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poum
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 Posté - 19 janv. 2012 : 18:11:03
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Bonjour
Pour ou contre ?
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...cessaire.php
Un rapport remis au ministre du Logement veut obliger les copropriétaires à verser, chaque année, 5% de charges supplémentaires pour anticiper les gros travaux.
Des charges exorbitantes mal anticipées, des impayés qui s'accumulent. Plusieurs centaines de milliers de copropriétaires rencontrent des difficultés financières et ne parviennent pas à gérer leur patrimoine immobilier, qui fatalement se dégrade. Au mois de juin, Dominique Braye, président de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), a été chargé de travailler sur des solutions pour permettre la réhabilitation de ce parc immobilier. Son rapport intitulé «Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés» a été remis aujourd'hui au secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu. «Il est urgent que la copropriété soit promue au rang d'enjeu national et qu'une action globale soit entreprise, ce qui nécessite la mise en oeuvre d'un plan national», écrit-il. Selon les chiffres publiés au mois de septembre par l'Anah, quelque 340.000 ménages vivraient dans des copropriétés en difficulté financière. Mais ce nombre grimpe entre 800.000 et 1 million si on considère aussi la dégradation des immeubles faute d'entretien.
L'amélioration énergétique prioritaire
L'Anah classe les propriétés dégradées en trois catégories. La première regroupe les résidences considérées comme fragiles à la suite d'impayés de charges et des travaux d'entretien des parties communes non réalisés. Les suivantes cumulent des dysfonctionnements d'ordre financier mais aussi juridiques et administratifs. Enfin la dernière catégories englobe les copropriétés les plus critiques. Seulement 10.000 logements, sont considérés comme ayant ces «difficultés extrêmes», précise le rapport. Dans ces cas, le dernier recours est souvent l'expropriation par l'État pour des questions de sécurité, mais aussi pour éviter l'entrée dans la copropriété de marchands de sommeil, qui louent à des prix exorbitants à des familles pauvres, souvent sans papier. Le rapport préconise la réalisation de 40 à 70 milliards de travaux, dans les dix prochaines années, sur les copropriétés construites entre les années 50 à 80. L'amélioration énergétique figure notamment dans les priorités. Entre 2006 et 2010, l'agence a aidé 1068 copropriétés (près de 66.000 logements) en versant 471 millions d'euros de subventions.
Un «fonds travaux» obligatoire
Mais puisqu'il vaut mieux prévenir que guérir, «les copropriétaires doivent apprendre à penser collectif et à voir à plus long terme, à anticiper, notamment avec la mise en place d'un fonds de travaux obligatoire», estime Dominique Braye. Le président de l'Anah voudrait donc que soit instituée une obligation pour les copropriétaires de contribuer à un «fonds travaux». Cette proposition révolutionnaire, inspirée d'une législation en vigueur au Québec obligerait tous les copropriétaires à verser, en plus de leurs charges annuelles, un supplément de 5% à un fonds spécifique géré par le syndic. L'argent serait mis en réserve pour les gros travaux futurs de rénovation de l'immeuble. Ce «fonds travaux» serait attaché au lot de copropriété et ne pourrait pas être récupéré par le propriétaire au moment de la vente de l'appartement pour «instituer une solidarité entre propriétaires successifs», souligne l'Anah. L'effet pervers de cette disposition, serait de faire mécaniquement augmenter les prix de vente des appartements qui pourraient de fait inclure cette provision obligatoire.
La mise en place d'un tel fonds nécessiterait l'adoption d'une loi. Benoist Apparu a assuré qu'il allait engager des discussions avec le ministère de la Justice, les professionnels du secteur et les parlementaire «pour traduire ces idées en mesures», ajoutant qu'il s'agira «d'un enjeu majeur du prochain quinquennat».
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2012 : 22:50:57
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POUR, bien entendu !!!
Avec un préalable qu'il ne fait pas perdre de vue, même si cela fait grincer les dents des esprits chagrains :
ETRE COPROPRIETAIRE SUPPOSE D'EN AVOIR LES MOYENS (plus encore que lorsqu'on est propriétaire individuel, pas embarqué dans un "bateau" avec d'autres !)
Comprenons nous : en copropriété, comme dans la vie citoyenne, chacun paye pour la satisfaction de besoins personnels ET collectifs.
Dans la vie citoyenne ce sont les impôts et taxes divers et variés servant à la satisfaction de besoins : école, hopitaux, routes, police, pompiers, etc etc ........(chacun connait)
Dans nos micros-sociétés copropriétés se sont les provisions pour charges communes : chauffage commun, personnels entretien, assurances, etc ..etc, (chacun connait.)
Reste dans ce dernier cas les "gros travaux" périodiques, en particulier ravalement des façades, réfection toitures.
Lorsque l'Etat, une collectivité locale réalisent de gros travaux (création d'une école, réalisation d'un stade, etc ...) ils ne lèvent pas soudainement un impot supplémentaire à payer en quelques mois. 
En copropriété, SI ! 
Ici, il est incompréhensible que l'on oblige les copropriétaires à payer sur un très court terme, 2 ou 3 mois, ces gros travaux généralement très couteux !
Chacun sait qu'il est déja très difficile de recouvrer des fonds lorsque les copropruétaires ont déja le niveau de l'eau au bord des lèvres ! Leur demander 2 ou 3000 € en 3 mois et ils coulent. D'où impayés, procédures etc .....
C'est une des raisons qui explique ces copropriétés dégradées : face à une "facture" de 1000, 2000€ ou parfois plus à sortir en quelques mois, les copropriétaires refusent ces travaux.
D'où dégradation, popérisation, etc ....
Inclure dès le départ et en permanence une provision destinée à abonder un "fonds de réserve travaux", sorte de fonds "amortissement/investissement", permettant sereinement d'engager des travaux de ravalement tous les 10 ans sans procéder à des appels particuliers supplémentaires, que voila une très bonne chose que nous sommes nombreux à promouvoir depuis très longtemps ....
Comme par exemple l'ARC, pour ne citer qu'elle ... 
NB : reste tout de même la question de l'attribution de ce fonds, qui doit être "AU LOT", donc non 'remboursable' (il est 'vendu' avec le lot), ainsi que, bien entendu, le placement de ce fonds, les intérets devant profiter au syndicat (placement garantie, donc !
Cela impose bien entendu le compte séparé, donc rendu obligatoire sans dispense possible.
Il y a donc encore du pain sur la planche.
(PS : c'est un "vieux" sujet qui ne doit pas devenir "électoraliste" au rique de faire un "machin" à la va-vite qui ne répondra pas aux véritables enjeux ) |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2012 23:22:02 |
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poum
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 2
Posté - 20 janv. 2012 : 06:31:54
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Sans attendre une loi qui ne sera peut être pas votée, est ce qu'une copropriété peut mettre à l'ordre de l'AG annuelle une résolution de verser 5 % de charges supplémentaires afin d'anticiper les gros travaux ? |
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3
Posté - 20 janv. 2012 : 09:01:22
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poum : les fonds pour travaux futurs existent déjà dans des copropriétés. ON peut anticiper un ravalement par exemple. Ces fonds peuvent être placés sur un livret A au nom du SDC
C'est à l'AG de le voter. Il n'y a pas besoin d'attendre une loi pour le faire.
L'obligation sera une très bonne chose. |
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JB22
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4
Posté - 20 janv. 2012 : 11:31:37
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De Gédehem
"(il est 'vendu' avec le lot), "
-Plus de possibilité de comparaison d'un bien par rapport à un autre, la quote part de l' avance travaux incluse dans le prix de vente n' étant pas publiée.
D' accord pour l' obligation de constituer des avances travaux à condition quelles soient remboursables, avec obligation d'indiquer dans les offres de ventes le montant des avances à rembourser, et indication dans l' acte de vente du prix du bien et le montant des avances.
-Augmentation du prix de vente, donc augmentation des frais de la transaction, sauf si détail dans l' acte de vente. (Comme il est fait actuellement pour les commissions sur vente).
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Gédehem
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5
Posté - 20 janv. 2012 : 12:25:33
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C'est pourquoi il ne fait pas trancher les choses "à la hussarde" et bien voir les tenants et aboutissants avant de poudre un texte, le tout avec les organisations de coropriétaires.
A défaut on passera à coté de la plaque, comme chaque fois qu'une question est traitée de façon 'technocratique' par des personnes peu au fait de tous les éléments particuliers.
"Plus de possibilité de comparaison d'un bien par rapport à un autre, la quote part de l' avance travaux incluse dans le prix de vente n' étant pas publiée."
C'est vrai actuellement pour la réserve travaux à 3 ans (*). C'est vrai aussi, et c'est une grave lacune si un fonds travaux permanent a été institué (défaut d'information préalable susceptible d'entrainer la nullité d'une promesse de vente, par exemple)
Mais du moment que ce fonds est rendu obligatoire pour tous, il fait partie "des meubles", ici du lot lui-même, dans toutes les copropriétés, comme le sont les tantièmes attachés à la partie privative.
Il est vrai que personne ne compare les 272/10.000° de tel apparte de 253.000€ avec les 480/10.000° de tel autre quasi identique mais à 225.000 € avant d'acheter ! 
Pourtant, au final, chaque trimestre, la provision pour charge ne sera certainement pas la même .... ce que peu d'acheteurs demandent !
(*) exemple de la mesure mal ficelée : aucune info préalable de l'acheteur. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2012 12:39:28 |
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Posté - 20 janv. 2012 : 12:45:59
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dans ce sujet, il y a beaucoup de questions à venir qui vu la connaissance des députés et de leurs attachés parlementaires, vont créer peut-être plus de soucis que d'inetrets :
* une "cotisation" obligatoire pour travaux, que l'on ne peut appeler avance puisqu'elle est à fonds perdus et appartient au syndicat. Il ne s'agit plus d'un prêt personnel ... mais d'une dépense réelle. A qui vont les interets ? car si on ajoute 5% à 5% tous les ans, pour une construction neuve au bout de 10 ans, cela représente plus de 50% des premiers budgets.
etc...
Comment cela va t il se passer lors d'une succession ? ce montant n'est plus transférable, donc fera t il partie de la sucession ou non ?
Actuellement ce montant n'est pas soumis à taxes chez le notaire. Et de toute façon ne regarde pas le syndicat. Et demain ?
En cas d'impayés, comment fera t on, s'il y a saisie immobilière....
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max2607
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7
Posté - 20 janv. 2012 : 13:49:38
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MODERATION
*** post injurieux supprimé*** |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2012 14:00:48 |
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JB22
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8
Posté - 20 janv. 2012 : 13:50:00
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Je vois que Gédehem favorable au fonds travaux obligatoire (POUR, bien entendu !!! ) est conscient des problèmes posés.
"C'est vrai actuellement pour la réserve travaux à 3 ans (*). C'est vrai aussi, et c'est une grave lacune si un fonds travaux permanent a été institué (défaut d'information préalable susceptible d'entrainer la nullité d'une promesse de vente, par exemple)"
Il en est de même pour rambouillet
"dans ce sujet, il y a beaucoup de questions à venir qui vu la connaissance des députés et de leurs attachés parlementaires, vont créer peut-être plus de soucis que d'intérêts "
Actuellement on estime un bien à sa valeur vénale actuelle, c'est à dire dans son état actuel.
Si l' obligation de constitution d'une "avance travaux attachée au lot" devient obligatoire il n'y aura plus de repère, d'où la nécessité d' une publicité de ce fonds dans l' offre de vente.
Donc d' accord pour la constitution obligatoire à condition qu'elle soit remboursable et mentionnée obligatoirement dans l' offre de vente ainsi que toutes autres avances remboursables. |
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Gédehem
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9
Posté - 20 janv. 2012 : 14:12:58
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"Actuellement on estime un bien à sa valeur vénale actuelle, c'est à dire dans son état actuel."
Oui, mais ce n'est pas le seul critère : son quartier, son environnement, sa situation, son orientation, l'étage, ascenseur ou pas, le type de voisins .....etc ...
La valeur d'un bien immobilier répond à de nombreux éléments, souvent subjectifs, dont par exemple l'aspect du hall d'entrée de l'immeuble (aspect du hall qui entre pour 20% dans l'impression (en + ou en -) reçue par l'acheteur.)
Parmi les éléments objectifs, matériels, on pourra demain y ajouter le montant de ce fonds permanent travaux, .... (comme on devrait pouvoir le faire actuellement pour la réserve à 3 ans) sous réserve de bien étudier la question dans tous ses aspects avant de pondre un texte ! |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2012 14:18:41 |
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JPM
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10
Posté - 20 janv. 2012 : 17:47:37
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Bonne idée de Gedehem que de venir sur ce post !
Avec lui et bien d'autres je suis très favorable aux fonds de prévoyance travaux. Le bon sens le commande.
A noter que pour l'instant c'est un très bon placement avec le livret A défiscalisé à hauteur de 76 500 €. Ce sont les copropriétaires qui bénéficient d'une manière ou d'une autre de ces intérêts défiscalisés.
Un mot par contre sur le rattachement au lot :
Il est bien certain que le mécanisme doit permettre au syndicat de conserver les fonds en cas de vente du lot.
Pour autant il faut écarter absolument la tentative de faire passer la notion d'intégration au bien vendu, de versements à fonds perdus, ou autres vieilles lunes.
Outre son caractère juridiquement hérétique, ce mécanisme serait de nature à contrarier sans nul doute l'adoption rapide de la mesure souhaitée.
Il est d'ailleurs inutile dès lors que la réforme du mécanisme des mutations comporte l'obligation pour l'acquéreur de reconstituer l'avance remboursée au vendeur.
Pour la garantie des intérêts du syndicat, il suffit donc
1) que la reconstitution par l'acquéreur soit effectuée par l'acquéreur le jour même de la signature de l'acte de vente ; dans la pratique actuelle certains notaires ne veillent pas suffisamment au respect de cette règle.
2) que dans la comptabilité du syndicat l'avance détenue soit virée au crédit de l'acquéreur sans aucune sortie de fonds
3) que le paiement effectuée à ce titre par l'acquéreur vienne au crédit du compte du vendeur pour permettre son remboursement à celui ci réserve faite de ce qu'il peut encore devoir par ailleurs et de tous autres crédits.
4) que les écritures appropriées soient effectuées par le syndic, ce qui est un jeu d'enfant.
Sur ce point, les difficultés ne peuvent venir que d'une information tardive de l'acquéreur quant à l'existence de cette avance.
Dès la réalisation de la promesse de vente, il doit être informé de ses obligations financières quant au prix de vente, à la commission, à l'obligation de payer en sus l'avance de trésorerie de n € et la quote-part afférente au lot dans toutes les autres avances y compris le fonds de prévoyance travaux.
On peut même ajouter que cette information devrait être fournie dès la période des pourparlers car l'acquéreur doit en tenir compte pour la souscription d'un emprunt.
Dès lors il n'est plus nécessaire de parler d'un rattachement au lot ni même du mécanisme coopératif des réserves appartenant au syndicat.
Ce dernier est d'ailleurs illégal dès lors que les syndicats de copropriétaires peuvent être de forme coopérative mais échappent par ailleurs totalement au régime juridique de la coopération.
S'il y a des problèmes à ce sujet je suis à l'écoute
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max2607
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11
Posté - 20 janv. 2012 : 18:10:28
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citation: Initialement posté par max2607
MODERATION
*** post injurieux supprimé***
Je prie la modération de bien vouloir m'excuser si elle a trouvé mon post injurieux, je n'avais pas conscience que ça pouvait l'être étant donné le peu de scrupule que peuvent avoir les gens que j'incriminais... |
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Posté - 20 janv. 2012 : 18:17:31
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au lieu rendre cette avance au lot par le fait législatif, il serait préférable de rendre obligatoire la fourniture de l'état daté en même temps que la signature du compromis de vente et non après.....
au moins celui qui achète saurait à quoi il doit s'attendre et éventuellement faire une dernière négociation.... car il n'y a pas que l'avance travaux dans le raisonnement, il y a aussi :
* l'avance de trésorerie
* les appels de fonds prévisionnels pour le budget courant
* les appels de fonds pour des travaux votés en cours ou à venir |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 janv. 2012 : 18:30:56
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A noter que, dans une certaine mesure les hébergeurs de forums peuvent être tenus pour responsables des propos injurieux qu'on y trouve quand les modérateurs n'interviennent pas rapidement.
En dernier lieu c'est même Google qui a trinqué dans un cas ou à partir d'une reuête de recherche sur la Société XXX la liste des suggestions proposées contenait XXX assorti d'un terme qu'Universimmo masque automatiquement. Bravo à UI ! Bonne mesure.
Par arrêt du 14 décembre 2011, la Cour d’appel de Paris Pôle 2 chambre 7 a confirmé le jugement rendu par le TGI de Paris le 18 mai 2011 : la suggestion de la requête sus-indiquée constitue une injure publique.
La victime était la Lyonnaise de garantie . C'était fort mal venu.
Sur ce, rideau et revenons au fonds de prévoyance.
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Posté - 20 janv. 2012 : 18:45:51
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Quels seraient les avantages et les inconvénients d'attacher les fonds pour travaux futurs au lot ou remboursables aux copropriétaires ??
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Posté - 23 janv. 2012 : 08:49:23
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Il est assez étonnant que les questions du quitus ou du role du CS dans la concertation de l'ODJ interressent tant les débateurs et qu'une prochaine obligation d'un fond pour trvaux, pourtant un sujet beaucoup plus important il me semble , ne soulève aucun enthousiasme 
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