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trendy31
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 Posté - 23 janv. 2012 : 13:10:58
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Bonjour,
Une question sur un sujet qui a peut être déjà été traité mais que je ne retrouve pas sur le forum.
Un copropriétaire met son appartement en vente et trouve un acquéreur. La date de signature est fixée et le syndic de la copropriété informé de la vente car on lui demande les documents nécessaires (état daté, PV...). Le vendeur reçoit en parallèle une convocation à la prochaine AG qui aura lieu quelques jours après la vente effective.
Dans ces conditions, qui doit/peut prendre part à l'AG :
- le copropriétaire vendeur qui a bien reçu la convocation, mais ne sera plus rien pour la copropriété au jour de l'AG ?
- le copropriétaire acquéreur, mais qui n'a pas été convoqué ?
- le copropriétaire acquéreur en tant que représentant du vendeur grâce au pouvoir joint à la convocation tout en sachant que ce pouvoir n'a peut être plus de valeur puisque son signataire n'est plus propriétaire) ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 14:39:05
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C'est le copropriétaire en titre lors de la convocation qui détient le droit de vote.
Pour que l'acquéreur puisse voter en AG il doit donc être porteur d'un mandat.
Pour le syndicat, on devient "membre" Ã compter de la notification de la mutation effective faite par les parties ou le notaire (D.art.6). |
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trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
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 2
Posté - 23 janv. 2012 : 16:21:19
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Merci Gédéhem pour votre science !!
Par "notification de la mutation effective", je suppose que vous entendez la communication officielle de la vente au syndic, mais sous quelle forme se fait-elle (simple courrier, attestation de propriété...) ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 23 janv. 2012 : 16:36:09
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Par principe, "notification" = LRAR (voir D.art.64)
"Je vous informe que par acte en date du ...... Mme X a acquis de M. Y un bien immobilier sis ....."
Cette notification peut être faite soit par les parties (vendeur ou acquéreurs), soit par le notaire ..... |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2012 16:38:03 |
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Posté - 23 janv. 2012 : 18:42:08
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je ne suis absolument pas d'accord avec gedehem :
le vendeur s'il n'est plus propriétaire le jour de l'AG, ne peut pas y participer.
l'acquéreur propriétaire au jour de l'AG (cad après la notification de la mutaion faite au syndic) peut participer à cette AG, même s'il n'a pas reçu la convocation.
quant à la notification elle se fait par LRAR ou télécopie...  , soit par le notaire, soit par la partie la plus diligente. |
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filomat
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 Posté - 23 janv. 2012 : 19:07:12
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Je parie sur Rambouillet !
Et vous Philippe388 
Nous l'aurons ce gédehem ... Nous l'aurons !
On ne me demande jamais d'emporter ma convocation pour assister à l'assemblée, on me demande de justifier ma qualité de copropriétaire afin d'ajouter mon nom et les voix dont je dispose sur la liste de présence !
Si l'acquéreur a acquis il n'a pas besoin d'un pouvoir pour voter à l'assemblée et si le vendeur a vendu il n'a aucune raison pour y voter ... quoique ... pour le quitus
Maintenant ... J'ai comme un doute !
Le syndic est chargé d'organiser l'assemblée entre les copropriétaires, le syndic sait à tout moment qui est copropriétaire et qui ne l'est pas.
Et si la notification de l'acte authentique arrive pendant la tenue de l'assemblée le vendeur sort et l'acquéreur entre
Il est vrai qu'ils ne peuvent se trouver en même temps à l'assemblée et chez le notaire ! sauf s'ils sont ubiquistes !
Si gédehem a raison (comme d'habitude ! ) les notaires ne devraient pas procéder aux mutations de copropriété pendant la période qui sépare l'envoi des convocations de la tenue de l'assemblée. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 janv. 2012 19:40:33 |
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Posté - 23 janv. 2012 : 19:32:24
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Vu sur le site de jpm.copro :
incidences des aliénations
La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires.
On ne peut tenir compte pour l’application de cette règle que des notifications de transfert de propriété ou de constitution de droit prévues par l’article D 6. Elles sont réalisées par les parties, le notaire rédacteur d’un acte authentique ou l’avocat lorsque le transfert résulte d’une vente par adjudication à la barre du tribunal.
L’avis doit être signé par toutes les parties. Une vente par acte sous seing privé présente opère le transfert de propriété et l’acte authentique n’est exigé que pour la publicité foncière. Cette hypothèse se présente rarement.
Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification. Elles sont critiquables car s’il est un domaine ou le formalisme doit être respecté, c’est bien celui là .
Dans certains cas, le syndic a la faculté d’informer officieusement telle ou telle personne mais la convocation officielle doit demeurer conforme à la règle sus énoncée.
19/09/2005
Par arrêt du 22 mars 2004, la Cour d’appel de Versailles [4] a statué sur un cas particulier : le syndic avait convoqué trois semaines avant la date de l’assemblée générale. La convocation avait été remise en main propre contre émargement au vendeur. La notification du transfert de propriété avait été faite au syndic le lendemain de cette remise.
La Cour a retenu que le syndic pouvait encore convoquer l’acquéreur et considéré qu’en ne le faisant pas il avait omis de convoquer un copropriétaire, ce qui rendait l’assemblée annulable.
Elle a accueilli la demande d’annulation formulée après expiration du délai de contestation prévu par l’article L 42 alinéa 2, la prescription décennale étant applicable dès lors qu’il ne s’agissait pas d’une irrégularité mais d’un défaut de convocation.
Si la solution est juridiquement acceptable, il est bien évident qu’elle pose des problèmes pratiques difficilement surmontables. On retrouve ici les mêmes difficultés que dans le cas ancien des demandes d’inscription à l’ordre du jour de dernière heure.
La solution pratique la plus efficace serait de permettre au syndic d’adresser au notaire demandeur de l’état daté copie de la convocation, à charge pour lui d’informer l’acquéreur. On peut incidemment relever aussi, dans ce cas, un inconvénient supplémentaire de la convocation par remise en main propre.
On ne saurait négliger l’existence de clauses spécifiques dans la plupart des conventions préparatoires à la vente, imposant à un vendeur de transmettre sans délai à son acquéreur, les convocations en assemblée générale qu’il pourrait recevoir postérieurement à la signature de la convention préparatoire.
Alors qui a tort, qui a raison ??? gedehem ou rambouillet ???
C'est comme le fut du canon, cela dépend !!!
Si le syndic est informé de la mutation et qu'il a le temps de convoquer le nouvel acquéreur, il doit reconvoquer sous peine de nullité de l'AG !!! cela à son importance.
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filomat
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Posté - 23 janv. 2012 : 19:45:19
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Je crois que pour les assemblées d'actionnaires on doit "bloquer ses titres" pour pouvoir assister à l'assemblée, c'est à dire ne pas les vendre entre la convocation et la tenue de l'assemblée.
Alors finalement c'est encore gédehem qui a raison ... parce-que JPM est de son coté !
Encore raté ! |
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Édité par - filomat le 23 janv. 2012 19:48:14 |
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Posté - 23 janv. 2012 : 20:52:27
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dans le cas présent, la question n'est pas à qui la convocation doit être envoyée, mais qui assiste à l'AG : ce ne peut être qu'un propriétaire (ou son mandataire). En l'espèce cité par trendy31, c'est l'acquéreur car il est propriétaire reconnu par le syndicat à la date de l'AG.
bien évidemment, la convocation devait être envoyée au vendeur, car c'était le propriétaire officiellement connu du syndicat (du syndic aussi... ). Le syndic ne pouvait faire autrement puisque jusqu'au dernier moment une vente peut s'annuler ou se décaler.... |
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 21:51:06
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Le problème n'est pas de savoir qui a tort ou qui a raison, car nous ne sommes pas dans un coucours !
(Quoi que parfois à lire certains on peut en avoir l'impression .... )
L'important est d'apporter la bone réponse étayée juridiquement et non de savoit ce que l'un ou l'autre peut penser de telle situation au regard des pratiques qu'il connait ou d'un "bon sens" dont personne ne sait ce qu'il est !
La convocation d'une AG est indissociable de l'AG elle même. Une convocation irrégulière ne peut être contestée par elle-même (ce que je déplore mais c'est pour le moment ainsi ...). Il faut attendre la tenue de l'AG afin d'engager l'action en contestation de l'assemblée pour "convocation irrégulière", ce qui entraine la nullité de l'AG.
D'où la position de la jurisprudence (et non de tel ou tel, qui ne fnt que rappeler le principe !) : sont convoqués aux AG les membres du syndicat à la date notification de la convocation.
Accessoirement sur :
"La Cour a retenu que le syndic pouvait encore convoquer l’acquéreur et considéré qu’en ne le faisant pas il avait omis de convoquer un copropriétaire, ce qui rendait l’assemblée annulable. " (*)
Il s'agissait dans cette affaire du précédent délai de 15 jours.
On n'imagine pas convoquer une personne à moins de 21 jours de la tenue de l'AG.... un nouvel acquéreur dont la mutation serait notifiée 3 jours avant l'AG.
".....c'est l'acquéreur car il est propriétaire reconnu par le syndicat à la date de l'AG."
Pas du tout : pour être "reconnu" du syndicat, encore faut-il que la mutation effective ait été notifiée au syndic !
Et comme l'AG aura lieu "...quelques jours après la vente....." et non la notification de cette vente au syndic, le délai de 21 jours ne sera pas respecté.
(*) La notification de la vente intervenant dans un délai permettant la convocation du nouveau copropriétaire, le syndic doit lui notifier la convocation.
C'est la même construction, le même argument retenu pour la demande d'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG, quand bien même la convocation a déja été envoyée. Dans la mesure où l'ODJ modifié peut encore être notifié aux copropriétaires dans le délai prévu (21 jours), le syndic a l'obligation d'y satisfaire.
NB : ceux qui assistent à l'AG sont ceux convoqués ...et donc indiqués sur les feuilles d'émargement. |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2012 22:09:04 |
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filomat
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Posté - 23 janv. 2012 : 22:25:25
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Pour moi vous jouez sur les mots gédehem (et philippe388 et JPM) : Il ne s'agit pas d'une question de convocation mais d'une question de participation à une assemblée de copropriétaires.
Si un copropriétaire s'y présente et apporte la preuve au président qu'il est bien copropriétaire il a le droit de voter : C'est l'opinion du bon sens ... et le bon sens est le sens de la justice !
Une personne convoquée mais qui n'est plus copropriétaire n'a plus le droit de voter.
C'est une assemblée générale de copropriétaires, ce n'est pas une assemblée générale de convoqués.
Le syndic et ses convocations n'ont plus rien à y faire.
Celui qui émarge alors qu'il n'est plus copropriétaire enfreint ses droits.
Le nom et les tantièmes d'un acquéreur peuvent se rajouter sur la feuille d'émargement en remplacement de ceux du vendeur (lorsque l'acte a été authentifié par le notaire) : Le président de l'assemblée en a le pouvoir ... Il en a le devoir !
Quand j'ai acheté mon appartement c'est au moment de la signature chez le notaire que le vendeur m'en a remis les clés.
A partir de ce moment je devenais copropriétaire et lui ne l'était plus.
S'il y a une convocation d'assemblée en cours au moment de la signature le vendeur (s'il l'a reçue bien entendu, s'il la reçoit entre la signature et l'assemblée il devrait en avertir à temps l'acquéreur, ou au moins le syndic) la transmet à l'acquéreur : cela va avec les clés, le règlement de copropriété, les plans etc... !
Tout ce qui s'attache à la chose vendue : vendre un appartement et garder la convocation pour soi ?
Vous me direz qu'il m'est bien arrivé d'acheter un appartement dont le vendeur avait gardé les poignées de portes ! (si si véridique ! )
Le syndicat n'a aucun pouvoir de reconnaitre ou non un copropriétaire, ce sont les scrutateurs qui examinent le cas échéant les preuves apportées.
Et ce sont les notaires qui établissent qui, à un moment donné , est copropriétaire et qui ne l'est plus.
Ce n'est pas au moment où le syndic reçoit la notification que l'on devient copropriétaire, c'est au moment ou le notaire authentifie la cession, moment à partir duquel l'acquéreur est en pleine possession de ses droits, dont celui de participer aux assemblées générales de la copropriété.
Je voudrais bien croire que le NB de la dernière ligne du message précédent n'émane pas seulement du bon sens de son auteur : Mais je suis comme Saint Thomas! ... Je demande à voir (une éventuelle jurisprudence ou autre).
citation: NB : ceux qui assistent à l'AG sont ceux convoqués ...et donc indiqués sur les feuilles d'émargement. |
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Édité par - filomat le 23 janv. 2012 23:38:26 |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2012 : 01:01:14
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Et ce sont les notaires qui établissent qui, à un moment donné , est copropriétaire et qui ne l'est plus.
Oui, bien entendu !
Ce n'est pas au moment où le syndic reçoit la notification que l'on devient copropriétaire,
Ben SI : c'est D.art.6 qui le dit ainsi que la jurisprudence qui en découle. On devient membre du syndicat à compter de la notification de la mutation faite au syndic, même si on est titulaire du droit de propriété depuis 15 jours.
Sont "copropriétaires" membres du syndicat ceux enregistrés dans la "liste des copropriétaires" prévue D.art.32 suite à la notification prévue D.art.6.
c'est au moment ou le notaire authentifie la cession, moment à partir duquel l'acquéreur est en pleine possession de ses droits, dont celui de participer aux assemblées générales de la copropriété.
Même pas : il suffit que le notaire notifie au syndic le "sous-seing privé" préalable à la vente pour que transfert s'opère pour le syndicat, même si la vente réelle n'est pas finalisée (CA Aix 23.03.1983)
Ce que nous exposons ici (ou sur d'autres sujets) n'est pas le fruit d'une opinion personnelle, de ce que nous pensons de tel sujet, mais l'exposé des règles de droit. C'est ce que demandent ceux qui posent des questions.
Que l'ont ne soit pas d'accord avec les règles de droit, ou ce qu'en disent les juges (jurisprudence), c'est autre chose. C'est alors un avis personnel, une opinion qui bien souvent ne répond pas précisemment et de façon étayée à la question. |
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Posté - 24 janv. 2012 : 08:42:17
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citation: ".....c'est l'acquéreur car il est propriétaire reconnu par le syndicat à la date de l'AG."
Pas du tout : pour être "reconnu" du syndicat, encore faut-il que la mutation effective ait été notifiée au syndic !
Et comme l'AG aura lieu "...quelques jours après la vente....." et non la notification de cette vente au syndic, le délai de 21 jours ne sera pas respecté.
gedehem ou vous etes de auvaise foi (et ce n'est pas votre cas ... ), ou vous ne savez pas lire :
voir citation: rambouillet Posté - 23 janv. 2012 : 18:42:08
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je ne suis absolument pas d'accord avec gedehem :
le vendeur s'il n'est plus propriétaire le jour de l'AG, ne peut pas y participer.
l'acquéreur propriétaire au jour de l'AG (cad après la notification de la mutaion faite au syndic) peut participer à cette AG, même s'il n'a pas reçu la convocation.
quant à la notification elle se fait par LRAR ou télécopie... , soit par le notaire, soit par la partie la plus diligente.
et les notaires ont l'habitude de faxer (qui vaut notification) dès le jour même, les mutations. |
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Posté - 24 janv. 2012 : 09:02:26
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rambouillet : gedehem de mauvaise foi ?NON !! il n'a pas lu le texte de JPM dans sa totalité.
sur le site de JPM : "La Cour a retenu que le syndic pouvait encore convoquer l’acquéreur et considéré qu’en ne le faisant pas il avait omis de convoquer un copropriétaire, ce qui rendait l’assemblée annulable. "
gedehem "Il s'agissait dans cette affaire du précédent délai de 15 jours.
On n'imagine pas convoquer une personne à moins de 21 jours de la tenue de l'AG.... un nouvel acquéreur dont la mutation serait notifiée 3 jours avant l'AG"
gedehem : que cela concernait l'ancien délai légal de 15 jours ou concerne le nouveau de 21 jours, cela ne change rien du tout.
Ls syndic peut tout à fait convoquer une AG 40 jours avant la date de cette AG !! un nouveau copropriétaire le notifiant par RAR au syndic 38 jours avant la date de l'AG peut être encore convoqué tout en respectant le délai légal des 21 jours !!
gedehem : " ......un nouvel acquéreur dont la mutation serait notifiée 3 jours avant l'AG"
Bien évidement !un peu d emauvaise foi !!!!
JPM.copro :La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires.
Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification. Elles sont critiquables car s’il est un domaine ou le formalisme doit être respecté, c’est bien celui là .
Dans certains cas, le syndic a la faculté d’informer officieusement telle ou telle personne mais la convocation officielle doit demeurer conforme à la règle sus énoncée.
gedehem ; vous parlez d'interprétation personnelle, mais ici notre ami JPM critique les décisions de justice. La convocation est adressé au coprorpiétaire à la date d'nevoi des convocation, mais rien n'empêche le syndic ayant connaissance d'une mutation avant la date de l'AG de prévenir officieusement le nouveau copropriétaire.
gedehem : citation: Que l'ont ne soit pas d'accord avec les règles de droit, ou ce qu'en disent les juges (jurisprudence), c'est autre chose. C'est alors un avis personnel, une opinion qui bien souvent ne répond pas précisemment et de façon étayée à la question.
Il me semble que la réponse complète de JPM réponds parfaitement à cette question de trendy31 !!!
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 24 janv. 2012 : 09:17:25
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citation: Initialement posté par filomat
Si un copropriétaire s'y présente et apporte la preuve au président qu'il est bien copropriétaire il a le droit de voter : C'est l'opinion du bon sens ... et le bon sens est le sens de la justice !
Une personne convoquée mais qui n'est plus copropriétaire n'a plus le droit de voter. Cela me paraît évident.
L'avis de mutation peut parvenir après la convocation et avant la réunion de l'assemblée.
Seul le nouveau copropriétaire peut participer à l'assemblée. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2012 : 10:10:33
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Pardon, mais il me semble que sur l'exposé de JPM qui plus est rapporté en gras, propos que je partage parce qu'il n'en est pas autrement, certains n'ont pas bien lu et surtout pas bien compris du tout :
JPM.copro : La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires.
Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification. Elles sont critiquables car s’il est un domaine ou le formalisme doit être respecté, c’est bien celui là .
Dans certains cas, le syndic a la faculté d’informer officieusement telle ou telle personne mais la convocation officielle doit demeurer conforme à la règle sus énoncée.
Autrement dit, au rique de répéter encore la même chose que JPM, doivent être convoqués dans le délai de 21 jours :
LES PERSONNES MEMBRES DU SYNDICAT A LA DATE DE NOTIFICATION DE LA CONVOCATION.
Seuls ceux-là ont droit de vote. Le bon sens ou l'évidence n'ont pas leur place ic, y compris pour le copropriétaire qui se présenterait avec un titre de propriété sous le bras. En l'absence de la notification prévue D.art.6, il n'a pas la qualité de membre du syndicat à la date de la convocation : il n'a pas droit de vote, serait-il devenu propriétaire 10 jours avant l'AG.
Sur la question de Trendy31 :
"Dans ces conditions, qui doit/peut prendre part à l'AG :
- le copropriétaire vendeur qui a bien reçu la convocation, mais ne sera plus rien pour la copropriété au jour de l'AG ?
OUI, lui seul dispose du droit de vote, qu'il peut déléguer à son acquéreur.
NB pour ceux qui n'ont pas tout compris : le fait que le syndic soit "informé" (état daté etc...) ne vaut pas "notification de la mutation" comme prévu D.art.6, lequel précise encore à l'al.3 pour que tout soit clair :
"Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."
Avant d'avoir des états d'âme ou une opinion personelle, parfois de bon sens ou évidente, peut-être faudrait-il lire les textes et ce qu'en disent les juges et praticiens afin de bien comprendre ce dont il s'agit.
Sur la remarque de Philippe :
"Ls syndic peut tout à fait convoquer une AG 40 jours avant la date de cette AG !! Un nouveau copropriétaire le notifiant par RAR au syndic 38 jours avant la date de l'AG peut être encore convoqué tout en respectant le délai légal des 21 jours !!
OUI, bien entendu, c'est très exactement ce que j'ai écrit plus haut sous le (*)... si l'on avait bien voulu lire !
(*) La notification de la vente intervenant dans un délai permettant la convocation du nouveau copropriétaire, le syndic doit lui notifier la convocation.
C'est la même construction, le même argument retenu pour la demande d'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG, quand bien même la convocation a déja été envoyée. Dans la mesure où l'ODJ modifié peut encore être notifié aux copropriétaires dans le délai prévu (21 jours), le syndic a l'obligation d'y satisfaire. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2012 10:42:02 |
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Posté - 24 janv. 2012 : 10:53:21
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dites moi gedehem, on est bien d'accord sur cette définition que l'on dit depuis le début :
l'acquéreur, n'ayant pas eu de convocation notifiée dans les délais, est de droit participant à l'AG si celle ci intervient après la notification de la mutation, soit par le notaire (via une télécopie, par ex), soit par la partie la plus diligente (par LRAR ou télécopie) auprès du syndic.
alors ? |
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Posté - 24 janv. 2012 : 10:56:43
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gedehem : citation: Autrement dit, au rique de répéter encore la même chose que JPM, doivent être convoqués dans le délai de 21 jours :
LES PERSONNES MEMBRES DU SYNDICAT A LA DATE DE NOTIFICATION DE LA CONVOCATION.
Mais personne n'a contesté cela !!!! Vous parelz du délai légal que nous connaissons TOUS !!!
gedehem : citation: Avant d'avoir des états d'âme ou une opinion personelle, parfois de bon sens ou évidente, peut-être faudrait-il lire les textes et ce qu'en disent les juges et praticiens afin de bien comprendre ce dont il s'agit.
Allez, encore une fois tous les intervenants sont ignares et ne savent pas lire !!!
gedehem : vous reprenez les termes de JPM : "Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification. Elles sont critiquables car s’il est un domaine ou le formalisme doit être respecté, c’est bien celui là . "
Mais qui a raiosn, la justice ou JPM qui ne donne qu'un avis perso en critiquant ces décisions de justice!
gedehem : Il est bien écrit L'ABSENCE DE NOTIFICATION !!!
même que promesse de vente !!! et d'un acquéreur connu.
gedehem : vous êtes de mauvaise foi sur ce coup la
Personne n'a mis en cause la loi,mais le fait qu'un ancien copropiétaire puisse encore voter alors qu'il n'est plus lié au syndicat, MEME si le syndic a bien reçu la notification de mutation, prévue à larticle 6 !!!!
Certaines décisions de justice ne prenne pas en compte cette notification !!! JPM.copro. A relire encore une fois.
gedehem : citation: Le problème n'est pas de savoir qui a tort ou qui a raison, car nous ne sommes pas dans un coucours !
(Quoi que parfois à lire certains on peut en avoir l'impression ....)
gedehem : ne participez vous pas à ce coucours ? Mais il est vrai que vous avez TOUJOURS raison ou JAMAIS tort !!TOUS les autres ne comprennent rien ou ne savent pas lire.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2012 : 11:08:01
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Pardon, Rambouillet, mais .... lisez-vous ce qui est écrit ? Comprenez-vous ce qui est écrit ???
Pour ma part, j'indiquais au post 1 :
C'est le copropriétaire en titre lors de la convocation qui détient le droit de vote.
Certains contestant cette affirmation, JPM en remet une couche dans le même sens :
"La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires."
Avec un bémol si la notification de la notification de la mutation au syndic est faite dans un délai permettant de convoquer l'acquéreur dans le délai des 21 jours :
"La notification de la vente intervenant dans un délai permettant la convocation du nouveau copropriétaire, le syndic doit lui notifier la convocation. "
C'est donc clair ?
PS : Philippe, ce n'est pas parce que certains jugements tordent le cou aux règles ou principes qu'ils ne doivent pas être critiqués. Lorsque la jurisprudence fait un virage à 180°, c'est bien parce que les arrêts qui la fondait jusque là n'étaient soit pas clairs soit pas bien dans les clous.
Les juges se trompent aussi parfois, comme la CA d'AIx qui avait reconnu valable des 20 mandats portés par un administrateur de biens, position très critiquable, ce dont personne ne s'est privé, position que plus personne ne suit. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2012 11:28:13 |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
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Posté - 24 janv. 2012 : 11:31:26
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citation: Article 6
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Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 3 JORF 17 février 1995
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Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat ou soit par l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
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Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
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Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Article 20
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Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 3° JORF 14 décembre 2000
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Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
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Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
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L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.
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Article 32
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Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 15
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Â
Lorsqu’un copropriétaire fait l’objet d’une mesure de protection en application des articles 447, 437, 477 ou 485 du code civil, le tuteur ou, selon le cas, le curateur, le mandataire spécial, le mandataire de protection future, lorsque son mandat prend effet, ou le mandataire ad hoc notifie son mandat au syndic qui porte cette mention sur la liste prévue au premier alinéa. Il en est de même de l’administrateur légal d’un mineur copropriétaire, du mandataire commun désigné en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot de copropriété et du mandataire qui a reçu mission d’administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété en application de l’article 812 du code civil.Â
En langage d'ingénieur "sans délai" veut dire "avec un délai nul".
citation: Article 24 Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi
Pour moi ce texte est parfaitement clair.
Le syndic est présent jusqu'à la désignation du président, c'est lui qui contrôle les formalités d'émargement, si un vendeur émarge comme copropriétaire alors qu'il n'est que convoqué la responsabilité lui en incombe autant qu'au syndic, le notaire peut remettre au moment de la signature un papier attestant le transfert et l'acquéreur produire ce papier à l'assemblée générale.
Un vendeur ne peut à mon avis (de bon sens) voter à une assemblée générale de copropriétaires alors qu'il n'est plus copropriétaire devant la loi, sinon l'assemblée devrait être annulable et les poursuites engagées contre le "fraudeur".
A l'inverse il ne me parait pas possible de refuser l'entrée à l'assemblée d'un nouvel acquéreur qui se présente en cours d'assemblée, d'examiner ses titres de propriété et lui permettre de voter selon son nombre de voix, sinon il pourrait demander aussi l'annulation de l'assemblée.
C'est facile, gédehem, de sortir un texte de loi, de le commenter à sa sauce et de dire aux autres "taisez vous, vous n'y connaissez rien !".
Le procédé est très courant en assemblées générales de copropriété.
C'est justement pour cela que je viens consulter le forum universsimmo, le seul à traiter de ces questions.
C'est facile aussi pour un modérateur de provoquer systématiquement les contributeurs afin de les garder le plus longtemps possible pour faire tourner la mécanique !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 24 janv. 2012 : 11:46:11
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citation: C'est le copropriétaire en titre lors de la convocation qui détient le droit de vote.
gedehem, je n'ai pas encore vu le texte de cette affirmation !!!!! (ou alors il faut que je soulève mes peaux de sauccisson...)
SVP : redonnez nous le !
nb : vous etes toujours en train de confondre :
* a qui doit-être envoyée la convocation ; là je suis d'accord avec vos affirmations, et dans l'exemple c'est le vendeur.
et
* qui peut/doit participer à l'AG ; et là je suis en total désaccord, c'est l'acquéreur, qui a été notifié avant l'AG au syndic. |
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