiment pas le choix. Si les 25% des voix sont acquises, il doit convoquer.
Le risque est l'absentéisme : les propositions risqueraient d'être adoptées par le trublion et la minorité qui le suit. Le CS doit faire campagne pour une participation maximale en vue d'un rejet massif.
Questions que le CS devrait demander d'ajouter à l'ordre du jour :
- révocation du trublion comme conseiller syndical,
- demande du syndicat au trublion de l'indemniser de l'intégralité des frais de l'assemblée convoquée sans raison sérieuse.
- autorisation donnée au syndic d'ester en justice pour obtenir judiciairement les sommes réclamées par la résolution précédente.
Si les honoraires n'ont pas fait l'objet d'une décision spécifique, pas d'honoraires pour travaux. Le syndic n'avait qu'à y penser. Curieux. D'habitude les syndics y pensent. |
Édité par - ainohi le 15 janv. 2012 20:57:53 |
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2012 : 22:50:19
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Je partage l'avis d'Ainohi.
D'autant plus que ce membre du Cs ne semble pas avoir contesté en séance les décisons sur lesquelles il revient maintemant.
N'étant pas "opposant", il a trouve ce moyen des 25 % pour contourner l'impossibilité de contester en justice, di moins s'il en avait l'intention.
(facile de motiver des gens qui ne veulent pas payer !)
Même recommandation qu'Ainohi : attention à la minorité agissante en pareil cas pour renverser une décison. Bien préparer l'AG.
Il faut que le CS se mobilise, d'une part pour notifier sans attendre la question de la révocation de ce conseiller (*), de récolter des mandats, de faire campagne pour contrer la manœuvre, au besoin par une note d'information distribuée dans les boites aux lettres des copropriétaires.
(*) ce qui ne l'empechera pas de faire des pétitions ou demandes d'inscription de questions. |
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barnabé
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11
 Posté - 16 janv. 2012 : 10:41:46
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Merci de vos réponses. En fait le copro à l'initiative de la pétition est opposant au projet de toiture pour les raisons fournies plus haut. Mais il a manipulé le SDC et convoque maintenant sur un ODJ qui n'est pas conforme aux points contestés dans sa pétition (honoraires syndics non votés distinctement du budget travaux toiture, devis non datés ce qui est faux et approbation des comptes sur 9 mois et non 12). Il envoie un ODJ au syndic + sa pétition : cet OdJ n'est pas valable.
Bien sûr nous ferons une note explicative mais quand nous parviendrons à faire échouer cette convocation. |
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Posté - 16 janv. 2012 : 12:53:14
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barnabé : citation: Mais il a manipulé le SDC et convoque maintenant sur un ODJ qui n'est pas conforme aux points contestés dans sa pétition (honoraires syndics non votés distinctement du budget travaux toiture, devis non datés ce qui est faux et approbation des comptes sur 9 mois et non 12).
IL n'a pas manipulé le SDC !! il a regroupé autour de lui 25% des tantièmes, ce qui n'est pas une majorité pour faire passer une résolutions à l'article 25, ou 26.
Une petition en copropriété ne sert à rien, c'est la proposition d'ODJ qui pourra être retenue pour la convocation de cette AG, si la demande de cette AG supplémentatire a été valablement notifiée.
Si ce n'est pas le cas, le syndic n'a pas à tenir compte des désirs de ce copropriétaire.
VOus estimez que cet ODJ n'est pas valable, mais cela est il basé sur des arguments juridiques ou sur votre avis personnel?
barnabé : je pense que vous faites fausse route en essayant de faire échouer cette nouvelle convocation. Si la demande et l'ODJ sont légalement valables le syndic devra convoquer cette AG !!
Comment comptez vous faire capoter cette AG, si légalement elle tient la route ??
Suivez nos conseils et réunissez les autres memebres du CS, des copropriétaires ayant déjà voté POUR, récupérez le maximum de pouvoirs, afin d'atteindre les 51% des tantièmes, et voter contre les nouvelles résolutions ou confirmer les votes de la 1ère AG.
Il ne restera que le TGI à ce copropriétaires pour contester, et la les 25% des copros mécontents vont fondre comme neige au soleil. Pour aller en justice, il faudra avancer les frais d'avocats !!!!
Rien n'empêche le CS d'informer tous les copropriétaires sur ces travaux de ravalement, et du cout supplémentaire inutile de cette AG. Frais d'envoi, de RAR et vacations du syndic !!! |
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2012 : 16:04:13
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"Il envoie un ODJ au syndic + sa pétition : cet OdJ n'est pas valable."
L'ODJ notifié avec la convocation est valable, le syndic ayant seul la maitrise de l'ODJ des AG.
Pour ce qui me concerne je n'ai pas tout bien compris de vos explications.
Ce qui semble clair : une AG est convoquée pour débattre de questions qui ont été décidées lirs d'une précédente AG, certaines décisions ne pouvant être remises en cause (date exercice, approbation des comptes, ....).
S'agissant des travaux, ce qu'une AG a fait sans un début de mise en œuvre une autre AG peut le défaire ou comme ici le transformer.
Sauf qu'elle ne peut statuer sur un devis moins cher si aucun 'devis moins cher' ne lui est proposé par les demandeurs.
"Il a assisté à la réunion d'ouverture des enveloppes et le nie."
Cette réunion CS a t-elle fait l'objet d'un PV rapportant les choix, les décisions ???
Ce CS est-il doté d'un RFCS ???
Il est évident qu'en l'absence d'un RFCS, ce CS est uniquement une réunion de "joyeux lurons" mais pas de "conseillers syndicaux" mandatés par une AG pour remplir une mission précise.
Qui plus est ici pour un CS qui aurait reçu délégation de pouvoir d'une AG pour choisir une entreprise pour des travaux !!!!!
Vous êtes semble t-il nouveau conseiller syndical.
Il faut savoir que les litiges que vous rapportez ont bien souvent pour origine un dysfonctionnement du CS, qui n'est pas régulièrement organisé (formé ?) sans RFCS, ici sans un minimum de formalisme.
En particulier lorsque le CS reçoit délégation de pouvoir (D.art.21) : un PV de la réunion est alors impératif, PV systématique pour toutes les réunions qui doit être prévu par le RFCS.
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76 |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2012 16:08:14 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 janv. 2012 : 17:21:14
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Si, effectivement, la demande de convocation de l'assemblée et l'ordre du jour qui y est joint ne sont pas signés par des copropriétaires représentant au total 25% des voix au moins, la demande n'est pas recevable.
Il y a peut-être eu manipulation de la part de ce copropriétaire qui aurait fait signer une pétition confuse ultérieurement transformée en demande de convocation de l'assemblée. C'est à voir de près. Si l'on suspectait une telle manipulation, il faudrait interroger ces copropriétaires pour leur demander s'ils ont véritablement demandé la convocation de l'assemblée selon la demande adressée au syndic. S'ils répondaient qu'ils ont été manipulés, logiquement, ils devraient accepter de signer une rétractation de la demande et la question serait réglée.
Je suis très réservé sur l'opportunité de mandater le conseil syndical pour le choix du devis de travaux. Cette façon de faire est légale s'il s'agit de travaux votés à la majorité de l'article 24, mais elle dépossède tout de même l'assemblée de son pouvoir de décision, ce qui n'est pas dans l'esprit des principes de gestion d'une copropriété. Un argument en faveur de cette façon de faire serait que la majorité des copropriétaire se prononce sans avoir analysé sérieusement les propositions reçues des entreprises et adopte systématiquement le moins disant qui n'est pas forcément le mieux disant.
Une bien meilleure façon de faire serait à mon avis de présenter à l'assemblée un rapport du CS lui conseillant de valider la sélection du CS, quitte à ce qu'elle se détermine sur un choix différent. |
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barnabé
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15
Posté - 16 janv. 2012 : 17:46:02
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Je partage votre avis sur le fait de laisser mandat au CS sur des travaux importants mais je n'étais plus au CS donc je n'ai pas pu m'y opposer. C'est hautement risqué !
Quand je dis que le copro a manipulé les signataires de la pétition je veux dire qu'il présente une pétition pour contester 2 résolutions et à la fin il transmet un OdJ portant sur 80% de l'AG précédente (effectuée il y a 1 mois) et n'annulant pas les votes. D'où le pb avec cet OdJ que le syndic veut transmettre en convocation tel quel. Mais que voter puisque 70% a déjà été voté : CS, quitus, contrat du syndic, clause d'agravation des charges, autorisation donnée à la gendarmerie, approbation des comptes selon l'exercice voté etc.
La seule nouveauté est pour le projet toiture comme je vous l'ai dit l'odj prévoit de donner mandat au syndic de demander des devis alors que l'AO a été fait par le MOE déjà mandaté. |
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barnabé
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16
Posté - 16 janv. 2012 : 17:51:37
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Sur les RFCS d'accord avec vous et j'ai eu l'occasion de le dire au psdt du CS. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 janv. 2012 : 11:05:38
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Ce n'est pas tout de le dire s'il n'existe pas, ni même de s'en remettre au seul pdt du Cs qui n'est qu'un pdt fonctionnel en interne.
Il faut en parler à tous les conseillers, et au besoin le rédiger si personne (le CS) ne bouge afin de demander l'inscription de la question à la prochaine AG |
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